— N° RG 24/01459 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN7A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 01 septembre 2025

Minute n° 26/00041

N° RG 24/01459 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDN7A

Le

CCC : dossier

FE :

— M^e VAN DER VLEUGEL

— M^e ODIN

— M^e TESA TARI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. LA BOULANGE

[Adresse 4]

représentée par Maître Fabienne VAN DER VLEUGEL de la SELARL VDV AVOCATS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S.U. L’ATELIER TAS

[Adresse 4]

représentée par Maître Matthieu ODIN de la SELARL SERRE ODIN EMMANUELLI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A.R.L. AMN SOLUTIONS

[Adresse 6]

[Adresse 7]

représentée par Maître Sophie TESA TARI de la SELEURL SOPHIE TESA-TARI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président

Assesseurs: M. ETIENNE, Juge

M^me CHRETIEN, Juge

Jugement rédigé par : M. ETIENNE, Juge

DEBATS

A l’audience publique du 20 Novembre 2025 en présence de M^me MARTIN auditrice de justice, qui a été autorisée à participer au délibéré avec voix consultative.

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me CAMARO, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec M^me CAMARO, Greffière ;

La SCI LA BOULANGE est propriétaire d’une boutique et arrière-boutique au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 2] à Chelles, ainsi que d’une cave au sous-sol.

Par acte sous seing privé du 26 septembre 2013, elle a renouvelé le contrat de bail commercial qu’elle avait conclu avec la SARL AGV SERVICES pour une activité de cordonnerie, marchand de chaussures, clés minute et multiservices, et ce, rétroactivement à compter du 1er juillet 2013, pour neuf années consécutives se terminant le 30 juin 2022.

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2013, la SARL AGV SERVICES a cédé son fonds de commerce à la SARL AMN SOLUTIONS.

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2019, la SARL AMN SOLUTIONS a cédé son fonds de commerce à la SASU L’ATELIER TAS.

Au motif que le preneur avait violé ses obligations contractuelles en procédant à des travaux non autorisés et dans la cave non comprise dans l’assiette du bail, la SCI LA BOULANGE a assigné la SASU L’ATELIER TAS et la SARL AMN SOLUTIONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux afin principalement de voir ordonner une mesure d’expertise afin de décrire, dater et donner un avis sur les travaux litigieux.

Par ordonnance du 5 mai 2021, le juge des référés a ordonné une expertise et désigné M. [W] [O] en qualité d’expert.

M. [O] a déposé son rapport définitif le 20 septembre 2022.

Considérant qu’elle n’avait autorisé ni la cession du fonds de commerce intervenue entre la SARL AMN SOLUTIONS et la SASU L’ATELIER TAS, ni les travaux d’installation des WC, que ces travaux étaient non conformes et que la cave ne faisait pas partie de l’assiette du bail, la SCI LA BOULANGE a assigné la SASU L’ATELIER TAS devant le tribunal judiciaire de Meaux par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024 afin principalement d’obtenir la nullité de l’acte de cession conclu le 29 novembre 2019 et la résiliation du contrat de bail renouvelé conclu le 26 septembre 2013, ainsi que l’expulsion de cette société et sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, la SCI LA BOULANGE a assigné la SARL AMN SOLUTIONS en intervention forcée.

Une jonction avec l’instance principale a été prononcée par le juge de la mise en état par ordonnance du 4 novembre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 avril 2025, la SCI LA BOULANGE demande au tribunal de :

«  REJETANT toutes conclusions contraires comme injustes ou en tous cas mal fondées,

— JUGER RECEVABLES ET FONDÉES les demandes formées par la SCI LA BOULANGE immatriculée 489 851 535 RCS MEAUX

et en conséquence :

— DEBOUTER la SASU L’ATELIER TAS et la SARL AMN SOLUTIONS de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— ORDONNER la nullité, à l’égard de la SCI LA BOULANGE, de l’acte de cession de fonds de commerce signé par acte sous seing privé, enregistré au SIE MEAUX le 06 12 2019 dossier 2019 00089037, référence 7704P4 2019 A 04914, conclu entre la SARL AMN SOLUTIONS immatriculée 795 339 944 RCS TOULOUSE et la SASU L’ATELIER TAS immatriculée 878 777 507 RCS MEAUX

— ORDONNER la résiliation judicaire du bail commercial renouvelé qui avait été conclu entre la SCI LA BOULANGE et la SARL AGV SERVICES immatriculée 432 661 395 RCS MEAUX pour 9 années consécutives, soit du 01 07 2013 pour se terminer le 30 06 2022, et ce, en date du 30 06 2022 et aux torts exclusifs de la SAS L’ATELIER TAS, nouvel occupant du local commercial visé par ledit bail commercial

— CONDAMNER la SAS L’ATELIER TAS à devoir payer des indemnités d’occupation par trimestres, équivalentes aux montants payés jusqu’à ce jour, jusqu’à date à laquelle la SAS L’ATELIER TAS aura effectivement quitté les lieux, volontairement ou en exécution de la décision d’expulsion si besoin avec assistance de la force publique, soit 2 519,56 euros/trimestre, outre le remboursement des charges

— ORDONNER l’expulsion de la SAS L’ATELIER TAS, occupante sans droit ni titre, du local commercial du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], et de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux de son fait et ce, dès le jour de la décision judiciaire prononçant la résiliation judicaire du bail commercial renouvelé

— ORDONNER la séquestration immédiate des meubles meublants et objets mobiliers divers garnissant ledit local commercial dans tel garde-meubles qu’il au Tribunal Judiciaire de Meaux, aux frais et risques et périls de la SAS L’ATELIER TAS

— DESIGNER Me [I] – CJUSTICE – [Adresse 1], Huissiers de justice de [Localité 5], aux fins de parfaire l’expulsion ordonnée et la séquestration ordonnée, s’il y a lieu avec l’assistante de la force publique, de toute aide nécessaire et notamment d’un serrurier

— CONDAMNER la SAS L’ATELIER TAS à payer à la SCI LA BOULANGE la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 CPC outre les dépens, intégrant tous les coûts des actes liés à la signification de la présente assignation, de l’assignation signifiée le 29 03 2021 ayant conduit à la désignation de l’expert judiciaire (54,52 euros), la signification de l’ordonnance de référé (241,72 euros), le coût lié à l’achat sur infogreffe des dossiers complets

— CONDAMNER la SAS L’ATELIER TAS à payer à la SCI LA BOULANGE les honoraires qui ont été avancés et payés à l’expert judiciaire par la SCI LA BOULANGE, soit 5 020,68 euros ".

Au soutien de sa demande de nullité de cession du fonds de commerce, la SCI LA BOULANGE affirme qu’elle ne l’a jamais autorisée et que l’acte de cession ne lui a pas été communiqué dans le délai prévu par l’article 15 du contrat de bail à peine de nullité de la cession.

Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, fondée sur les articles 1224 et 1227 à 1229 du code civil, elle affirme que la SASU L’ATELIER TAS a réalisé des travaux d’installation d’un WC sans son autorisation en violation de l’article 10.2.2 du contrat, que ces travaux sont non conformes puisque la vidange se fait directement dans la cave qui n’est pas comprise dans l’assiette du bail, que la SASU L’ATELIER TAS a modifié la destination des lieux et occupé une cour de l’immeuble sans son autorisation, et que les conditions de cession du bail n’étaient pas conformes. Elle considère qu’il résulte de ces éléments une inexécution suffisamment grave du contrat de bail pour justifier de sa résiliation à la date du 30 juin 2022.

En réponse à la demande reconventionnelle de la SASU L’ATELIER TAS, elle soutient au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile qu’elle n’a commis aucun abus dans son droit d’ester en justice.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la SASU L’ATELIER TAS demande au tribunal de :

« 

— RECEVOIR la SASU L’Atelier TAS en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ;

En conséquence ;

— REJETER les demandes de la SCI La Boulange en toutes fins qu’elles comportent ;

— DIRE ET JUGER que la SCI La Boulange a abusé de son droit à agir en Justice au préjudice de la SASU L’Atelier TAS ;

— CONDAMNER la SCI La Boulange à payer à la SASU L’Atelier TAS une somme de 20.000,00 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi de ce chef ;

— CONDAMNER la SCI La Boulange à payer à la SASU L’Atelier TAS la somme de 3.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI La Boulange aux entiers dépens de la procédure, dont distraction au profit de M^e Matthieu ODIN, avocat au Barreau de Paris ;

— ORDONNER l’exécution provisoire ".

Elle soutient que la SCI LA BOULANGE a autorisé la cession du fonds de commerce intervenue le 29 novembre 2019 et qu’elle ne peut poursuivre sa nullité mais uniquement demander à ce que cette cession lui soit inopposable, sous réserve toutefois de démontrer que l’absence de communication de l’acte de cession lui a causé un préjudice.

En réponse à la demande de résiliation du contrat de bail, elle soutient au visa des articles 1224 et 1964 alinéa 1er du code civil qu’aucune notification de cette résiliation ne lui a été adressée avant la délivrance de l’assignation, que l’expertise a permis d’établir que les travaux d’installation du WC ont été réalisés par la SARL AMN SOLUTIONS, qu’elle-même n’avait pas accès à la cave et n’en revendique pas l’usage, que l’absence de signification de la cession du fonds de commerce ne peut entrainer la résiliation du bail que si elle résulte d’une faute du locataire suffisamment grave et que la SCI LA BOULANGE ne justifie pas d’un préjudice. Elle ajoute que la cave faisait partie de l’assiette du bail selon ce qui résulte de la lecture de l’acte qui comporte de nombreuses rayures et que l’acte de cession du fonds fait mention de cette cave.

Reconventionnellement, elle soutient au visa de l’article 32-1 du code de procédure civile que la SCI LA BOULANGE abuse de son droit d’agir en justice puisque ces moyens sont fantaisistes et qu’elle avait nécessairement connaissance de l’identité du preneur du fait des paiements du loyer, qu’elle a attendu quatre ans à compter de son entrée dans les lieux pour l’assigner devant le tribunal et que l’expertise a écarté tout manquement de sa part. Elle estime que cet abus lui a causé un préjudice d’angoisse, a entaché sa réputation et l’a empêchée de jouir paisiblement des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 mai 2025, la SARL AMN SOLUTIONS demande au tribunal de :

« 

— DEBOUTER la société LA BOULANGE de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et l’en DECLARER parfaitement mal fondées ;

— LA CONDAMNER à verser à la société AMN SOLUTIONS la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ; ".

Elle soutient que la SCI LA BOULANGE a autorisé la cession du fonds de commerce à la SASU L’ATELIER TAS et que celle-ci lui a été signifiée, que les travaux d’installation des WC ont eu lieu postérieurement à la cession et que la cave était incluse dans l’assiette du bail selon ce qui résulte de la lecture du contrat et dès lors qu’il s’agissait d’un bail renouvelé reprenant nécessairement les stipulations du bail antérieur.

La clôture de l’instruction est intervenue le 1er septembre 2025 par ordonnance du même jour et l’affaire a été fixée à l’audience du 20 novembre 2025 pour être plaidée.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il sera relevé, à titre liminaire, que la SCI LA BOULANGE n’est pas partie au contrat de cession du fonds de commerce conclu le 29 novembre 2019 entre la SARL AMN SOLUTIONS et la SASU L’ATELIER TAS.

Dès lors, elle ne peut demander la « nullité » de l’acte de cession à son égard en raison d’un défaut d’acceptation préalable et de communication de l’acte dans le délai d’un mois à compter de sa signature, cette demande n’ayant pas pour objet la sauvegarde d’un intérêt général.

Il résulte de l’article 1156 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, que les conventions s’interprètent selon la commune intention des parties contractantes, plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral des termes.

Selon l’article 15 du contrat de bail conclu le 26 septembre 2013, la copie de l’acte de cession du droit au bail du preneur doit être remise au bailleur dans le mois de la signature, « à peine de nullité de la cession à l’égard du bailleur ».

Dans la mesure où cette clause évoque une nullité « à l’égard du bailleur », la demande de nullité formulée par la SCI LA BOULANGE doit s’analyser en une demande d’inopposabilité à son égard du contrat de cession du fonds de commerce conclu le 29 novembre 2019.

Sur la demande d’inopposabilité de la cession du fonds de commerce à l’égard de SCI LA BOULANGE

L’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, l’article 15 du contrat de bail stipule que : " Le preneur ne pourra en aucun cas et sous aucun prétexte, sous louer en totalité ou en partie, sous quelque forme que ce soit, les biens loués, les prêter, même à titre gratuit. Cependant, le preneur pourra, s’il remplit les conditions légales, consentir une location-gérance du fonds de commerce par lui exploité et concéder au locataire-gérant un droit d’occupation des lieux loués. Il devra notifier au bailleur cette mise en location-gérance et lui remettre une copie du contrat.

Le preneur ne pourra, en outre, céder son droit au présent bail si ce n’est à son successeurs dans son commerce, mais en totalité seulement.

En cas de cession, il demeurera garant et répondra solidairement avec le cessionnaire et tous ses successeurs du paiement des loyers et accessoires et de l’entière exécution des conditions du présent bail.

Une copie de la cession enregistrée devra être remise au bailleur sans frais pour lui, dans le mois de la signature et le tout à peine de nullité de la cession à l’égard du bailleur et de résiliation des présentes, si bon lui semble, le tout indépendamment de la signification prescrite par l’article 1690 du Code civil ".

Cet article ne prévoit pas que la cession du droit au bail doit être soumise à l’autorisation préalable du bailleur.

La SCI LA BOULANGE est donc mal fondée en son moyen tiré de l’absence d’autorisation préalable donnée à la cession du fonds de commerce de la SARL AMN SOLUTIONS incluant le droit au bail, étant relevé que la SASU L’ATELIER TAS produit une lettre recommandée du 16 octobre 2019 adressée par le mandataire du bailleur au notaire rédacteur de l’acte de cession dans laquelle il est indiqué : " Cher Maître, Nous vous confirmons avoir été appelés à la cession devant intervenir à votre cabinet entre la société AMN SOLUTIONS, locataire de notre mandant, et la SARI. L’ATELIER [8], du fonds de commerce exploité dans les locaux appartenant à notre mandant la SCI LA BOULANGE, situés [Adresse 2] à CHELLES 77500.

Nous vous donnons notre accord pour que la cession de droit au bail soit comprise dans l’acte de cession sous seing privé du fonds de commerce dans laquelle sera prévue la clause de responsabilité solidaire entre cédant et cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail, et dont un original dûment enregistré nous sera remis dans le mois de sa signature ".

En revanche, c’est à bon droit que la SCI LA BOULANGE reproche aux défenderesses de ne pas lui avoir communiqué l’acte de cession du fonds incluant le droit au bail dans le délai d’un mois à compter de sa conclusion.

En effet, selon les pièces versées aux débats, cet acte ne lui a été signifié que le 8 octobre 2020.

L’acceptation préalable de la cession par la SCI LA BOULANGE ne peut suffire à établir que le bailleur avait renoncé à se prévaloir de la communication de cet acte.

En effet, le mandataire du bailleur a expressément rappelé dans sa lettre recommandée du 16 octobre 2019 que l’original dûment enregistré de l’acte devait lui être remis dans le mois à compter de conclusion, en précisant qu’il devait prévoir une clause de responsabilité solidaire entre le cédant et le cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des autres conditions du contrat du bail.

Le défaut de communication reprochée aux défenderesses n’a pas permis à la SCI LA BOULANGE de s’assurer de la stipulation de cette clause avant le 8 octobre 2020, ni, plus largement, de l’étendue de la cession du fonds de commerce.

Le tribunal relève également que l’article 15 du contrat de bail prévoit expressément que la remise de la copie de l’acte de cession au bailleur est indépendante de la signification prévue par l’article 1690 du code civil.

Enfin, l’article 15 ne conditionne pas la sanction de nullité à la démonstration d’un préjudice causé au bailleur.

Au regard de ces éléments, il convient de dire que la cession conclue le 29 novembre 2019 du fonds de commerce de la SARL AMN SOLUTIONS à la SASU L’ATELIER TAS incluant le droit au bail est inopposable à la SCI LA BOULANGE.

Sur la demande de résiliation du bail renouvelé

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il appartient au juge d’apprécier si le retard dans l’exécution d’un contrat est d’une gravité suffisante pour que sa résolution puisse être prononcée.

Enfin, l’article 1315 devenu 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LA BOULANGE formule plusieurs griefs à l’encontre de la SASU L’ATELIER TAS qu’il convient d’examiner.

Sur la pose non conforme d’un WC sans autorisation

La SCI LA BOULANGE reproche à la SASU L’ATELIER TAS d’avoir posé dans le local commercial, à compter du mois de février 2020 et sans son autorisation, un WC dont la vidange se fait directement dans la cave qui ne serait pas comprise dans l’assiette du bail.

L’article 10.2.2 du contrat de bail stipule que " […] Le preneur ne pourra effectuer aucun travaux de transformation, changement de distribution sans accord préalable et écrit du bailleur […] ".

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que :

— lorsqu’il était loué à la SARL AGV SERVICES, le local comportait un « coin toilettes avec un lavabo et un urinoir » raccordés à un " tuyau en plomb [lui-même] raccordé en cave au collecteur de l’immeuble ",

— par la suite, le lavabo et l’urinoir ont été remplacés par un « WC sur pied normal sans broyeur avec un lavabo intégré dans le couvercle du réservoir »,

— ce WC était raccordé avec « une pipe WC DN 100 mm à une nouvelle évacuation en PVC DN 100 mm », elle-même raccordée à une canalisation en PVC DN 40 mm qui s’enfonçait dans le sol, ressortait du plafond de la cave et « pendait dans le vide » de sorte que « les excréments tombaient donc directement au sol de cette cave »,

— « ces travaux étaient non conformes aux règles de l’art », « non conformes aux textes réglementaires de base, règlement sanitaire départemental du 77 article 29 évacuation des eaux usées » et « mettaient en danger la santé des occupants, par le fait de l’insalubrité que les excréments en cave, constituaient pour les habitants, et plus particulièrement pour tout ouvrier ou personne se rendant dans la cave, amenés, de fait, à respirer les gazs de putréfaction, saturés de bactéries, que dégageaient ces excréments laissés à l’air libre en cave »,

— par la suite, des travaux de raccordement du WC au collecteur de l’immeuble ont été réalisés,

— en effet, lors de la visite des lieux par l’expert le 5 juillet 2021, il a été constaté que la canalisation en PVC DN 40 mm du WC était désormais " raccordée à une canalisation en PVC plus grosse de DN 50 mm [qui] traverse le mur vers une autre cave où elle se jette dans une canalisation plus grosse en PVC DN 100 mm qui se jette dans le collecteur […] horizontal de l’immeuble ",

— « ces travaux sont non conformes aux règles de l’art dtu 60.1 et 60.11 car le diamètre d’évacuation du wc n’est pas conforme » ce qui « peut conduire à un engorgement dans le temps, engorgement qui entrainerait un débordement des matières fécales du wc dans le local commercial du rdc, avec les conséquences sur l’insalubrité que cela entrainerait ».

S’agissant des travaux de remplacement du lavabo et de l’urinoir, l’expert mentionne que " [la SARL AMN SOLUTIONS] nous produit une pièce 10 sur laquelle nous sommes censés voir que les travaux datent de mars 2019 « et » que dès cette date de mars 2019, on peut être sûr que les excréments ont commencé à être évacués directement au sol de la cave ".

S’agissant des travaux de raccordement du WC au collecteur de l’immeuble, l’expert mentionne que " le gérant de la sté AMN, nous a dit qu’il avait fait les travaux […] ce que nous avons pu constater lors de la réunion d’expertise […] il ne nous a pas donné de date de ces travaux, mais nous savons que c’est après l’achat de son commerce [à la SARL AGV SERVICES], soit après le 30 septembre 2013, et de toute façon, après février 2020 « , ce dans la mesure où le conseil de la SCI LA BOULANGE lui a communiqué une photographie datée du 18 février 2020 sur laquelle des excréments étaient visibles sur le sol de la cave. L’expert ajoute que » [le gérant de la SASU L’ATELIER TAS] nous a dit que ces travaux de raccordement des wc lavabo au collecteur en cave, avaient été effectués après l’assignation à l’expertise soit après le 29 mars 2021 date de la signification de l’assignation par un huissier à Mr [C], et avant notre réunion d’expertise du 5 juillet 2021 « et que » l’ancien gérant Mr [C] était revenu à cette époque, mais nous ne pouvons pas savoir exactement à quelle date, mais de toute façon, après la vente de son commerce, pour modifier ou compléter l’évacuation des wc lavabo, c’est-à-dire, pour ne plus la laisser pendre dans le vide sans raccordement, du plafond de la cave, mais pour la raccorder au collecteur de l’immeuble ".

Aucune des pièces versées aux débats ne permet de contredire l’analyse faite par l’expert à propos de la date de réalisation des travaux litigieux.

Il en résulte que le lavabo et l’urinoir présents à l’origine ont été remplacés par un WC dont la vidange se faisait directement dans la cave située en dessous du local commercial et ce au plus tard au mois de mars 2019, puis qu’entre le 18 février 2020 et le 5 juillet 2021, le gérant de la SARL AMN SOLUTIONS a procédé à des travaux de raccordement de ce WC au collecteur de l’immeuble.

Ni le rapport d’expertise judiciaire, ni aucune autre pièce versée aux débats ne permet d’affirmer que la SASU L’ATELIER TAS a procédé aux travaux litigieux.

De même, il n’est pas établi que la SASU L’ATELIER TAS a pu autoriser le gérant de la SARL AMN SOLUTIONS à procéder au raccordement du WC au collecteur de l’immeuble.

En effet, il ne résulte pas des débats que la SASU L’ATELIER TAS a pu avoir connaissance de la non-conformité relevée par l’expert avant sa visite le 5 juillet 2021, ce dernier ayant par ailleurs précisé dans son rapport qu’ « il n’y a pas d’accès direct du local commercial à la cave, il faut passer par le hall d’entrée de l’immeuble ».

Ce moyen est donc mal fondé.

Sur la modification de la destination des lieux loués sans autorisation

La SCI LA BOULANGE reproche à la SASU L’ATELIER TAS d’avoir modifié la destination des lieux, selon ce qui résulte de la mention « Réparation de chaussures et d’articles en cuir » accompagnant le code NAF (nomenclature d’activités française) figurant sur la fiche de cette société extraite du site Infogreffe.fr.

L’article 5 du contrat de bail stipule que " Les biens loués seront destinés exclusivement aux activités de : cordonnerie marchands de chaussures clés minutes et multiservices à l’exclusion de tout aube.

Le preneur ne pourra sous aucun prétexte, modifier même momentanément cette destination ".

Outre que l’extrait issu du site Infogreffe.fr n’est pas produit, la mention qui y figurerait ne permet pas de conclure que l’activité de la SASU L’ATELIER TAS est contraire à celle stipulée au contrat de bail.

Ce moyen est donc mal fondé.

Sur l’utilisation de la cour sans autorisation

La SCI LA BOULANGE reproche à la SASU L’ATELIER TAS d’avoir utilisé une cour dont seul le bailleur pouvait avoir l’usage, afin d’y déposer son matériel encombrant et ses installations obsolètes, sans autorisation.

Aucune des pièces versées aux débats ne permet de le démontrer.

Au contraire, il ressort d’une note adressée par l’expert aux parties à la suite de sa visite des lieux le 5 juillet 2021 qu’ " une ancienne machine de cordonnier laissée dans la cour par la sté AMN solutions […] a été enlevée ".

Ce moyen est donc mal fondé.

Sur les conditions de cession du fonds de commerce de la SARL AMN SOLUTIONS

Outre que le contrat de bail ne prévoit pas qu’une autorisation du bailleur était nécessaire pour céder le droit au bail du preneur, la SASU L’ATELIER TAS n’était pas partie au contrat de bail avant la cession litigieuse. Il ne peut donc lui être reprochée, au soutien d’une demande de résiliation du bail, de ne pas avoir sollicité l’autorisation préalable du bailleur.

En tout état de cause, il résulte de ce qui précède que la SCI LA BOULANGE était informée du projet de cession et qu’elle l’avait autorisée.

Dès lors, le simple fait que la copie de l’acte de cession du fonds de commerce incluant la cession du droit au bail ne lui ait pas été remise avant le 8 octobre 2020 ne constitue pas un manquement contractuel d’une gravité suffisante pour justifier de la résiliation du contrat de bail, étant également relevé que la SCI LA BOULANGE ne fait pas état du préjudice qu’elle aurait subi du fait de ce retard.

Enfin, il ne peut être déduit de la seule mention « Date de commencement d’activité 01/10/2019 » portée sur l’extrait kbis de la SASU L’ATELIER TAS que cette dernière a commencé à occuper les lieux à compter du 1er octobre 2019, antérieurement à l’accord à la cession donné par le bailleur.

Ce moyen n’est donc pas fondé.

***

En conclusion, il n’est pas établi que la SASU L’ATELIER TAS a commis une inexécution suffisamment grave du contrat de bail pour justifier de sa résiliation.

La SCI LA BOULANGE doit donc être déboutée de sa demande et, par voie de conséquence, de ses demandes de condamnation de la SASU L’ATELIER TAS au paiement d’indemnités d’occupation, d’expulsion, de séquestration des meubles meublants et de désignation d’un commissaire de justice.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que l’action intentée par la SCI LA BOULANGE était partiellement fondée.

Aucune intention de nuire de sa part n’est établie en l’état des éléments versés aux débats.

La SASU L’ATELIER TAS doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu des succombances respectives, chaque partie sera condamnée à payer un tiers des dépens, à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge de la SCI LA BOULANGE dans la mesure cette expertise portait exclusivement sur les travaux litigieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de débouter les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi n’en dispose autrement ou que le juge écarte l’exécution provisoire de droit s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En application de ces dispositions, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la cession conclue le 29 novembre 2019 du fonds de commerce de la SARL AMN SOLUTIONS à la SASU L’ATELIER TAS incluant le droit au bail est inopposable à la SCI LA BOULANGE ;

DEBOUTE la SCI LA BOULANGE de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial conclu le 26 septembre 2013 ;

DEBOUTE la SCI LA BOULANGE de sa demande de condamnation de la SASU L’ATELIER TAS au paiement d’indemnités d’occupation ;

DEBOUTE la SCI LA BOULANGE de sa demande de d’expulsion de la SASU L’ATELIER TAS ;

DEBOUTE la SCI LA BOULANGE de sa demande de séquestration des meubles meublants le local commercial aux frais et risques de la SASU L’ATELIER TAS et de désignation de Me [I], commissaire de justice, pour y procéder ;

CONDAMNE la SCI LA BOULANGE, la SASU L’ATELIER TAS et la SARL AMN SOLUTIONS à payer chacune un tiers des dépens, à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui resteront à la charge exclusive de la SCI LA BOULANGE ;

DEBOUTE la SCI LA BOULANGE de sa demande de condamnation de la SASU L’ATELIER TAS à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE la SASU L’ATELIER TAS de sa demande de condamnation de la SCI LA BOULANGE à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SARL AMN SOLUTIONS de sa demande de condamnation de la SCI LA BOULANGE à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT