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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

Minute : 228/ 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/00737 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CTPH

AFFAIRE :

[D] [N]

C/

[I] [T]

DEMANDEUR

Monsieur [D] [N]

né le 05 Octobre 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194-2023-582 du 05/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représenté par M^e Cécile LARCHER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [T], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Liliane BARRE de la SELARL SOCIETE D’AVOCATS PBSV, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 16.09.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e LARCHER

copie délivrée à :

M^e BARRE

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Juin 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Septembre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2015, Monsieur [I] [T] a donné à bail à Monsieur [D] [N] des locaux à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 390 euros, charges comprises.

Par requête reçue au greffe le 24 mai 2023, Monsieur [D] [N] a fait convoquer Monsieur [I] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de la voir condamné à remettre le DPE réalisé le 25 octobre 2021 et au paiement des sommes de 135,20 euros à titre principal et 1 euro à titre de dommages et intérêts.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 19 septembre 2023, date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’un renvoi puis de cinq renvois successifs à la demande des conseils des parties.

A l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [D] [N], représenté par son avocat, aux termes de conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité de voir:

— condamner Monsieur [I] [T] sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir à produire les pièces suivantes:

* DPE actualisé de 2021,

* un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) des immeubles construits avant le 1er janvier 1949

* un état des risques naturels et technologiques pour tous les biens immobiliers sis dans les Zones couvertes par un plan de prévention de risques prévisibles technologiques ou sismiques

* une déclaration sur papier libre sur les sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécutive à une catastrophe reconnue comme telle

* un dossier amiante des parties privatives (DAPP) pour les appartements dans les immeubles construits avant le 1er septembre 1997

* la fourniture du diagnostic sur l’état de l’installation électrique intérieure,

— condamner Monsieur [I] [T] à effectuer les travaux de remise en état du logement et de ses parties communes, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à savoir:

*Mise en conformité des disjoncteurs et électricité: radiateur insuffisant, absence de chauffage dans la salle d’eau, prises électriques à moins de 50cm du point d’eau dont une à 10 cm, câble d’alimentation de l’éclairage de la salle d’eau non gainé,

*Câble téléphonique qui passe par une fenêtre et repose dans la gouttière,

*Mise en conformité du chauffe-eau Isolation,

*Remise en fonctionnement de l’interphone et la gâche électrique de l’immeuble,

* Remise en état des tuyauteries, suppression des coups de bélier,

* Suppression du Plomb dans l’appartement et notamment les peintures,

*Contrôle de l’amiante dans l’appartement,

En tant que de besoin, et si le tribunal ne s’estimait pas assez informé pour statuer sur les demandes de remise en état: désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec pour mission de visiter l’appartement et les parties communes et déterminer les travaux nécessaires à effectuer pour la mise en conformité et examiner tous les points soulevés par Monsieur [N] dans ses conclusions,

— réduire le loyer à la somme mensuelle de 300 €,

— condamner Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

— condamner Monsieur [I] [T] au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’aide Juridictionnelle,

— débouter Monsieur [I] [T] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Monsieur [I] [T] aux entiers dépens.

En défense, Monsieur [I] [T], représenté par son avocat, aux termes de conclusions n°2 auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité de voir:

— juger Monsieur [N] irrecevable par prescription en ce qui concerne la fourniture des pièces listées dans ses conclusions et, en conséquence, l’en DEBOUTER purement et simplement ;

A titre subsidiaire:

— juger qu’il n’existe aucune obligation à la charge du bailleur de fournir les documents réclamés en cours de contrat et, en conséquence, l’en débouter purement et simplement ;

— condamner Monsieur [N] à permettre au bailleur Monsieur [T] de faire réaliser le DPE du logement qu’il occupe par toute entreprise de son choix et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à partir de son premier refus de fixer un rendez-vous,

A titre plus subsidiaire encore, pour le cas où le Juge des contentieux de la protection estimerait que le bailleur devrait fournir un DPE, lui accorder un délai de six mois à compter de la décision à intervenir pour l’organiser,

En tout état de cause,

— débouter Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions,

— condamner Monsieur [N] à verser à Monsieur [T] une somme de 1.500 euros au titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée, outre la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner Monsieur [N] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 21 mars 2025 puis prorogée au 31 mars 2025, date à laquelle elle a fait l’objet d’une réouverture des débats à l’audience du 22 avril 2025, le juge invitant:

les parties à produire le bail régularisé le 3 avril 2025 et présenter leurs observations sur les divergences des deux contrats de location produits aux débats,

Monsieur [I] [T] à produire le diagnostic de performance énergétique établi le 27 octobre 2021 dans un appartement d’une surface de 24 m² situé [Adresse 2] enregistré sur le site de l’ADEME sous le numéro n°2185E0577814X et, à défaut, de produire tout justificatif ou toute explication de nature à démontrer que le document ne concerne pas l’appartement mis à la disposition de Monsieur [D] [N],

Monsieur [D] [N] à présenter ses observations sur le refus opposé à la SARL EPS AUGRY pour la réalisation d’un DPE à la demande de Monsieur [I] [T] le 7 juin 2024 et, le cas échéant, à justifier avoir laissé accès aux entreprises mandatées par le bailleur pour la réalisation de nouveaux diagnostics,

Monsieur [I] [T] à justifier de la délivrance au locataire lors de la prise à bail du dossier de diagnostic technique tel que prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, les contrats de location produits ne le précisant pas, et à produire les documents listés au tribunal eu égard aux allégations de non-respect des critères de décence soulevées par le demandeur.

Le 22 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à la demande des parties au 20 mai 2025 puis au 17 juin 2025, date à laquelle un transport sur les lieux a été ordonné sur le siège.

La décision a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement

Aux termes de sa requête initiale enregistrée au greffe le 9 mai 2023, Monsieur [D] [N] a sollicité la condamnation de Monsieur [I] [T], son bailleur, à lui payer la somme principale de 135,20 euros outre celle de 1 euro à titre de dommages et intérêts.

Cette demande n’a pas été reprise dans les conclusions postérieures et n’a pas été non plus soutenue à l’audience. Monsieur [D] [N] en sera en conséquence débouté.

Sur les demandes de délivrance d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) en date du 25 octobre 2021, de révision du montant du loyer et de remboursement d’un trop-perçu

Monsieur [N] a également sollicité aux termes de la requête introductive, à la rubrique « motifs de la demande », la remise d’un DPE que le bailleur aurait fait réaliser le 25 octobre 2021, la révision du montant de son loyer et le remboursement du trop-perçu à ce titre par son bailleur, en application des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989.

Au soutien de cette demande, il faisait valoir qu’il existait une différence entre la surface du studio loué telle que stipulée dans le bail , soit 28 m², et celle figurant sur un DPE datant de 2012, soit 24,57 m².

Sur la demande de remise d’un DPE en date du 25 octobre 2021

L’article 9 du code de procédure civile impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [N] invoque l’existence d’un DPE qui aurait été réalisé le 25 octobre 2021 ainsi que cela est mentionné sur le site de l’ ADEME

Le bailleur conteste formellement avoir fait réaliser ce DPE alors que le précédent était valable jusqu’au 17 décembre 2022.

En l’espèce, le document produit par le locataire ne permet pas d’identifier le nom du diagnostiqueur qui, non identifié, n’atteste pas avoir réalisé le diagnostic.

Par ailleurs, Monsieur [N] ne justifie d’aucun intérêt légitime au sens de l’article 31 du code de procédure civile à obtenir la production de ce document d’autant plus qu’il a interdit l’accès à son logement à la société mandatée par le bailleur pour réaliser un nouveau DPE.

En conséquence il sera débouté de ce chef de demande.

Sur la demande de réduction et du loyer et le remboursement du trop-perçu en raison de la surface erronée du bien donné en location

Conformément aux dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 le contrat de location doit notamment préciser la surface habitable de la chose louée définis par le code de la construction et de l’habitation.

L’article 3-1 donne la possibilité au locataire, dans des conditions de délai strictement définies, d’agir en réduction et remboursement du prix de location lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un 20ème à celle exprimée dans le contrat de location.

En l’espèce, force est de constater que le contrat de location ne mentionne aucune surface et que le locataire n’a pas usé des dispositions de l’article 3 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 pour demander, dans le délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, de mettre en demeure le bailleur de porter l’information relative à la surface habitable dans le bail et à défaut de réponse ou en cas de refus du bailleur, de saisir dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure la juridiction compétente afin d’obtenir le cas échéant la diminution du loyer.

Dès lors, les demandes de réduction du loyer et de remboursement du trop-perçu seront jugées mal fondées et Monsieur [N] en sera débouté.

Sur les demandes additionnelles

Conformément aux dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsqu’elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, Monsieur [N], par la voix de son conseil, a formé de multiples demandes incidentes qui peuvent s’expliquer par l’exacerbation des relations entre les parties. Elles seront déclarées recevables au motif qu’elles se rattachent par un lien suffisant à la demande initiale relative à l’exécution du contrat de location.

Sur la demande de production de divers documents techniques

Selon l’article 7-1 de la loi du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par 3 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Monsieur [D] [N] sollicite la remise des documents suivants:

* un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) des immeubles construits avant le 1er janvier 1949

* un état des risques naturels et technologiques pour tous les biens immobiliers sis dans les Zones couvertes par un plan de prévention de risques prévisibles technologiques ou sismiques

* une déclaration sur papier libre sur les sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécutive à une catastrophe reconnue comme telle

* un dossier amiante des parties privatives (DAPP) pour les appartements dans les immeubles construits avant le 1er septembre 1997

* la fourniture du diagnostic sur l’état de l’installation électrique intérieure,

Monsieur [D] [N], qui paraît particulièrement averti sur ses droits de locataire, ne justifie pas avoir été dans l’ignorance de ses droits relatifs à l’obligation par le bailleur de produire les dossiers techniques moins de trois années avant la formulation de cette demande additionnelle par les conclusions de son conseil en date du 18 juin 2024.

Par ailleurs aucune disposition de la loi du 6 juillet 1989 ne fait obligation au bailleur d’effectuer une déclaration sur d’éventuels sinistres ayant fait l’objet d’une indemnisation consécutive à une catastrophe ou reconnue comme telle.

En conséquence, les demandes de communication de documents techniques seront déclarées irrecevables comme étant prescrites et la demande de production d’éventuelles déclarations de sinistre sera rejetée comme étant mal fondée.

Sur la demande d’exécution de travaux de remise en état sous astreinte

Monsieur [D] [N] sollicite la condamnation de Monsieur [I] [T] à réaliser sous astreinte les travaux de remise en état du logement et des parties communes suivants :

*mise en conformité des disjoncteurs et électricité: radiateur insuffisant, absence de chauffage dans la salle d’eau, prises électriques à moins de 50cm du point d’eau dont une à 10 cm, câble d’alimentation de l’éclairage de la salle d’eau non gainé,

*câble téléphonique qui passe par une fenêtre et repose dans la gouttière,

*mise en conformité du chauffe-eau, de l’isolation,

*remise en fonctionnement de l’interphone et la gâche électrique de l’immeuble,

* remise en état des tuyauteries, suppression des coups de bélier,

* suppression du plomb dans l’appartement et notamment les peintures,

*contrôle de l’amiante dans l’appartement.

En défense Monsieur [I] [T] fait valoir que la vétusté du logement donné en location alléguée par le locataire n’est pas démontrée même s’il admet que l’usure du temps a pu affecter le logement. Il ajoute par ailleurs qu’il a entrepris entre 2021 et 2023 plus de 15.000 euros de travaux de réhabilitation de l’immeuble, dont il justifie, et qu’enfin le locataire ne démontre pas avoir satisfait à l’obligation d’entretien et ni assumé les réparations locatives lui incombant.

Le juge s’estimant insuffisamment éclairé par les déclarations contraires des parties et les pièces produites a ordonné, par décision rendue sur le siège, un transport sur les lieux qui a été réalisé le 17 juin 2025.

Il ressort de ce transport sur les lieux que le logement donné en location apparait certes vétuste mais néanmoins parfaitement habitable. Un défaut d’entretien manifeste des lieux par le locataire a en revanche pu être constaté. Eu égard à l’exiguïté des lieux, l’absence de chauffage dans la salle de bain n’est pas de nature à rendre cette pièce inhabitable. Le radiateur dans la pièce principale est apparu par ailleurs suffisant pour la superficie des lieux. Aucune défectuosité des tuyauteries n’a été constatée. Les « coups de bélier dans les tuyauteries » occasionnés par un voisin, dénoncés par le locataire dans un courrier en date du 1er septembre 2023 n’ont pas été constatés lors du transport et ne sont étayés par aucune pièce, de la même façon que les problèmes d’infiltrations dans les parties communes, d’isolation et de non-conformité du chauffe-eau. L’emplacement des disjoncteurs sur le palier comme pour l’ensemble des autres logements loués ne constitue pas un défaut de délivrance de la part du bailleur mais un choix technique qui lui appartient.

Monsieur [D] [N] sollicite par ailleurs la suppression du plomb notamment dans les peintures et de contrôle de l’amiante. Il ne rapporte cependant pas la preuve de l’existence de ces substances toxiques dans l’immeuble dont il est le locataire et sera donc débouté de ce chef de demande.

Il est en revanche apparu lors du transport sur les lieux que le défaut de conformité de l’installation électrique dans la salle de bain pouvait peut-être effectivement être dangereuse compte tenu de la proximité de l’installation électrique des points d’eau. Néanmoins l’appréciation de la dangerosité de l’installation et de l’éventuel non-respect des normes en vigueur ne relève pas de la compétence du juge. En conséquence, et pour éviter les frais d’une expertise judiciaire, Monsieur [I] [T] sera condamné à mandater un électricien de son choix afin de vérifier la conformité de l’installation électrique dans la salle d’eau et d’entreprendre le cas échéant les éventuelles travaux de mise en conformité. Il est à noter que lors du transport a été constatée la dégradation d’un interrupteur dans les parties communes. Le bailleur s’est engagé à entreprendre des réparations, le locataire ne contestant pas les démarches entreprises aux termes d’un mail daté du 11 juillet 2025 transmis dans le cadre du délibéré.

Il a également été constaté lors du transport sur les lieux que lorsque l’interphone était actionné du bas de l’immeuble il n’était pas entendu par le locataire dans son logement et qu’il ne pouvait en tout état de cause ouvrir la porte depuis son logement. Le contrat de bail mentionne la présence d’un interphone. En conséquence le bailleur sera condamné à faire exécuter les travaux de réparation. Pour assurer la bonne exécution de la décision, cette obligation sera assortie d’une astreinte dans des conditions précisées dans le dispositif.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance

Il ressort du transport sur les lieux que Monsieur [D] [N] souffre d’un réel préjudice de jouissance du fait du dysfonctionnement de l’interphone, dénoncé par courrier du 1er septembre 2023. L’impossibilité pour un tiers d’accéder à l’immeuble dans lequel le logement de Monsieur [N] se trouve en raison du dysfonctionnement de l’interphone contraint ce dernier à descendre les étages pour ouvrir lui-même la porte alors même que son état de santé ne lui permet pas de se mouvoir aisément. Il lui sera en conséquence alloué la somme totale de 300 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la réalisation d’un nouveau DPE

Monsieur [I] [T] souhaite faire réaliser un nouveau diagnostic de performance énergétique. Monsieur [D] [N] s’y oppose.

Monsieur [D] [N] s’opposant sans motif légitime à la réalisation régulière par le bailleur d’un nouveau DPE, il sera condamné dans des conditions précisées au dispositif à laisser l’accès à son logement pour l’établissement de ce document.

Sur la demande de dommages et intérêts

Au vu des développements qui précèdent, Monsieur [I] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [T] succombant principalement, il sera condamné à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle outre les dépens de l’instance. Il sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande principale en paiement des sommes de 135,20 euros outre celle de 1 euro à titre de dommages et intérêts sollicitées dans sa requête mais non soutenues dans ses conclusions postérieures et non reprises à l’audience,

DÉBOUTE Monsieur [D] [N] de sa demande de production d’un DPE qui aurait été réalisé le 25 octobre 2021, de sa demande de réduction du loyer et de remboursement d’un trop-perçu en raison de la surface prétendument erronée du bien donné en location, de sa demande, non prévue par la loi, de production d’éventuelles déclarations de sinistre dont aurait fait l’objet l’immeuble donné à bail,

DÉCLARE irrecevable comme prescrite la demande de Monsieur [D] [N] de production de divers documents techniques,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à mandater l’entrepreneur de son choix aux fins de:

* vérification de l’installation électrique dans la salle d’eau et d’entreprendre les éventuelles travaux de mise en conformité,

* réparation de l’interphone,

le tout dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification du jugement puis, passé cette date, en cas de non-exécution, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte, l’entreprise devant réaliser les travaux devant prévenir Monsieur [D] [N] de son intervention huit jours au moins à l’avance, Monsieur [D] [N] ne pouvant refuser plus de deux dates, l’obligation de réaliser les travaux cessant dans ce cas,

DÉBOUTE Monsieur [D] [N] du surplus de ses demandes relatives à l’exécution de travaux,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à permettre à Monsieur [I] [T] d’accéder au logement mis à disposition pour faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, le diagnostiqueur devant prévenir Monsieur [D] [N] de son intervention huit jours au moins à l’avance, Monsieur [D] [N] ne pouvant refuser plus de deux dates, puis en cas de troisième refus, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

DÉBOUTE Monsieur [I] [T] de sa demande de dommages et intérêts,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] à payer à Monsieur [D] [N] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

CONDAMNE Monsieur [I] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits, et ont signé

LE GREFFIER LE JUGE