Minute n°25/

ORDONNANCE DU : 25 avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DB2N-W-B7I-ILOD

AFFAIRE : S.C.I. SCI TRIANGLE D’OR

c/ S.A.S. SAS GUSTA, S.A.R.L. SELLO IBERICO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 avril 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI TRIANGLE D’OR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît JOUSSE de la SELARL LACROIX JOUSSE BOURDON, avocats au barreau du MANS

DEFENDERESSES

S.A.S. SAS GUSTA, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alain DUPUY de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

S.A.R.L. SELLO IBERICO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-philippe PELTIER de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocats au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 28 mars 2025,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 25 avril 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE, ET MOYENS DES PARTIES

Par acte du 22 décembre 2021, la SCI TRIANGLE D’OR a donné à bail commercial à la SAS GUSTA, des locaux situés au [Adresse 4], pour une durée de neuf ans et comprenant au sous-sol, une cave, au rez-de-chaussée un magasin , au 1er étage un palier et un bureau, au 2ème étage un palier, un local sanitaire et une pièce à usage de réserve et au 3ème étage, un grenier. Le loyer annuel a été fixé à 10 800 € HT payable mensuellement et d’avance. La taxe foncière étant remboursable au bailleur, une provision de 619 € a été fixée.

Suivant acte sous seing privé du 30 mai 2023, la SAS GUSTA a cédé à la SARL SELLO IBERICO son fonds de commerce comprenant le bail commercial précité.

Le bail initial signé en décembre 2021 prévoyait au paragraphe “cession” une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur en cas de cession du bail commercial ainsi rédigé “dans tous les cas de cession du bail, le cédant demeurera garant et répondant solidaire du cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des charges et conditions du bail, pour une durée de trois ans à compter de la cession du bail.”

La SCI TRIANGLE D’OR ayant constaté des loyers restés impayés, a délivré à la SARL SELLO IBERICO un commandement de payer la somme de 4357.45 €, le 12 novembre 2024 et visant la clause résolutoire contenue dans le bail.

Malgré ce commandement, la locataire ne s’est pas intégralement acquittée des sommes dues.

Aussi, par acte du 23 décembre 2024, la SCI TRIANGLE D’OR a fait citer la SAS GUSTA en sa qualité de garante et la SARL SELLO IBERICO devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elle demande, au visa des articles L 145-41 et L 145-17 du code de commerce, de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 13 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion du preneur sous astreinte et avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

— ordonner l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargée de l’exécution de la présente décision

— condamner les deux sociétés solidairement au paiement de la somme de 5683.29 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance impayée ou subsidiairement à compter du 12 novembre 2024 ;

— condamner la société SELLO IBERICO au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux.

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil.

— condamner le preneur au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le preneur aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer , les frais d’assignations des créanciers inscrits et de frais d’exécution de la présente décision.

En réponse à ces demandes, la SAS GUSTA, dans un premier temps :

— a fait valoir que le juge des référés exéderait ses pouvoirs en se prononçant sur une demande en paiement et non une demande de provision ;

— subsidiairement, elle a rappelé que par acte du 30 mai 2023, elle avait cédé son fonds de commerce à la société SELLO IBERICO et dans cet acte elle ne s’était pas portée expressément garante à titre solidaire pour le paiement des loyers du cessionnaire ;

— il existait donc une contestation sérieuse qui devait conduire le juge à dire qu’il n’y avait lieu à référé ;

— très subsidiairement, le juge devrait retenir une contestation sérieuse au visa de l’article L. 145-16-1 du code de commerce dans la mesure où la SCI TRIANGLE D’OR n’avait pas communiqué d’informations dans le mois à la SAS GUSTA quant aux impayés de la société SELLO IBERICO. Le commandement de payer ne lui avait pas non plus été dénoncé ;

— à titre infiniment subsidiaire, la SAS GUSTA faisait valoir que la clause de garantie n’évoquait pas les indemnités d’occupation.

— elle demandait par ailleurs la condamnation de la SARL SELLO IBERICO à lui rembourser provisionnellement la somme de 1 800 € correspondant au dépôt de garantie qu’elle avait versé initialement et qu’elle n’avait pas récupéré,

Elle sollicitait enfin la condamnation de la même à la garantir des sommes éventuellement mises à sa charge ainsi que la condamnation de la SCI TRIANGLE D’OR et de la SARL SELLO IBERICO à lui régler la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile chacune.

Au cours de la procédure, la SCI TRIANGLE D’OR s’est désistée de ses demandes à l’encontre de la SAS GUSTA et cette dernière dans ses dernières écritures a accepté ce désistement et a renoncé à ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’égard de la SCI.

Dans ses conclusions en réponse, la SARL SELLO IBERICO :

— fait valoir que le juge des référés exèderait ses pouvoirs en se prononçant sur une demande en paiement et non une demande de provision ;

— rappelle que si le juge faisait droit à la demande, il conviendrait de tenir compte du contexte difficile auquel la société SELLO IBERICO a du faire face. Elle a en effet été cambriolé par trois fois, le 18 septembre 2024, le 26 décembre 2024 et le 1er janvier 2025, ce qui explique ses pertes financières au quatrième trimestre de l’année 2024 et ses difficultés à régler son loyer et ses charges ;

— estime que c’est au bailleur d’assurer le gîte et le couvert et qu’il est donc responsable du non-paiement des loyers dans la mesure où il n’a pas fait le nécessaire rapidement pour que la porte de son locataire soit remplacée, il existe donc des contestations sérieuses excluant la compétence du juge des référés quant à la responsabilité des causes de l’impayé de loyers ;

— très subsidiairement, sollicite un délai de grâce d’une année ou à défaut les plus larges délais pour apurer sa dette, faisant valoir que le commerce avant les trois cambriolages fonctionnait très bien et qu’une fois la porte remplacée par le bailleur, son assureur va l’indemniser des préjudices financiers occasionnés par la fermeture, lui permettant alors de régler sa dette ;

— demande la condamnation de la SCI TRIANGLE D’OR à lui régler la somme de 1000 € au titre de ses frais irrépétibles.

En réponse à ces arguments, la SCI TRIANGLE D’OR précise que les impayés sont antérieurs aux dégâts causés à la porte du magasin. Elle a parfaitement respecté ses obligations en installant une porte provisoire après le troisième cambriolage, cette porte permettant parfaitement l’accès au commerce qui est cependant resté fermé. Elle a par ailleurs commandé les travaux après la prise en charge par son assureur des désordres, le 10 mars 2025. La locataire ne peut invoquer l’exception d’inexécution alors que le commerce est resté ouvert de septembre à décembre 2024 et que la SCI a fait le nécessaire en installant une porte provisoire après le troisième cambriolage. La SCI s’oppose par ailleurs à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où cette demande n’est pas étayée et que la société est en difficulté financière depuis juillet 2024. Elle ne pourra assumer son activité et un loyer mensuel de 900 € HT.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

A titre liminaire, s’agissant d’une demande devant le juge des référés la demande en paiement est nécessairement une demande de provision et devra donc être examinée comme telle.

Sur la demande de résiliation et paiement des loyers :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile disposent que dans les cas où l’existence l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution d’une obligation de faire.

Le 12 novembre 2024, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur.

Le preneur ne s’est pas exécuté dans le délai imparti. Il ne peut se retrancher derrière les trois cambriolages qu’il a subis comme le fait justement remarquer son bailleur dans la mesure où les premiers impayés étaient antérieurs au premier cambriolage et le magasin, s’il est resté ouvert au cours du quatrième trimestre de l’année 2024, n’est pas parvenu à réaliser des bénéfices suffisants pour régler les loyers dus.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 12 décembre 2024.

L’expulsion du preneur sera ordonnée, sous réserve de lui accorder un délai raisonnable pour quitter les lieux. La demande d’astreinte et de restitution des clés est justifiées, il y a lieu d’y faire droit.

La société SELLO IBERICO sera condamnée au paiement des loyers et charges impayés et, à compter de la date de résiliation du bail, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges.

Les conditions de l’article 1154 du code civil sont réunies, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur la demande de la SAS GUSTA à l’égard de la société SELLO IBERICO :

La SAS GUSTA a versé un dépôt de garantie d’un montant de 1800 € lors de la signature du bail commercial le 22 décembre 2021. Or cette somme n’a jamais été remboursée par la société SELLO IBERICO et il est stipulé en page 11/14 du contrat de bail que “le cessionnaire fera son affaire personnelle du remboursement du dépôt de garantie éventuellement du au cédant.”

Or en ne restituant pas ce dépôt de garantie et en bénéficiant des avantages liés au bail, la société SELLO IBERICO s’enrichit au détriment de la SAS GUSTA. Il conviendra donc de la condamner à rembourser ce montant à la société GUSTA.

Sur la demande de délais de grâce :

Concernant le délai de grâce ou délais de paiement, la société SELLO IBERICO ne fournit aucun élément comptable qui pourrait permettre au juge de vérifier si elle est ou sera en capacité de régler sa dette. Il ne pourra donc être fait droit à sa demande.

Sur les autres demandes :

Les assignations ont été dénoncées aux créanciers inscrits.

La société SELLO IBERICO succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, elle sera redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1000 euros pour la SCI TRIANGLE D’OR et à 800 € pour la SAS GUSTA qui a dû agir en justice pour se défendre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE le désistement de la SCI TRIANGLE D’OR à l’égard de la SAS GUSTA ;

CONSTATE le désistement des demandes de la SAS GUSTA à l’encontre de la SCI TRIANGLE D’OR ;

CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de bail commercial cédé le 30 mai 2023 par la SAS GUSTA à la société SELLO IBERICO et liant les parties et ce à la date du 12 décembre 2024 ;

ORDONNE à la SARL SELLO IBERICO, prise en la personne de ses représentants légaux et à tous les occupants de son chef de libérer les lieux de corps et de biens dans le délai de un mois à compter de la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DIT que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que passé ce délai, faute pour le preneur de s’être exécuté, il courra contre lui une astreinte de CENT EUROS (100 €) par jour de retard dans l’exécution ;

ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par l’huissier chargée de l’exécution de la présente décision ;

CONDAMNE la SARL SELLO IBERICO, prise en la personne de ses représentants légaux à payer à la SCI TRIANGLE D’OR, représentée par ses gérants, au paiement de la somme de CINQ MILLE SIX CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET VINGT NEUF CENTIMES (5683.29 €) au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la date de chaque échéance impayée ou subsidiairement à compter du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer à compter du 13 décembre 2024 et jusqu’à la remise des clés et la libération des lieux ;

CONDAMNE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux à régler à la SAS GUSTA, prise en la personne de ses représentants légaux, la somme de MILLE HUIT CENTS EUROS (1800 €) au titre du dépôt de garantie ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1154 du code civil ;

DEBOUTE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux de sa demande de délai de grâce et délais de paiement ;

DECLARE le jugement commun et opposable aux créanciers inscrits ;

CONDAMNE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux à régler à la SCI TRIANGLE D’OR, prise en la personne de ses gérants, la somme de MILLE EUROS (1 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux à régler à la SAS GUSTA, prise en la personne de ses représentants légaux, la somme de HUIT CENTS EUROS (800 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SELLO IBERICO prise en la personne de ses représentants légaux aux dépens comprenant notamment le le coût de l’assignation, le coût du commandement, les frais de dénonciations des assignations aux créanciers inscrits et les frais d’exécution de la décision.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND