5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 05 MAI 2026

Minute :

DOSSIER N° : N° RG 25/00768 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C4AT

AFFAIRE :

[I] [Z] [C], Société MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE

C/

S.A.R.L. NK COM

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z] [C]

né le 24 Décembre 1955 à [Localité 2] ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE, société d’assurance mutuelle à cotisations variables , RCS [Localité 3] 775 709 702, prise en la personne de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thomas ROUBERT de la SELARL GAUVIN – ROUBERT & ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON, substitué par M^e Astrid GARRAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDERESSE

S.A.R.L. NK COM, RCS [Localité 4] N°828 347 765, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante

Le 5 MAI 2026

copie exécutoire délivrée à :

M^e ROUBERT

copie délivrée à :

Me

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Armelle LEVESQUE, Vice-présidente,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Mars 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 novembre 2020 , Monsieur [I] [C] a donné à bail saisonnier meublé à la SARL NK COM une maison à usage d’habitation située [Adresse 5] [Localité 5] (85) moyennant un loyer mensuel de 700 € révisable annuellement outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie de 650 € du 7 novembre 2020 au 31 janvier 2021.

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2021 , Monsieur [I] [C] a donné à bail saisonnier meublé à la SARL NK COM une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] (85) moyennant un loyer mensuel de 650 € révisable annuellement outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie de 650 € du 1 février 2021 au 31 décembre 2021.

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2022, Monsieur [I] [C] a donné à bail saisonnier meublé à la SARL NK COM une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] (85) moyennant un loyer mensuel de 700 € révisable annuellement outre les charges et le versement d’un dépôt de garantie de 650 € du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022.

Aucun état des lieux n’a été établi.

Par courrier, la SARL NK COM a notifié à Monsieur [I] [C] la résiliation du contrat de location pour le 31 mars 2023, en respectant un préavis de trois mois.

Le 30 janvier 2023, Monsieur [I] [C] a fait signifier à la la SARL NK COM un courrier daté du 19 janvier 2023 l’informant de l’établissement d’un constat des lieux par commissaire de justice le 3 avril 2023.

Un constat de sortie des lieux a été dressé le 3 avril 2023 par Maître [D] commissaire de justice [Localité 5].

Par lettre recommandée du 26 avril 2023 avec accusé de réception, la société EUREXO, agissant pour le compte de la MAIF, assureur de Monsieur [I] [C] aux termes d’une police n°0934082 a convoqué la SARL NK COM aux opérations d’expertise du 5 juin 2023.

Un rapport d’expertise a été établi le 4 août 2023.

Par lettre recommandée du 28 octobre 2024 non réceptionnée, la MAIF a mis en demeure la SARL NK COM de régler la somme de 24 37,53 € au titre des dégradations commises dans le logement pendant le bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, Monsieur [I] [C] et la société MAIF ont fait assigner la SARL NK COM devant le juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, vu l’article 7c)la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , vu les artiicles 1731 et 1732 du code civil, les articles 1103,1104, 1231-1 du code civil et l’article L121-12 du code des assurances:

— dire que la SARL NK COM est responsable des préjudices subis par Monsieur [I] [C] et la société MAIF

— en conséquence, condamner la SARL NK COM à payer à la société MAIF la somme de 24 571,87 € correspondant aux travaux de remise en état du logement sis [Adresse 7], la MAIF étant subrogée dans les droits de Monsieur [I] [C]

— condamner la SARL NK COM à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 125 € correspondant à la franchise contractuelle dont il a dû s’acquitter auprès de la MAIF pour les travaux de remise en état du logement

— dire que les sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la signification du jugemnt

— dire que sur toutes ces sommes les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière

— condamner la SARL NK COM à payer à la société MAIF la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SARL NK COM aux dépens.

Par mention au dossier en date du 2 décembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 mars 2026 afin que les demandeurs produisent la quittance subrogative permettant à la MAIF d’agir.

A l’audience du 3 mars 2026, la société MAF a maintenu l’intégralité de ses demandes.

La SARL NK COM, bien que régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu,ni n’était représentée à l’audience.

Les prétentions et moyens de la MAIF et de Monsieur [I] [C] sont plus amplement développés dans leurs conclusions écrites, exposées à l’audience et auxquelles il convient de se référer.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

Sur les réparations locatives

La société MAIF agit en vertu d’une quittance subrogative en date du 28 octobre 2024 aux termes de laquelle Monsieur [I] [C] reconnait avoir reçu de la MAIF la somme de 24 696,87 € représentant le montant versé au titre du sinistre au sociétaire et aux entreprises partenaires.

Selon les dispositions de l’article L121-12 du code des assurances, l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur.

En vertu de l’article 7, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux, de répondre des dégradations qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui demande l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit démontrer le paiement ou le fait qui a produit l’ exctinction de son obligation.

La SARL NK COM a occupé le logement situé [Adresse 5] aux Sables d’olonne du 4 novembre 2020 au 31 mars 2023. La maison comporte au rez-de-chaussée, un séjour-cuisine tout équipé et à l’étage une grande chambre, une petite chambre et une salle de bains avec wc.

Le 30 janvier 2023, Monsieur [I] [C] a fait signifier à la SARL NK COM un courrier daté du 19 janvier 2023 l’informant de l’établissement d’un constat des lieux par commissaire de justice le 3 avril 2023.

Il ressort du procès-verbal de constat établi le 3 avril 2023 par la SCP [D] & MOUTON, Commissaires de Justice Associés en présence de Monsieur [I] [C] et de Monsieur [E] [X], salarié de la société NK COM, que:

— le logement est globalement sale; les équipements électriques de toutes les pièces sont sales; des encombrants ont été laissés

— la porte

— la pièce principale est en mauvais état général, non entretenue et très sale; la porte palière en bois est trèss dégradée est dégradée, le vitrage central est brisé remplacé par des panneaux de bois; le mobilier est sale et détérioré; les murs présentent de nombreuses tâches et traces éparses; le plafond du coin cuisine est très taché et sale; le canapé lit est en mauvais état et sale; le four de marque Thomson est très sale

— dans les toilettes du rez-de-chaussée, le carrelage au sol est très sale;le carrelage mural est sale; la porte d’accès est très tachée et sale, tant intérieur qu’extérieur; la cuvette, le miroir et la vasque sont sales

— dans l’escalier, le revêtement des marches de couleur grise est sale; les murs présentent des traces et divers impacts; le sol du palier est très sale avec des mégots de cigarette

— dans la salle d’eau de l’étage, les portes coulissantes sont sales; le carrelage mural blanc est sale en divers endroits; les sol et cabinet de douche sont sales avec des vitrages recouverts de calcaire; le miroir, les accessoires,les toilettes , la vasque , la robinetterie et les tiroirs du meuble sous l’évier non vidés, sont sales

— dans la chambre1, les murs présentent des traces et divers impacts; présence de salissures en partie supérieure des plinthes; porte d’accès très tachées ; trou dans le mur; absence de matelas et de linge de lit; lattes du lit noircies et sales; traces de moisissures sur la partie basse de la fenêtre; entrebâilleur cassé.

— dans la chambre 2, les murs blancs présentent des traces de salissures éparses; trous sur le mur gauche en entrant; revêtement au sol sale avec une trace de brûlure; traces de moisissures sur le pourtour des fenêtres et sur la partie basse des menuiseries ; l’armoire et la commode sont en mauvais état sales et encombrées, porte d’accès sale et une poignée est manquante; les pieds des deux lits sont cassés; des matelas et du linge sont présents mais non nettoyés

La société MAIF produit également le rapport d’expertise dommages aux biens établi le 4 août 2023 chiffrant les dommages à la somme de 24 637,53 € et le montant de la vétusté appliqué à la somme de 6 257,89 €.

Le chiffrage des dommages de l’expert de l’assurance est le suivant:

— mesures conservatoires: mise en place porte palière provisoire: 214,65 € selon facture de la société Résilians

— désinfection de la maison selon facture de la société Résilians: 2 323 €

— évacuation mise en benne suivant facture Résilians: 1 448 €

— immobilier

— fourniture et pose de la porte d’entrée: suivant devis Peradotto: 5 545,29 €

— remplacement parquet stratifié suivant devis Résilians: 1 073,57 €

— embellissements:

— réparations des embellissements: 4 808,01 €

— mobilier:

— dommages aux mobiliers: 5 287,71 €

— frais et pertes annexes: 3 705 €

— perte de loyer:

— logement vacant du 31 mars 2023 au 31 août 2023 soit 650 € loyer x 5 = 3 250 €

— durée travaux 3 semaines: 455 €

— Total: 24 637,53 €

— Vétusté applicable à l’immobilier et aux réparations des embellissements de 25 % soit un montant de 6 257,89 €.

Si les opérations d’expertise sont dressées au contradictoire de la SARL NK COM qui a été convoquée par lettre recommandée du 26 avril 2023 avec accusé de réception signé, les conclusions et notamment le chiffrage de l’expert non accompagnés d’éléments complémentaires ne sont pas suffisants à rapporter à eux-seuls la preuve du montant du préjudice subi. Ils constituent un élément soumis à l’appréciation du tribunal.

Il est établi par le procès-verbal de constat établi le 3 avril 2023 que la maison a été laissé dans un état de saleté avancé et n’a pas été nettoyée. Il est réclamé la somme de 2 555,30 € au titre dela désinfection de la maison; cependant, la facture de la société Résilians n’est pas versée au dossier et la superficie du logement n’est pas précisée; la somme réclamée paraît élevée; le montant de l’intervention de désinfection sera évalué à la somme de 1 500 € à la charge de la SARL NK COM.

La mise en place d’une porte palière provisoire pour un coût de 214,65 € selon facture de la société Résilians incombe à la SARL NK COM.

Il est sollicité la condamnation de la SARL NK COM à payer la somme de 5 545,29 ecorrespondant au coût de la fourniture et de la pose de la porte d’entrée selon devis de l’entreprise Peradotto Fenêtres; le devis n’est pas produit. Par ailleurs, s’il ressort du constat de sortie des lieux que la porte d’entrée en bois est très dégradée avec un vitrage cental brisé, les photographies 1 et 180 montrent une vieille porte en bois avec trois panneaux vitrés en hauteur dont le remplacement était inévitable compte tenu de son ancienneté. Le bailleur ne peut réclamer une amélioration par rapport à l’existant. Cette demande sera par conséquent rejetée.

Il ressort des contrats de baux que la maison d’habitation était équipée d’une télévision, lecteur Cd avec radio, d’une plaque à induction, d’un four à chaleur tournante, d’un micro-ondes, d’un lave-linge, d’un réfrigérateur et congélateur, d’un fer à repasser, une chaise pour bébé, d’un lit pour bébé avec possibilité de louer le linge de lit et de toilette d’un canapé convertible deux places, un lit électrique deux places, deux couchages.

La facture de l’entreprise RESILIANS du 27 décembre 2023 porte sur des travaux de peinture des murs de l’ensemble du logement, du changement des revêtements de sols de l’ensemble du logement par la mise en place d’un PVC type lino ou d’un parquet flottant stratifié.

Cependant, le constat de sortie indique que le carrelage du sol du séjour/cuisine, des toilettes et des marches de l’escalier sont sales , que le sol du pallier est très sale et que le sol de la chambre 2 est sale avec la présence d’une brûlure au sol , le sol de la chambre 1 n’a fait l’objet d’aucune mention; ces constatations établissent que les sols étaient sales mais non dégradés et ne nécessitaient qu’un nettoyage des sols et non le remplacement des revêtements de sol; la brûlure sur une lame de parquet n’autorisait que le changement de cette lame.

Par conséquent, le coût de des travaux relatifs au remplacement des revêtments de sols soit 2 121,09 € ttc n’incombe pas à la SARL NK COM.

L’ensemble des peintures de la maison ont été relevées en mauvais état (tâches, impacts, salissures) sauf pour les toilettes. Le montant des travaux de peinture de murs et plafonds s’est élevé selon facture de la société RESILIANS en date du 27 décembre 2023 à la somme de 3 860,55 €.

La vétusté correspond à l’usure normale d’un bien du fait du temps et de son utilisation par le locataire.

La vétusté applicable pour les peintures est après une franchise de 1 an, un abattement de 15% par an. La SARL NK COM.a occupé le logement du 4 novembre 2020 à mars 2023; il n’y a pas lieu d’appliquer une franchise d’un an, la peinture n’étant visiblement pas neuve lors de l’entrée dans le logement; le taux de vétusté sera donc de 30 %soit à la charge de la SARL NK COM après application du coefficient de vétusté de 30 %, la somme de 2 702,39 €.

La facture en date du 30 décembre 2023 du magasin [Y] porte sur l’achat d’un fourmicro onde, d’un réfrigérateur, l’un lave-linge, d’un four électrique, d’un grille-pains et d’une cafetière.

Sur les équipements ménagers, il ne ressort pas du constat en date du 3 avril 2023 que le lave linge, le micro-onde, le réfrigérateur et le four (en fonctionnement mais très sales et avec des points d’oxydation pour le lave-linge), devaient être remplacés. Par ailleurs, le contrat de bail n’indique pas que le logement est équipé d’une cafetière et d’un grille-pains. La société MAIF sera par conséquent déboutée de ce chef de demande pour un montant de 1 228,41 €.

La facture IKEA du 5 janvier 2024 porte sur l’achat d’un canapé convertible, d’un matelas deux places, d’un canapé convertible 2 places , d’une structure accoudoir , de deux housses, de deux lits super posés, d’une table et d’un matelas pour un lit pour un montant de 2 304 € .

Le bail ne porte pas mention de la présence d’une table; son achat pour un montant de 598,80 € restera à la charge du propriétaire. Il sera appliqué sur le surplus une coefficient de vétusté de 50 % s’agissant de meubles dont la durée de vie est de 8 ans et dont il n’est pas allégué qu’ils étaient neufs lors de l’entrée dans les lieux de la SARL NK COM, soit à la charge de celle-ci la somme de 852,60 €.

Le coût de l’évacuation et mise en benne du mobilier réclamé à hauteur de 1 448 € sans production de facture sera réduit à 700 € dans la mesure où il a été jugé que certains meubles n’étaient pas à remplacer.

Concernant la facture IKEA du 6 janvier 2024 relative à l’achat de divers objets ( couverts, casserole, tablette photo, verre…) pour la somme de 467,79 €, le contrat de bail ne mentionne pas la présence de ces éléments dans la location. La demande sera donc rejetée.

Il en sera de même pour la facture d’un montant de 428 € du magasin Maisons du Monde dont le libellé ne permet pas de savoir quel objet ou meuble ont été achetés.

Les autres demandes ne sont justifiés par aucune autre pièce que le rapport de l’expert qui fait référence dans son chiffrage à des factures ou devis non produits.

Par conséquent, seuls les dommages suivants seront mis à la charge de la SARL NK COM:

— nettoyage logement: 1 500,00 €

— mise en place d’une porte palière provisoire: 214,65 €

— peintures logement: 2 702,39 €

— achat mobilier: 852,60 €

— débarras mobilier: 700,00 €

soit la somme totale de 5 969,64 €.

La perte de loyer ne peut porter en l’absence de précisions que sur le temps nécessaire à la réalisation des travaux soit la somme de 445 €.

La SARL NK COM sera condamnéeà payer à la MAIF, la somme de 6 414,64 €.

Sur la demande de Monsieur [I] [C]

Monsieur [I] [C] a été indemnisé au-delà du préjudice qu’il a réellement subi; il ne peut par conséquent se prévaloir d’aucun dommage correspondant au remboursement de la franchise.

Il sera débouté de cette demande.

Sur la capitalisation des intérêts

En application de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu’ils auront couru au moins pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît contraire à l’équité de laisser la société MAIF supporter les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés ; il lui sera alloué la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL NK COM sera condamnée aux dépens de l’instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

Condamne la SARL NK COM à payer à la société MAIF la somme de 6 414,64 € en principal avec intérêts au taux légal.

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article L1343-2 du code civil.

Déboute la société MAIF du surplus de sa demande.

Déboute Monsieur [I] [C] de sa demande.

Condamne la SARL NK COM à payer à la société MAIF la somme de 1 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SARL NK COM aux dépens de l’instance.

Rappelle que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi Jugé et Mis à disposition les jour, mois et année susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT