N°Minute:25/635

N° RG 24/01630 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDXR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 7]

JUGEMENT DU 18 Février 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Grégory ANGLES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [X] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Franck VERMEULEN, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 10 Décembre 2024

Affaire mise en deliberé au 18 Février 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Février 2025 par

Franck VERMEULEN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Grégory ANGLES

Copie certifiée delivrée à :

Le 18 Février 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 07 juin 2021, M. [Z] [E] a donné en location à Mme [X] [Y] le bien immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 5].

Le 13 octobre 2023, M. [Z] [E] a décidé de mettre en vente le bien loué, qu’il a par lettre recommandée avec avis de réception, notifié à Mme [Y] un congé aux fins de vente.

Mme [Y] a accusé réception de cette lettre recommandée le 18 octobre 2023. Cette dernière a sollicité un délai pour quitter le logement et par courrier en RAR du 10 juin 2024 le propriétaire lui a donné un délai d’un mois supplémentaire pour rendre les clés soit le 6 juillet 2024.

A ce jour la locataire est toujours dans les lieux.

De plus, elle n’a pas respecté ses obligations de payer les loyers, pas plus que les indemnités d’occupation dues pour la période postérieure à la date du congé, soit un total à ce jour de 1323,00 euros au titre des loyers (charges comprises) et de 898,80 euros au titre des indemnités d’occupation.

La locataire n’a donné suite à aucune des relances amiables du propriétaire.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, signifié à étude, dénoncé le 17 juillet 2024 "date d\'e9\loch\f178 \hich\f178 nonciation ass pr\'e9\loch\f178 fet" ~au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, M. [E] [Z] demeurant [Adresse 2] a assigné Mme [X] [Y] demeurant [Adresse 4] à MONTPELLIER devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier le 10 décembre 2024 aux fins de :

Vu les faits ci-dessus énoncés,

Vu les pièces ci-après annexées,

y venir les parties susnommées,

DECLARER bon et valable le congé aux fins de vente sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ;

PRONONCER la résiliation du bail en cause sur le fondement de l’article 15 et 7 de la loi n°89- 462 du 06 juillet 1989 ;

DECLARER Madame [Y] [X] occupant desdits lieux sans droit ni titre ;

ORDONNER l’expulsion de Madame [Y] [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin et avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de la signification de la décision à intervenir,

FIXER ET DE CONDAMNER Madame [Y] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives comprises tels qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux indument occupés sur le fondement de l’article 1760 du code civil ;

CONDAMNER Madame [Y] [X] au paiement de la somme de 1323,00 euros arrêtée à la date du décompte annexé à la présente assignation et de la somme de 898,80 euros arrêtée à la date du présent acte.

CONDAMNER Madame [Y] [X] aux entiers dépens conformément à l’article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu’au paiement de 305,00 euros en vertu de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

PRESERVER le bénéfice de l’exécution provisoire dont est assortie la décision à venir conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, le mécanisme étant nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [E] [Z], représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Il a fourni au tribunal un décompte actualisé de la dette au mois de décembre 2024 pour un montant de 4071,00 euros.

A cette audience, Mme [X] [Y] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Mme [X] [Y] ne s’est pas présentée à la convocation de l’enquêteur social.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité du congé délivré pour vente :

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et relative aux baux d’habitation précise les conditions dans lesquelles un bailleur peut donner congé à son locataire. Il ne peut le faire que pour l’un des motifs suivants : s’il décide de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux.

Le délai de préavis applicable au congé donné par le bailleur est de 6 mois, la date du congé pour vendre devant intervenir au terme du contrat de location sous réserve que le terme n’intervienne pas moins de 3 ans après la date d’acquisition. Le même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire : : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Si à l’expiration du délai de préavis, le locataire n’a pas accepté l’offre de vente, il est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’occurrence, par courrier en RAR en date du 13 octobre 2023, M. [E] [Z] a fait délivrer à Mme [X] [Y] un congé aux fins de vente du logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour le 6 juin 2024. Ce congé est parfaitement valide puisque, conformément aux dispositions précitées, il mentionne le motif allégué, le prix et les conditions de la vente projetée, respecte le délai de 6 mois, contient une offre de vente au profit des locataires.

Le propriétaire a accordé sur demande de la locataire un délai supplémentaire par courrier en RAR valable jusqu’au 6 juillet 2024.

Il est constant que la locataire n’a pas donné suite à cette offre de vente.

En conséquence, il convient de dire qu’à compter du 6 juillet 2024, elle a été déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur le logement. Etant dès lors occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner l’expulsion Mme [X] [Y] et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi.

Sur la résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [X] [Y] s’est abstenue du paiement de tout loyer depuis le mois de juillet 2024.

Mme [X] [Y] s’est, toutefois, maintenue dans les lieux et ne formule par ailleurs aucune proposition pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Mme [X] [Y] s’étant abstenue, depuis de nombreux termes, de l’exécution de son obligation au paiement des loyers, ces manquements constituent des faits répétés, suffisamment graves, pour justifier la résiliation du contrat, à effet du 6 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [X] [Y], de tous biens et occupants de son chef sera donc prononcée.

Sur l’indemnité d’occupation :

À compter de la résiliation du bail, Mme [X] [Y], devenue occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [E] [Z] produit un décompte arrêté au mois de décembre 2024 inclus, qui indique que la dette de Mme [X] [Y] s’élève à 4071,00 euros en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation du défendeur non comparant, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [X] [Y] ne s’étant pas présentées aux convocations du travailleur social et à l’audience, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Mme [X] [Y] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [X] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Mme [X] [Y] devra verser à M. [E] [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 305,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement par défaut, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DECLARE valide le congé aux fins de vente délivré sur le fondement de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 par M. [E] [Z] à Mme [X] [Y] ;

PRONONCE la résiliation du bail de l’appartement situé [Adresse 6] à [Localité 5] à la date du 6 juillet 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Mme [X] [Y] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 6 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [X] [Y] à payer à M. [E] [Z] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux et conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [X] [Y] à payer à M. [E] [Z] la somme de « montant condamnation » ~4071,00 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation, dus au mois de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Mme [X] [Y] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [X] [Y] à payer à M. [E] [Z] une somme de 305,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [X] [Y] aux dépens de l’instance ;

DIT que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Mme [X] [Y] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection,