TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 JUIN 2025

N° RG 25/00340 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZRQ

Code NAC : 50B

AFFAIRE : [T] [I], [K] [W] C/ Snc [U] [J], [G] [L] [X]

DEMANDEURS

Monsieur [T] [I], né le 23 mars 1962 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] à [Localité 9]

représenté par M^e Betty Wolff, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 604, M^e Hugo Rocard, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L0203

Madame [K] [W], née le 20 juillet 1960 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2] à [Adresse 8] ([Adresse 3])

représentée par M^e Betty Wolff, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 604, M^e Hugo Rocard, avocat au barreau de Paris, vestiaire : L0203

DEFENDEURS

Monsieur Snc [U] [J], né le 6 mai 1978 à [Localité 11] (Bangladesh), demeurant [Adresse 4])

défaillant

Madame [G] [L] [X], née le 9 août 1978 à [Localité 11] (Bangladesh), demeurant [Adresse 4])

défaillante

Débats tenus à l’audience du 22 mai 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 22 mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 11 septembre 2023, Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W], en qualité de promettants, et Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X], en qualité de bénéficiaires, ont conclu une promesse unilatérale de vente portant sur trois lots d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] (Yvelines) pour un prix de 233 000,00 € hors frais.

Cette promesse était assortie notamment d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée ainsi :

« la présente promesse de vente est soumise à la condition suspensive, stipulée au profit du BENEFICIAIRE seul, qui pourra toujours y renoncer si bon lui semble, de l’obtention par ce dernier d’une ou plusieurs offres définitives de prêts entrant dans le champ d’application des articles L 312-1 à L 312-36 du Code de la consommation.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières de l’offre de prêt devant être obtenues :

— Organisme prêteur : Tout organisme bancaire.

— Montant maximum de la somme empruntée : DEUX CENT MILLE EUROS (200 000,00 EUR)

— Durée maximum de remboursement : 20 ans

— Taux nominal d’intérêt maximum et hors assurance : 5,5% l’an

Le Bénéficiaire reconnaît avoir été dûment informé par le notaire soussigné que pour se prévaloir de la présente condition suspensive, sa demande de prêt devra, d’une part, se conformer strictement aux caractéristiques ci-dessus (montant, taux, durée), et, d’autre part, être faite en son nom personnel, et ce, même s’il entendait faire application de la faculté de substitution éventuellement consentie aux présentes.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts établies conformément aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du Code de la consommation.

Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu’à sa connaissance :

Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi du ou des prêts qui seront sollicités,

Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place de l’assurance décès-invalidité,

Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil lequel dispose que : « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement »

La réalisation de la condition suspensive sera notifiée sans délai par le BENEFICIAIRE au notaire soussigné.

Pour être valable, cette notification devra être adressée au plus tard le 13 novembre 2023

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [5] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.

Passé un délai de huit jours à compter de la réception du recommandé par le BENEFICIAIRE ou de la justification qu’il n’a pas été réclamé par lui, sans que ce dernier n’ait confirmé ou infirmé l’obtention de son prêt, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité.

Ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer 1'indemnité qu’il aura, le cas échéant versée, qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut, ladite indemnité restera acquise au PROMETTANT.

Obligations du BENEFICIAIRE

Le BENEFICIAIRE s’oblige :

— A justifier du dépôt du ou des dossiers de demande de prêt à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite,

— A effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention du ou des prêts,

— A faciliter l’octroi du ou des prêts en fournissant sans retard tous les renseignements et documents qui pourraient lui être demandés,

— A se prêter aux examens médicaux qui lui seraient demandés dans le cadre de l’assurance décès-incapacité et accepter de payer les surprimes éventuelles de même que pour ses éventuels co-emprunteurs et cautions.

D’une manière générale, il devra faire tout son possible pour faire aboutir la ou les demandes de prêts, en sorte que la condition suspensive ci-dessus convenue se réalise dans les délais prévus. »

L’acte prévoyait en outre une indemnité forfaitaire d’immobilisation : « Dans la commune intention des parties, l’indemnité d’immobilisation convenue compense l’avantage procuré au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, lequel s’interdit de céder à un tiers, les biens objet des présentes, pendant le délai de la promesse de cession et constitue la contrepartie du préjudice subi par le promettant, du fait de cette interdiction.

Cette indemnité sera définitivement acquise au PROMETTANT, sauf les effets des stipulations des conditions suspensives ci-dessus, ce qui est accepté de part et d’autre, et ne pourra en aucun cas être considérée ni comme une clause pénale, ni comme un moyen de dédit stipulé en faveur de l’une ou l’autre partie.

Montant de l’indemnité d’immobilisation

Le montant de l’indemnité d’immobilisation est fixé par les parties à la somme de VINGT-TROIS MILLE TROIS CENTS EUROS (23 300,00 EUR).

Constitution de séquestre

L’indemnité d’immobilisation ci-dessus convenue a été versée ce jour, à concurrence de ONZE MILLE SIX CENT CINQUANTE EUROS (11 650,00 EUR) entre les mains de Monsieur [D] [A], Caissier de l’Office Notarial sis à [Adresse 10], et qui en sera constitué séquestre à titre de gage, conformément à l’article 2073 du Code civil (ci-après, le « SEQUESTRE »).

Le BENEFICIAIRE s’oblige à verser le complément de l’indemnité d’immobilisation au plus tard cinq jours au-delà de la date fixée pour la réalisation de la vente.

Le PROMETTANT reconnaît être informé que dans l’hypothèse où en application des règles ci-après, l’indemnité d’immobilisation lui revenait, il fera son affaire personnelle du recouvrement de la partie de ladite indemnité non couverte par la somme versée ce jour.

Au cas où les fonds n’auraient pas été versés dans le délai de sept (7) jours à compter des présentes, en tout ou partie, et si bon semble au PROMETTANT, les présentes seraient résolues de plein droit et sans formalité judiciaire, et le PROMETTANT reprendrait son entière liberté, sans préjudice de son droit et des dommages-intérêts à l’encontre du BENEFICIAIRE.

Sort de l’indemnité

Le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE donnent expressément pouvoir au SEQUESTRE à l’effet de remettre la somme séquestrée :

AU PROMETTANT :

— en cas de signature de Pacte authentique de vente réalisant les présentes (ladite somme s’imputera alors sur le prix convenu) ;

— si toutes les conditions suspensives ci-dessus exprimées sont réalisées et que le BENEFICIAIRE ne veuille pas signer l’acte authentique de vente réalisant les présentes ou n’en demande la réalisation dans les conditions et délai fixés aux présentes.

AU BENEFICIAIRE :

— en cas d’exercice du droit de rétractation issu de l’article L 271-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, dans l’hypothèse où celui-ci s’applique aux présentes ;

— si l’une ou l’autre des conditions suspensives n’est pas réalisée pour des motifs indépendants du BENEFICIAIRE et que, en conséquence, Pacte authentique de vente réalisant les présentes ne puisse pas être signé.

Difficulté – décharge

En cas de désaccord entre le PROMETTANT et le BENEFICIAIRE sur le versement ou le remboursement de l’indemnité séquestrée, les parties donnent mandat exprès au SEQUESTRE de consigner cette somme à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Les parties conviennent que l’indemnité séquestrée ne sera pas productive d’intérêt.

Le SEQUESTRE sera pleinement déchargé de sa mission, sans qu’il soit besoin de quittance ou reçu d’aucune sorte, en opérant le versement de la somme séquestrée, selon le sort qui lui est ci-dessus réservé.

Il est expressément convenu, qu’en cas de non réalisation de la vente, le notaire soussigné est autorisé à prélever les frais et émoluments sur le montant de l’indemnité d’immobilisation avant que celle-ci ne soit versée au PROMETTANT ou restituée au BENEFICIAIRE. »

En application de ces stipulations, Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] ont versé la somme de 11 650,00 € entre les mains du séquestre.

Par lettre recommandée en date du 7 février 2024, reçue le 9 février 2024, Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W] ont demandé à Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] de justifier de l’obtention d’un prêt ou de justifier des démarches nécessaires pour l’obtention d’un prêt auprès de deux banques différentes, à défaut de quoi l’indemnité d’immobilisation leur resterait acquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W] ont fait assigner Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 22 mai 2025.

Aux termes de leur assignation soutenue oralement à l’audience, Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W] demandent au juge des référés de :

— condamner Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] au paiement d’une provision de 11 650,00 € à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente du 11 septembre 2023 sous astreinte de 50,00 € par jour à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à venir et jusqu’au paiement complet de toutes les condamnations prononcées ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte ;

— condamner Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] à leur payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens ;

— ordonner que l’exécution de l’ordonnance aura lieu au seul vu de la minute.

Ils soutiennent en substance que l’indemnité d’immobilisation de 23 300,00 € leur est acquise en intégralité, que les défendeurs ont versé la somme de 11 650,00 € entre les mains de Monsieur [D] [A], caissier de l’office notarial ayant dressé l’acte authentique contenant promesse unilatérale reçu par Maître [V] [B] en date du 11 septembre 2023.

Assignés à l’étude, Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] n’ont pas constitué avocat.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La présente décision étant susceptible d’appel, il est statué, en vertu de l’article 473 du code de procédure civile, par ordonnance réputée contradictoire alors même que Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X], non représentés, n’ont pas été cités à personnes.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation rémunère l’avantage qu’octroie ainsi le promettant au bénéficiaire en lui réservant le bien pendant la durée de validité de la promesse. Elle constituera un acompte sur le prix si le bénéficiaire lève l’option, ou sera restituée au bénéficiaire si l’option n’a pas été levée du fait de la non-réalisation d’une condition suspensive.

Aux termes de l’article 1304 du code civil, « l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain.

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple ».

Et selon l’article 1304-3 du même code, la condition est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

S’agissant de la charge de la preuve en cas de litige quant à l’accomplissement d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt, il incombe au bénéficiaire de la promesse, obligé sous cette condition, de démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au promettant de démontrer que la non-réalisation de la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

En l’espèce, la promesse de vente litigieuse stipulait, en faveur des bénéficiaires, une condition suspensive d’obtention d’un prêt, pour un montant de 200 000,00 €, d’une durée maximum de remboursement de 20 ans et pour un taux nominal d’intérêt maximum de 5,5 % l’an, hors assurance.

Les défendeurs, non constitués, ne justifient, malgré la mise en demeure qui leur a été adressée, d’aucune démarche en vue d’obtenir un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente, de sorte qu’en application des stipulations de la promesse, à défaut de preuve que la condition suspensive n’est pas défaillie du fait des bénéficiaires, l’indemnité d’immobilisation apparaît manifestement acquise aux promettants.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W], à titre provisionnel, la somme de 11 650,00 € à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente en date du 11 septembre 2023.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, valant mise en demeure.

L’article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires accomplies et à défaut de production de factures acquittées, il convient de condamner in solidum Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W] la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En l’espèce, les demandeurs ne motivent pas la demande formée à ce titre, qui n’apparaît pas nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] à payer la somme de 11 650,00 € à Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W], à titre de provision à valoir sur le paiement définitif de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de vente en date du 11 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2025 ;

Condamnons in solidum Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] à payer à Monsieur [T] [I] et Madame [K] [W] la somme de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur Snc [U] [J] et Madame [G] [L] [X] aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF JUIN DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre