TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

7 MAI 2026

N° RG 25/01430 – N° Portalis DB22-W-B7J-TO6V

Code NAC : 30B

AFFAIRE : Monsieur [F] [U] c/ S.A.R.L. [S]

DEMANDEUR

Monsieur [F] [U], né le 16 décembre 1983 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Fanny HURREAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 248

DEFENDERESSE

[S], société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 794 783 449, ayant son siège social sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Valérie YON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 511, M^e Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0055

Débats tenus à l’audience du 29 janvier 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elisa ROCHA, Greffier à l’audience, et de Wallis REBY, Greffier lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 29 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026, prorogé au 7 mai 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 29 janvier 2014, Madame [X] [O] a donné à bail commercial à la société [S] un local situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) pour neuf ans à compter du 1er février 2014 moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 1 300,00 €.

Par un acte sous seing privé du 2 mars 2014, Madame [X] [O] a donné à bail à la société [S] un second local, attenant au premier, pour une durée d’un an à compter du 1er mars 2014, moyennant un loyer mensuel de 700,00 €.

Par un jugement du 24 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Versailles a :

— dit que la société [S] disposait d’un bail soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er mars 2015 par suite de son maintien dans les lieux à l’échéance de la durée d’une année prévue au bail du 2 mars 2014 ;

— débouté Madame [X] [O] de ses demandes reconventionnelles ;

— condamné Madame [X] [O] à payer à la société [S] la somme de 4 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Madame [X] [O] aux dépens de l’instance ;

— rejeté toute autre demande des parties.

Par un arrêt en date du 30 avril 2020, la cour d’appel de Versailles a confirmé ce jugement en toutes ses dispositions.

Le 27 juillet 2022, Madame [X] [O], aux droits de laquelle vient Monsieur [F] [U], a fait signifier à la société [S], au titre du bail conclu le 29 janvier 2014, un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 31 janvier 2023.

Le 18 décembre 2023, Monsieur [F] [U] a fait signifier à la société [S], au titre du bail conclu le 2 mars 2014, un congé sans offre de renouvellement de bail commercial à effet au 30 juin 2024.

Par un acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2025, Monsieur [F] [U] a fait assigner en référé la société [S] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après un renvoi ordonné à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 29 janvier 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] [U] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

concernant le bail commercial conclu le 29 janvier 2014 :

— constater l’expiration du contrat de bail en date du 29 janvier 2014, à la date d’effet du congé signifié le 27 juillet 2022, soit au 31 janvier 2023 ;

— constater la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction au visa de l’article L. 145-60 du code de commerce, le locataire n’ayant pas agi dans le délai de deux ans ;

— en conséquence, constater la perte du droit à indemnité d’éviction et du droit au maintien dans les lieux, de sorte que la société [S] est désormais occupante sans droit ni titre depuis le 1er février 2023;

— constater le trouble manifestement illicite constitué par ce maintien dans les lieux sans droit ni titre justifiant l’intervention du juge des référés ;

— ordonner l’expulsion de la société [S] et de tous occupants de son chef, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire à compter du prononcé de l’ordonnance ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais de la société [S] et ce, en garantie de toutes sommes qui sont ou pourraient être dues ;

— condamner, à titre provisionnel, la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] une somme de 10 400,00 € hors taxe et hors charges, à titre d’indemnité d’occupation établie sur la base du loyer contractuellement prévu, outre les charges locatives, afférentes à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 juillet 2025, ainsi qu’entre le 1er janvier et 29 janvier 2026, à parfaire, et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés ;

— condamner, à titre provisionnel, la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] une somme de 14 048,04 € hors taxe et hors charges au titre de l’indexation annuelle automatique prévue à l’article 8.1 du bail ;

— condamner, à titre provisionnel, la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] une somme de 1 788,00 € au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due depuis l’année 2019 proratisée à hauteur de 80 % ;

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront forfaitairement majorées à hauteur de 20 % à compter du 9 juillet 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

concernant le bail commercial conclu le 2 mars 2014 :

à titre principal,

— condamner, à titre provisionnel, la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] une somme de 8 000,00 € hors taxe et hors charges, à titre d’indemnité d’occupation établie sur la base du loyer appliqué et accepté par le preneur pendant la période comprise entre le mois de mars 2015 et novembre 2019, outre les charges locatives afférentes à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 juillet 2025 et du 1er janvier 2026 au 29 janvier 2026 à parfaire, et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés ;

à titre subsidiaire,

— condamner, à titre provisionnel, la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] une somme de 5 600,00 € hors taxe et hors charges, à titre d’indemnité d’occupation établie sur la base du loyer contractuellement prévu, outre les charges locatives, afférentes à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 juillet 2025 et du 1er janvier 2026 au 29 janvier 2026 à parfaire, et jusqu’à justification de la libération totale des lieux et remise des clés à Monsieur [F] [U] ;

— la somme de 8 000,00 € hors taxe et hors charges à titre d’indemnité d’occupation afférente à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier et le 31 juillet 2025 et du 1er janvier 2026 au 29 janvier 2026 (8 x 1 000,00 €), à parfaire ;

— outre l’application d’une pénalité de 10 % sur les sommes dues à la date du 9 juillet 2025 ;

en tout état de cause,

— dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront forfaitairement majorées à hauteur de 10 % à compter du 9 juillet 2025 et jusqu’à parfait paiement ;

— à titre reconventionnel, sans que Monsieur [F] [U] ne reconnaisse le droit au paiement d’une indemnité d’éviction à la société [S], confier à l’expert qui sera, le cas échéant désigné, la mission suivante :

— se faire communiquer par les parties toutes pièces et documents utiles à sa mission, notamment comptables et contractuels ;

— visiter les lieux loués et notamment le local n° 2 en présence des parties ou de leurs représentants;

— décrire les locaux et les installations exploités par la société [S] au titre du local n° 2 ;

— déterminer la nature du fonds de commerce exploité et apprécier sa transférabilité ;

— évaluer la valeur marchande du fonds de commerce du local n° 2 à la date la plus proche de l’éviction, ou, à défaut de transfert possible, la valeur du droit au bail ;

— évaluer les indemnités accessoires susceptibles d’être dues (frais de déménagement, réinstallation, pertes sur stocks, licenciements, etc.) ;

— proposer le montant global de l’éventuelle indemnité d’éviction correspondant à la réparation intégrale du préjudice subi par la société [S], au titre du local n° 2 ;

— évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la date d’effet du congé n° 2 au titre de l’occupation du local n° 2, en tenant compte de l’évolution du marché locatif ;

— évaluer le montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la date d’effet du congé n° 1 au titre de l’occupation du local n° 1, en tenant compte de l’évolution du marché locatif ;

— fixer le montant de la consignation qui devra être versée et le délai pour ce faire par la société [S] ;

en tout état de cause :

— condamner la société [S] à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, dont les frais de commandement, de signification et d’expulsion.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société [S] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

— débouter Monsieur [F] [U] de toutes ses demandes ;

— désigner un expert, avec pour mission notamment de :

— se rendre sur place dans les lieux loués sis [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) pour les visiter, après y avoir convoqué les parties ;

— se faire communiquer tous les documents et pièces utiles ;

— donner son avis sur la valeur de l’indemnité d’éviction au visa de l’article L. 145-14 du code de commerce et des principes d’évaluation qui régissent la matière en tenant compte de l’interdépendance des locaux objet des baux du 29 janvier 2014 et du 2 mars 2014 ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de statuer sur la fixation de l’indemnité d’éviction due en exécution du congé avec refus de renouvellement du 18 décembre 2023 ;

— condamner Monsieur [F] [U] à payer à la société [S] la somme de 5 000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [F] [U] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions respectives de chacune des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, à la lecture des paragraphes « par ces motifs » des dernières conclusions respectives des parties, le demandeur ne formule aucune demande d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 29 janvier 2026 et le défendeur ne formule aucune demande de compensation judiciaire.

Sur les demandes de constat de l’expiration du contrat de bail en date du 29 janvier 2014 et d’expulsion de la société [S] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-9 du code de commerce prévoit notamment que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, et que le congé doit être donné par acte extrajudiciaire et doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L. 145-14, alinéa 1er, du même code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En application de l’article L. 145-60 du code de commerce, la demande en paiement d’une indemnité d’éviction ou en contestation du congé délivré est soumise à la prescription biennale, quand bien même le droit du preneur à cette indemnité n’est pas contesté. Le point de départ du délai de prescription est la date pour laquelle le congé a été donné.

A défaut pour le preneur d’avoir contesté le congé ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, son action est prescrite et il ne peut plus se prévaloir du droit au maintien dans les lieux (3ème Civ., 30 mars 2017, pourvoi n° 16-13.236).

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre par l’effet d’un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction peut ainsi être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées lorsque le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, par exploit du 27 juillet 2022, Madame [X] [O], aux droits de laquelle vient Monsieur [F] [U], a adressé à la société [S], au titre du bail conclu le 29 janvier 2014, un congé avec refus de renouvellement contre paiement d’une indemnité d’éviction à effet au 31 janvier 2023.

La société [S] reconnaît dans ses écritures ne pas avoir introduit de procédure en paiement d’une indemnité d’éviction dans le délai de deux ans à compter de cette date d’effet, de sorte que la prescription biennale est acquise.

L’interdépendance alléguée des locaux avec ceux objets du bail en date du 2 mars 2014 ne constitue pas une contestation sérieuse, dès lors que les parties ont conclu deux contrats distincts, portant sur des locaux séparés et avec des dates d’effets distinctes, et qu’aucune stipulation ne mentionne que les deux baux s’inscrivent dans la réalisation d’une même opération.

Dès lors, la société [S] ne bénéficie plus du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce et se trouve désormais occupant sans droit ni titre du local donné à bail selon le contrat en date du 29 janvier 2014.

Son obligation de quitter les lieux n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc d’ordonner son expulsion selon les termes du dispositif ci-après.

L’article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les demandes de provisions afférentes au local donné à bail selon contrat en date du 29 janvier 2014 :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] sollicite tout d’abord une provision au titre d’indemnités d’occupation afférentes à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 juillet 2025, ainsi qu’entre le 1er janvier et 29 janvier 2026.

Toutefois, la demande formée à ce titre se heurte à une contestation qui n’apparaît pas dépourvue de sérieux, dès lors que la société [S] soutient que la somme réclamée a fait l’objet d’une saisie-attribution selon procès-verbal de Maître [V] [G] [Q] en date du 25 juillet 2025, à sa demande fondée sur les sommes dues à son égard par Monsieur [F] [U] en exécution d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 21 mai 2025.

Monsieur [F] [U] sollicite une somme de 14 048,04 € HT au titre de l’indexation annuelle automatique du loyer prévue à l’article 8.1 du contrat de bail. A cet égard, la créance apparaît sérieusement contestable en ce qu’elle se rapporte à la période antérieure au mois d’octobre 2020, au regard de la prescription quinquennale invoquée par la partie défenderesse, et en ce qu’elle se rapporte à la période postérieure à l’expiration du contrat intervenue au 31 janvier 2023, soit à compter du 1er février 2023. En revanche, la société [S] ne soulève aucune contestation sérieuse, s’agissant de la période du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2023. Il convient en conséquence de condamner la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] la somme totale de 2 911,23 €, à titre de provision. Si elle oppose la compensation avec des sommes par le demandeur dues au titre de condamnations antérieures, la société défenderesse ne formule aucune demande de compensation judiciaire.

S’agissant enfin de la demande formée au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, il convient de rappeler qu’en matière de bail commercial, celle-ci ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation du bail (3ème Civ., 13 juin 2012, pourvoi n° 11-17.114, Bull. 2012, III, n° 92). Si le bail du 29 janvier 2014 comporte une telle stipulation, ce n’est pas le cas du bail du 2 mars 2014. Compte tenu d’une surface totale de l’immeuble de 410 m2 et d’une surface de 163 m2 des lieux loués au titre du bail du 29 janvier 2014, la demande n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur de la somme de 888,55 €.

Sur les demandes de provisions afférentes au local donné à bail selon contrat en date du 2 mars 2014 :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce dispose qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En l’espèce, Monsieur [F] [U] sollicite une provision au titre d’indemnités d’occupation afférentes à la période d’occupation comprise entre le 1er janvier 2025 et le 31 juillet 2025, ainsi qu’entre le 1er janvier 2026 et 29 janvier 2026.

Toutefois, la demande formée à ce titre se heurte à une contestation qui n’apparaît pas dépourvue de sérieux, dès lors que la société [S] soutient que la somme réclamée a fait l’objet d’une saisie-attribution selon procès-verbal de Maître [V] [G] [Q] en date du 25 juillet 2025, à sa demande fondée sur les sommes dues à son égard par Monsieur [F] [U] en exécution d’un arrêt de la cour d’appel de Versailles en date du 21 mai 2025. De surcroît, il n’est pas justifié que les sommes réclamées à ce titre ont été calculées selon les modalités prévues par les dispositions précitées, s’agissant d’indemnités d’occupation afférentes à l’occupation des lieux dans l’attente du versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur.

Les demandes de provision, principale et subsidiaire, formées à ce titre sont donc rejetées.

Sur les demandes de provisions formées au titre de clauses pénales :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par Monsieur [F] [U] au titre d’une majoration forfaitaire à hauteur de 20 % des sommes dues, et de l’application d’une pénalité de 10 % sur les sommes dues s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il n’y a lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, le bailleur a délivré à la locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

La société [S] justifie ainsi d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui est ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, en mettant à la charge de la société [S] le paiement de la provision initiale.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, il est rappelé que l’article 246 du code de procédure civile dispose que le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien, de sorte que le juge du fond éventuellement saisi ne sera pas lié par les conclusions de l’expert, quels que soient les termes de la mission qui ne doit avoir pour seule finalité que d’éclairer le juge sur une question de fait qui requiert ses lumières sans que le technicien ne puisse jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [S], partie partiellement perdante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

Constatons l’expiration au 31 janvier 2023 à minuit du contrat de bail en date du 29 janvier 2014 liant Monsieur [F] [U] et la société [S] et portant sur un local d’environ 163 m2 situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société [S] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

Disons que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Disons n’y avoir lieu à astreinte ;

Condamnons la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 2 911,23 € HT, à titre de provision, à valoir sur le rappel de loyer lié à l’indexation annuelle prévue à l’article 8.1 du contrat de bail du 29 janvier 2014, au titre de la période du 1er novembre 2020 au 31 janvier 2023 inclus ;

Condamnons la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 888,55 €, à titre de provision, à valoir sur le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères du en exécution du bail du 29 janvier 2014 ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Madame [B] [E]

E-mail : [Courriel 1]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tél. portable : [XXXXXXXX01]

expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 2], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

— décrire les locaux et les installations exploités par la société [S] au sein du local objet du contrat de bail en date du 2 mars 2014 ;

— décrire le fonds de commerce exploité dans ce local ;

— fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l’affirmative, le coût d’un tel transfert, en ce compris l’acquisition d’un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l’ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d’un tel transfert de fonds ;

— fournir, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de statuer sur la fixation du montant de l’indemnité prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce compensatrice du préjudice subi par la société [S], au titre du local objet du contrat de bail en date du 2 mars 2014, et résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la date d’effet du congé signifié le 18 décembre 2023 au titre de l’occupation du local objet du contrat de bail en date du 2 mars 2014 ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de statuer sur la fixation du montant de l’indemnité d’occupation due pour la période postérieure à la date d’effet du congé en date du 27 juillet 2022 au titre de l’occupation du local objet du contrat de bail en date du 29 janvier 2014 ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— se rendre sur les lieux objets des baux du 29 janvier 2014 et du 2 mars 2014, sis [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines), en présence des parties ou de leurs représentants ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai:

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent ;

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

— fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à trente jours à compter de la transmission de celui-ci ;

— rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ;

Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société [S] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 31 octobre 2026 au plus tard ;

Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 2]) ou soit par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;

Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code ;

Rappelons que :

1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure ;

2) la partie qui est invitée par la présente décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;

Condamnons la société [S] à payer à Monsieur [F] [U] la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes, dont la demande de provision formée au titre d’indemnités d’occupation afférentes au local objet du bail du 29 janvier 2014, le surplus des demandes de provision sur rappels de loyer lié à l’indexation annuelle prévue à l’article 8.1 du contrat de bail du 29 janvier 2014 et sur le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les demandes de provisions afférentes au local donné à bail selon contrat en date du 2 mars 2014 et les demandes formées au titre de clauses pénales ;

Condamnons la société [S] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEPT MAI DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Wallis REBY, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Wallis REBY Eric MADRE