TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 27 Février 2025

N° RG 22/01544 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HN7K

DEMANDERESSE

S.C.I. VURTZ, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 535 196 380

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Jérémie COUETTE, membre de la SELARL Cabinet CABANES, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Anne-Lise CLOAREC, membre de la SELARL ALC AVOCATS, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDERESSES

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 775 652 126

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe BALON, membre de l’AARPI CBDA, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Anne-Sophie ROUILLON, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

S.A. MMA IARD, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 440 048 882

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par Maître Philippe BALON, membre de la SELARLU Cabinet BALON, avocat au Barreau de PARIS, avocat plaidant et par Maître Anne-Sophie ROUILLON, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 03 Décembre 2024

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 27 Février 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

copie exécutoire à Maître Anne-lise CLOAREC de la SELARL ALC AVOCATS – 33, M^e Anne-sophie ROUILLON – 9 le

N° RG 22/01544 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HN7K

Jugement du 27 Février 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VURTZ est propriétaire d’un local situé [Adresse 1] à NOISY-LE-SEC (93130), d’une surface de 273 m². Elle est assurée auprès des MMA en qualité de propriétaire non occupant (police 127791477) et de propriétaire non exploitant (police 127791463).

Le rez-de-chaussée de l’immeuble est loué à l’Association MORIJA. Monsieur [D] [T], gérant de la SCI VURTZ, est locataire de l’appartement situé au 1er étage de l’immeuble.

Dans la nuit du 5 au 6 décembre 2015, le bâtiment subit un incendie.

Par ordonnance du Juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris en date du 20 juillet 2016, une expertise judiciaire est ordonnée. L’expert dépose son rapport le 15 mai 2018.

La SCI VURTZ et les MMA concluent alors un protocole transactionnel en date du 30 juillet 2018 aux fins de règlement définitif de l’indemnisation des conséquences de l’incendie.

Un jugement du Tribunal Judiciaire du MANS en date du 31 mars 2021 condamne les MMA à indemniser la SCI VURTZ du paiement des factures à hauteur de la somme de 219.864,60 € en application du protocole transactionnel du 30 juillet 2018.

Par acte en date du 30 juin 2022, la SCI VURTZ représentée par Monsieur [D] [S] [T] assigne la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux fins de les voir l’indemniser du paiement de la somme de 189 504 euros au titre du préjudice locatif.

Une ordonnance du Juge de la mise en état du 15 février 2024 rejette la demande d’expertise judiciaire des MMA portant sur la valeur locative des biens immobiliers, propriété de la SCI VURTZ et les motifs ayant pu affecter ou retarder la mise en location des biens.

Par acte en date du 4 mai 2023, la SCI VURTZ représentée par Monsieur [D] [S] [T] assigne la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux fins de les voir l’indemniser du paiement de la somme de 45 747,30 euros TTC, sous astreinte, en application du protocole d’accord conclu le 30 juillet 2018, ainsi qu’au paiement des factures au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur justification de leur réalisation et de leur réglement.

Les affaires sont jointes par ordonnance du 4 avril 2024.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI VURTZ demande de voir :

*- au titre de l’exécution du protocole,

— condamner les MMA à lui payer la somme de 45 747,20 euros TTC, à parfaire,

— condamner les MMA, conformément aux termes du protocole transactionnel conclu le 30 juillet 2018, à rembourser les factures que lui présente la SCI “au fur et à mesure de l’avancement des travaux sur justification de leur réalisation et de leur règlement”,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délia de huit jours à réception de la facture correspondante,

— condamner les MMA au paiement d’une somme de 30 000,00 euros au titre de leur résistance abusive,

* – au titre des pertes de loyers

— condamner les MMA à lui payer la somme de 189 504,00 euros couvrant la période du 1er août 2019 au 1er décembre 2021 et la somme de 148 896,00 euros à parfaire couvrant la période du 1er août 2022 au 1er juin 2024 (date de rédaction des conclusions à parfaire au jour du jugement),

N° RG 22/01544 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HN7K

— au titre de l’évolution du coût de la construction

— condamner les MMA à lui payer la somme de 83 423,21 euros à parfaire,

* – en toutes hypothèses,

— condamner les MMA au paiement d’une somme de 6 000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

— Sur les travaux, la SCI VURTZ expose que malgré un précédent contentieux, elle a continué à adresser des factures qui n’ont pas été honorées et elle précise que l’abandon du chantier par la société en charge des travaux, qui est depuis lors radiée du RCS, serait induit par l’absence de financement.

Elle fait valoir que ses demandes de paiement de factures de travaux s’inscrirait dans l’application de l’article 3.2 du protocole transactionnel au titre des 490 805 euros d’indemnité différée, sachant que le jugement de 2021 aurait précedemment constaté que le montant de l’indemnité immédiate était épuisé. Elle excipe du fait que les factures de la SARL DES CISTES, qui auraient d’ailleurs été admises dans le précédent litige pour cette société, ont été règlées et elle estime que la réalité de l’exécution desdits travaux ne serait pas contestable. A ce titre, elle précise joindre un constat d’huissier établi le 6 décembre 2022.

Quant au délai de l’indemnité différée, elle considére que si le protocole prévoit un délai de trois ans, il aurait été interrompu par la procédure ayant abouti au jugement du 31 mars 2021.

— Sur les pertes de loyers, la demanderesse soutient que la précédente procédure aurait causé du retard dans les locations qui devaient débuter dès août 2019, car elle n’a pas pu poursuivre les travaux, et, alors que des locataires s’étaient présentés.

Pour la demanderesse, les prix demandés ne seraient pas excessifs dans la mesure où les prix retenus par l’expert datent de 2006 pour le rez de chaussée et de 2014 pour le premier étage et ils doivent donc être actualisés.

La requérante termine en faisant état du fait que le protocole d’accord indemnisait la période antérieure à celle qu’elle réclame dans cette affaire.

— En dernier lieu, du fait de l’attitude des assureurs qui a empêché la réalisation des travaux dans le temps qu’il avait prévu, les prix ont augmenté, et, dès lors, la SCI VURTZ requiert l’indemnisation d’un préjudice supplémentaire au titre de l’évolution du coût de la construction.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sollicitent le débouté des demandes adverses et la condamnation de leur adversaire au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les assureurs excipent du fait que le protocole qui renvoie aux deux contrats d’assurances avait pour but de fixer l’indemnité immédiate, les conditions de l’indemnité différée n’étant pas modifiées par rapport aux conditions contractuelles, sachant que les deux indemnités ont un but unique, à savoir la reconstruction du bâtiment. Dès lors, pour eux, l’indemnité différée ne pouvait être réglée que lorsque l’indemnité immédiate était épuisée, ce qui n’aurait jamais été justifié.

En outre, les devis et factures versés à la procédure ne démontreraient pas la réalité de la réalisation des travaux d’autant que la SARL DES CISTES qui aurait pour objet une société de production de musique et de management d’artistes exerçant sous le nom BLEU PASSION produit des factures qui ne rentrent pas dans son objet social.

Enfin, pour les MMA, le protocole visait un délai de règlement de trois ans de l’indemnité différée, et, depuis le 31 juillet 2021, elles estiment donc ne plus rien devoir.

En dernier lieu, les assurances considèrent n’avoir eu aucune attitude fautive ayant causé un retard préjudiciable au titre des pertes locatives et selon elles, les pertes locatives ont été indemnisées dans le protocole.

La clôture est prononcée par ordonnance du 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties par des concessions réciproques terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

En outre, en application de l’article 1231-1 du code civil (ancien 1147 du code civil), le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard de l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

* – sur les demandes de paiement des factures

Dans cette affaire, il convient de rappeler que le jugement du 31 mars 2021 a relevé que la SCI VURTZ justifiait de “l’ensemble des conditions fixées au protocole et dans les conditions générales applicables, à savoir un épuisement de la somme de 200 000 euros correspondant à la valeur vénale”

Il sera donc admis qu’au titre de cette nouvelle demande de paiement, cet argument présenté en défense ne saurait être retenu.

En revanche, concernant l’indemnité différée, sur laquelle la demanderesse s’appuie pour obtenir un complément de remboursement, il sera relevé que l’accord transactionnel stipule qu’elle devait être versée dans un délai qui ne pouvait excéder un délai de trois ans à compter du versement de l’indemnité immédiate.

A cet égard, la SCI VURTZ verse la lettre du conseil des MMA du 16 août 2018 dans laquelle se trouve le chèque correspondant au solde prévu au protocole d’un montant de 225 174,90 euros.

Il s’ensuit donc qu’elle devait réclamer une indemnité différée au plus tard le 16 août 2021.

Les factures dont elle requiert le remboursement ont semble t-il été honorée entre juin 2021 et mai 2022. Il apparaît qu’elle se trouvait donc en mesure de demander le remboursement de la plupart d’entre elles avant expiration du délai de trois ans, d’autant qu’il lui sera fait remarquer que ses réglements sont postérieurs au jugement de 2021. Dès lors, la demanderesse pouvait ensuite immédiatement assigner en cas de refus, sachant qu’elle ne justifie pas en quoi la procédure en cours qui a abouti au jugement de mars 2021 a reporté le délai de trois ans prévu à l’accord alors qu’il ne s’agit normalement pas des mêmes travaux.

A ce propos, il sera noté que la date des factures n’apparaît sur aucune d’elles et il n’est pas clairement établi à quoi elles correspondent, la mention “devis du 30/11/2018 révisé le 18 juin 2021" n’étant pas claire, outre le fait que la requérante ne s’explique pas plus clairement sur l’objet social de la SARL DES CISTES qui n’a pas vocation à réaliser des travaux.

Quant au procès-verbal d’huissier de 2022, il lui sera fait remarquer que ce dernier n’apporte, aucun élément justifiant de l’exécution desdits travaux, et que ceux-ci correspondent aux factures produites.

Enfin, il convient de se référer à la motivation du § relatif à la demande d’indemnisation au titre des perte de loyers pour admettre que l’attitude des assureurs ne peut servir de motifs aux demandes tardives de paiement des factures, objets de ce litige.

Dès lors, au vu de tous ces éléments, il sera admis que les conditions de remboursement des factures à la demanderesse ne sont pas réunies et elle sera donc déboutée de ce chef de demande.

En outre, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation générale et non déterminée de la SCI VURTZ, qui sera renvoyée aux conditions d’application du protocole transactionnel.

Enfin, la demande de condamnation sous astreinte sera également rejetée.

* – sur la demande d’indemnisation des pertes de loyers

Il est établi par les pièces versées au dossier que les pertes locatives ont été indemnisées.

A ce jour, la demanderesse réclame une indemnité complémentaire pour la période postérieure suite à attitude fautive des MMA qui n’auraient pas honoré leurs engagement dans les délais.

Or, il convient de noter qu’elle indique elle-même que si les travaux ont cessé avec l’entreprise initiale, et, ont donc retardé la reconstruction, cette situation provenant de ladite entreprise qui n’est plus immatriculée et qui n’a jamais répondu à ses mises en demeure. Ce constat est corroboré par la lettre de mise en demeure du 28 mars 2021 dans laquelle il est écrit “malgré de nombreuses relances et beaucoup de promesses de votre part le chantier reste abandonné” (…). Cette lettre est antérieure au jugement du 31 mars 2021, ce qui signifie donc que la procédure en cours à cette époque n’a pas constitué un obstacle à la poursuite des travaux, et, que la SCI VURTZ disposait donc des fonds nécessaires.

Sur de possibles locataires, il ne s’agit pas d’une argumentation suffisante, dans la mesure où le lieu de situation de l’immeuble permet vraisemblablement de louer aisément un tel bien.

De ces éléments, il sera donc admis que la requérante ne démontre pas que les MMA sont à l’origine d’un défaut de location et dès lors, elle sera déboutée d’une indemnité compensatrice à ce titre.

* – sur demande relative à l’évolution du coût de la construction

Il convient de reprendre l’argumentation précédente relative notamment à l’absence de faute des MMA dans les retards de construction invoquer et d’ajouter qu’il appartenait à la SCI VURTZ d’être diligente et de faire réaliser les travaux dans les délais prévus par l’accord transactionnel.

Cette demande sera donc également rejetée.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

En l’espèce, alors que la SCI VURTZ succombe, il sera retenu qu’il n’est pas démontré l’existence d’une résistance abusive des MMA qui se contentent de défendre leur argumentation en justice.

La demanderesse sera donc déboutée de ce chef de demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La demanderesse, partie succombante, sera tenue aux dépens, et, en équité, sera également condamnée au paiement de la somme de 3 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI VURTZ de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI VURTZ à payer à la SA MMA IARD et les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES une somme de 3 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VURTZ aux dépens de l’instance.

La Greffière La Présidente