TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 10 Juillet 2025

N° RG 23/00070 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HUOQ

DEMANDERESSE

S.C.I. RUAUDIN – LES BALSAMINES, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS [Localité 5] sous le n° 345 063 093

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Pierre-Emmanuel MEMIN, avocat au barreau du MANS

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence des [4] situé [Adresse 2]pris en la personne de son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Alain DUPUY, membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocat au barreau du MANS

S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC

immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 577 250 111

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER, avocat au barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS: Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Amélie HERPIN, Juge

Amélie HERPIN, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 06 Mai 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 10 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

M^me HERPIN, Juge

Jugement du 10 Juillet 2025

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— Contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

copie exécutoire à Maître Alain DUPUY- 10, M^e Pierre-emmanuel MEMIN – 60, M^e Jean-philippe PELTIER – 30 le

N° RG 23/00070 – N° Portalis DB2N-W-B7H-HUOQ

EXPOSE DU LITIGE

La SCI RUAUDIN BALSAMINES est propriétaire d’un lot n° 55- local commercial situé dans un immeuble en copropriété, la [Adresse 6].

Le 25 avril 2019, elle obtient un permis de construire pour procéder au changement de destination des locaux et les transformer des locaux commerciaux en locaux à usage d’habitation.

Le 26 mars 2021, l’assemblée générale des copropriétaires rejette les résolutions n°15, 16 et 17 proposées la SCI RUAUDIN BALSAMINES visant à procéder aux travaux et formalités les accompagnant. Le procès-verbal lui est notifié le 31 mars 2021.

Par actes délivrés le 31 mai 2021, la SCI RUAUDIN BALSAMINES assigne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence des [4] représenté par son syndic la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC et la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC aux fins de l’autoriser à procéder au changement de destination et condamner la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC à l’indemniser de son préjudice.

Une ordonnance du 3 février 2022 radie l’affaire pour défaut de diligences de la demanderesse.

Suite à réouverture des débats, une ordonnance du Juge de la mise en état du 27 juin 2024 rejette la demande en nullité de l’assignation du 31 mai 2021 et déclare forclose la SCI RUAUDIN BALSAMINES de son action en contestation des résolutions n°15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 26 mars 2021.

Par conclusions (3), auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI RUAUDIN BALSAMINES demande de voir :

— être autorisée à modifier les devantures sud et ouest de ses locaux, conformément au permis de construire obtenu et des éléments transmis au Syndicat de copropriété en vue du vote de l’Assemblée générale,

— être autorisée à procéder au changement de destination de son lot,

— autoriser les modifications du règlement de copropriété et de l’Etat descriptif de Division concernant le changement de destination du lot n°0055 à ses frais exclusifs,

— juger que la SARL CITYA LE SYNDIC a commis des fautes de nature à engager sa responsabilité délictuelle,

— juger que le Syndicat des copropriétaires a commis un abus de majorité dans le vote de l’AG du 26 mars 2021 et lui a porté préjudice,

— condamer la SARL CITYA LE SYNDIC et le Syndicat de copropriétaires in solidum à lui payer la somme de 1 000,00 euros par mois à compter de mars 2021 jusqu’au jugement pour les préjudices subis,

— condamner le CONSEIL SYNDICAL à lui payer une somme de 7 000,00 euros pour abus de droit lui ayant causé un préjudice grave en retardant la réalisation de son projet de transformation,

— condamner in solidum les deux défendeurs aux dépens et au paiement d’une somme de 7 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demanderesse précise que le local commercial est demeuré vide pendant 30 ans et que l’affichage du permis de construire avait pour seul but de purger les recours contre les tiers et non de commencer les travaux. Elle ajoute que le 24 mai 2020, elle a ensuite sollicité auprès du syndic d’inscrire ses demandes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et que malgré cette demande, elle a trouvé un affichage expliquant que le Syndic n’avait pas été informé des travaux et qu’enfin, elle a dû écrire à plusieurs reprises au Syndic pour la réunion de l’AG.

Elle rappelle que depuisplus de 30 ans, le Conseil Syndical voterait systématiquement contre elle, et, ce, sans motif.

Elle fait valoir qu’elle entend maintenir ses demandes rejetées par l’AG de 2021 faute de représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965, et, dès lors, elle réclame l’autorisation de faire les travaux pour diviser le lot en deux appartements (division qui n’a pas à être approuvée par l’AG des copropriétaires) en application de l’article 30 al 4. La requérante vise alors l’article 25B estimant que lesdits travaux sont conformes à la destination de l’immeuble et qu’ils constitueraient une amélioration par rapport à l’origine dans la mesure où il serait de l’intérêt des copropriétaires de voir les locaux habités plutôt que vides. Elle précise que d’ailleurs la nature exacte des travaux est produite, car elle a dû le faire pour obtenir le permis de construire.

Quant à la modification de la nature des lieux actuellement commerciale, dans la mesure où les travaux seront effectués, ce changement ira de pair, et, la requérante maintient donc sa demande d’autorisation judiciaire, sachant que le SDC ne “pourra toutefois compte tenu de la règle de l’estoppel s’opposer à ce changement de destination à l’avenir”.

Enfin, pour la SCI, s’agissant de travaux sur les parties privatives, l’article 26 n’aurait pas vocation à s’appliquer, y ajoutant que dès lors, que l’autorisation des travaux est donnée, le SDC et le Juge judiciaire ne peuvent pas s’opposer à la modification du Règlement de copropriété et de l’Etat descriptif de division.

Sur la responsabilité délictuelle de la SARL CITYA LE SYNDIC, la SCI soutient que l’AG n’aurait été convoquée que tardivement plus de deux ans après sa demande, sachant qu’une AG virtuelle était possible durant la période de COVID, et, que son affichage serait fautif créant ainsi une hostilité, et, qu’enfin, elle n’aurait pas transmis tous les documents à l’AG et en dernier lieu, les comptes rendus d’information sur l’état de la procédure lors des AG seraient non conformes aux échanges oraux.

La demanderesse expose que d’ailleurs, le Syndic aurait reconnu sa responsabilité en présentant des propositions d’indemnisation du préjudice.

Sur l’abus de majorité du Syndicat des copropriétaires, ce dernier pourrait voir sa responsabilité engagée dès lors que les votes procèdent d’un abus de majorité. Pour la demanderesse, le blocage systématique des projets qui ne répondrait pas à l’intérêt général de la copropriété serait uniquement destiné à lui nuire.

Par conclusions (2), auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE DES BALSAMINES représentée par son syndic CITYA IMMOBILIER sollicite un débouté des demandes de la SCI RUAUDIN-BALSAMINES et sa condamnation aux dépens incluant ceux de l’incident et au paiement d’une indemnité de 7 000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

* – Sur l’annulation des délibérations 16, 17 et 18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2021, le SDC constate que la demanderesse ne présente plus de demandes suite à l’ordonnance du Juge de la mise en état qui a déclaré forclose ces demandes.

* – En ce qui concerne la condamnation du conseil syndical, le SDC précise que ce dernier n’exerce qu’un contrôle et ne prend pas de décisions et donc il ne peut lui être reproché un abus de droit de vote. De plus, il n’a pas de personnalité morale et il ne peut donc être condamné, sachant au surplus qu’il n’est pas partie à la procédure.

* – Sur les demandes d’autorisation sur le fondement de l’article 30 de la loi de 1965, les conditions dudit article ne seraient pas réunies en ce que :

— pour l’autorisation de modifier les devantures, si les ouvertures sont privatives, il ne serait produit aucune pièce permettant de prouver qu’elle serait conforme à la destination de l’immeuble et selon la défenderesse, cette modification aurait pour conséquence de briser l’harmonie de l’immeuble, sachant au surplus que la destination commerciale du lot n’est plus susceptible d’être remise en cause,

— pour la demande de changer la destination du lot, et, celle de modifier le Règlement de copropriété et l’etat descriptif de division, ces dernières ne constitueraient pas des travaux et ne concernent ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, d’autant que c’est l’article 26 et non l’article 25 qui était visé dans la résolution de l’assemblée générale

* – Sur l’absence d’abus de majorité

le vote étant libre, et, la bonne foi présumée, la demanderesse doit rapporter la preuve de l’abus de droit, sachant que le simple refus ne constituerait pas en soi un abus de droit, et,d’autant qu’il ne serait pas démontré que cette décision porte atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires ou ne l’a été au détriment des copropriétaires minoritaires. En effet, pour la défenderesse, la seule référence adverse à la notion “blocage systématique” ne démontrerait pas, en soi, l’existence d’un tel abus.

Par conclusions récapitulatives (2), auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC requiert :

— un débouté des demandes de la SCI RUAUDIN BALSAMINES,

— la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndic expose qu’une condamnation du conseil syndical n’est pas possible car ce dernier n’a pas d’existence juridique d’autant qu’aucun de ses membres n’est appelé à la cause. Il ajoute que les travaux réclamés de changement de destination ne correspondraient pas ni à des travaux d’améliorations, ni à des travaux s’apparentant à une simple modification de l’immeuble alors qu’il serait important pour les copropriétaires de disposer de commerce au rez de chaussée de l’immeuble, ce qui contribuerait notamment à l’attractivité de la résidence.

Quant à sa responsabilité qui ne peut être fondée que sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, la preuve d’une faute ne serait pas rapportée, rappelant que la tardiveté de la convocation en Assemblée générale provient de la crise sanitaire de 2020, et, que ladite assemblée se serait tenue dans les délais impartis par l’ordonnance du 10 février 2021, et, indiquant également qu’il ne serait pas responsable du fait que seuls 19 copropriétaires sur 50 étaient présents, ce qui a rendu impossible l’adoption des résolutions litigieuses et qu’il ne serait pas plus responsables des votes des copropriétaires qui sont libres dans leurs décisions. Le défendeur ajoute qu’il ne serait pas plus fautif de sa lettre dans laquelle il expliquait ne pas être informé des travaux de la demanderesse supposant une autorisation.

La clôture est prononcée par ordonnance du 13 mars 2025 avec effet différé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’autorisation

La SCI RUAUDIN-BALSAMINES demande à être autorisée à modifier les devantures sud et ouest de ses locaux, conformément au permis de construire obtenu et des éléments transmis au Syndicat de copropriété en vue du vote de l’Assemblée générale, à procéder au changement de destination de son lot, à être autorisée à procéder aux modifications du règlement de copropriété et de l’Etat descriptif de Division concernant le changement de destination du lot n°0055 à ses frais exclusifs,

— Sur la modification des devantures

A cette fin, la demanderesse se fonde sur les articles 25 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 lesquels disposent:

Article 25 “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b)l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et, conformes à la destination de celui-ci.”

Article 30 : “L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux à usage commun ou la création de tels locaux. (…)

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal judiciaire à exécuter, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus,; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à le utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.”

Dans cette affaire, il sera relevé que quant bien même la demanderesse a obtenu un permis de construire aux fins de modifications des extérieurs, elle ne démontre pas ainsi qu’elle le prétend, que lesdits travaux consistent en des travaux d’amélioration de l’immeuble.

Elle n’établit pas plus qu’ils sont conformes à la destination de l’immeuble, notamment au maintien de son harmonie, sachant qu’affirmer sans expliquer pour quel motif le local est vide depuis trente ans ne suffit pas.

De même, les deux photos produites (pièce 28) ne justifient pas que les conditions tenant à notamment à l’harmonie de l’immeuble notamment sont réunies. Quant aux modifications des ouvertures de façade, elle n’en fournit aucun détail, étant précisé que pour l’AG de 2021 n’était joint que le projet de réaménagement intérieur lié au permis de construire.

Du reste, il semble qu’au contraire, une porte palière sera installée, ce qui permettra plus d’allers et venues à partir de l’extérieur voire plus de bruit.

En dernier lieu, il ne suffit pas d’affirmer sans le prouver qu’il ne sera pas porté aux droits des autres copropriétaires. A ce sujet, d’ailleurs, il est constant que ces travaux sont liés au changement de destination du lot, lequel a été rejeté par l’A.G., sachant que la requérante reconnaît elle-même cette situation en affirmant qu’en acceptant les modifications, de fait le changement de destination sera autorisé.

Il s’ensuit donc que la requérante ne présente pas une argumentation suffisante pour justifier son projet, et, elle sera donc déboutée de sa demande d’autorisation.

— Concernant le changement de destination du lot privé en local d’habitation au lieu et place d’un local commercial, il sera noté que l’ AG des copropriétaires a refusé cette demande suite à un défaut de “représentativité suffisante pour débattre à la majorité de l’article 26 de la lo loi du 10 juillet 1965, la résolution amiable, soit 1695 tantièmes 10 046 tantièmes” et que la demanderesse a été déclarée forclose de sa demande tendant à la nullité de la résolution 16 y afférente. Du reste, dans ses dernières conclusions, elle ne maintient pas cette demande.

Or, étant donné que la demanderesse a décidé de se soumettre à la décision de l’Assemblée Générale des copropriétaires pour pouvoir procéder à ce changement, et, que ladite AG a refusé de donner une telle autorisation, il sera admis que cette décision devenue définitive s’impose à la SCI RUAUDIN-BALSAMINES et à l’ensemble des copropriétaires. Dès lors, il n’y a pas lieu d’examiner si ce changement d’affectation portera ou non atteinte à la destination de l’immeuble, et, aux droits des autres copropriétaires, sachant qu’en tout état de cause, il n’est pas démontré que cette demande porte sur une amélioration de la situation de l’immeuble et des droits des copropriétaires.

Ainsi, à cet égard, il sera rappelé qu’une précédente Assemblée Générale des copropriétaires du 10 septembre 1997 avait refusé une telle autorisation à la SCI LOUISE MICHEL qui envisageait un changement de destination d’un local à usage de bureaux en locaux d’habitation avec modification des baies vitrées.

Enfin, il sera également rappelé que ce changement de destination ne relève pas de l’article 25b, lequel n’était d’ailleurs pas visé dans la résolution de l’AG qui s’appuyait sur l’article 26 de la loi de 1965.

Dès lors, la demanderessse sera déboutée de sa demande de changement de destination, et, par voie de conséquence, le rejet portera également sur les modifications du règlement de copropriété et de l’Etat descriptif de Division concernant le changement de destination du lot n°0055 à ses frais exclusifs.

Sur l’abus de majorité du Syndicat de copropriétaires

L’article 17 de la loi du n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, inséré dans le chapitre II intitulé « administration de la copropriété », dispose que :

« Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

De même l’article 21 précise que « dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion » et l’article 26 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis expose que « le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité du syndicat, la répartition des dépenses, les conditions dans lesquelles sont passés et exécutés les marchés et tous autres contrats, ainsi que l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution ».

De ces textes, il apparaît que le conseil syndical est un organe de contrôle, qui peut se voir attribuer des missions mais qui ne dispose pas du pouvoir de voter les résolutions soumises à l’assemblée générale.

De plus, il n’a pas la personnalité morale et dans cette affaire, il n’est appelé à la cause, pas plus que les membres le composant.

Enfin, il sera relevé que la demanderesse se contente de faire part d’un “blocage systématique” constant et renouvelé, ce qui ne suffit pas à démontrer un abus de majorité.

Dès lors, la demande de condamnation à son encontre sera rejetée.

Sur la responsabilité de la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui qui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il convient donc de déterminer si le Syndic a commis des fautes dans l’exercice de ses fonctions.

A cet égard, il sera relevé que contrairement à ce qu’allègue la demanderesse, le Syndic n’est pas responsable ni du nombre de copropriétaires présents aux Assemblées Générales, ni de leur vote pour lequel ils son libres.

En outre, ainsi qu’il l’a rappelé, la convocation de l’A.G s’est déroulée durant la période COVID, période incertaine quant aux possibilités de réunion.

Enfin, il sera noté que les comptes rendus d’avancement de ce contentieux lors des AG est succinct et ne porte pas préjudice à la demanderesse, et, il n’est pas établi qu’alors que le vote s’est déroulé antérieurement que ceux-ci ont un lien de causalité avec la présente affaire.

Aussi, la faute du Syndic n’étant pas démontrée, il sera admis que saresponsabilité n’est pas engagée, et, en conséquence, la demanderesse sera déboutée de ses demandes de condamnation à son encontre.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La demanderesse, partie succombante, sera tenue aux dépens de l’instance incluant ceux de l’incident, et, en équité, sera condamnée à payer à la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la smme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI RUAUDIN-BALSAMINES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI RUAUDIN-BALSAMINES à payer à la SARL CITYA IMMOBILIER LE SYNDIC la somme de 2 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RUAUDIN-BALSAMINES à payer au SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE RESIDENCE BALSAMINES, représenté par son syndic la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI RUAUDIN-BALSAMINES aux dépens de l’instance incluant les dépens de l’incident.

La Greffière La Présidente