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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 03 MARS 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01099 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4WD

AFFAIRE :

Société VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC L’HABITAT DE VENDEE

C/

[G] [F] épouse [D]

DEMANDERESSE

VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC L’HABITAT DE VENDEE

, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [U] [Y], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [G] [F] épouse [D]

née le 14 Décembre 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2025 1124 du 18/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par Maître Mandy LALLIER de la SELARL LEXICA, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, substituée par Maître Barbara CHATAIGNER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE,

Le 05 03 2026

copie exécutoire délivrée à :

VH

copie délivrée à :

M^e CHATAIGNER

AFM ME LALLIER

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Janvier 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Mars 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er novembre 2005, l’OPH de VENDÉE HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [D] et à Madame [G] [F] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], [Localité 5] (Vendée), moyennant un loyer d’un montant de 428,85 € par mois, outre les charges.

Monsieur [S] [D] est décédé le 1er novembre 2023.

Le 27 janvier 2025, l’OPH de VENDÉE HABITAT a fait délivrer à Madame [G] [D], née [F], un commandement de payer un arriéré de loyers d’un montant de 1594,44€ rappelant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, l’OPH de VENDÉE HABITAT a assigné Madame [G] [D], née [F], devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne, aux fins d’obtenir, avec exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail au 28 mars 2025 par application de la clause résolutoire insérée au dit contrat ;

— l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Madame [G] [D], née [F], à lui payer les sommes suivantes :

—  2 079,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 10 juin 2025

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges revalorisés selon les conditions prévues pour le loyer à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés

—  100 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— la condamnation de Madame [G] [D], née [F], aux entiers dépens.

A l’audience du 6 janvier 2026, l’OPH de VENDÉE HABITAT maintient ses demandes; elle ne s’oppose pas demande d’échelonnement sur une durée de 24 mois . Elle conclut au débouté de Madame [G] [D], née [F], de toutes ses autres demandes.

Madame [G] [D], née [F] ,demande au tribunal, vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, l’article 1343-5 du code civil et la décision de la commission de surendettement, de

— la déclarer recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes

— en conséquence; voire appliquée la décision de la commission de surendettement en date du 25 juin 2025

— effacer la dette locative

— suspendre la clause résolutoire pendant une durée de deux ans

— la dispenser du paiement de l’indemnité d’occupation sollicitée, eu égard à sa bonne foi, à la supension de la clause résolutoire et à la situation dans laquelle elle s’est trouvée fortuitement

— ordonner l’échelonnement de toute dette éventuellement dûe par elle sur une durée de 24 mois.

Madame [G] [D], née [F], fait valoir que par décision du 23 avril 2025, elle a été déclarée recevable à la procédure de surendettement des particuliers et que par décison du 23 avril 2025, la commission a orienté son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, que le 25 juin 2025, la mesure de rétablissement judiciaire a été ordonnée et que sans contestation dans le délai de 30 jours, l’effacement des dettes s’imposent, qu’ainsi la dette locative a fait l’objet d’un effacement. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en l’absence d’impayés.

Dans l’hypothèse où la juridiction venait à retenir une indemnité d’occupation et des loyers restants dus, elle sollicite l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour non-paiement du loyer ou des charges prend effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au préfet par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins six semaines avant l’audience. Ces dispositions étant d’ordre public, il ne peut y être dérogé.

En l’espèce, un commandement de payer la somme de 1594,44 € rappelant la clause résolutoire stipulée au bail a été délivré le 27 janvier 2025 à Madame [G] [D], née [F]. Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 février 2025.

Les causes de celui-ci n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois et l’assignation en expulsion a été notifiée au préfet par voie électronique le 24 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience. La décision de recevabilité à la procédure de surendettement n’est intervenue que le 23 avril 2025.

Il convient donc de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 28 mars 2025.

Sur l’arriéré

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 expose les obligations principales du locataire, la première étant l’obligation de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Or, il résulte des décomptes versés que Madame [G] [D], née [F] ,n’apas totalement réglé les sommes auxquelles elle était tenue et que des échéances sont restées impayées pour un montant de 2 079,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juin 2025.

Par décision du 27 août 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Vendée a ordonné le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [G] [D], née [F].

Celle-ci soutient que l’effacement porte sur les sommes dues à cette date alors que l’OPH de VENDÉE HABITAT réplique que l’effacement ne porte que sur les loyers impayés au jour de la recevabilité soit la somme déclarée de 1 372,29 € au motif que les loyers sont des charges courantes que la débitrice a l’obligation de régler pendant la procédure de surendettement.

Selon l’article L741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L741-4 du même code, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes professionnelles et non professionnelles du débiteur arrêtées à la date de la décision de la commission à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

La Cour de Cassation dans une décision du 23 novembre 2023 ( 2ème chambre civile 22-11.535) a jugé que l’effacement concerne tout le passif existant au jour de la décision de la commission imposant le rétablissement personnel, qui n’avait pas fait l’objet d’une contestation, et non seulement le passif existant au jour de l’admission du débiteur à la procédure de surendettement.

Par conséquent, l’effacement des dettes porte sur le dettes existant au 25 juin 2025, date de la décision de la commission prononçant un rétablissement personnel, décision non contestée.

Il convient de constater l’effacement de la dette de locative d’un montant de 2 079,61 € arrêtée au 10 juin 2025.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil.

Le paragraphe VIII du même article dispose que “ Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture…”

“Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Ces dispositions ne permettent pas au juge de suspendre le paiement de loyers non encore échus, étant rappelé que l’effacement des dettes dans le cadre d’un rétablissement personnel porte sur les dettes existant au jour de la décision mais que le débiteur doit reprendre le paiement des loyers courants échus postérieurement.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats que Madame [G] [D], née [F], a repris le paiement des loyers et charges courants. Il convient donc de suspendre la clause résolutoire pendant une durée de deux ans.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si la locataire respecte le paiement du loyer et charges courants.

Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant reputé avoir été résilié le 28 mars 2025.

Dans cette hypothèse, Madame [G] [D], née [F], devra quitter les lieux sous peine d’être expulsée, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Madame [G] [D], née [F], sera condamnée à payer à “VENDEE HABITAT” une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges revalorisés selon les conditions prévues pour le loyer à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser l’OPH de VENDÉE HABITAT supporter les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés ; il sera débouté de sa demande d’indemnité fondée l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [G] [D], née [F], sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE qu’à la date du 28 mars 2025 les effets de la clause résolutoire prévue au bail conclu entre l’OPH de VENDÉE HABITAT d’une part, et Madame [G] [D], née [F], d’autre part, sont acquis.

CONSTATE l’effacement de la dette locative d’un montant de 2 079,61 € arrêtée au 10 juin 2025.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si la locataire respecte le paiement du loyer et des charges courants.

DIT qu’à défaut du paiement du loyer et charges courants, et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 28 mars 2025.

DIT que dans cette hypothèse, Madame [G] [D], née [F], ainsi que tous occupants de son chef devront libérer les lieux loués sous peine d’être expulsés, avec le concours de la force publique si besoin, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

CONDAMNE dans ce cas Madame [G] [D], née [F], à payer à l’OPH de VENDÉE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges revalorisés selon les conditions prévues pour le loyer à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés .

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE Madame [G] [D], née [F], aux entiers dépens.

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Nathalie RENAUX Armelle LEVESQUE