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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 22 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00412 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3EQ

AFFAIRE :

Société LA DETENTE

C/

[P] [G], [X] [M] [V]

DEMANDERESSE

Société LA DETENTE, SCI, inscrite au RCS de LA ROCHE YON N° 387 846 108, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social,sis [Adresse 2]

représentée par Maître François-hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDERESSE

Madame [P] [G], [X] [M] [V]

née le 18 Janvier 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e DURAND David de la SELARL CNTD, substitué par M^e Rabusseau, avocat au barreau des Sable d’Olonne

Le 25/07/2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e CIRIER

copie délivrée à :

CNTD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 30 octobre 2013, la SCI LA DETENTE a donné à bail meublé à Madame [P] [V] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3] à Challans (Vendée) moyennant un loyer mensuel de 750 €, révisable annuellement, outre les charges récupérables

Le 25 octobre 2024, la SCI LA DETENTE a fait délivrer à Madame [P] [V] un commandement de payer un arriéré de loyers rappelant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte en date du 6 février 2025, la SCI LA DETENTE a assigné Madame [P] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail au 26 décembre 2024 par application de la clause résolutoire incluse au contrat,

— au besoin, que la résiliation du bail soit prononcée

— l’expulsion du défendeur, et de tout occupant de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,

— la réduction à quinze jours du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

— la condamnation de Madame [P] [V] à lui payer :

—  19 357,40 € au titre des loyers impayés au mois de 9 janvier 2025, échéance de janvier incluse,avec intérêts au taux légal

—  2 903,61 € au titre de la clause pénale à hauteur de 15% conformément aux dispositions du bail

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et des charges en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

— la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée

— la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— la condamnation de Madame [P] [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2024 et de l’assignation.

A l’audience du 3 juin 2025, la SCI LA DETENTE a maintenu ses demandes. Elle a indiqué que l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 23 698,10 € au jour de l’audience, échéance de juin incluse; l’échéance mensuelle s’élève actuellement à la somme de 868,14 €.

Madame [P] [V] demande au tribunal de:

— à titre principal, déclarer irrecevable la SCI LA DETENTE en ses demandes fins et conclusions.

— à titre subsidiaire,

rejeter la demande tendant à réduire le délai prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— rejeter la demande en paiement de la clause pénale

— rejeter la demande de dommagse et intérêts

— à titre reconventionnel,

— lui accorder un délai renouvelable d’un an dans les conditions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de son impossibilité à se reloger dans des conditions normales

— en tout état de cause,

— condamner la SCI LA DETENTE à lui verser la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI LA DETENTE aux entiers dépens

— écarter l’exécution provisoire.

Madame [P] [V] conclut à l’irrecevabilité de la demande à défaut pour la SCI LA DETENTE de justifier du respect de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relatif à la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’Etat dans le département.

Subsidiairement, elle fait valoir que la SCI LA DETENTE ne justifie pas de circonstances exceptionnelles permettant au juge de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux pour procéder à l’expulsion.

Sur la clause pénale, elle soutient que cette clause est contraire aux dispositions de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et doit être réputée non écrite.

Elle indique enfin qu’elle se trouve en situation de précarité tant sur la plan financier que professionnel , qu’elle est de bonne foi, qu’elle a un enfant à charge et a fait des démarches pour trouver un logement social, démarches qui n’ont pas abouti; elle sollicite des délais d’un an pour pallier ses difficultés de relogement.

Madame [P] [V] fait valoir également qu’elle est dans l’attente d’un héritage d’environ 350 000 €, dont la moitié lui reviendra.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la demande principale

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non-paiement du loyer ou des charges prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins deux mois avant l’audience. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 16 752,98 € au titre des loyers rappelant la clause résolutoire a été délivré 25 octobre 2024 à Madame [P] [V] . Ce commandement a été dénoncé à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par voie électronique le 28 octobre 2024.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

L’assignation en expulsion a été notifiée au préfet par voie électronique le 13 février 2025 soit deux mois avant l’audience.

Il convient donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 26 décembre 2024 .

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si les locataires respectent l’échéancier fixé.

En l’espèce, Madame [P] [V] n’a pas repris le paiement des loyers , aucune somme n’ayant été réglée depuis le mois de février 2023.

Elle ne peut donc bénéficier de délais d’une durée de trois ans maximum et de la suspension des effets de la clause résolutorire.

