TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 31 Mars 2026

N° RG 22/03223 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HS7M

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LENOIR, prise en la personne de son représentant légal

immaticulée au RCS de [Localité 1] sous le n° 576 250 153

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocat au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Monsieur [G] [X] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Boris MARIE, membre de la SCP MARIE & SOULARD, avocat au Barreau du MANS

S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 722 057 460

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Ludovic GAUVIN, membre de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au Barreau d’ANGERS

Syndicat de copropriété de la [Adresse 4] représentée par son Syndic, la SARL [P] [N], immatriculée au RCS du Mans sous le n° 576 850 812, et dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par Maître Jean-Philippe PELTIER, membre de la SCP PELTIER & CALDERERO, avocat au Barreau du MANS

SCI LES SIRENIENS, prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 950 452 839

dont le siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Chantal FONTAINE, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 27 Janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Maître Ludovic GAUVIN ([Localité 3] – A3), Maître Boris MARIE – 20, Maître Jean-Philippe PELTIER – 30, Maître Pierre LANDRY – 31, Maître Jean-Luc VIRFOLET – 29 le

N° RG 22/03223 – N° Portalis DB2N-W-B7G-HS7M

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame Chantal FONTAINE, Vice-présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

Jugement du 31 Mars 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SARL LENOIR exploite un commerce de détails de chaussures dans un local dépendant d’un immeuble en copropriété sis [Adresse 7] au Mans (72000), pris à bail auprès de la SCI LES SIRENIENS, propriétaire.

Le bail inclut un cabinet de toilettes, qui est le lot 15, comprenant lavabo et WC en rez-de chaussée. En 2016, la SARL LENOIR fait constater par un huissier de justice un affaissement du plancher au niveau du couloir d’accès à ces locaux sanitaires de la boutique, ainsi que des traces d’humidité et de graisses sur les réseaux de tuyauterie et sur le plancher.

Dans la cave située en dessous des locaux de la SARL LENOIR, les structures du plancher présentent également des auréoles, des traces de pourrissement et d’humidité et des champignons.

Malgré une intervention, le 25 mai 2016, la SARL LENOIR déclare un nouveau sinistre les réparations provisoires n’ayant pas été suffisantes.

Mais, la nouvelle tentative de réparation provisoires par étaiement n’étant à nouveau pas satisfaisante, le 22 février 2017, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance du Mans ordonne une expertise judiciaire et désigne Monsieur [Q] pour y procéder. Il dépose son rapport le 20 février 2020.

Par actes des 22 et 24 novembre 2022, la SARL LENOIR assigne en déclaration de responsabilité son propriétaire- bailleur la SCI LES SIRENIENS et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] au MANS aux fins de les voir condamner à exécuter les travaux préconisés par l’expert et l’indemniser des préjudices qu’elle prétend avoir subis.

Par acte du 20 juillet 2023, le Syndicat des copropriétaires assigne l’assureur de la résidence, la SA AXA FRANCE IARD.

Une ordonnance du Juge de la mise en état du 25 avril 2024 joint les procédures.

Puis, une ordonnance du juge de la mise en état en état du 25 avril 2024 constate le désistement du Syndicat des copropriétaires de sa demande de provision présentée à l’encontre de la compagnie d’assurance AXA, étant donné que cette dernière l’a indemnisé afin qu’il puisse engager engager les travaux réparatoires qui sont effectués en juillet 2024 (plancher du local occupé par la SARL LENOIR).

Parallèllement, par acte du 21 juillet 2023, la SCI LES SIRENIENS vend à la SCI MAM les lots de copropriété dépendant de ces murs commerciaux. A cet acte de vente, il est stipulé que la société LENOIR, intervenant à l’acte, déclare abandonner les voies judiciaires contre la société LES SIRENIENS « sans abandonner ses droits dans la récupération de la somme de 15 000 € qu’elle a engagée jusqu’à ce jour pour défendre ses intérêts dans le cadre de ces procédures… ».

Monsieur [G] [X] [F], quant à lui, est propriétaire d’un local à usage commercial dépendant du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9].

Selon assignation délivrée le 12 septembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 10] assigne Monsieur [G] [X] [F] aux fins de le voir condamner à relever et le garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées.

Une ordonnance de jonction est rendue le 23 janvier 2025.

Par conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SAR LENOIR demande de voir, avec rappel de l’exécution provisoire de droit et rejet des prétention contraires :

— condamner solidairement et à défaut in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 4] [Adresse 11] et AXA France IARD au paiement de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour les tracas causés, les sujétions et les contraintes ayant pesé sur son exploitation du fait du litige,

— les condamner solidairement et à défaut in solidum à payer une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens de l’instance incluant ceux de référé et le coût de l’expertise judiciaire

— condamner la SCI LES SIRENIENS aux mêmes frais irrépétibles et dépens solidairement et sinon in solidum avec le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] 72000 [Adresse 11] et AXA France IARD mais dans la limite d’une somme globale de 15 000 €,

La demanderesse expose que l’expert conclut que les désordres ont été causés par un mauvais état général de l’immeuble aggravé par des fuites répétitives en provenance des cuisines de la SARL RENA.

Elle ajoute que l’expert aurait noté que sur les travaux réalisés par la SARL RENA dans les locaux adjacents du [Adresse 12], ceux-ci n’étaient pas conformes aux règles de l’art en raison de l’absence d’étanchéité du siphon et du sol ainsi que de l’inadéquation du système d’évacuation des eaux usées, à l’origine des fuites répétitives subies par la SARL LENOIR. Enfin, elle indique que l’expert a montré que les capacités mécaniques des éléments porteurs de l’immeuble ont été affectées par l’humidité.

La SARL LENOIR précise que l’estimation des travaux de reprise faite par Monsieur [Q] s’elevait à un montant de 7.232€ HT, ceci comprenant la dépose et la repose des équipements sanitaires et de l’étachéité du sol ainsi que la reprise de la plomberie – sans préjudice des autres travaux structurels à faire par le syndicat des copropriétaires. Les honoraires de l’expert étaient évalués à 10 116 €.

— La SCI tient à faire état du fait qu’elle a de fait été privée du lot 15 compris dans l’assiette du bail à savoir les locaux sanitaires pendant plusieurs années malgré obligation légales dues par l’employeur (art. R 4228-1 et suivants du Code du Travail). Aussi, pour elle, un préjudice de jouissance et d’exploitation seraient dûs pour cette situation, ainsi que l’inaccessibilité de la réserve attennante. Cette indemnisation serait donc due tant par la bailleresse (article 1719 et 1720 du code civil) que le syndicat de copropriété (article 14 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965), sachant quque la demande de remise en état sous astreinte est abandonnée, les travaux ayant été exécutés.

— La demanderesse confirme cependant maintenir sa demande d’indemnisation à hauteur de 10 000 euros au titre des tracas, des contraintes dans l’exploitation et l’organisation rendues pénibles ou à tous le moins désagréables ainsi que l’atteinte à l’image du commerce. Elle estime que cette attitutde fautive en revient à la copropriété (et son assureur) qui a tardé à réagir.

— Enfin, la demanderesse soutient que sa demande au titre des frais irrépétibles est justifiée, avec un plafond de 15 000,00 euros pour la condamnation aux frais et dépens contre la SCI LES SIRENIENS conformément à l’acte de vente des murs commerciaux avec la SCI MAM.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SCI LES SIRENIENS sollicite :

— que la SARL LENOIR soit déboutée de toute demande de condamnation solidaire ou in solidum,

— subsidiairement, en cas de condamnation, que le Syndicat des copropriétaires soit tenu à la garantir,

— que la SARL LENOIR et le SDC soient tenus in solidum au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES SIRENIENS précise qu’elle ne conteste pas qu’il résulte du rapport d’expertise que le litige porte sur la réparation de désordres affectant les parties communes de la copropriété suite à infiltrations provenant d’un immeuble contigu dans lequel la société SARL RENA, restaurant en liquidation judiciaire dont le local appartient à Monsieur [X].

Rappelant qu’en application de l’article 14 de la loi de 1965, les travaux d’entretien et de conservation des parties communes appartiennent au syndicat de copropriété, il n’y aurait pas lieu à lui mettre à sa charge des dépens exposés par le demandeur alors qu’elle ne disposait que de 104/1000èmes des tantièmes dans la copropriété.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, la SCI réclame la garantie du SDC et indique que la clause qui limiterait à 15000,00 euros sa participation au litige ne vaudrait pas reconnaissance d’une obligation de sa part.

Par conclusions (1), auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, le Syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 8] au [Localité 5] requiert que Monsieur [E] [F] soit condamné à le garantir de toutes condamnations, et, à supporter les dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Le Syndicat des copropropriétaires fait valoir que dès le 25 mai 2016, des travaux provisoires ont été réalisés afin de permettre un accès aux WC et à la réserve, ce qui aurait permis une mise en sécurité (cf rapport d’expertise). Elle ajoute que la société LENOIR ne justifierait pas ne pas avoir pu utiliser les locaux. Dès lors, aucune indemnité ne serait due, sauf entre février et mai 2016. Dans ce cas, il ne pourrait s’agir que d’un préjudice de jouissance, ce qui implique que l’indemnisation doit être réduite à de plus justes proportions.

Quant à la garantie de Monsieur [X] [F], propriétaire du local dans lequel la société RENA a effectué des travanx sans assurance et sans respect des règles de l’art, sa responsabilité sans faute serait engagée au titre des troubles anormaux de voisinage du nouvel article 1253 du code civil (ancienne jurisprudence dérivant de l’article 544 du code civil). Le SDC considère que l’expert (p79) attribue des désordres et malfaçons aux travaux de son locataire sur ses parties privatives, et, que les désordres sur les parties communes n’ont fait qu’aggraver la situation.

Quant à la garantie de la société AXA, cette dernière ne serait pas acquise, en ce qui le concerne car elle n’est que l’assureur de la copropriété et non d’un propriétaire privé. Aussi, Monsieur [X] devra assumer notamment les indemnisations pour tracasseries et frais de justice et dépens lesquels risquent de ne pas être converts par l’assureur.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, la SA AXA FRANCE IARD réclame :

— qu’il soit jugé qu’elle n’a pas vocation à prendre en charge le préjudice immatériel allégué par la société LENOIR,

— que la SARL LENOIR soit déboutée de ses demandes,

— à titre subsidiaire, que soit réduit le montant alloué à la société LENOIR au titre de ses préjudices immatériels,

— en tout état de cause, ;

— que la société LENOIR, et à défaut le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 8] soit condamnée à payer la somme de 4.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La compagnie d’assurance tient à rappeler que dans son rapport d’expertise en date du 24 juin 2016, la société TEXA a retenu que l’origine des dommages provenaient d’un local voisin, pris à bail commercial par la société RENA, et appartenant à Monsieur [G] [X] [C] depuis le 7 août 2006.

Elle précise qu’elle a procédé au règlement d’une somme de 68.634.52 euros, déduction faite de l’acompte de 3.500,00 euros qui avait été versé en juillet 2016, au titre de la garantie dégâts des eaux, et, que les travaux ont ensuite été réalisés dans le courant du mois de juillet 2024.

— La défenderesse entend alors faire observer que les dommages immatériels sont définis au titre de son contrat comme suit : « Dommages immatériels : tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti. » Or, elle estime que la société LENOIR, qui sollicite le paiement d’une somme forfaitaire de 10.000,00 euros en réparation d’un préjudice au titre de ses tracas et contraintes, ne réclame pas la réparation d’un préjudice pécuniaire susceptible d’être pris en charge, précisant que l’argumentation de Monsieur [G] [X] [C], appelé en garantie par le syndicat des copropriétaires serait erronée.

En effet, pour l’assureur, il ne s’agit pas d’un préjudice de nature pécuniaire, sauf à considérer que toute demande de dommages et intérêts constituerait un préjudice de nature pécuniaire. Ainsi, selon lui, la présente demande de dommages et intérêts ne s’analyserait qu’en une traduction pécuniaire d’un préjudice non indemnisable.

Du reste, selon AXA, la société LENOIR, qui exploite un fonds de commerce, ne justifie pas que les désordres auraient entrainé une quelconque baisse de son chiffre d’affaires et elle n’établit pas avoir versé une prime à ses salariés qui auraient dû supporter les difficultés d’accès alléguées.

Enfin, si une indemnisation devait être mise à sa charge, l’assurance requiert une diminution de la demande, étant donné que dès 2016, des solutions provisoires ont été mises en place, ce qui a permis une utilisation provisoire.

S’agissant de l’impossibilité d’accès à la réserve et aux sanitaires entre février et mai 2016, s’il n’est pas contesté qu’elle a causé un préjudice à la société LENOIR, cette dernière ne peut s’analyser qu’en la perte de jouissance d’une petite partie du local, la société s’étant trouvé en mesure de poursuivre son activité commerciale durant toute cette période.

Dès lors, AXA sollicite que la société LENOIR soit déboutée de sa demande d’indemnisation à hauteur d’une somme de 10.000,00 euros qui s’avère en tout état de cause disproportionnée.

Par conclusions, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, Monsieur [G] [X] [F] demande :

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 13] soit débouté de ses demandes,

— que ledit SYNDICAT soit condamné au paiement d’une somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— que la société LENOIR soit condamnée aux dépens et subsidiairement qu’ils soient mis à la charge de la compagnie AXA.

Le défendeur conclut au fait que la demande présentée sur le fondement de l’article 1253 et non 544 du code civil doit être rejetée au motif qu’il ne serait pas démontré que le trouble anormal de voisinage est constitué, c’est à dire que ce sont les parties privatives qui seraient à l’origine du trouble.

En effet, contrairement à ce qu’expose le syndicat des copropriétaires qui allègue qu’il est propriétaire du local dans lequel la société RENA aurait effectué des travaux sans respect des règles de l’art et sans assurance, le local litigieux exploité par la société RENA l’a été préalablement par d’autres sociétés qui se sont successivement cédées le fond de commerce. Or, le défendeur affirme qu’il n’a pas laissé réaliser ou n’a pas réalisé les travaux qui sont à l’origine des désordres.

Il tient à faire valoir que quant bien même le rapport d’expertise qui fait état du fait que bac à graisses du local situé au [Adresse 14] était sous-dimensionné, ce qui aurait provoqué des bouchons puis la rupture de canalisations des eaux usées situées sous le lot plancher du lot de Monsieur [X], ce dernier a également relevé la vétusté du réseau des eaux usées avec de multiples suintements. Aussi, ce serait donc le déboitement du tuyau des eaux usées qui est à l’origine de l’arrivée d’eau sur le sol de la cave et qui aggrave le dommage, et, donc ce sont les parties communes qui sont à l’origine de la fuite d’eau et des dommages invoquées par la société LENOIR.

Monsieur [X] [C] ajoute que la société LENOIR ne caractériserait pas un préjudice, étant donné qu’un plancher provisoire a rapidement été mis en œuvre et que ce serait à AXA à prendre en charge les préjudices immatériels.

Enfin, pour lui, l’expertise judiciaire ne résulterait que de l’inertie des assureurs et des experts d’assurance qui ne se seraient accordés sur le montant des dommages à indemniser qu’en 2021, et, dès lors, si l’action de la société LENOIR prospère, la charge des dépens de l’ordonnance de référé devra peser sur AXA.

La clôture intervient par ordonnance du 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de noter que la demanderesse ne demande plus la remise en état des lieux, cette dernière indiquant que les travaux ont été effectués et que dès lors, cette demande se trouve sans objet.

Sur les désordres et la demande de dommages et intérêts présentée par la SARL LENOIR

Au vu des pièces versées à la procédure et du rapport d’expertise judiciaire, il sera admis que les désordres à savoir l’affaissement du plancher du couloir du WC ont pour origine :

* – un non respect des règles de l’art lors de l’aménagement du siphon de sol et de l’évacuation de la cuisine de la SARL RENA (travaux réalisés par Monsieur [O] lors de la reprise du fond de commerce provoqué par des fuites répétitives), soit existence d’une mauvaise réalisation des évacuation et réseaux (WC, cuisine) et absence d’étanchéité autour du siphon de sol et plus généralement des sols de la cuisine professionnelle,

— avec les facteurs aggravants qui consistent eux en :

— un mauvais entretien de l’immeuble au [Adresse 8], à savoir

— une infiltration d’eau multiples à travers les parois et remontées capillaires non traitées,

— une absence de ventilation des caves et par conséquent des planchers bois qui a favorisé l’apparition de changement lignivores et insecetes xylophages,

— des réseaux de fluide fuyants inadaptés à une cuisine de restaurant non sépararifs,

— de nombreux déchets cellulosiques au sol et décomposition (permettant le développement mycélien);

* – une mauvaise gestion des graisses et entretiens des canalisations avec un nettoyeur haute pression, soit

— un bac à graisse sous dimensionné provoquant des bouchons,

— un collecteur et des piquages non adaptés à l’activité de restauration,

— une absence de contrat de pompage du bac à graisses,

— des canalisation PVC qui ne sont pas des canalisations PRESSION (PVC U) et qui ne peuvent subir de nettoyage au karcher,

* – un non respect des règles de l’art lors de travaux de reprise ayant provoqué une aggravation, à savoir :

— une mauvaise réalisation des évacuations et réseaux dans le WC et la cuisine,

— une absence d’étanchéité autour du siphon de sol et plus généralement des sols de la cuisine professionnelle,

— un dimensionnement des écoulements inadaptés à l’activité de restauration.

De ce constat, il sera donc retenu que lesdits désordres ont perduré plusieurs années depuis leur apparition en février 2016 jusqu’à la dernière reprise définitive de ceux-ci après réglement de l’assureur de la copropriété (juillet 2024 pour le plancher des WC ainsi que l’indique la demanderesse). En outre, il sera pris en considération qu’ils résultent non seulement au mauvais état de la copropriété, mais également à une mauvaise reprise des travaux et aux travaux sur les parties privatives de la SARL RENA sans autorisation et non conformes aux règles de l’art.

Cependant, le rapport TEXA mentionne que concernant l’utilisation des WC, il n’est pas constaté de dommage mais seulement une gêne d’accès. En effet, le rapport d’expertise judiciaire montre une photo de l’accès auxdits WC avec un plancher fait de planches de bois provisoires. Cette gêne doit donc s’analyser en un préjudice, en ce que la sécurité des personnes notamment des employés du magasin n’était pas assurée de manière optimale, en ce qu’ils se trouvaient confrontés à un risque et en ce que que les conditions de travail étaient imparfaites voire stressantes.

Il en est de même du débarras qui n’a vraisemblement pas pu être utilisé dans des conditions normales et optimales.

Il sera enfin rappelé qu’outre le plancher provisoire, la solution provisoire avait également permis d’installer des étais, ce qui rendait inconfortable l’accès à ces lieux, et, qui en tout état de cause, avant ces mises en place de février à avril 2016 rendaient les deux espaces inutilisables.

Il sera donc retenu qu’un préjudice de jouissance est établi. En ce qui concerne le préjudice d’image, les désordres portant sur des locaux non accessibles au public et alors que la SARL LENOIR savait qu’elle était installée dans des locaux anciens, il sera pris en consdération qu’il n’est pas clairement caractérisé et sera donc rejeté.

En conséquence, il sera donc alloué à la SARL LENOIR une somme 6 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les responsabilités et l’indemnisation de la SARL LENOIR

— Sur l’état de l’immeuble, les parties communes sont en partie à l’origine et ont participé aux désordres. A cet égard, l’expert judiciaire en fait un inventaire exhausif. Il s’agit notamment des arrivées et d’évacuation d’eau en mauvais état et de canalisations mal fixées qui ont déboité lesquelles s’inscrivent dans un lent processur d’infiltrations au niveau des sols. Enfin, il sera rappelé que le déboitement de la canalisation du siphon de la cuisine de la société RENA se trouve au niveau des parties communes.

De même, le confinement et l’absence de ventilation de la cave ont également particpé au pourrissement du plancher et son affaissement.

A cet égard, il sera rappelé que selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont considérées comme parties communes le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y comprisles parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs et le sol constitue également une partie commune. Or, tel est le cas dans cette affaire.

Dès lors, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige en cause qui dispose que le syndicat de copropriétaires « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, il sera retenu que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] a failli à cette obligation et porte une responsabilité dans la survenue des désordres, objet de ce litige.

Il a également failli en ne s’inquiétant pas et en n’avertissant pas qu’une partie de la tyauterie de la propriété voisine passait dans l’immeuble.

En conséquence, il sera condamné au paiement de la somme de 6 000,00 euros de dommages et intérêts accordée à la SARL LENOIR.

— Quant à la compagnie d’assurance AXA, assureur de la copropriété, le contrat d’assurance prévoit que sont garantis les dommages immatériels. Cepdendant, leur définition aux Conditions générales est celle-ci : “ tout préjudice pécuniaire consécutif à un dommage matériel garanti.”

En l’espèce, si le préjudice retenu fait l’objet d’une indemnisation, cette dernière ne concerne pas un préjudice pécuniaire, en ce qu’il est motivé par des tracas, des difficultés d’accès aux WC et à la réserve.

En effet, il n’est notament pas indemnisé un préjudice d’exploitation ou tout autre préjudice calculable, comme l’allocation d’une prime aux employés du commerce. Il s’ensuit que la condition d’une indemnisation au titre de ce préjudice immatériel n’est pas réunie.

Aussi, la demande de condamnation présentée par la SARL LENOIR sera rejetée, ainsi que toute demande de garantie présentée par et à l’encontre de l’assurance.

Sur la demande de paiement des dépens comprenant les frais de référés et d’expertise judiciaire et les frais irrépétibles présentée par la SARL LENOIR à l’encontre de la SCI LES SIRENIENS dans la limite de 15000,00 euros

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu envers le locataire d’une obligation de délivrance, c’est-à dire notamment « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a étélouée » et de délivrer la chose « en bon état de réparations de toutes espèces », aux termes de l’article 1720 du Code civil.

De plus, l’article 1720 alinéa 2 du Code civil oblige le bailleur à procéder à « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire [au cours du bail], autres que locatives », et, le locataire n’étant tenu, en vertu de l’article 1754 du Code civil, que des réparations locatives ou de menu entretien.

Dans cette affaire, il n’est pas contesté et justifié que la SCI LES SIRINIENS était le propriétaire des locaux loués à la SARL LENOIR et que lors de la vente des locaux à la SARL MAM, l’acte de vente du 21 juillet 2023 stipule que “ la société LENOIR déclare abandonner toutes les voies judiciaires engagées contre la société LES SIRENIENS, et s’engage à le notifier immédiatement en suite de la vente, sans abandonner ses droits dans la récupération de la somme de 15 000 euros qu’elle a engagés jusqu’à ce jour pour défendre ses intérêts dans le cadre de ces procédures”.

Et “Le BENEFICIAIRE déclare abandonner toutes les voies judiciaires engagées contre la société LES SIRENIENS et à la notifier immédiatement en suite de la vente, sans abandonner ses droits dans la récupération de la somme de 15 000 euros engagée jusqu’à ce jour pour défendre ses intérêts dans lecadre de ces procédures.”

(…) En conséquence, l’ACQUEREUR et la société LENOIR, déclarent reconnaître qu’ils n’auront, aucun recours contre le VENDEUR à raison des procédures visées ci-dessus, en suite de la vente, sous réserve de ce qui a été ci-dessus concernant la récupération de la somme de 15 000 euros.”

En l’espèce, s’il est démontré que les désordres portent sur l’effondrement du plancher du couloir qui mène aux WC du commerce et que son origine porte sur des éléments appartenant à la copropriété ou sur des travaux effectués par un autre propriétaire, et, qu’en conséquence, la SCI DES SIRENIENS ne pouvait agir directement sur ceux-ci, elle devait, en revanche, réagir de manière à remédier à toute entrave de jouissance des locaux sinistrés et à s’assurer de la sécurité du couloir.

Or, il convient de relever que les recours notamment l’expertise judiciaire qui ont été exercés ne sont pas de son fait mais ont été diligentés par la locataire.

De même, elle s’est trouvée défaillante dans la mise en sécurité dudit plancher litigieux et à donc manqué à ses obligations légales.

Il s’ensuit que du fait de son attitude fautive, elle a occasionné de nombreux frais à sa locataire, et, elle sera donc condamnée in solidum avec toute autre partie perdante au paiement des dépens et des frais irrépétibles, tels que developpés dans le dispositif de ce jugement, mais dans la limite de la somme de 15 000,000 euros conformément aux accords passés entre les parties.

Sur les appels en garantie présentés par le Syndicat des copropriétaires et Monsieur [G] [X] [F] et la SCI LES SIRENIENS

— S’agissant de la mise en cause de Monsieur [G] [X] [F], assigné en tant qu’ancien propriétaire de la société RENA, sur le fondement de la jurisprudence pour troubles anormaux de voisinage de l’ancien article 544 du code civil désormais codifié par l’article 1253 du code civil qui dispose que « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. »

Dans cette affaire, le rapport d’expertise retrace l’historique de cette relation contractuelle et il convient donc de s’y référer étant donné qu’il n’est pas constesté.

Ainsi, il apparaît que Monsieur [X] [C] est propriétaire du local litigieux depuis le 7 août 2006 et après l’avoir donné à bail commercial le 1er juin à la SARL OULED [Localité 6], cette dernière y installe un commerce de restauration rapide et alors qu’aucun état des lieux n’a été réalisé. Le 31 mai 2012, le commerce est ensuite cédé à la SARL RENA qui réalise des travaux dans la cuisine lors de la prise de possession du fonds, période au cours de laquelle Monsieur [X] était propriétaire des lieux.

Or, il sera rappelé que ces travaux en partie sur les parties privatives du commerce ont été réalisés de manière non conforme aux règles de l’art et sans autorisation et ils ont constitué le déclencheur de l’effondrement du sol de la SARL LENOIR, ainsi qu’il en a été développé plus avant.

Il s’ensuit que le propriétaire du local est responsable pour troubles anormal de voisinage des préjudices causés à la demanderesse, et, il sera tenu à réparation du dommage dans les conditions qui suivent.

— Sur les appels en garantie

Au travers de l’ensemble des développements qui précède, il convient de retenir que les travaux exécutés par le locataire du restaurant constituent un des facteurs principaux aux désordres. Cependant, bien qu’il en est l’évènement déclencheur, il sera admis au vu des pièces versées aux débats que d’autres facteurs ont largement participé aux désordres.

Il en est ainsi du mauvais état général de l’immeuble lequel est certaienement antérieur auxdits travaux. De même, la mauvaise reprise des désordres n’a pas arrangé la situation.

Il sera donc admis que toutes les causes invoquées par l’expert se trouvent en égale concurrence dans leur apparition et leur pérennité durant plusieurs années.

Il sera également pris en considération le fait que la responsabilité de la SCI LES SIRENIENS est aussi égale à celle du Syndicat des copropriétaires pour avoir laissé une situation perdurer depuis 2016 et laissé le locataire se trouver à l’origine des diverses actions en justice.

* – Aussi, au titre des dommages et intérêts mis à la charge du Syndicat des copropriétaires, et, des demandes de garantie réciproque, ledit Syndicat sera tenu à garantir Monsieur [G] [X] [F] à hauteur de 50% de la condamnation de 6 000,00 euros et Monsieur [X] [F] devra également garantie au Syndicat à hauteur de 50%.

* – En ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles, la SCI LES SIRENIENS et le Syndicat des copropriétaires seront également tenus à se garantir chacun à 50% des sommes mises à leur charge, avec limite de 15 000,00 euros pour la SCI LES SIRENIENS.

Dans les relations entre Monsieur [G] [X] [F] et le Syndicat de copropriétaires, chacun sera tenu à garantie de 50% des condamnations mises à la charge du Syndicat des copropriétaires.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le Syndicat de copropriétaires, partie succombante, sera tenu aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de référés et d’expertise judicaire, et, en équité sera condamné au paiement de la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI DES SIRENIENS sera condamnée in solidum aux mêmes dépens et frais irrépétibles dans la limite de 15 000,00 euros.

En revanche, toute autre demande de paiement au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Sur les demandes de garantie, il convient de se référer aux développements précédents.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE les parties de toute demande et/ou de garantie présentée à l’encontre de la SA AXAFRANCE IARD ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] à payer à la SARL LENOIR la somme de 6 000,00 euros à tittre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE les défendeurs à se garantir dans leurs rapports entre eux pour la condamnation aux dommages et intérêts :

— le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16]  : 50%

— Monsieur [G] [X] [F] : 50%

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et la SCI LES SIRENIENS à payer à la SARL LENOIR la somme de 5 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et la SCI LES SIRENIENS aux dépens de l’instance qui comprendront le coût de la procédure de référés et des frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la SCI LES SIRENIENS sera tenue in solidum aux frais irrépétibles et aux dépens dans la limite de la somme de 15 000 euros ;

CONDAMNE les défendeurs à se garantir dans leurs rapports entre eux pour la condamnation aux dépens et frais irrépétibles :

— le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] : 50% avec garantie de Monsieur [G] [X] [F] à hauteur de 50%,

— la SCI LES SIRENIENS : 50%.

RAPPELLE que l’exécution provisoire s’exerce de plein droit.

La Greffière La Présidente