MINUTE 2025/

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

DOSSIER N° : RG 24/01428 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEBO

AFFAIRE : [U] [M] [O] [Y] C/ [I] [K], [B] [W] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Marie-Michèle BELLET, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire du MANS, juge de la mise en état, dans l’instance pendante,

ENTRE :

DEMANDEUR au principal

Monsieur [U], [M], [O] [Y]

né le 29 Octobre 1975 à [Localité 12] (14)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sylvie CHARTIER-LABBE, membre de la SCP WENTS ET ASSOCIES, avocate au Barreau du MANS, a

DEFENDEURS au principal

Monsieur [I] [K]

né le 16 Mars 1936 à [Localité 16] (92),

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Madame [B] [W] épouse [K]

née le 27 Décembre 1928 à [Localité 13] (77)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

Avons rendu le 25 Septembre 2025 l’ordonnance ci-après, assistée de Patricia BERNICOT, greffière, présente aux débats le 10 Juillet 2025, et à qui la minute de l’ordonnance a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [D] est propriétaire d’une parcelle C578 située à [Localité 14] (72), suite à donation en date du 27 décembre 2007 contigue à la parcelle C332 appartenant aux époux [K].

Par acte du 22 mai 2024, Monsieur [U] [D] assigne Monsieur [A] [K] et Madame [B] [W] épouse [K] aux fins de se voir reconnaître un droit de propriété sur une bande de terre jouxtant les deux propriétés et voir les défendeurs enlever le portail d’accés qu’il y ont installé qui entraverait la jouissance de son droit de propriété.

RG 24/01428 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEBO

Par conclusions d’incident (2), Monsieur [A] [K] et Madame [B] [W] épouse [K] demandent de voir :

— juger et à supposer par subsidiaire que Monsieur [S] aurait été propriétaire de la frange de terrain à usage de chemin bordant sa parcelle qu’ils bénéficient d’une usucapion,

— juger Monsieur [Y] irrecevable dans sa demande d’enlèvement du portail installé au cours de l’année 2000, et, rejeter ses demandes,

— déclarer qu’il est mis fin à l’instance,

— condamner leur adversaire aux dépens de l’instance et au paiement d’une somme de 1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [K] rappellent qu’ils ont fait installer le portail litigieux le 31 octobre 2000, sans opposition des parents de Monsieur [Y], alors, propriétaires de la parcelle contigüe et sachant qu’à cette époque, la partie du chemin longeant leur propriété était clôturée et dépourvue d’accès auc chemin. Ils précisent que leur fin de non recevoir relève d’une décision du juge de la mise en état.

Ils font valoir que selon eux, ils sont propriétaires de la bande de terre litigieuse, et, qu’en tout état de cause, s’il n’était pas statué de cette manière, ils bénéficieraient d’une prescription acquisitive de la partie bordant la propriété voisine, estimant remplir les conditions d’une possession non interrompue, d’un juste titre et être de bonne foi.

Ils font remarquer à leur adversaire que leur acte d’acquisition ne mentionne aucun bornage amiable qui d’ailleurs n’apparaît pas avoir été transcrit à la publicité foncière et qu’en tout état de cause, datant de 1966, il est antérieur à l’acquisition de la prescription acquisitive dont ils bénéficient.

Ils précisent que si le point de départ de ladite prescriptione est fixée au 31 octobre 2000, ce serait parce que cette dernière est matérialisée par l’installation d’un portail. Ils ajoutent que le fait que des câbles EDF aient été installés en sous-sol ne les a pas privé de leur jouissance, d’autant qu’en tout état de cause, la prescription était acquise à cette date.

Par conclusions “récapitulatives en réponse sur incident”, Monsieur [U] [D] sollicite :

— principalement, de renvoyer la fin de non recevoir à la formation de jugement,

— à titre subsidiaire,

— de débouter les époux [K] de leur fin de non recevoir portant sur son défaut de qualité à agir, et, de leur demande tendant à bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée, à défaut par eux de rapporter la preuve des conditions de cette prescription,

— de débouter les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes,

— en toute hypothèse,

— de condamner in solidum les époux [K] aux dépens de l’incident et au paiement d’une indemnité de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] qui est propriétaire de deux parcelles C [Cadastre 5] et C776 du fait d’une donation soutient que les parcelles ont fait l’objet d’un partage amiable en date du 22 octobre 1966 qui a posé deux bornes A et B entre les parcelles C333 (ancienne dénomination de la parcelle C [Cadastre 5]) et C [Cadastre 3], et, que lors de l’acquisition de la parcelle C776 du 4 janvier 2001 est annexé un certificat d’arpentage et un plan de bornage qui fait que les époux [L] propriétaires depuis 1996 de la parcelle C332 et de la parcelle [Cadastre 6] depuis le 4 janvier 2001 connaitraient les limites de leur propriété.

Ainsi, pour le demandeur, la “partie du chemin commun” d’une largeur de 3,50m visé dans les divers actes de vente qu’il produit mentionnerait expressément qu’il est propriétaire de la partie du chemin commun en bordure de sa propriété et qui rejoint l’ancien chemin rural 1 aujourd’hui dénommé [Adresse 15].

Aussi, pour lui, ce serait la raison pour laquelle le 19 novembre 2021, le département de la Sarthe a constitué une servitude de passage sur la parcelle C578, et, il demande donc que le passage lui soit à nouveau ouvert, et, que les époux [K] enlèvent le portaitl qu’ils ont installé.

A titre principal, le demandeur à l’action demande que soit appliqué l’article 789 6° du code de procédure civile et que le juge de la mise en état joigne l’incident au fond, étant donné que l’appréciation de ladite fin de non recevoir exigerait un examen au fond.

A titre subsidiaire, il estime apporter la preuve de sa qualité à agir notamment par la production des divers actes de propriété successifs de sa parcelle et le PV de bornage de 1966 lequel serait repris dans les actes de vente successifs, par les éléments du cadastre et par la constitution d’une servitude publiée aux service de la publicité foncière le 25 novembre 2021.

Quant à la prescription acquisitive invoquée par ses adversaires, il considére que ne serait pas rapportée la preuve de ce que les conditions de l’article 2261 sont réunies, et, notamment qu’ils justifient d’un juste titre et qu’ils sont de bonne foi.

Ainsi, ne serait pas établie la possession continue et non interrompue étant donné que les époux [K] ont acquis le bien en 1996 ne la font partir qu’au 31 octobre 2000, et, alors qu’ils n’ont pas manifesté d’opposition à l’enfouissement des lignes électriques en 2021.

De même, ne serait pas plus justifiés un juste titre et une bonne foi, dans la mesure où le juste titre doit émaner d’une personne qui n’est pas le propriétaire et qu’il soit translatif de propriété, et, alors que la totalité de la parcelle revendiquée ne serait pas sans équivoque à tout le moins sur la partie jouxtant la parcelle C578.

RG 24/01428 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEBO

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable, en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription. (…).

De plus, en vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Enfin, selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non recevoir. Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut par mesure d’administration judiciaire, décider que la fin de non recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En l’espèce, il sera décidé que le juge de la mise en état statuera sur la présente fin de non recevoir.

— Sur la présente fin de non recevoir, il convient de noter que Monsieur [U] [Y] veut faire reconnaître son droit de propriété sur la parcelle, objet de ce litige et il agit sur le fondement de l’article 544, de l’article 545 et de l’article 2227 du code civil.

Les époux [K], quant à eux, contestent le fait que leur voisin est propriétaire et estiment donc qu’il n’a pas qualité à agir à ce titre à leur encontre.

A cet égard, il résulte de l’acte d’achat de leur parcelle en date du 30 janvier 1996 au § Désignation des biens vendus qu’ils ont acquis, notamment “un chemin d’accès jusqu’au chemin rural n°1" et l’acte précise également au § Servitudes, “il est fait expresse réserve par les vendeur d’un droit de passage de 3m50cm de large, à tous besoins et usages pour accéder à la propriété des Flavinières au surplus du terrain aux vendeurs, et, ce dans toute la largeur de la portion présentement vendue et du côté joignant monsieur [P] (monsieur [H].

Les acquéreurs aux présentes devront supporter cette servitude”.

Or, cette réserve est la reprise de celle du 18 février 1966 concernant la parcelle n°[Cadastre 3] dans lequel est inscrit que la vente porte sur 12a60 ca, en “ce compris la superficie du passage commun d’accès à la voie publique CR n°1 de 3m50cm”, sachant que concernant ce passage, il est alors précisé que dans un contrat de vente du 13 décembre 1925, il est dit “ sous le titre réserve , ce qui suit “il est fait réserve par les vendeurs d’un droit de passage de 3m50cm de large à tous besoins et usages pour accéder de la route des Flavinières au surplus du terrain restant aux vendeurs et du côté joignant monsieur [P] (Monsieur [F]). Les acquéreurs aux présentes devront rapporter cette réserve.”

L’analyse de ces actes démontre que contrairement à ce qu’affirme Monsieur [Y], les époux [K] sont propriétaires du morceau de terrain, objet de ce litige étant précisé que d’ailleurs la superficie de leur parcelle n’a jamais varié dans les divers actes d’aquisition produits.

Il sera d’ailleurs relevé que l’acte de 1996 vise la totalité de bande de terre de 3,50 m, et, il est impossible que la partie de la bande de terrain se trouvant le long de la seule propriété des époux [K] puisse être la propriété de leur voisin.

Du reste, l’acte de vente ne distingue pas deux parties de terre et il s’ensuit donc qu’au vu de la configuration des lieux, la revendication d’une propriété sur la totalité de la bande de terre n’est pas réaliste.

De plus, ledit acte de vente mentionne également clairement que sur cette terre litigieuse, le voisin, en l’occurence Monsieur [Y], ne bénéficie que d’une servitude.

Cet acte de vente est d’ailleurs conforme à l’acte de vente antérieur de la parcelle [Cadastre 7] du 15 février 1966.

En outre, il sera retenu que ces actes ne se trouvent pas en contradiction avec l’acte de vente du 14 septembre 1971 de la parcelle [Cadastre 9] lequel se contente de stipuler les limites de la propriété par ces termes:

propriété d’un seul tenant, joignant dans son ensemble :

“d’un bout de chemin rural numéro 1 et un passage commun” (…)

En effet, l’acte n’indique pas que ledit chemin appartient à ladite parcelle mais qu’il la joint, sachant qu’au surplus, il le désigne comme commun. Il sera également pris en considération que cette situation est ensuite reprise dans l’acte de vente du 9 janvier 1982.

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De plus, dans l’acte de vente du 9 janvier 1982, il est également inscrit que “A cet égard la venderesse déclare, que, presonnellement elle n’a créé ni laissé acquérir aucune servitude sur l’immeuble vendu et qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles énoncées ci-dessous sous le titre “urbanisme”.

D’ailleurs, dans l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 8] (ancienne partie de la C578) du 30 avril 1965, il est exposé que ladite parcelle est d’une contenance de 17 ares d’après cadastre et de 16 ares d’après les titres de propriété, ce qui signifie donc que vraisemblablement la partie du passage commun jouxtant cette parcelle s’est vu attribuée malgré titres de propriété contraires.

Or, paralléllement, ledit acte mentionne qu’il “n’existe aucune servitude à leur connaissance en dehors de celles pouvant résulter de la loi ou de la situation naturelle des lieux.”

Enfin, l’acte d’acquisition du 3 mars 2000 par les parents [Y] qui porte sur une surface de 12a60ca ne fait plus état de l’existence d’un “passage commun” mais mentionne à nouveau: “A cet égard, il est précisé par l’ancien propriétaire qu’à sa connaissance, il n’existe aucune autre servitude que celles dérivant de la situation des lieux, de la Loi ou des plans d’urbanisme et d’aménagement de la Commune”.

De ces pièces, il s’ensuit que non seulement la partie jouxtant la parcelle C332 des époux [K] leur appartient mais ils sont également propriétaires de la partie jouxtant la parcelle [Cadastre 9].

— Quant à la délimitation de l’immeuble par les cinq bornes visée dans l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 9] de 1982, qui fait état du fait que l’immeuble présentement vendu est délimité par cinq bornes, il sera noté que cette délimitation est très imprécise dans la mesure où il n’est pas visé l’origine et la date des bornes.

Il en est de même de cette référence aux cinq bornes dans l’acte de vente du 14 septembre 1971 au titre duquel il n’est d’ailleurs pas produit le plan qui devait y être annexé, alors qu’en tout état de cause, le bornage amiable versé aux débats datant du 22 octobre 1966 portant notammant sur l’ancienne parcelle [Cadastre 4] ne matérialise pas cinq bornes, et, alors qu’aucun élément ne vient déterminer que ledit bornage a fait l’objet d’un enregistrement officiel.

Au surplus, l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 7] aux époux [K] ne fait aucune référence à l’existence de bornes, étant observé que les travaux d’enfouissement d’une ligne en 2021 n’apportent aucune preuve de l’existence d’une quelconque propriété au profit de monsieur [Y].

Enfin, l’acte du 4 janvier 2001 qui fait référence à l’existence d’un bornage ne concerne pas les parcelles litigieuses, mais les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 11]. De plus, il n’établit pas de manière claire les prétendues limites de propriété sur la partie de terrain, objet du litige, étant précisé qu’en tout état de cause un bornage n’est pas un acte constitutif du droit de propriété.

Au surplus, il sera fait remarquer à Monsieur [Y] que cet acte est postérieur à l’installation du portail par les époux [L], et, qu’il n’a donc pas eu d’influence sur la situation de cette bande de terre.

En dernier lieu, il sera pris en considération le fait que lors de l’installation du portail, aucun élément ne vient établir que les anciens propriétaires et jusqu’à tout le moins cette procédure, les consorts [Y] ont manifesté une opposition à une situation qui dure depuis plus de 20 ans.

De tous ces éléments, il sera donc admis que les époux [K] sont propriétaires de la bande de terre litigieuse dans sa totalité, et, que dès lors, Monsieur [S] ne saurait revendiquer l’exercice de son droit de propriété pour demander que soit enlevé le portail, objet de ce litige.

En conséquence, le demandeur sera déclaré irrecevable en ses demandes, pour défaut de qualité à agir.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [U] [Y], partie succombante, sera tenu aux dépens, et, en équité sera condamné à payer la somme de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire et susceptible de recours selon les modalités de l’article 795 du code de procédure civile,

DECLARONS irrecevable les présentes demandes pour défaut de qualité à agir de monsieur [U] [Y] ;

RG 24/01428 – N° Portalis DB2N-W-B7I-IEBO

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] à payer à Monsieur [A] [K] et Madame [B] [W] épouse [K] une somme de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [Y] aux dépens.

La Greffière La Juge de la mise en état