TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN

Juge des contentieux de la protection – [Adresse 6] – [Localité 1] [Adresse 7]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00264 – N° Portalis DBWJ-W-B7J-C6BF

Le

Copie + Copie exécutoire LGDR

Copie M. [I]

Copie sous-préfecture St-Quentin

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le numéro 824 541 48

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, substitué par M^e Jonathan PIERRE-LOUIS avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

M. [X] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 03 Octobre 2025 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Vassilia Lettré, juge placée déléguée par ordonnance de la Première Présidente de la cour d’appel d’Amiens du 4 juillet 2025 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assistée de Karine BLEUSE, Greffière;

Vassilia LETTRE juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Karine BLEUSE

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 7 septembre 2024, la SARL AIC IMMOBILIER, mandatée par M. [F] [J] et Mme [P] [J], a donné à bail à M. [X] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel actuel de 460 euros, outre une avance sur charges de 20 euros, soit 480 euros en totalité, payable le 8 de chaque mois.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement des loyers et des charges.

Se prévalant d’échéances de loyer demeurées impayées au bailleur, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 10 avril 2025 à M. [X] [I] commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 1.921,70 euros au titre des loyers et charges impayés. Le commandement de payer visait la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 juin 2025, signifié à personne, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [X] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Quentin, afin de voir, notamment au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

à titre principal, constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement du locataire à son obligation de payer les loyers ; ordonner l’expulsion de M. [X] [I] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 3], au besoin avec l’assistance de la force publique, à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner M. [X] [I] à lui payer la somme de 2.586,50 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1.921,70 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ; condamner M. [X] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges, à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux ;condamner M. [X] [I] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son assignation, au soutien de ses prétentions, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer du 10 avril 2025, de sorte qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail, ce dernier se trouve résilié de plein droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2025.

A cette audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, comparante représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation et actualisé sa demande en paiement à la somme de 2.968,40 euros (mois de juin 2025 inclus). Il a relevé que le locataire a repris le paiement du loyer courant en juillet 2025 et a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, par 36 mensualités de 82 euros.

Quant à M. [X] [I], il n’a pas contesté la dette. Il a sollicité des délais de paiement sur 36 mois et par mensualité de 82,80 euros. Il a expliqué qu’il est employé comme technicien industriel en intérim, qu’il a eu des difficultés financières car sa voiture dont il a besoin pour aller travailler est tombée en panne et qu’il a été malade, qu’il perçoit entre 900 euros (lorsqu’il touche les allocations chômage) et 2.500 euros (le maximum lorsqu’il est employé en intérim) et qu’il a perçu en moyenne 2.000 euros depuis juillet 2025. Il a indiqué qu’il aurait peut-être des difficultés à régler le loyer et les mensualités les mois où il ne percevra que le chômage. Il a indiqué qu’il n’avait pas d’enfant et qu’il ne faisait pas l’objet d’une procédure de surendettement.

La juridiction a été destinataire le 25 juin 2025 d’un diagnostic social et financier concernant le locataire.

En application de l’article 24, V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [X] [I].

L’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

A la demande de la juge des contentieux de la protection, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis le 20 novembre 2025 par note en délibéré un décompte actualisé complet, commençant à la date de début de la location.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux articles 472 et 473 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Sur la recevabilité

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En outre, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 11 avril 2025, soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 juin 2025, et que l’assignation en date du 12 juin 2025 a été dénoncée le 16 juin 2025 au préfet de l’Aisne, soit six semaines au moins avant l’audience du 3 octobre 2025.

Par conséquent, l’action sera déclarée recevable.

Sur la qualité à agir

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Le dispositif VISALE, institué par la convention quinquennale 2015-2019 signée le 2 décembre 2014 entre l’État et l’Union économique et sociale pour le logement, et mis en œuvre par l’association pour l’accès aux garanties locatives, a pour objectif de faciliter l’accès au logement dans le parc privé de catégories de ménages rencontrant des difficultés à se loger en permettant la prise en charge des loyers impayés, le service rendu étant sans frais pour le bailleur qui se trouve ainsi garanti contre le risque d’impayés locatifs pendant une durée de trois ans.

L’article 7-1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale stipule que la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur.

À l’appui de sa demande, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES verse le contrat de cautionnement conclu le 6 septembre 2024 entre elle et les bailleurs, ainsi qu’une quittance subrogative signée entre eux le 10 juin 2025.

Par conséquent, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits de la SARL AIC IMMOBILIER, mandatée par M. [F] [J] et Mme [P] [J], bailleurs.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, dans sa version postérieure à la loi du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une telle clause résolutoire.

Par exploit du 10 avril 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement à M. [X] [I] de s’acquitter de la somme de 1.921,70 euros de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il résulte de l’historique du compte locataire en date du 22 mai 2025 que les loyers n’ont pas été payés dans les six semaines. Faute d’avoir régularisé cette somme dans le délai imparti, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié à la date du 11 juin 2025.

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, son expulsion ainsi que celle tous occupants de son chef sera ordonné.

Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé de la créance de Visale – produit à l’audience par le bailleur – et du décompte locataire pour l’ensemble de la location – produit par note en délibéré le 20 novembre 2025 – qu’à la date du 30 septembre 2025, M. [X] [I] demeure redevable de la somme de 2.651,40 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de septembre 2025 incluse, après déduction de trois virements de la CAF qui ont été versés au bailleur (remise CAF de 99 euros le 5 mars 2025, de 109 euros le 5 mai 2025 et de 109 euros le 5 juin 2025) et que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES n’a pas déduit de sa créance.

M. [X] [I] reconnaît le principe de la dette.

Par conséquent, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, M. [X] [I] sera condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.651,40 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 avril 2025 sur la somme de 1.921,70 euros et à compter du jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Conformément à l’article 24 VII de cette loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, M. [X] [I] sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et propose de rembourser la dette par 36 mensualités de 82,80 euros, en sus du loyer courant. La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est favorable à ce qu’il soit fait droit à cette demande.

Le bailleur confirme que le loyer courant est de nouveau payé depuis le mois de juillet 2025, ce qui ressort du décompte actualisé.

Compte-tenu du montant de la dette, des versements effectués récemment par le locataire pour s’en acquitter, de ses ressources variables, du paiement du loyer courant, ainsi que de l’accord du bailleur, il apparaît qu’il est en mesure d’honorer ses loyers et d’apurer sa dette.

Dès lors, il sera accordé à M. [X] [I] des délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette, par mensualités de 73,65 euros, compte-tenu du recalcul de la créance par le juge, et selon les modalités décrites au dispositif de la présente décision. Le dernier versement devra correspondre au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler à M. [X] [I] que ce paiement intervient en plus du paiement des loyers et charges courants. Il convient également d’attirer l’attention de M. [X] [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Ainsi, dans l’hypothèse où au cours des 36 mois de délais, M. [X] [I] perdait sa mission d’intérimaire et ne percevait plus que les allocations chômage, risquant ainsi de ne pas pouvoir payer le loyer et la mensualité de remboursement, il faut impérativement qu’il contacte la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE et son bailleur au plus vite pour demander si un accord amiable peut être trouvé le temps qu’il retrouve un salaire.

Si M. [X] [I] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées ci-dessus, en plus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué son effet.

Néanmoins, en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le solde de la dette sera immédiatement exigible. M. [X] [I] pourra alors être expulsé sans nouvelle décision du juge et il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail. Les éventuelles indemnités d’occupation dues jusqu’à la libération effective des lieux, porteront intérêts au taux légal à date échue.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge n’en mette la totalité ou fraction à la charge de l’autre partie.

M. [X] [I], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, compte-tenu de la vocation sociale et solidaire de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, et de la spécificité du présent contentieux, notamment quant à son impact socio-économique, l’équité commande de rejeter les demandes formulées par le bailleur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la présente action ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence, la résiliation à la date du 11 juin 2025 du bail conclu entre la SARL AIC IMMOBILIER, mandatée par M. [F] [J] et Mme [P] [J], et M. [X] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE M. [X] [I] à payer à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2.651,40 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2025 sur la somme de 1.921,70 euros, et à compter du 24 novembre 2025 pour le surplus ;

Toutefois,

AUTORISE M. [X] [I] à se libérer de sa condamnation au titre de l’arriéré locatif dans un délai de 36 mois, par le biais de virements mensuels de 73,65 euros devant intervenir le 8 de chaque mois, et pour le premier versement le 8 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), le dernier versement correspondant au solde du principal outre les intérêts, les accessoires et les frais ;

DIT que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus, et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si M. [X] [I] se libère de sa dette dans les délais accordés ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement, même partiel, d’une mensualité à son terme, des échéances courantes du loyer ou d’une avance sur charges à son échéance, et après mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours :

le solde dû sera immédiatement exigible, et la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet ;faute de départ volontaire de M. [X] [I], il pourra être procédé à son expulsion des lieux loués ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;M. [X] [I] devront payer solidairement en deniers ou quittances à S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

REJETTE la demande formulée par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [I] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aisne, en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire de plein droit ;

Ainsi juge et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire le 24 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Karine BLEUSE Vassilia LETTRÉ