MINUTE 2025/

ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/03030 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6AZ

AFFAIRE : [L] [T] épouse [I], [Z] [I] C/ Société [19], S.A. SOCIETE [18],, S.C.P. [M] [D] [H] ET [X] [J], [E] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Nous, Marie-Michèle BELLET, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire du MANS, juge de la mise en état, dans l’instance pendante,

ENTRE :

DEMANDEURS au principal

Madame [L] [T] épouse [I]

née le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 13] (79)

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [Z] [I]

né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 20] (79)

demeurant [Adresse 10]

représentés par Maître Martine BELLEC, membre de la SELARL GRUNBERG & ASSOCIES avocate au Barreau de VANNES, avocate plaidante et par Maître Nicolas GRUNBERG, avocat au Barreau du MANS, avocat postulant

DEFENDEURS au principal

Société d’assurances Mutuelles [19], prise en la personne de son représentant légal, ès-qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R]

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°[N° SIREN/SIRET 11]

dont le siège social est situé [Adresse 5]

S.A. SOCIETE [18], prise en la personne de son représentant légal, ès-qualités d’assureur responsabilité civile professionnelle de Maître [R]

immatriculée au RCS de [Localité 17] sous le n°[N° SIREN/SIRET 6]

dont le siège social est situé [Adresse 5]

S.C.P. [M] [D] [H] ET [X] [J], prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est situé [Adresse 3]

Maître [E] [R]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 12] (GUADELOUPE)

demeurant [Adresse 9]

représentés par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

Avons rendu le 03 Juillet 2025 l’ordonnance ci-après, assistée de Patricia BERNICOT, greffière, présente aux débats le 15 Mai 2025, et à qui la minute de l’ordonnance a été remise.

copie exécutoire à M^e BOUTARD et à M^e GRUNBERG le

RG 23/03030 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6AZ

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 14 novembre 2023, Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [I] assignent Maître [E] [R], notaire, la SCP [14], et, la SA [18] et les [19] aux fins de se voir indemniser des préjudices qu’ils estiment avoir subis suite à une faute professionnelle du notaire.

Par conclusions (3), Maître [E] [R], notaire, la SCP [14], et, la SA [18] et les [19] demandent de voir :

— déclarer l’action en responsabilité délictuelle comme étant prescrite et dépourvue d’intérêt légitime s’agissant de l’acte complémentaire en date du 24 janvier 2021;

et, en conséquence, déclarer les demandeurs irrecevables dans leurs demandes,

— condamner in solidum les demandeurs aux dépens et au paiement d’une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* – sur la prescription

Ils font valoir que les époux [I] expliquent qu’ils se seraient trouvés dans l’impossibilité de revendre le bien litigieux jusqu’à l’acte rectificatif du 30 juillet 2021, et, dès lors, ils estiment que le préjudice résiderait dans une perte de chance de revendre le bien,.

Ainsi, pour les notaires et les assureurs, cette perte de chance daterait du 31 mars 2015, date de la réalisation du dommage, c’est à dire la date à laquelle Monsieur [O], acquéreur ayant signé le compromis de vente le 28 octobre 2014 s’est rétracté après que les vendeurs aient obtenu un certificat d’urbanisme le 30 mars 2015 mentionnant que la servitude de passage “est inexistante.”

Aussi, selon eux, l’action devait être engagée avant le 31 mars 2021.

En se prévalant d’un préjudice tiré du montant de la vente réalisée ultérieurement invoquant le fait qu’ils ne pouvaient “pas savoir, avant de signer l’acte définitif de vente de leur maison de Guadeloupe si elle allait être effectivement revendue et à quel prix” , ce ne serait que parce-qu’ils ont préféré ne pas se prévaloir de leur préjudice de perte de chance.

En réponse à leurs adversaires, ils excipent du fait que l’étendue de leur dommage daterait de la date à laquelle ils auraient obtenu le plan original du géomètre expert établissant la servitude de passage, soit le 19 novembre 2018. Cet argument ne serait pas recevable dans la mesure où ils ont emprunté le passage pendant plus de dix ans alors qu’ils savaient ne pas avoir de droit de passage, l’acte de 2005 n’y faisant pas allusion, et, alors que la difficulté relative à cette mention leur a été révélée en 2014. Les demandeurs à l’incident terminent en exposant qu’affirmer la croyance dans un chemin public serait inacceptable au vu de la situation du chemin, d’autant que les demandeurs à l’action avaient connaissance d’un extrait du plan cadastral de la direction générale des finances publiques datée du 24 janvier 2018 et qu’ils savaient par la Commune l’existence de multiples héritiers difficiles à identifier. De plus, leur désistement demandé le 3 juillets 2018 provenait du fait qu’ils savaient qu’il ne s’agissait pas d’un chemin public

* – sur le préjudice matériel du fait de la rétractation de Monsieur [O], les demandeurs à l’incident font remarquer que les pièces produites à savoir celles pour l’acquittement des travaux, la facture [16], les frais d’entretien et de réparation de la maison, et de réparation suite à l’ouragan MARIA du 19 septembre 2017, d’un surcoût bancaire et de l’obtention d’un devis du surcût de l’obtention de la copie certifiée conforme du calque du géomètre datent de 2014 au plus tard du 7 novembre 2018, outre le fait que les préjudices invoqués sont sans lien avec une prétendue faute du notaire, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité délictuelle du notaire courant à la réalisation du dommage, l’action serait également prescrite.

Si le seul préjudice financier dont les demandeurs pourraient se prévaloir serait celui de 170 euros au titre d’un acte purement déclaratif du coût d’enregistrement de l’acte complémentaire de Maître [H] du 24 janvier 2021, mais ils n’auraient aucun intérêt légitime à demander une réparation de ce chef, en application de l’article 31 du code de procédure civile.

Quant au préjudice moral au titre duquel Monsieur [I] aurait développé un état dépressif à compter de septembre 2015, la prescription serait également encourue du fait de la réalisation du dommage dès 2015.

Par conclusions (6), Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [I] sollicitent de voir :

— débouter les demandeurs à l’incident de leurs demandes, et, de leur demande de paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et, juger que leur action est recevable,

— condamner les défendeurs à l’action aux dépens et au paiement d’une indemnité de 1500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RG 23/03030 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6AZ

Les consorts [I] exposent que propriétaires d’une parcelle B1 [Cadastre 8] à [Localité 21] (97) acquise en 2005 sur laquelle était édifiée une maison d’habitation, ils ont appris lorsqu’ils ont ensuite envisagé de la vendre qu’ils n’avaient aucun droit de passage sur la parcelle voisine et que dès lors, son accès était impossible. En 2015, ils ont alors tenté d’obtenir ce droit par la mairie et ont mis leur maison en location dans l’attente du déblocage de la situation. Puis, le 26 août 2016, ils ont renoncé à leur projet de vente dans l’attente de l’issue de la procédure diligentée contre la Commune au titre de laquelle ils se sont désistés par ordonnance du 25 octobre 2018. Après recherches, ils auraient découverts que l’acte de vente du 29 mars 1988 avait prévu une servitude de passage de la parcelle B1 [Cadastre 7] au profit de la parcelle B1 [Cadastre 8].

Ils précisent que l’acte de vente du 1er juin 2005 réalisé par Maître [R] ne fait aucune mention de ladite servitude mais faisait référence à l’acte de 1988, et, donc, le notaire aurait commis alors une omission fautive en rédigeant l’acte.

Or, ils ajoutent que Maître [R] avait rédigé l’acte en tant qu’admnistrateur provisoire de la SCP [H]-[J] laquelle a contesté toute implication dans l’affaire, et, que Maître [R] a indiqué ne pas avoir accès aux documents du dossier de la vente. Enfin, la SCP [H]-[J] aurait finalement accepté de rédiger un acte rectificatif établi le 30 juillet 2021 et publié. Ils terminent en précisant qu’ils ont vendu leur bien le 6 octobre 2023. Les demandeurs à l’action estiment donc avoir subi un préjudice financier.

Sur la fin de non recevoir évoqué par les défendeurs, les époux [I] considèrent que le point de départ de la prescription d’une action en responsabilité contre le notaire ayant rédigé l’acte litigieux de 2005 supposait qu’ils devaient disposer de la connaissance effective des faits leur permettant d’engager sa responsabilité.

— A cet égard, ils précisent que s’ils ont toujours emprunté le chemin, cela proviendrait de leur croyance qu’il s’agissait d’un chemin public, et, ils n’auraient pas compris le certificat d’urbanisme délivré par la mairie le 30 mars 2015. Ils ajoutent qu’au surplus, la parcelle voisine aurait été mentionnée comme ayant la Commune comme propriétaire, et, c’est pour ce motif qu’ils ont tenté dans un premier temps de résoudre la question à l’amiable avec la mairie. Ils exposent qu’ils ont ensuite renoncé à leur action à l’encontre de la Commune lors de la révélation en cours de procédure du fait que le chemin n’était pas public mais privé.

Ils estiment que cette découverte serait donc postérieure à l’échec des ventes de 2015 et 2016, et, la connaissance du fait reprochable au notaire daterait de l’obtention du plan du géomètre [V], le 19 septembre 2018, preuve permettant l’exercice d’une action en responsabilité. Ils affirment que la connaissance des faits pertinents ne suffisaient pas pour agir en justice, et, qu’ ils ne pouvaient pas agir tant qu’ils ignoraient la preuve de la faute du notaire.

Quant à leur préjudice financier, les requérants font valoir que leurs demandes ne portent pas sur une perte de chance, mais sur un préjudice financier réel dont ils ne pouvaient pas connaître le montant avant la revente de leur bien immobilier, soit en 2023, sachant que les intérêts des emprunts supplémentaires ont dû être réglés jusqu’à la date de perception du prix de vente, et, qu’au surplus, les frais de géomère et d’enregistrement ne devaient pas à être supportés par eux.

En ce qui concerne leur préjudice moral s’il était connu en 2015, il se serait aggravé postérieurement à partir de 2020 jusqu’à la vente de 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable, en sa demande, sans examen au fond pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

— En l’espèce, il convient de noter qu’en 2005, les consorts [I] ont acquis le bien immobilier et ils savaient d’après l’acte notarié d’acquisition qu’ils ne disposaient d’aucun droit de passage.

S’ils exposent qu’ensuite, ils n’auraient appris la réalité de l’inexistence d’un droit de passage public qu’après 2015, et, que selon eux, il s’agissait d’un chemin appartenant à la Commune, ils admettent avoir appris en cours de procédure à l’encontre de ladite Commune que ledit chemin était privé.

RG 23/03030 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6AZ

Cette connaissance est d’ailleurs corroborée par l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de BASSE TERRE en date du 25 octobre 2018 dans lequel il est indiqué que “Par conclusions déposées le 19 octobre 2017, la [15] SAINT CLAUDE a soulevé une fin de non recevoir tenant au fait que “la Commune soutient qu’elle n’est pas propriétaire de la parcelle B154, voisine de celle des époux [I], étant ajouté qu’elle produit une fiche de renseignements datant du 12 septembre 2017 au titre de laquelle elle n’est jamais acquis ladite parcelle.”

Il apparaît donc que les époux [I] savaient ou se trouvaient en mesure de savoir depuis à tout le moins les conclusions du 19 octobre 2017 que le chemin était privé, et, il sera donc retenu que de l’obtention du plan du géomètre [V], le 19 septembre 2018 s’est contenté de confirmer une situation qu’ils connaissaient.

Il sera donc admis que le point de départ de la prescription quinquennale résulte desdites conclusions et dès lors, les époux [I] pouvaient agir jusqu’au 19 octobre 2022.

— En ce qui concerne les préjudices dont les époux [I] requièrent l’indemnisation, il leur sera fait remarquer que pour leur prétendu préjudice moral, outre le fait qu’il convient de démontrer le lien de causalité avec la faute du notaire, les demandeurs admettent qu’il aurait débuté en 2015, et, ils se trouvaient donc en mesure de le faire valoir dès cette époque, étant observé que la prétendue aggravation postérieure aurait vraisemblablement pu être évitée s’ils avaient assigné dans les délais.

— Sur le prétendu préjudice matériel du fait de la rétractation de Monsieur [O],les pièces produites pour l’acquittement des travaux, la facture [16], les frais d’entretien et de réparation de la maison, et de réparation suite à l’ouragan MARIA du 19 septembre 2017, le surcoût bancaire et de la demande d’obtention de l’obtention de la copie certifiée conforme du calque du géomètre datent de 2014 au plus tard du 7 novembre 2018, c’est à dire qu’ils se trouvaient en mesure d’agir avant expiration de la prescription quinquennale qui était encourue au plus tard au 7 novembre 2023, étant précisé que concernant le prétendu surcoût bancaire, ce dernier aurait été arrêté en tout état de cause s’ils avaient assignés avant expiration du délai de prescription, et, étant précisé qu’ils ont continué à faire habiter la maison alors qu’ils connaissaient la situation, ce qui leur a procuré des revenus. Du reste, il convient de noter qu’ils fondent leurs demandes sur la non réalisation de la vente avec Monsieur [O], ce qui signifie qu’ils prennent donc, en toute connaissance de cause, pour point de départ cette perte de chance.

Quant à la vente de la maison en 2023 dont ils considèrent qu’elle devait sceller le montant de leurs préjudices, outre le fait qu’il convient d’établir le lien de causalité entre la faute du notaire et le montant d’un prétendu dommage, il leur sera fait remarquer qu’elle est sans incidence sur ce litige, dans la mesure où ledit dommage pouvait être évalué dans le délai quinquennal sans que la vente ne soit effective. Il sera d’ailleurs fait remarquer aux époux [I] qu’ils auraient vendu leur bien en tout état de cause, si l’on se réfère au fait qu’ils ont eu deux acquéreurs potentiels en 2015 et 2016.

Une remarque identique sera reprise sur la rédaction de l’acte complémentaire et le coût d’enregistrement dudit acte lesquels pouvaient être évalués dès 2015 voire au plus tard en octobre 2017, et, ce sans préjudice de savoir si les requérants disposaient d’un intérêt légitime à se faire indemniser de ce montant.

En conséquence, même en prenant pour point de départ du délai de prescription quinquennal le plus éloigné, il sera retenu qu’en assignant le 14 novembre 2023, les époux [I] sont irrecevables dans leurs demandes pour cause de prescription.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les demandeurs à l’action, parties succombantes, seront tenus aux dépens, et, en équité, seront condamnés à payer aux défendeurs la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge de la mise en état, statuant publiquement par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile :

DECLARONS irrecevables les demandes présentées par Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [I] pour cause de prescription.

RG 23/03030 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6AZ

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [I] à payer à Maître [E] [R], notaire, la SCP [14], et, la SA [18] et les [19] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNONS Monsieur [Z] [I] et Madame [L] [I] aux dépens.

La Greffière La Juge de la mise en état