TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 01 DECEMBRE 2025

N° RG 25/01501 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FIKC

Nac :50G

Minute:

Jugement du :

01 décembre 2025

Monsieur [S] [X]

Madame [J] [F]

c/

Monsieur [R] [O]

DEMANDEURS

Monsieur [S] [X]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Angelique BAILLEUL, avocat au barreau D’AUBE

Madame [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Daniel WEBER de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d’AUBE substituée par M^e Angelique BAILLEUL, avocat au barreau D’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [O]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 06 octobre 2025 tenue par Madame Margaux WAHBA-HOURCADE, juge placé délégué par ordonnance du Premier président de la Cour d’appel de [Localité 5] en date du 25 juin 2025 assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

En présence de Madame Elodie CARRA, magistrat

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 01 décembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 juillet 2024, Monsieur [S] [X] et Madame [J] [X] son épouse, d’une part, et Monsieur [R] [O], d’autre part, ont conclu un compromis de vente sous condition suspensive de financement portant sur des biens et droits immobiliers situés à [Adresse 7], moyennant le prix principal de 55.000 €, par l’intermédiaire de la Compagnie Auboise Immobilière de Gestion.

Par lettre recommandée du 16 avril 2025, les époux [X], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure Monsieur [R] [O] de leur payer la somme de 5.500 € correspondant à la clause pénale prévue au contrat.

En l’absence d’issue amiable, les époux [X] ont fait assigner Monsieur [R] [O] devant le tribunal judiciaire de TROYES par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025 aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer les sommes de :

—  5.500 € au titre de la clause pénale

—  1.500 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens

***

A l’audience du 06 octobre 2025, les époux [X], non présents mais représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation pour solliciter la condamnation de Monsieur [R] [O] à leur payer la somme de 5.500 € au titre de la clause pénale, outre 1.500 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et 2.500 € au titre des frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de leur demande au fond, ils exposent que Monsieur [R] [O] n’a ni versé l’acompte de 3.000 € au notaire ni justifié de la réalisation de la condition suspensive de financement prévus dans le compromis de vente, de sorte que la régularisation de la vente par acte authentique n’a pu intervenir en raison de la négligence du défendeur, permettant de solliciter le paiement de la somme prévue au titre de la clause pénale.

***

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice du 26 juin 2025, Monsieur [R] [O] n’a pas comparu, ne formulant ainsi aucune demande et ne soulevant aucun moyen de défense.

***

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Selon l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le contrat oblige donc les parties.

Aux termes des dispositions de l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

L’article 1584 du même code précise que la vente peut être faite purement et simplement, ou sous une condition soit suspensive, soit résolutoire.

L’ article 1304-6 du Code civil prévoit que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ».

En l’espèce, il résulte des termes du compromis de vente signé le 22 juillet 2024 par les époux [X] et Monsieur [R] [O] que la vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur du financement nécessaire à l’acquisition, la vente étant réputée caduque du fait de la non-obtention du prêt dans un délai de 45 jours à compter de la signature du compromis. Il était également précisé que la vente serait réitérée par acte authentique établi par Maître [B] [V], notaire à [Localité 6], au plus tard le 18 octobre 2024 et qu’un acompte de 3.000 € serait versé auprès dudit notaire par l’acquéreur au plus tard le 10 août 2024.

Or, il résulte du courrier adressé par Maître [B] [V] aux époux [X], en date du 14 janvier 2025, que Monsieur [R] [O] n’a pas versé l’acompte de 3.000 € et n’a pas non plus justifié de l’obtention de son financement dans le délai de 45 jours.

Or, les parties avaient convenu aux termes du compromis de vente, au paragraphe « conditions suspensives » que « si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts ».

Monsieur [R] [O] ne justifiant pas avoir respecté les obligations mises à sa charge dans le compromis de vente, à savoir le dépôt d’un dossier de prêt destiné au financement du bien susvisé dans le délai imparti, la défaillance de la condition suspensive d’obtention de l’emprunt est donc imputable à Monsieur [R] [O].

En application tant des stipulations légales que des stipulations contractuelles précitées, la condition suspensive d’obtention du financement sera donc réputée réalisée. Or, la vente n’a pas été réitérée avant le 18 octobre 2024, date limite prévue dans le compromis de vente.

Aux termes du compromis de vente, au paragraphe « conditions suspensives » est prévu que « si le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages-intérêts » et au paragraphe « acte authentique » que « dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de cinq mille cinq cents euros (5.500 €) ».

L’article 1231-5 du Code civil, applicable au contrat litigieux, prévoit par ailleurs que « lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

L’acheteur responsable de la non-réitération de la vente peut ainsi être condamné au paiement du montant de la clause pénale telle que prévue au contrat.

Aucune demande ni aucun élément tendant à la réduction du montant de la clause pénale n’ayant été produit, et le montant de la clause pénale correspondant à 10 % du prix de vente, ce qui correspond aux usages en la matière, Monsieur [R] [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.500 € aux époux [X].

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En l’espèce, Monsieur [R] [O] n’a pas versé l’acompte de 3.000 € et n’a pas non plus justifié de l’obtention de son financement dans le délai de 45 jours. Au surplus, il n’a volontairement pas retiré la lettre de mise en demeure qui lui a été adressée par le conseil des époux [X], laquelle a été avisée et non réclamée, et l’assignation a été délivrée à étude, le défendeur demeurant bien à l’adresse indiquée. Dès lors, il apparaît que Monsieur [R] [O] n’entend pas exécuter le contrat, sans fournir d’explications.

En conséquence, sa résistance apparaît abusive et cause nécessairement aux époux [X] un préjudice (notamment l’immobilisation des biens et droits immobiliers objets de la vente), lequel sera indemnisé par l’octroi de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [R] [O], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [X] ayant été contraints d’engager la présente procédure, compte tenu de la défaillance de Monsieur [R] [O], il convient de leur allouer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire est de droit, ce qui sera rappelé aux termes du présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [S] [X] et Madame [J] [X] conjointement la somme de 5.500 € au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [S] [X] et Madame [J] [X] conjointement la somme de 1.500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] à payer à Monsieur [S] [X] et Madame [J] [X] conjointement la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier

LE GREFFIER LE JUGE