Elle sera déboutée de cette demande.

Par conséquent, il convient d’ordonner à Madame [P] [V] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Passé ce délai, la SCI LA DETENTE pourra faire procéder à son expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

La SCI LA DETENTE ne justifie d’aucun motif légitime au soutien de sa demande de réduction du délai de deux mois après la délivrance du commandement pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera rejetée.

Madame [P] [V] sera condamnée à payer à la SCI LA DETENTE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur la demande en paiement.

Sur l’arriéré locatif.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. Il appartient à Madame [P] [V] de rapporter la preuve du paiement. Il résulte du décompte produit par la SCI LA DETENTE que Madame [P] [V] n’a pas réglé l’intégralité des sommes auxquelles elle était tenue et qu’elle reste devoir la somme de 23 698,10€ au 1er juin 2025, échéance de juin incluse.

Madame [P] [V] sera condamnée à payer cette somme à la SCI LA DETENTE avec intérêts au taux légal.

Sur la clause pénale.

L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, répute non écrite laclause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses du contrat de location ou d’un règlement intérieur d’un immeuble.

La loi du 6 août 2015 a prévu dans son article 82 qu’à compter de la date d’effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats de locations à usage d’habitation qui constituent la résidence principale sont régis par l’ensemble des dispositions de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 en vigueur au jour du renouvelelment du ou de la reconduction, à l’exception de ses articles 3,17 et 17-2.

Le bail notarié en date du 30 octobre 2013 contenant une clause pénale de 15% signé pour une période de trois ans a été renouvelé tacitement par période triénnale et se trouve donc désormais soumis aux dispositions de l’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 , modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR. Par conséquent, la clause relative à la clause pénale est réputée non écrite et ne peut avoir aucun effet.

La SCI LA DETENTE sera déboutée de ce chef de demande.

Sur la demande de dommages et intérêts.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, “ Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

La SCI LA DETENTE ne caractérise aucun dommage spécifique de sorte qu’il ne sera pas fait droit à sa demande.

Sur l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L412-3 du Code des procédures civile d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L412-4, la durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation des délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, des circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, Madame [P] [V] ne règle plus aucun loyer depuis février 2023; elle n’a formé une demande de logement social que le 11 avril 2025 ne portant que sur une maison avec parking et uniquement sur la commune de [Localité 6].

Madame [P] [V] n’a pas fait diligences en temps utile pour trouver un nouveau logement alors que les impayés sont très anciens et portent sur un montant très élevé. Sa demande de logement social actuelle est limitée à un seule commune et pour un habitat rare s’agissant d’une maison individuelle; elle a répondu s’agissant du logement recherché qu’elle refuserait que sa demande soit élargie à d’autres villes ou quartiers proches de son choix de localisation. Elle déclare cependant dans cette demande de logement percevoir un salaire de 1 002 €, une pension alimentaire de 140 € et une prime d’activité de 666 € soit un total de 1 808 €; Madame [P] [V] dispose donc de revenus lui permettant de trouver un nouveau logement à la condition d’adapter ses exigences à sa situation financière et personnelle.

En considération de ces éléments, Madame [P] [V] ne justifie pas de son impossibilité de se reloger dans des conditions normales, étant observé qu’ellle disposera encore d’un délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour trouver un nouveau logement. Elle sera déboutée de sa demande de délai fondée sur l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires.

Madame [P] [V] , qui succombe à l’instance, sera condamnée à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle supportera les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2024 et de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.

Constate la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2024 par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat conclu entre la SCI LA DETENTE , d’une part et Madame [P] [V] d’autre part

Ordonne à Madame [P] [V] de libérer les lieux de tous meubles et de tous occupants de son chef, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux articles L412-1 et suivants et R411-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Dit qu’à défaut, la SCI LA DETENTE pourra faire procéder à son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Rejette la demande de réduction du délai prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [P] [V] à payer à la SCI LA DETENTE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux.

Condamne Madame [P] [V] à payer à la SCI LA DETENTE la somme de 23 698,10€ au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal.

Déboute la SCI LA DETENTE du surplus de ses demandes.

Déboute Madame [P] [V] de sa demande de délais à expulsion fondée sur l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne Madame [P] [V] à payer à la SCI LA DETENTE la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Madame [P] [V] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 25 octobre 2024 et de l’assignation.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution à titre provisoire de la décision.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT