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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 17 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00313 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C6IS

AFFAIRE : [C] [R] C/ [G] [D], [F] [Q], Société MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

ORDONNANCE DE REFERE DU 17 MARS 2026

DEMANDERESSE

Madame [C] [R]

née le 19 Juillet 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Pauline BENEDI, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

DEFENDEURS

Monsieur [G] [D]

né le 10 Novembre 1960 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Madame [F] [Q]

née le 26 Juillet 1962 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par M^e Barbara CHATAIGNER, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Société MUTUELLE ASSURANCE INSTITUTEUR FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

PRESIDENT : Franck NGUEMA ONDO, Président

GREFFIER : Dorothée MALDINEZ, Greffier présente lors des débats et du prononcé de l’ordonnance

Débats tenus à l’audience publique du 09 Février 2026

Date de mise à disposition au greffe indiquée par le Président : 10 mars 2026 prorogé au 17 Mars 2026

Ordonnance mise à disposition au greffe le 17 Mars 2026

grosse délivrée

le 17.03.26

à Mes [O] [Z]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 1er décembre 2021, Madame [C] [R] a fait l’acquisition auprès de Monsieur [G] [D] et Madame [F] [Q] d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 4].

Suite à l’arrêté interministériel du 25 avril 203, publié au journal officiel le 10 juin 2023, la commune de [Localité 5] a été reconnue en état de catastrophe naturelle (sécheresse été 2022).

Madame [R] a sollicité son assureur, la MAIF, afin de réaliser une expertise. L’expert a rendu son rapport le 8 décembre 2023, constatant l’existence de nombreuses fissures en façades, ainsi que de microfissures en plafonds. Il a cependant conclu que ces désordres n’étaient pas imputables à la sécheresse de l’été 2022.

Les désordres se sont néanmoins aggravés et Madame [R] a mandaté un expert technique. L’expert a conclu le 23 juillet 2025 que les fissures étaient toujours importantes et nombreuses. Il a expliqué que les sols d’assises des fondations comportaient des argiles et qu’une étude des géotechnique mettrait vraisemblablement en évidence des causes liées à un sinistre indemnisable.

Par actes de commissaire de justice en dates du 26 novembre 2025, Madame [C] [R] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal judiciaire des Sables d’Olonne Monsieur [G] [D] et Madame [F] [Q], ses vendeurs, ainsi que la Mutuelle d’Assurance des Instituteurs de France (MAIF), son assureur, afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 09 février 2026.

Madame [R] a comparu, maintenu sa demande d’expertise et a sollicité le rejet des demandes adverses. Elle a soutenu qu’elle disposait d’un motif légitime et que le débat relatif à l’éventuelle prescription de son action en garantie des vices-cachés concernait exclusivement le juge du fond. En tout état de cause, elle a expliqué disposer d’autres fondements possible afin d’engager la responsabilité des vendeurs (dol ou manquement à l’obligation d’information du vendeur).

Monsieur [D] et Madame [Q] ont comparu et ont demandé au juge des référés de :

A titre principal,

Dire et juger infondée comme irrecevable la demande d’expertise judiciaire présentée par Madame [C] [R], Enjoindre à Madame [C] [R] de communiquer le devis et la facture de travaux du ravalement des façades de la maison litigieuse, Rejeter la demande d’expertise judiciaire présentée contre les consorts [D] [Q],

A titre subsidiaire,

Donner acte aux consorts [D] [Q] de leurs protestations et réserves d’usage,

En tout état de cause,

Condamner Madame [C] [R] à payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner Madame [C] [R] aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts [P] ont soutenu que les motifs légitimes attendus ne pouvaient être atteints dès lors que l’éventuelle action au fond était manifestement vouée à l’échec. A ce titre, ils ont fait valoir que la demanderesse aurait réalisé un ravalement de façade complet depuis l’intervention de l’expert technique en 2025. En conséquence, les désordres ne seraient plus constatables. En outre, ils ont indiqué que la clause insérée dans le contrat de vente du 1er décembre 2021 excluait tout possible recours ultérieur au fondement des vices cachés, cette garantie étant, en toute état de cause, mobilisable uniquement dans le délai de deux ans après la découverte des vices (été 2023).

La MAIF n’a pas comparu.

Le dossier a été mis en délibéré au 10 mars 2026, délibéré prorogé au 17 mars 2026 pour raisons de service.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».

En l’espèce, il est suffisamment établi que le bien immobilier de Madame [R] est affecté de désordres selon l’expertise amiable du 8 décembre 2023 et l’avis technique du 23 juillet 2025. Les photographies versées aux débats par les consorts [P], dont la datation est difficilement vérifiable, tendent à prouver qu’un ravalement de façade aurait été effectué postérieurement. Néanmoins, ce point pourra utilement être vérifié par l’expert.

En outre, et surtout, l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne nécessite que l’existence d’un motif légitime. A ce titre, il importe peut qu’une base légale soit, ou non, pertinente au titre de la future action au fond. Seule la potentialité d’un litige, l’absence de procès actuel et son caractère vraisemblable constituent le motif légitime attendu. En effet, la responsabilité des défenderesses pourraient être engagées en qualité de vendeurs du bien immobilier.

Il sera fait droit, sans plus de débats, à la demande d’expertise selon la mission précisée au présent dispositif.

Les dépens seront laissés à la charge provisoire de la demanderesse à l’expertise judiciaire. Enfin, il n’y a pas de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile dans le cadre d’une demande d’expertise 145 du même code. En conséquence, il n’y a pas lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles et cette demande doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,

REJETONS l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [G] [D] et Madame [F] [Q] ;

Tous droits et moyens des parties étant réservés ;

Vu l’article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,

Désignons en qualité d’expert :

[H] [N], LaSIE, UMR CNRS – Université de [Localité 6] – [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8]

inscrit sur la liste de la cour d’appel de Poitiers lequel aura pour mission de:

Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,

Se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l’expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d’expertise,

Se rendre sur place, [Adresse 4] à [Localité 4] ;

Visiter les lieux et les décrire, en précisant notamment s’ils sont conformes à la désignation qui était faite dans l’acte authentique de vente,

Relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, en considération des documents transmis par les parties et des examens techniques déjà présents au dossier,

Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et dire s’ils pouvaient être apparents au moment de la vente,

Décrire la date d’éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,

Dire si les désordres sont imputables, en tout ou partie, aux évènements climatiques faisant l’objet d’arrêtés portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, à l’exécution de travaux de réfection, à la conception de l’ouvrage ou à toute autre cause,

Le cas échéant, préciser la proportion relevant d’éventuelles causes multiples en lien avec les désordres observés,

Dire si ces désordres affectent l’habitabilité de la maison et la solidité de l’ouvrage,

Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d’une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,

Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres,

Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,

Disons que l’expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu’il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;

Disons qu’il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l’accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu’elles seront écrites, les joindre à son avis ;

Disons que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles ;

Invitons l’expert à établir un état prévisionnel du coût de l’expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d’expertise ;

Rappelons que l’expert devra à l’issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu’à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l’article 245 du Code de procédure civile ;

Indiquons que l’expert s’efforcera de concilier les parties, au moment de la remise d’une note technique statuant sur l’imputabilité des désordres ou de son pré-rapport, aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;

Informons les parties qu’il est de leur intérêt d’appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d’expertise ;

Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;

Disons que les convocations remises par l’expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;

Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que Madame [C] [R] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne par chèque libellé à l’ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle pourra être déclarée caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l’aide juridictionnelle totale) ;

Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;

Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;

Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d’instruction ;

LAISSONS les dépens à la charge provisoire de Madame [C] [R], demanderesse à l’expertise judiciaire.

Ainsi faits et ordonné les jours, moins et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Dorothée MALDINEZ, cadre greffière.

D. MALDINEZ F. NGUEMA ONDO