TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute n° :

N° RG 25/01946 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDIG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte BOURDAIS, MTT

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, , plaidant

M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [C] [P], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 14 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Monsieur et Madame [F] représentés par l’Agence BANNIER, ont donné à bail à Madame [C] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat d’une durée de trois années renouvelable à effet du 22 novembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 415 euros charges comprises, payables à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

Le 21 novembre 2023, Monsieur et Madame [F] ont signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

A la suite d’incidents de paiement, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé à des versements de loyers au bailleur en tant que caution.

Par acte du 3 octobre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [C] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1.443,10 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 30 septembre 2024.

Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 4 octobre 2024.

Le 14 janvier 2025, une quittance subrogative n°10 a notamment été établie, par laquelle le bailleur a déclaré avoir reçu de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.925,36 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [C] [P], pour lesquels il a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre le locataire défaillant.

Par acte du 19 février 2025 remis à étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

recevoir ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [C] [P] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Madame [C] [P] au paiement de la somme de 1.442,36 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Madame [C] [P] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner Madame [C] [P] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 20 février 2025.

Le diagnostic social de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu oralement ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 1.825,31 euros, indiquant que les loyers des mois de septembre 2025 et octobre 2025 avaient été réglés et donnant son accord pour l’octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Madame [C] [P] a comparu. Elle a reconnu le principe et le montant de la dette et a proposé de s’en acquitter en réglant la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a indiqué que c’était son mari qui travaillait et qui payait et qu’ils n’avaient pas d’enfant.

La décision a été mise en délibéré à la date du 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR L’INTERET A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 22 novembre 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1 (pages 7 et 8), qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

L’article 8.2 précise que la caution s’engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion » (page 9).

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions des bailleurs tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail signé le 21 novembre 2023 et en expulsion à l’encontre de Madame [C] [P].

SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION EN RESILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 20 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en vertu de la nouvelle rédaction de l’article 24 précité, issue de la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 4 octobre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable.

SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans ses termes applicables à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en cas d’impayés et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.443,10 euros.

Le bail prévoit un délai de six semaines pour la résiliation du bail, applicable à l’époque de la signature du bail en application de la loi du 27 juillet 2023.

Madame [C] [P] devait régler cette somme de 1.443,10 euros avant le jeudi 14 novembre 2024 à 24 heures.

Entre le 3 octobre 2024 et le 14 novembre 2024 à 24 heures, Madame [C] [P] a procédé à un versement de 900 euros.

Le commandement est donc demeuré infructueux pendant toute la période. En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 novembre 2024.

Il n’y aura dès lors pas lieu d’examiner la demande subsidiaire de résiliation du bail pour faute du locataire.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

De plus, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats le contrat de bail ainsi qu’un décompte arrêté à la date du 6 octobre 2025, démontrant que Madame [C] [P] reste lui devoir la somme de 1.825,31 euros au titre des loyers et charges, échéance d’août 2025 incluse et hors frais de poursuite.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 14 janvier 2025 mentionnant qu’un total de 3.925,36 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer.

Présente à l’audience, Madame [C] [P] n’a pas contesté le montant de la dette. Elle a proposé de régler jusqu’à 150 euros par mois en plus du loyer courant pour l’apurer.

Madame [C] [P] sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1.825,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil et à la demande.

La question de l’octroi de délais de paiement a été mise d’office dans les débats à l’audience, Madame [C] [P] ayant repris le paiement des loyers au moment de l’audience et notamment celui des mois de septembre 2025 et octobre 2025. Son bailleur a déclaré ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [P] sera autorisée à se libérer de sa dette auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en trente-cinq mensualités de 50 euros chacune, et une trente-sixième mensualité soldant la dette.

Les effets de la clause résolutoire sont ainsi suspendus, du fait des délais ainsi accordés.

En revanche, il est rappelé à Madame [C] [P] que le non-paiement d’une seule mensualité rendra la dette immédiatement et totalement exigible et que cela entraînera également le fait que la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet.

Enfin, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Madame [C] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [C] [P] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [C] [P] sera condamnée à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en son action aux fins de résiliation de bail et de paiement des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.825,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 octobre 2024 ;

AUTORISE Madame [C] [P] à se libérer de sa dette auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en trente-cinq mensualités de 50 euros chacune, et une trente-sixième mensualité soldant la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [C] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [C] [P] soit condamnée à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [C] [P] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant les frais de commandement de payer du 3 octobre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du présent jugement au greffe du tribunal judiciaire le 15 décembre 2025.

Le greffier, Le juge,