TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Mme [D] [M] ép [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05881 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEU2

N° MINUTE :

16

JUGEMENT

rendu le 04 novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414

DÉFENDERESSE

Madame [D] [M] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05881 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAEU2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 mars 2021, Monsieur et Madame [S] ont consenti un bail d’habitation à Mme [D] [M] épouse [U] sur des locaux situés au [Adresse 3] (4e étage, porte gauche, cave n°7), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de

2 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 09 avril 2025, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 18 519 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [D] [M] épouse [U] le 11 avril 2025.

Par assignation du 13 juin 2025, Monsieur et Madame [S] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 9 juin 2025, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, et en tout état de cause être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [M] épouse [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 10 juin 2025 ou de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à libération des lieux,

18 519 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 12 septembre 2025, Monsieur et Madame [S], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 12 septembre 2025, s’élève désormais à 20 719 euros.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [D] [M] épouse [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2025.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [S] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur et Madame [S] ont précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [D] [M] épouse [U].

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

— Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 9 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 18 519 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025, la défenderesse ne comparaissant pas pour en solliciter la suspension..

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur et Madame [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dés lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

— Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur et Madame [S] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 septembre 2025, Mme [D] [M] épouse [U] leur devait la somme de 20 719 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution de la locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 18 519 euros, terme de juin 2025 inclus.

Mme [D] [M] épouse [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et ne sollicitant aucun délai de paiement, puisqu’elle n’a pas comparu, elle sera condamnée à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner la locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [D] [M] épouse [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur et Madame [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il y a donc lieu de rappeler le caractère exécutoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 mars 2021 entre Monsieur et Madame [S], d’une part, et Mme [D] [M] épouse [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (4e étage, porte gauche, cave n°7) est résilié depuis le 10 juin 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [M] épouse [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [D] [M] épouse [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (4e étage, porte gauche, cave n°7) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 10 juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 18 519 euros, terme du mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [U] à payer à Monsieur et Madame [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 avril 2025 et celui de l’assignation du 13 juin 2025.

Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.