TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile,

[Adresse 1],

[Adresse 1] – ,

[Adresse 1]

☎ ,:[XXXXXXXX01]

N° RG 26/00085 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JT6W

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 25 Mars 2026

,

[E], [T]

C/

,

[A], [P]

S.C.I., [P] LEGACY

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Sébastien SEROT – 21

M^e Ilyess ZRITA – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Sébastien SEROT – 21

M^e Ilyess ZRITA – 31

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 25 Mars 2026

Nous Quentin ZELLER,

Assisté de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de, [I], [U], Greffier-stagiaire

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame, [E], [T]

née le 03 Mars 1972 à, [Localité 1], demeurant, [Adresse 2]

représentée par M^e Sébastien SEROT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 21

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur, [A], [P]

né le 16 Août 1994 à, [Localité 2] (ALGERIE) (31000), demeurant, [Adresse 3]

représenté par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

S.C.I., [P] LEGACY, RCS CAEN 942.697.897, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, intervenante volontaire, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Février 2026

Après débats à l’audience publique du 24 Février 2026, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2025, Madame, [E], [T] a pris à bail un immeuble à usage d’habitation situé, [Adresse 2], appartenant à la SCI, [P] LEGACY, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 650 euros outre une provision pour charge de 40 euros.

Rapidement, Madame, [E], [T] s’est plainte d’une humidité généralisée dans le logement avec le développement de moisissures.

Par courriel du 28 août 2025, Monsieur, [A], [P], gérant de la SCI, [P] LEGACY, a informé Madame, [E], [T] de l’intervention d’un électricien pour l’installation d’extracteurs et l’achat d’un déshumidificateur.

Par courriel du 11 septembre 2025, Madame, [E], [T] a alerté la Direction Santé Risques Salubrité de la ville de, [Localité 1], en dénonçant les conditions d’indécence de son logement.

Le 19 novembre 2025, l’inspecteur de salubrité du service communal d’Hygiène et de Santé a effectué une visite.

Le 4 décembre 2025, la ville de, [Localité 1] a rendu compte à Madame, [E], [T] de sa visite.

Par courrier de son conseil du 9 janvier 2026, Madame, [E], [T] a informé son bailleur de son intention de saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande de consignation des loyers dans l’attente de la réalisation des travaux.

Le 19 janvier 2026, la SCI, [P] LEGACY a fait signifier à Madame, [E], [T] un commandement de payer son loyer visant la clause résolutoire.

Par requête reçue le 4 février 2026, Madame, [E], [T] a sollicité l’autorisation d’assigner Monsieur, [A], [P] en référé d’heure à heure.

Par ordonnance du 5 février 2026, Madame, [E], [T] a été autorisée à faire assigner Monsieur, [A], [P] à l’audience du 24 février 2026.

Par acte du 11 février 2026, Madame, [E], [T] a fait assigner Monsieur, [A], [P] devant le juge des contentieux de la protection.

La SCI, [P] LEGACY est intervenue volontairement à la procédure.

A l’audience du 24 février 2026, Madame, [E], [T], représentée, s’est désistée de ses demandes à l’encontre de Monsieur, [A], [P].

A l’encontre de la SCI, [P] LEGACY, elle a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal, autoriser Madame, [E], [T], à compter du mois de janvier 2026, à suspendre les loyers d’un montant de 386 euros, après déduction de l’APL versée directement par la CAF et ce, jusqu’à ce qu’une juridiction statue sur la demande de travaux de celle-ci ou que le bailleur justifie avoir fait réaliser les travaux permettant de remédier durablement et définitivement aux désordres affectant le logement sis, [Adresse 2] ; A titre subsidiaire, autoriser Madame, [E], [T] à consigner, à compter du mois de janvier 2026, auprès de la caisse des déports et consignations les loyers d’un montant de 386 euros, après déduction de l’APL versée directement par la CAF, et ce, jusqu’à ce qu’une juridiction statue sur la demande de travaux de celle-ci ou que le bailleur justifie avoir fait réaliser les travaux permettant de remédier durablement et définitivement aux désordres affectant le logement sis, [Adresse 2] ;

En toute hypothèse,Débouter Monsieur, [A], [P] et la SCI, [P] LEGACY de l’intégralité de leurs demandes ;Condamner la SCI, [P] LEGACY à verser à Madame, [E], [T] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Se fondant sur les articles 834 du code de procédure civile, sur les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, et sur le décret du 30 janvier 2022, elle expose que le logement qui lui est loué est indécent. Cela résulte des clichés photographiques versés, du rapport de l’entreprise ARF et des correspondances de la ville de, [Localité 1] et de la CAF.

L’existence de ces désordres est reconnue par Monsieur, [P] lui-même car, le 17 décembre 2025, il recommandait encore à sa locataire de retirer la machine à laver de la salle de bain, de laisser la porte de cette pièce entrouverte le plus possible, de mettre en marche le déshumidificateur en continu, d’appliquer un produit anti-moisissure et de nettoyer, ou encore plus simplement de ne stocker aucun objet dans la salle de bain.

Sa prescription médicale du 27 janvier 2026 témoigne de l’aggravation de ses pathologies respiratoires depuis son entrée dans le logement en raison de cette problématique d’humidité.

Le 2 février 2025, elle a été contactée par le maire de la ville, Monsieur, [X], [M] en personne, pour l’informer qu’un arrêté de péril serait pris très prochainement et qu’elle serait relogée aux frais de son bailleur.

Madame, [T] indique que malgré l’installation des trois extracteurs d’air, les désordres persistent.

Monsieur, [A], [P] et la SCI, [P] LEGACY, représentés, demandent au juge des contentieux de la protection de

Juger que les demandes formulées par Madame, [T] à l’encontre de Monsieur, [P] sont irrecevables ;Juger recevable l’intervention volontaire de la SCI, [P] LEGACYDébouter Madame, [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner à titre provisionnel, Madame, [T] au paiement de la somme de 772 euros au titre des loyers et charges impayés à la SCI, [P] LEGACY ;Condamner Madame, [T] à régler à Monsieur, [P] et à la SCI, [P] LEGACY la somme de 1500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile Condamner Madame, [T] aux entiers dépens

Ils exposent que seule la SCI est propriétaire du logement, de sorte que les demandes à l’encontre de Monsieur, [P] sont irrecevables.

Ils indiquent qu’il existe une contestation sérieuse quant à la demande de suspension du loyer. Il n’existe pas non plus d’urgence à ce qu’il soit statué.

Les doléances de Madame, [T] datent d’août 2025. Des travaux ont été réalisés depuis. Les services communaux ont laissé au propriétaire un délai de deux mois pour faire des observations quant aux constatations réalisées et non pour réaliser les travaux. Il s’en déduit que ces services n’estiment pas les travaux urgent. En outre, postérieurement à l’inspection de novembre, trois extracteurs d’air hygroréglables ont été installés. En outre, la société MUR PROTECT, spécialiste du traitement de l’humidité est intervenue le 17 février 2026. Une autre intervention était programmée le 18 février mais madame, [T] s’y est refusée, au motif d’une indisponibilité, ce qui corrobore l’idée d’une absence d’urgence. Les photos produites sont toutes antérieures à ces interventions. Il existe donc une contestation sérieuse sur l’existence des désordres postérieurement à ces nouveaux travaux.

L’ordonnance versée ne fait que certifier que la demanderesse souffre d’une pathologie respiratoire et non d’une aggravation de celle-ci et aucun lien de causalité avec le logement n’est évoqué.

Le caractère urgent de la demande, alors que les délais d’une procédure d’expulsion sont conséquents, apparait également contestable.

Le courriel du 9 février 2026 du service d’hygiène précise que le logement n’est ni insalubre ni impropre à l’habitation. La CAF n’a jamais qualifié le logement d’indécent.

Les défendeurs s’interrogent sur les conditions d’utilisation du logement par Madame, [T], ce qui pourrait expliquer les difficultés liées à l’humidité, alors que des travaux d’isolation ont été effectués et qu’aucun autre locataire de l’immeuble n’émet de telles plaintes. D’ailleurs, les services communaux ont également émis des recommandations d’usage à la locataire.

Le rapport de la société ARF est trop succinct pour avoir une portée probante. Il est par ailleurs non contradictoire.

Enfin, la demande formulée est inadéquate car une consignation des loyers n’aura pas pour effet de rendre le logement décent. La demande de paiement du loyer, a titre provisionnel, doit donc être accueillie.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs écritures, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

Par note en délibéré reçue le 25 février 2026, la SCI, [P] LEGACY a sollicité l’autorisation de produire un courriel de la société ARF aux termes duquel la société indiquerait avoir procédé à ses investigations par visioconférence. Par courrier du même jour, le conseil de la demanderesse a demandé à ce que cette note soit écartée des débats. L’avocat de la défenderesse a répliqué que ce courriel n’avait pas été produit et qu’il était précisément sollicité l’autorisation de le produire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention de la SCI, [P] LEGACY

Les règles de l’intervention volontaires sont régies aux articles 328 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, l’intervention volontaire de la SCI, [P] LEGACY, qui formule ses demandes à l’audience, ne souffre d’aucune contestation.

Elle sera ainsi reçue.

Sur les notes en délibéré

Selon l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, aucune demande de production de note en délibéré n’a été sollicitée au cours des débats du 24 février 2026.

Les différents courriers reçus postérieurement seront donc écartés des débats.

Il n’apparaît pas opportun d’ordonner une réouverture des débats, au regard de la demande formulée dans le cadre d’une procédure en urgence, chacune des parties assumant les risques probatoires liés aux pièces versées dans leur état et avec la valeur qui peut être attachée à celles-ci à la clôture des débats

Sur l’absence de demande à l’encontre de Monsieur, [A], [P]

Malgré son assignation initiale, Madame, [E], [T] ne soutient aucune demande à l’encontre de Monsieur, [A], [P] à l’audience du 24 février 2026, s’étant désisté de l’intégralité de celles-ci.

Dès lors, la demande reconventionnelle tendant à ce que ces demandes soient déclarées irrecevables devient sans objet.

Sur les demandes de Madame, [E], [T] tendant à la suspension ou la consignation des loyers

Aux termes des articles L.213-4-3 et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que me bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L.173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2022.

L’article 20-1 de la même loi prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.

Il résulte d’une jurisprudence constante que l’exception d’inexécution ne permet de justifier le non paiement d’un loyer que si et seulement si le logement est affecté de désordres si importants qu’il y a impossibilité d’utiliser les lieux conformément à leur destination. Le simple constat de certains points d’indécence, s’ils n’empêchent pas la satisfaction de besoins normaux de ses occupants, ne justifie pas le non-paiement de loyer.

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que la demande de Madame, [T], bien que fondée sur l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 visé dans le dispositif de ses écritures, ne tend pas à la réalisation de travaux de mise en conformité mais uniquement à une suspension des loyers. Or, il résulte de la jurisprudence que la réduction ou la suspension de loyer n’étant prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux (Civ 3ème, 3 décembre 2020, n° 19-23.216).

Cette demande ne peut donc pas être satisfaite sur ce fondement.

S’agissant du fondement de l’article 834 du code de procédure civile, donnant tout pouvoir au juge des référés pour ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, il ne peut être envisagé qu’à condition qu’une urgence soit caractérisée et qu’aucune contestation sérieuse n’apparaisse.

S’agissant de l’existence de contestation sérieuse, les défendeurs contestent l’existence de désordres liés à l’humidité caractérisant une indécence du logement imputables à des défauts du logement. Ils invoquent que, si des moisissures étaient effectivement observées, elles seraient imputables au mauvais usage du logement par la demanderesse.

Pour caractériser l’existence de ces désordres, la demanderesse produit des photos. Ces photos sont non datées et prises dans des circonstances inconnues de la juridiction et s’avèrent dès lors non probantes. Les défendeurs reconnaissent néanmoins que ces photos illustrent la présence de moisissures dans le logement antérieurement aux interventions réalisées.

S’agissant de l’intervention des services communaux le 17 novembre 2026, il convient de relever que le courrier du 4 décembre 2025 mentionne plusieurs anomalies constatées, mais que la majorité d’entre elles sont sans lien avec un problème d’humidité. Sur ce point, les services ne font que relever « la présence d’un dysfonctionnement au niveau de l’extraction située dans la salle d’eau […] il serait aussi judicieux de faire vérifier le débit d’air extrait ; la présence portante de condensation sur les murs et les vitres, la présence de moisissures au niveau des fenêtres. ». Il n’est pas mentionné d’imputabilité quant à l’origine de la présence de moisissures, étant relevé que – comme il en est usage – des préconisations ont également été adressées à la locataire s’agissant de la bonne aération du logement ou de l’usage du chauffage. De plus, postérieurement à cette constations, la SCI, [P] LEGACY a fait réaliser la pose de trois extracteurs d’air hygroréglables et que la société MUR PROTECT est intervenue au mois de février 2026. Ces interventions ultérieures constituent des contestations sérieuses quant au maintien du caractère actuel des constatations du 17 novembre 2026.

Contrairement à ce qu’invoque la demanderesse, le courriel de monsieur, [P], du 17 décembre 2025, manifestement généré via une intelligence artificielle, ne constitue nullement une reconnaissance de la persistance du désordre. Ce texte ne fait qu’émettre des conseils sur comment éviter l’humidité.

L’unique pièce pour justifier du maintien de cette humidité problématique postérieurement à ces nouveaux travaux est le rapport d’intervention de la société de recherche de fuite ARF intervenue le 26 décembre 2025. Or ce document d’une page recto verso ne fait que constater la présence de moisissures à différents endroits ou objets du logement. Le rapport ne fait qu’émettre des hypothèses « il semble que le logement ne soit pas suffisamment isolé […] nous n’excluons pas la possibilité de présence de remontées capillaires ». Le mode opératoire pour aboutir à de telles hypothèses n’est pas décrit. En outre, ce rapport a été effectué de façon non-contradictoire. Les contestations à l’encontre de ce rapport apparaissent donc sérieuses.

Le certificat médical produit ne fait état que de la pathologie respiratoire de la demanderesse, sans établir une cause d’imputabilité. Cette pièce souffre donc également de contestations sérieuses.

Les dires de la demanderesse selon lesquels elle aurait été contactée par le maire de, [Localité 1] personnellement pour l’informer que l’immeuble allait faire l’objet d’un arrêté de péril ne sont étayés par aucune pièce. Cette assertion fait donc également l’objet de contestations sérieuses.

Dès lors que les mesures sollicitées se heurtent à des contestations sérieuses, elles ne peuvent aboutir par ordonnance rendue par le juge des référés.

Les demandes seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La demande provisionnelle ne peut être fondée que sur l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

En l’espèce, il est constant que le loyer courant n’est pas payé. Néanmoins, la demanderesse émet des contestations à l’encontre de l’obligation de paiement, évoquant un manquement à l’obligation de délivrer un logement décent, ce qui sous tend la théorie de l’exception d’inexécution.

Ainsi qu’exposé ci-dessus, les moyens de la défenderesse se voient opposer des contestations sérieuses. Ils sont néanmoins étayés, notamment par les documents des services communaux. Dès lors, ils constituent également une contestation quant à la demande provisionnelle effectuée.

La délivrance d’un titre quant au paiement des loyers ne pourra donc – éventuellement – aboutir que via une procédure au fond.

La demande reconventionnelle d’une provision pour le paiement du loyer sera donc également rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame, [E], [T], à l’initiative de la procédure, échoue dans ses prétentions. Elle sera ainsi condamnée aux dépens.

L’équité et la solution du litige, conduisant à un rejet – en référé – des demandes réciproques des parties conduisent à ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin Zeller, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

RECEVONS l’intervention volontaire de la SCI, [P] LEGACY ;

ÉCARTONS des débats les notes en délibéré reçues le 25 février 2026 ;

CONSTATONS le désistement de Madame, [E], [T] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Monsieur, [A], [P] ;

DÉCLARONS sans objet la demande de Monsieur, [A], [P] tendant à ce que Madame, [E], [T] soit déclarée irrecevable en ses demandes à son encontre ;

DÉBOUTONS Madame, [E], [T] de l’ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTONS la SCI, [P] LEGACY de sa demande de paiement de loyer à titre provisionnel ;

CONDAMNONS Madame, [E], [T] aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame, [E], [T] à payer à la SCI, [P] LEGACY une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

DISONS que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION