TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00170 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3UDT

MINUTE N°2026/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 03 Février 2026

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

c/

[C] [Q], [F] [E]

Copie délivrée à

Maître Florence DELFAU-BARDY

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT

inscrit au RCS de [Localité 1] sous le n° 478 182 231

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par Mme [W], munie d’un pouvoir

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [Q]

né le 23 mai 1954 à [Localité 3] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Madame [F] [E]

née le 14 juillet 1967 à [Localité 4] (Maroc)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentés par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 8 mars 2007 avec prise d’effet au même jour, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Méditerranée Habitat (ci-après dénommée OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT) a donné à bail à M. [Q] [C] et Mme [E] [F] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] pour un loyer initial mensuel de 387.68 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, selon acte de commissaire de justice en date du 4 août 2023 a fait signifier à M. [Q] [C] et Mme [E] [F] un commandement de payer visant le clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 1356.41 € dont 1265.92 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT a assigné M. [Q] [C] et Mme [E] [F] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute pour eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner solidairement à titre provisionnel M. [Q] [C] et Mme [E] [F] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 1265.92 € représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [E] [F] au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [E] [F] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisoirement au montant actuel du loyer et provision sur charges jusqu’à leur départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

— condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [E] [F] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 300,00 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [Q] [C] et Mme [E] [F] aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire. Il en ressort que le couple âgé respectivement de 70 ans et 57 ans a formulé une demande de mutation de logement en raison d’un loyer trop élevé au regard de leurs revenus.

Mme [Q] [F], occupant un emploi en CDI à mi-temps depuis le 1er juillet 2023 en tant qu’aide à domicile, en arrêt maladie depuis le 9 janvier 2025, n’envisagerait pas de reprise en raison de sa pathologie et devrait se faire opérer et suivre une rééducation. M. [Q] [C] est à la retraite. Ils ont indiqué être à jour de leur loyer et verser en plus chaque mois 60.00 € pour honorer la régularisation de charges. Ils souhaitent néanmoins rester dans le logement et trouver une solution avec le bailleur.

Après de très nombreux renvois lors des audiences du 20 mai 2025, 1er juillet 2025, 16 septembre 2025, notamment en raison de l’attente d’un procès verbal de constat par un commissaire de justice et de sa communication à la partie requérante, l’affaire avait été retenue à celle du 21 octobre 2025.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [W] [H] dûment munie d’un pouvoir à cet effet, actualisait le montant de la dette locative à la somme de 3703.32 € au 21 octobre 2025, indiquait que le paiement des loyers avait repris sauf pour le mois en cours, qu’elle n’avait toujours pas reçu le procès verbal de constat établi contrairement aux dires de la partie défenderesse, ne formulait aucune observation sur l’éventualité d’un octroi de délais de paiement et maintenait ses demandes.

Le conseil de M. [Q] [C] et Mme [E] [F], dans ses conclusions, sollicitait de rejeter l’intégralité des demandes formulées par OPH [Localité 1] MEDITERRANNEE HABITAT, suspendre les effets de la clause résolutoire, leur octroyer des délais de paiements sur une durée de 24 mois et statuer ce que de droit sur les dépens. A titre reconventionnel il demandait la désignation d’un expert avec pour mission de décrire les désordres, déterminer leur origine, se prononcer sur les travaux nécessaires et donner son avis sur les préjudices subis par les défendeurs. Lors des débats il confirmait que le procès verbal de constat rédigé par le commissaire de justice quant à l’état d’insalubrité de l’appartement avait bien été transmis à la partie requérante et maintenait ses prétentions. Il versait à l’appui de celles-ci un certain nombre de pièces auxquelles il convient de se référer en application de l’article 455 du code de procédure civile également.

Par ordonnance de référé en date du 16 décembre 2025, l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats à celle du 3 février 2026 afin que la partie requérante produise au litige l’accusé de réception électronique de la saisine de la CCAPEX ou des organismes payeurs des aides au logement du commandement de payer en date du 4 août 2023.

A cette audience, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, régulièrement représenté par Mme [W] [H] dûment munie d’un pouvoir à cet effet, explique qu’il n’y a pas eu de signification du commandement de payer à la CCAPEX en raison du bénéfice de l’APL, que la situation d’impayés des locataires avait été signalée à la CAF et elle dépose.

Le conseil M. [Q] [C] et Mme [E] [F] ne fait pas d’observations et dépose également.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 24 mars 2025 soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement pour leur signaler la situation d’impayés de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] en date du 4 août 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en date du 21 mars 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 8 mars 2007 avec prise d’effet au même jour contient une clause résolutoire (article 12) qui prévoit qu’à défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et après un délai de deux mois au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux, le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause incluse dans le bail a été signifié à M. [Q] [C] et Mme [E] [F] le 4 août 2023 pour la somme de 1356.41 € dont en principal 1265.92 € au titre des arriérés de loyers et charges impayés.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du 5 octobre 2023.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT produit au litige un décompte qui établit que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 3890.12 € au 3 février 2026 au titre des loyers et charges impayés dus.

Le conseil de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] tant dans ses conclusions que lors des débats ne formule pas d’observations ni sur le principe ni sur le montant de cette dette.

Par ailleurs, le bail consenti à M. [Q] [C] et Mme [E] [F] contient une clause de solidarité (article 14) entre les preneurs laquelle sera dès lors ordonnée.

En conséquence, M. [Q] [C] et Mme [E] [F] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3890.12 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le conseil de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] sollicite l’octroi de délais de paiements. Il fait valoir les problèmes sérieux de santé que Mme [E] [F] a eu ainsi que son hospitalisation qui l’empêcheraient de déménager, un protocole d’accord signé le 5 septembre 2024 aux termes duquel le couple s’engageait à régler la dette locative en 36 mensualités (pièce n°5), le fait qu’ils continuent à s’acquitter des paiements, les revenus de M. [Q] [C] lequel perçoit une retraite de 1117.64 € ainsi qu’une aide au logement de 265.92 €, ceux de Mme [E] [F] qui travaille en CDI et perçoit un revenu de 473.97 € et a formulé une demande de renouvellement d’agrément en qualité d’assistance maternelle.

OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT, représenté par Mme [W] [H], tant au cours de l’audience que dans ses pièces, ne formule pas d’observations sur cette demande pas plus que lors des audiences précédentes.

Dès lors, tenant compte des éléments qui précèdent, notamment la reprise du paiement du loyer des mois de novembre 2025, décembre 2025 et janviers 2026, la situation tant familiale que financière de M. [Q] [C] et Mme [E] [F], la date de prise à bail très ancienne, les protocoles d’accord transactionnel qui montre la volonté des parties de trouver une solution pour apurer la dette locative, les revenus du couple, l’absence d’observations du bailleur à ce sujet lors des audiences exception faite de celle du 21 octobre 2025 au cours de laquelle une reprise des paiements était indiqué sauf pour le mois en cours, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés afin de permettre aux locataires de pouvoir se maintenir dans le logement.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit du bail reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

M. [Q] [C] et Mme [E] [F] pourront alors être expulsés et devront également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’expulsion, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande reconventionnelle

Le conseil de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] formule à titre reconventionnel une demande tendant à voir ordonnée une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer l’ampleur des désordres qui affectent leur logement. Il produit à l’instance un procès verbal de constat dressé par un commissaire de justice mandaté par les défendeurs en attestant.

Mme [W] [H] représentant OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT s’était opposée à cette demande lors de l’audience du 1er juillet 2025 au motif de travaux réalisés en juillet 2023 et n’avait pas formulé d’observations lors de celle du 21 octobre 2025 au cours de laquelle le conseil de M. [Q] [C] et Mme [E] [F] avait réitéré cette demande d’expertise judiciaire.

En l’espèce, considérant l’objet du litige relatif aux paiements des loyers et des charges, l’absence de liens précis invoquée par la partie défenderesse avec les arriérés locatifs dus, la période à déterminer pour dater les désordres qui affecteraient le logement, leur ampleur afin de déterminer un trouble de jouissance, il n’y a lieu en la circonstance d’ordonner une expertise judiciaire.

En conséquence M. [Q] [C] et Mme [E] [F] seront déboutés.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. [Q] [C] et Mme [E] [F], partie perdante, seront condamnés solidairement aux entiers dépens de la présente instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilière

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande en la cause, au regard de la situation personnelle et financière de M. [Q] [C] et Mme [E] [F], de l’octroi de délais de paiement afin de leur permettre d’apurer la dette locative et de se maintenir dans lieux, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 mars 2007 avec prise d’effet au même jour, entre d’une part OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT et d’autre part, M. [Q] [C] et Mme [E] [F] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] sont réunies à la date du 5 octobre 2023 en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

CONDAMNONS solidairement et à titre provisionnel M. [Q] [C] et Mme [E] [F] à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT la somme de 3890.12 € ( trois mille huit cent quatre-vingt-dix euros et douze centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS M. [Q] [C] et Mme [E] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110.00 € chacune et une 36ème mensualité de 40.12 € qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, le clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour M. [Q] [C] et Mme [E] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;que M. [Q] [C] et Mme [E] [F] soient condamnés à payer à OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

SUSPENDONS les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient solidaire à la charge de M. [Q] [C] et Mme [E] [F]  ;

CONDAMNONS M. [Q] [C] et Mme [E] [F] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS OPH [Localité 1] MEDITERRANEE HABITAT du surplus de ses demandes et notamment de celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [Q] [C] et Mme [E] [F] de leur demande de voir ordonner une mesure d’expertise judiaire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,