Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 04 avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00542 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IKAH

AFFAIRE : [T] [I], [K] [G]

c/ [E] [N], S.A.S. CAPI FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 avril 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

Madame [K] [G], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Philippe SORET de la SCP SORET-BRUNEAU, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSES

Madame [E] [N]

née le 03 Juillet 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Pascale FOURMOND de la SCP PLAISANT-FOURMOND-VERDIER, avocats au barreau du MANS

S.A.S. CAPI FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Philippe SADELER de la SCP SADELER – BIAGE-DAMIENS, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 07 mars 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 04 avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Le 20 décembre 2022, monsieur [W] et madame [P] ont vendu à monsieur et madame [U] une maison d’habitation située [Adresse 2] [Localité 5], moyennant le prix de 163.000 €.

Monsieur [W] et madame [P] avaient eux-mêmes acheté cette maison auprès de monsieur [I] et madame [G], le 4 mai 2021. Ces derniers avaient confié le mandat de vente à la société CAPI dont l’agent commercial indépendant était madame [N].

Après leur entrée dans les lieux, monsieur et madame [U] ont constaté des infiltrations d’eau et le refoulement des eaux-usées par le sous-sol. Des champignons se sont également développés dans les doublages bois des murs.

Dans son rapport d’intervention du 30 décembre 2022, la société POLYGON, mandatée par l’assureur des époux [U], a relevé un défaut d’étanchéité à l’angle du tableau et du seuil de la baie vitrée à la cuisine, ainsi qu’au niveau du mur de soubassement, à l’origine des infiltrations au niveau du radiateur.

Par courrier du 10 janvier 2023, les époux [U] ont sollicité l’annulation de la vente pour vices cachés. Le 16 janvier 2023, monsieur [W] et madame [P] ont refusé cette annulation.

En juin 2023, les époux [U] ont démonté leur terrasse, en raison des infiltrations d’eau ayant causé un affaissement de la terrasse.

Le 25 septembre 2023, la société TERR’ASSAINISSEMENT est intervenue et a constaté que :

— S’agissant du réseau d’eaux pluviales, il n’y a pas d’exutoire extérieur sur le réseau public et cela a pour conséquence des infiltrations importantes dans le sous-sol en raison d’un flux d’eau important ;

— S’agissant du réseau d’eaux usées, la maison n’est pas raccordée conformément aux normes. Les eaux usées se déversent dans une fosse saturée car non vidangée.

Dans son rapport du 30 octobre 2023, l’expert mandaté par les époux [U] a indiqué que :

— Les mitigeurs, changés depuis, sont hors service en raison de leur non-utilisation pendant une longue période ;

— Les joints de la douche présentent des désordres et sont à l’origine d’une fuite ;

— Les crochets de la toiture sont corrodés, en raison d’une fuite d’eau le long du conduit du poêle ;

— Des champignons sont présents derrière le lambris au-dessus de l’évier ;

— L’eau s’infiltre par la fenêtre du salon ;

— Des champignons lignivores prolifèrent dans les doublages des murs du sous-sol ;

— De l’humidité est présente dans le sous-sol et le changement de destination du sous-sol n’est pas conforme aux normes s’agissant de la hauteur sous plafond ;

— Contrairement à ce que la commune indique sur son contrôle et l’acte de vente, l’assainissement de la maison n’est pas raccordé au réseau communal collectif mais à d’anciennes fosses non raccordées ;

— Le puisard mis en place par monsieur [I] pour collecter les eaux pluviales est défaillant et à l’origine d’infiltrations dans le sous-sol ;

— La terrasse extérieure a été réalisée par madame [P] et monsieur [W] sur la base de palettes pourries et a rapidement dû être démontée, en raison de sa dégradation par des champignons.

Pour l’expert, les travaux de remise en état sont estimés à la somme de 100.000 €.

Le 18 janvier 2024, les époux [U] ont découvert une fenêtre en bois rattachée au sous-sol dissimulée sous la terrasse.

Aussi, par actes des 1er et 2 février 2024, monsieur et madame [U] ont fait citer monsieur [W], madame [P], monsieur [I] et madame [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel ils demandent d’organiser une expertise judiciaire et de réserver les dépens.

Par ordonnance du 24 mai 2024, le juge des référés du Mans a ordonné une expertise, confiée à monsieur [C].

Par acte du 13 novembre 2024, monsieur [I] et madame [G] ont fait citer la SAS CAPI devant le juge des référés auquel ils demandent d’étendre les opérations d’expertise et de réserver les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 24/542.

Par acte du 23 décembre 2024, la SAS CAPI a fait citer madame [N], agent commercial indépendant représentant la SAS CAPI dans le cadre de la vente du 4 mai 2021, devant le juge des référés auquel elle demande d’étendre les opérations d’expertise et de réserver les dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/16.

À l’audience du 14 janvier 2025, les deux dossiers ont été joints par mention au dossier sous le numéro de RG 24/542.

À l’audience du 7 mars 2025, monsieur [I] et madame [G] maintiennent leur demande et soutiennent que :

— Ils ont donné mandat, le 22 janvier 2021, à la SAS CAPI FRANCE, pour visiter, estimer la maison et trouver un acquéreur. La SAS a soumis une proposition d’achat qui a ensuite été reprise dans l’acte notarié ;

— L’expert a rappelé la réglementation en vigueur s’agissant de la hauteur sous plafond qui est inférieur à 2,20 mètres, en l’espèce et donc non conforme. L’agence immobilière est dès lors susceptible d’engager sa responsabilité, justifiant son appel à la cause.

La SAS CAPI demande au juge des référés :

— À titre principal :

— Débouter monsieur [I] et madame [G] de leur demande d’extension des opérations d’expertise et mettre hors de cause la SAS CAPI ;

— Condamner les requérants au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— À titre infiniment subsidiaire :

— Juger que madame [N] doit intervenir à l’instance engagée et étendre les opérations d’expertise à son encontre ;

— Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SAS CAPI fait valoir les moyens et arguments suivants :

— L’achat d’une maison individuelle n’est pas soumis aux règles de surface de la loi Carrez, propres aux biens en copropriété ;

— La réglementation en vigueur évoquée par l’expert judiciaire est l’arrêté du 22 octobre 1969 relatif à l’aération des logements, qui est abrogé depuis 1982. En l’état actuel de la législation (Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002), un logement est décent en matière locative dès lors qu’il dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La seule hauteur sous plafond est donc un critère insuffisant ;

— La jurisprudence rappelle ainsi régulièrement que l’acquéreur, qui a acquis une maison individuelle qu’il a préalablement visité et dont la surface ne correspond pas à l’annonce commerciale, ne dispose d’aucun recours, sauf à démontrer le caractère déterminant de cette information à son consentement ;

— Il est acquis que l’agent immobilier a transmis l’ensemble des informations en sa possession aux parties et au notaire, seul rédacteur du compromis de vente et de l’acte authentique. Les acquéreurs étaient ainsi parfaitement informés du changement de destination du sous-sol effectué par les vendeurs dès le compromis ;

— L’acte de vente rappelait en outre la responsabilité du seul vendeur en cas de désordres ou de malfaçons en sa qualité d’auto-constructeur ;

— Madame [N] est intervenue dans le cadre de cette vente en qualité d’agent commercial indépendant disposant de son propre assureur. Elle a ainsi négocié seule la vente entre les parties et elle seule peut éclairer l’expert judiciaire.

Madame [N] demande à titre principal, sa mise hors de cause et la condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. À titre subsidiaire, elle ne s’oppose pas à l’extension des opérations d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, madame [N] explique que :

— Madame [N]est agent commercial, exerçant son activité au nom et pour le compte de la société CAPI qui a été mandatée par monsieur [I] et madame [G]. Le bien a été acquis par les consorts [R], lesquels l’ont revendu le 20 décembre 2022 aux époux [U]. Ni la SAS CAPI ni madame [N] ne sont intervenues dans le cadre de cette seconde vente ;

— La seule problématique concerne la superficie du bien, en raison d’une prétendue hauteur sous plafond du bien. Or, comme le souligne la société CAPI, la hauteur sous plafond est un critère insuffisant pour déterminer l’habitabilité d’un bien, et la superficie loi Carrez n’est pas applicable à la vente de maisons individuelles. En effet, l’acquéreur d’un tel bien n’achète pas une superficie, mais un bien, qu’il a donc pu visiter et apprécier ;

— Dès lors, l’acquéreur qui a acheté une maison individuelle dont la surface ne correspond pas à celle mentionnée dans l’annonce commerciale ne dispose pas, par principe, d’un recours contre l’agence, sauf à ce qu’il parvienne à démontrer le caractère particulièrement déterminant de la différence de surface dans son consentement ;

— En l’espèce, les acquéreurs étaient pleinement informés de l’état du bien, et du fait que le sous-sol avait donné lieu à un changement de destination. Ils ont également pu visiter le bien et apprécier la hauteur sous plafond de

celui-ci ;

— L’expert a dépassé sa compétence en appréciant juridiquement les faits, selon la note citée par les requérants mais non versée aux débats, et en indiquant que la description du bien figurant dans la proposition d’achat rédigée par la société CAPI FRANCE constituait une reconnaissance de responsabilité.

MOTIFS

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal. Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commune la décision. Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense.

Il est rappelé que la juridiction des référés peut sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, déclarer commune à une autre partie une mesure d’instruction qu’elle a précédemment ordonnée en référé. Pour ce faire, il est alors nécessaire, conformément aux conditions posées par ce texte, qu’il existe un motif légitime de rendre l’expertise commune à d’autres parties que celles initialement visées.

Par ordonnance du 24 mai 2024, la juridiction des référés du tribunal judiciaire du Mans a ordonné une mesure d’expertise, confiée à monsieur [C] (RG 24/78).

Monsieur [I] et madame [G] justifient d’un motif légitime pour obtenir la mesure d’extension réclamée dès lors qu’est établi un intérêt manifeste à pouvoir opposer à la SAS CAPI FRANCE et madame [N] les résultats de l’expertise déjà ordonnée.

En effet, il est justifié de ce que monsieur [I] et madame [G] ont donné mandat, le 22 janvier 2021, à la SAS CAPI FRANCE, représentée par son agent commercial, madame [N].

Par la suite, la proposition d’achat a été transmise par la SAS CAPI FRANCE, représentée par madame [N], à monsieur [I] et madame [G], le 16 février 2021. À la proposition d’achat, il était annexé un descriptif des caractéristiques de la maison, et notamment plusieurs pièces en sous-sol : buanderie, chambre, atelier et salon, avec les superficies.

La société CAPI FRANCE et madame [N] reconnaissent dans leurs conclusions, que si la superficie et/ou la hauteur sous plafond indiquées dans l’acte de vente ne peuvent engager leur responsabilité, un recours contre l’agence immobilière ou son agent indépendant est possible si l’acquéreur parvient à démontrer le caractère particulièrement déterminant de la différence de surface dans son consentement à l’achat.

En effet, le caractère déterminant dans le consentement de la superficie de la maison et le nombre de pièces la composant, pourra éventuellement être invoqué par les acquéreurs devant les juges du fond. Dès lors, la mise hors de cause de l’agence immobilière et de son agent commercial indépendant apparaît prématurée.

De plus, la SAS CAPI FRANCE et madame [N] ne s’opposent pas subsidiairement à l’extension des opérations d’expertise.

La poursuite des opérations d’expertise se fera donc dans le cadre de l’article 169 du code de procédure civile, le surcoût de cette mesure devant être supporté par monsieur [I] et madame [G] qui devront procéder à une consignation complémentaire dans les termes du dispositif ci-dessous.

Les dépens doivent demeurer à la charge de monsieur [I] et madame [G], la mesure étant sollicitée à leur demande et dans leur intérêt, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

En effet, les dépens ne sauraient être réservés, comme réclamé par les parties, dans la mesure où la présente ordonnance met fin à l’instance.

À ce stade de la procédure, les responsabilités n’étant pas déterminées, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. La SAS CAPI FRANCE et madame [N] seront donc déboutées de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

DIT que les dispositions de l’ordonnance rendue le 24 mai 2024 (RG : 24/78) sont communes et opposables à la SAS CAPI FRANCE et madame [N], qui participeront de ce fait à l’expertise et seront en mesure d’y faire valoir leurs droits, le cas échéant ;

DIT que l’expert commis voit sa mission étendue pour inclure la SAS CAPI FRANCE et madame [N] parmi les parties à l’expertise diligentée, et qu’il devra les appeler à participer aux opérations d’expertise dès réception de la présente ordonnance ;

DIT que monsieur [I] et madame [G] devront consigner la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) au titre de la provision complémentaire nécessaire à la poursuite des opérations d’expertise ainsi étendues, laquelle somme devra être versée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe dans le délai de deux mois à compter de la présente ordonnance ;

DIT que faute de consignation dans le délai susvisé, les opérations d’expertise devront se poursuivre sans tenir compte de la présente extension ;

DIT que l’expert devra, dans un délai d’un mois à compter du versement de la provision complémentaire ordonnée par la présente décision :

1°) fixer une date limite pour des mises en cause éventuelles ultérieures et, en tout état de cause, dans un délai qui ne pourra être supérieur à six mois à compter de la présente ordonnance,

2°) déterminer un calendrier d’exécution des opérations d’expertise restant à effectuer, lequel calendrier comprendra, notamment, une date d’envoi de sa note de synthèse et une date limite pour l’envoi des dires récapitulatifs préalablement au dépôt du rapport définitif;

DIT que le délai de dépôt du rapport définitif est prorogé d’un délai supplémentaire de deux mois ;

RAPPELLE qu’aux termes des dispositions de l’article 169 du code de procédure civile, “L’intervenant est mis en mesure de présenter ses observations sur les opérations auxquelles il a déjà été procédé” ;

RAPPELLE que le magistrat chargé du contrôle des mesures d’instruction est compétent pour statuer sur toute difficulté relative aux opérations d’expertise ;

DIT que le greffe fera parvenir la présente ordonnance à l’expert désigné ;

REJETTE les demandes formulées par la SAS CAPI FRANCE et madame [N] ;

LAISSE les dépens à la charge de monsieur [I] et madame [G] ;

RAPPELLE que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;

2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND