TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 19 JANVIER 2026

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N° RG 25/02736 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFNM

Minute 25-

Jugement du :

19 janvier 2026

La présente décision est prononcée le 19 janvier 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 novembre 2025

DEMANDEUR:

S.A. PLURIAL NOVILIA

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEURS :

Madame [E] [H] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [C] [R] [K]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 25 octobre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée la SA PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel révisable de 687,30 euros, outre la somme de 29,30 euros à titre de provisions pour charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 6 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2528,22 euros en principal.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 juin 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le

bail sous seing privé conclu le 25 octobre 2021 entre Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [U] la société requérante ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] [C] et Madame

[H] [N] [E] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique ;

— Les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de totale de 4162,82 euros, représentant les loyers et charges impayés

dus à l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer ;

— Rappeler, que l’exécution provisoire du jugement à venir est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Au soutien de ses prétentions, la SA PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 6 janvier 2025.

A l’audience du 24 novembre, la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5314,62 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire au motif que malgré un versement de 800 euros inférieur au montant du loyer avant l’audience, les impayés perdurent depuis plus de 6 mois.

Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E], présents, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant tout en réglant l’arriéré locatif.

Monsieur invoque une absence du domicile pendant 6 mois pour expliquer l’arriéré locatif. Il indique être enseignant et percevoir un salaire mensuel de 2400 euros. Madame déclare être aide-soignante et percevoir un salaire de 2300 euros par mois avec deux enfants à charge.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience au cours de laquelle il en a été donné lecture.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 janvier 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 novembre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 25 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 janvier 2025, pour la somme en principal de 2528,22 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mars 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] restaient devoir la somme de 5314,62 euros à la date du 6 novembre 2025.

Les défendeurs, comparants, ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2528,22 euros à compter du 6 janvier 2025 et sur le surplus à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’examen du relevé de compte montre que les défendeurs ont effectué un versement de 800 euros le 29 octobre 2025, le loyer de septembre 2025 s’élevant à 800,36 euros. De plus, malgré les versements, la dette locative reste trop importante.

Ils n’ont donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, de sorte qu’ils ne sont pas éligibles aux dispositions ci-dessus rappelées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments de la procédure que Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] perçoivent la somme de 4700 euros au total.

En outre, la SA PLURIAL NOVILIA s’est formellement opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs aux débiteurs.

Toutefois, compte tenu de la somme due par Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à la SA PLURIAL NOVILIA et de la situation économique des débiteurs, il convient d’octroyer à ces derniers des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] d’une seule échéance à son terme, l’intégralité de la somme restante due sera de plein droit exigible.

Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En effet, il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] seront condamnés à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 octobre 2021 entre la SA PLURIAL NOVILIA et Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 7 mars 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 5314,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 novembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 2528,22 euros à compter du commandement de payer en date du 6 janvier 2025 et à compter du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 novembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

AUTORISE Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 220 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [K] [C] et Madame [H] [N] [E] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 19 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge