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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01337 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C5IE

AFFAIRE :

Société CLES D’EOLE

C/

[R] [P]

DEMANDERESSE

SAS CLES D’EOLE,

RCS [Localité 2] 953 545 175, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domcilié en cette qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pauline SEGHERS, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEFENDEUR

Monsieur [R] [P]

né le 28 Février 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Le 29 05 2026

copie exécutoire délivrée à :

M^e SEGHERS

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : DIEFFENTHALER Nelly, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Avril 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2021, la SARL EDENA a donné à bail meublé à Monsieur [R] [P] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 470 euros, charges comprises, à compter du 15 janvier 2021.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SARL EDENA a fait délivrer le 28 septembre 2022 à Monsieur [R] [P] un commandement de payer la somme en principal de 5.991,82 € représentant les loyers et charges impayés au 27 septembre 2022, visant la clause résolutoire.

Le 20 juin 2023, la SARL EDENA a vendu à la société CLES D’EOLE l’ensemble immobilier comprenant 20 logements situé [Adresse 5] à [Localité 4] (85).

La société CLES D’EOLE a fait délivrer le 31 janvier 2025 à Monsieur [R] [P] un commandement de payer la somme en principal de 9.014,98 euros représentant les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la bailleresse a fait assigner Monsieur [R] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, à la date du 1er avril 2025,ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 9.523,36 € au titre des loyers impayés au 1er avril 2025,condamner Monsieur [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer,condamner Monsieur [R] [P] à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation.

Par conclusions signifiées le 13 novembre 2025, la société CLES D’EOLE a maintenu ses demandes et a sollicité la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 10.194,12 euros au titre des loyers impayés à la date du 1er avril 2025 et la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 18 novembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 20 janvier 2026 puis au 10 février 2026, Monsieur [R] [P] sollicitant l’assistance d’un avocat.

A l’audience du 10 février 2026, la société CLES D’EOLE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

La bailleresse n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit du locataire.

Sur interrogation du juge, elle n’a pas été en mesure de produire un décompte locatif actualisé au jour de l’audience.

En défense, Monsieur [R] [P] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 27 mars 2026, date à laquelle une réouverture des débats a été ordonnée, le juge invitant la société CLES D’EOLE à produire un décompte actualisé au jour de l’audience, comprenant l’historique de compte a minima depuis le 31 janvier 2025.

A l’audience du 28 avril 2026, la société CLES D’EOLE, représentée par son avocat, a modifié ses demandes, sollicitant la condamnation de Monsieur [R] [P] au paiement de la somme de 9.685,74 euros au titre des loyers impayés au 30 mars 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 520,10 euros à compter du 1er avril 2025 puis de 524,63 euros à compter du 1er février 2026, soit la somme de 6.774,08 euros au 28 avril 2026. La demanderesse a produit les relevés de compte et compte-rendu de gestion du mandataire du bailleur, la société [L], sur la période du 1er juillet 2023 au 12 décembre 2025, ainsi qu’un décompte des sommes dues au 28 avril 2026.

En défense, Monsieur [R] [P] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La société CLES D’EOLE justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire le 4 avril 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 29 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2025, la société CLES D’EOLE a fait délivrer à Monsieur [R] [P] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire la somme de 9.014,98 € au titre des loyers impayés.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 mars 2025.

En conséquence, Monsieur [R] [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour la société CLES D’EOLE un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [R] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux.

La société CLES D’EOLE produit un décompte des sommes dues arrêté au 28 avril 2026 mentionnant une dette locative de 16.459,82 euros, terme d’avril 2026 inclus. Il est à noter qu’en dépit de multiples demandes, la société CLES D’EOLE, qui dispose pourtant d’un administrateur de biens, la société [L], ne produit aucun historique de compte détaillant les sommes mises à la charge du défendeur, les régularisations annuelles de charges et les règlements opérés.

Au vu des éléments produites aux débats, il convient de condamner Monsieur [R] [P] à payer à la société CLES D’EOLE la somme de 16.459,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 avril 2026, en deniers ou quittances.

Monsieur [R] [P], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, des notifications CCAPEX, de l’assignation et de la signification des conclusions le 13 novembre 2025, non des suivantes. Il sera condamné à payer à la société CLES D’EOLE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail meublé conclu le 8 janvier 2021 entre la SARL EDENA, aux droits de laquelle vient la société CLES D’EOLE, et Monsieur [R] [P], concernant le logement situé [Adresse 6], à compter du 31 mars 2025,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [P] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE la société CLES D’EOLE à faire procéder à l’expulsion Monsieur [R] [P] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la société CLES D’EOLE à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la société CLES D’EOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé augmenté des provisions sur charges dûment justifiées, et ce à compter du 31 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la société CLES D’EOLE la somme de 16.459,82 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés, terme d’avril 2026 inclus, en deniers ou quittances,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] à payer à la société CLES D’EOLE la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [R] [P] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président