MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 MAI 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00097 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DO44

AFFAIRE : [Y] [I], [B] [E] C/ E.U.R.L. R.T.B, [R] [N]

50D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie certifiée conforme délivrée le 15 mai 2025

à M^e CAMARA

M^e JOURNU

Service des expertises

Régie

JUGE DES RÉFÉRÉS : Laëtitia DAUTEL

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 03 Avril 2025

QUALIFICATION :

— contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDEURS :

Madame [Y] [I]

née le 08 Avril 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [B] [E]

né le 14 Août 1991 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Adjaratou bineta CAMARA, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 773

DEFENDEURS :

E.U.R.L. R.T.B, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Monsieur [R] [N]

né le 29 Octobre 1967 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

tous deux représentés par M^e Cédric JOURNU, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 122

FAITS – PROCEDURE – MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 21 mars 2023 par Maître [W] [G], notaire à [Localité 4] (33), Mme [Y] [I] et M. [B] [E] ont acquis de M. [R] [N] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Faisant état de l’apparition de nombreux désordres (humidité, moisissure, problème de conformité de la toiture et d’étanchéité, etc.) les acquéreurs ont mandaté un commissaire de justice et un procès-verbal de constat a été établi à cet effet le 12 février 2024.

Un constat de carence – suite à tentative de conciliation initiée par Mme [Y] [I] et M. [B] [E] à l’encontre de M. [R] [N] – a été établi le 29 mai 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 9 décembre 2024, le conseil de Mme [Y] [I] et M. [B] [E] a mis en demeure M. [R] [N] d’avoir à remédier aux désordres constatés, rappelant notamment que des travaux avait été réalisés quelques temps avant la vente par le vendeur au travers de sa société, l’EURL RTB.

En l’absence de résolution amiable, Mme [Y] [I] et M. [B] [E] ont assigné, par acte du 19 mars 2025, M. [R] [N] et l’EURL RTB devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de LIBOURNE aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire et désigner tel expert qu’il plaira avec mission habituelle en pareille matière et telle que détaillée dans leurs écritures, outre la réserve des dépens.

Mme [Y] [I] et M. [B] [E] s’en remettent à leurs prétentions et moyens tels que formulés dans l’acte introductif d’instance.

M. [R] [N] et l’EURL RTB, par l’intermédiaire de leur conseil, s’en remettent quant à la demande d’instruction, émettant les protestations et réserves d’usage.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures régulièrement communiquées.

L’affaire, retenue à l’audience du 3 avril 2025, a été mise en délibéré au 15 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Le Juge des référés peut en application de l’article 145 du code de procédure civile ordonner toutes mesures d’instruction dont peut dépendre la solution d’un litige en vue d’établir ou de conserver avant tout procès la preuve de certains faits.

Ce texte ne faisant, par ailleurs, pas référence à la notion de contestation sérieuse, la mesure d’expertise peut donc être ordonnée qu’il en existe une ou non et ce n’est que si la prétention – le rapport d’expertise permettra éventuellement de la soutenir – était manifestement vouée à l’échec que la mesure ne pourrait être ordonnée.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue nullement un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle des personnes appelées comme parties à la procédure ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Le motif légitime ainsi visé suppose qu’il existe un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisés, que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction ne soit pas vouée à l’échec et que les faits invoqués soient pertinents, mais encore que la preuve de ceux-ci soit utile.

En l’occurrence, cette mesure est légitime et s’impose dès lors qu’il résulte des éléments de la cause et des pièces et documents versés, notamment de l’acte de vente, photographies et des avis techniques et devis produits, que l’intervention d’un expert est nécessaire pour vérifier la réalité et les incidences de la situation litigieuse évoquée dans l’acte introductif d’instance.

Au demeurant, la demande repose sur un motif légitime, elle rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Il sera fait droit à la demande.

Au vu des documents produits et des arguments développés par les parties comparantes, et afin de permettre une analyse objective de la situation litigieuse et des préjudices, l’expertise sera ordonnée selon la mission telle que précisée au dispositif.

Les demandeurs supporteront la charge de la consignation.

Sur les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

En l’espèce, et s’agissant d’une procédure en référé, les dépens seront pris en charge les demandeurs, aucune partie ne succombant exclusivement à l’instance conformément à l’article 696 du Code de procédure civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

ORDONNE l’organisation d’une mesure d’expertise et COMMET pour y procéder M. [T] [L] (06 83 98 86 36/ [Courriel 6]), expert près la cour d’appel de [Localité 4], avec mission de :

1°) SE RENDRE sur les lieux, convoquer les parties et recevoir leurs explications et se faire communiquer tous documents utiles à l’exercice de sa mission ;

2°) DÉCRIRE l’immeuble et FAIRE toutes constatations utiles sur l’existence, des vices, conformités ou tout désordre allégué par la partie demanderesse dans l’assignation et éventuellement dans ses conclusions relatives notamment à la piscine ;

3°) DISTINGUER les vices cachés des éventuelles non-conformités ;

4°) ÉTABLIR la chronologie et notamment la date de vente du bien immobilier et des divers actes accessoires et divers diagnostics techniques (en précisant les dates de visite préalables, les intermédiaires éventuels intervenus, etc.) mais également des éventuels travaux réalisés, avant ou après la vente ;

5°) DRESSER l’inventaire des pièces utiles à l’instruction du litige ;

6°) PRENDRE connaissance de tous documents (contractuels et/ou techniques : contrat de vente, plans devis, marchés et autres) concernant d’éventuels travaux réalisés dans l’immeuble en relation avec ces vices ou défauts de conformité, tant par le vendeur que par les acquéreurs ou toute autre personne ;

7°) DONNER tous éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;

8°) EXAMINER l’immeuble, rechercher la réalité des vices et/ou non-conformités allégués par la partie demanderesse dans l’assignation ou ses conclusions ultérieures en produisant des photographies ;

9°) en INDIQUER la nature, l’origine et l’importance ;

10°) PRÉCISER notamment pour chaque vice s’il provient d’une usure normale, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation du bien immobilier, de travaux qui ont été effectués (non-conformité aux règles de l’art, aux normes ou autres) — et en préciser si possible l’auteur — ou d’une autre cause ;

11°) En ce qui concerne plus spécifiquement les travaux réalisés avant ou après la cession du bien, les DECRIRE décrire et dire si ceux réalisés sont conformes aux règles de l’art ou affectés de malfaçons et, :

en cas de malfaçons avérées, en rechercher la cause et dire s’il y a eu vice du matériau, malfaçon dans l’exécution, vice de conception, défaut ou insuffisance dans la direction, le contrôle ou la surveillance des travaux, défaut d’entretien ou tout autre cause ;préciser l’importance des désordres en indiquant ce qui relève respectivement des malfaçons ou des travaux inachevés, indiquer les parties de l’ouvrage qu’ils affectent, en spécifiant tous éléments techniques permettant d’apprécier s’il s’agit d’éléments constitutifs ou d’éléments d’équipements faisant corps ou non, de manière indissociable avec des ouvrages de viabilité, de fondations, d’ossature ou de couvert ;préciser la date de début effectif des travaux, la date de la réception des travaux par procès-verbal si elle a eu lieu, ou à défaut la date de prise de possession effective des locaux ;dire si les désordres étaient apparents ou non lors de la réception ou de la prise de possession, pour un profane ;dans le cas où ces désordres auraient été cachés, recherche leur date d’apparition ;dire si ces désordres apparents ont fait l’objet de réserves, s’il y a eu des travaux de reprise, et préciser si et quand les réserves ont été levées ;Préciser si les désordres sont susceptibles de compromettre la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination ; s’ils sont d’ores et déjà apparents dans leur intégralité et, à défaut fournir tous éléments techniques permettant d’apprécier le délai approximatif probable d’apparition totale ou partielle de cette atteinte à la solidité de l’ouvrage ;

12°) DIRE si la vente ainsi que les actes accessoires et les diagnostics techniques réalisés sont conformes et règles de l’art ;

13°) RECHERCHER la date d’apparition objective du ou des vices, c’est-à-dire leur origine réelle, et non leur découverte, notamment par rapport à la date de conclusion du contrat de vente ;

14°) PRÉCISER la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance de ces vices ;

15°) INDIQUER si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente, en tenant compte des connaissances de ce dernier, et s’il pouvait en apprécier la portée ;

16°) FOURNIR tous éléments concernant l’éventuelle connaissance du ou des vices lors de la vente par le vendeur (ou les vendeurs successifs) et les professionnels intervenus dans la vente ;

17°) INDIQUER si ces vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils « diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

18°) dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution totale de la vente ou encore l’allocation de dommages et intérêts), FOURNIR au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;

19°) dans l’optique d’une éventuelle demande de dommages et intérêts, PRÉCISER dans une note aux parties intermédiaire les remèdes et les travaux nécessaires pour supprimer le ou les vices ;

20°) s’agissant des non-conformités, FOURNIR au tribunal tous les éléments permettant d’en apprécier l’importance au regard de l’usage attendu de l’immeuble et préciser dans une note aux parties intermédiaires, les solutions et travaux nécessaires pour y remédier en faisant référence à des éléments concrets ;

21°) LAISSER aux parties un délai de deux mois pour produire des devis en leur rappelant que c’est à elles qu’il incombe d’y procéder ;

22°) au vu des devis que lui présenteront les parties et qu’il vérifiera, ÉVALUER les travaux vice par vice d’une part, non-conformité par non-conformité d’autre part, et leur durée ;

23°) ÉVALUER les moins-values résultant des vices et/ou des non-conformités non réparables ;

24°) ÉVALUER les préjudices de toute nature résultant des vices et/ou non-conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

25°) DONNER tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues ;

26°) à la demande expresse d’une partie, DONNER tous éléments permettant au tribunal de faire les comptes entre les parties ;

RAPPELLE à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine. Si le magistrat chargé des expertises accepte sa position, l’expert sera remplacé par simple ordonnance ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;

INDIQUE à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours. À son issue, il adressera au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations ;

DIT que l’expert devra déposer un rapport accompagné de toutes les pièces complémentaires avant le 15 novembre 2025, terme de rigueur sauf prorogation accordée ;

ORDONNE à Mme [Y] [I] et M. [B] [E] de consigner solidairement au greffe du Tribunal judiciaire de LIBOURNE, par virement bancaire (IBAN [XXXXXXXXXX07] – BIC TRPUFRP1), en spécifiant le N° RG et le nom du consignataire, la somme de 3.500 € au total avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile ;

DIT que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement sous forme de synthèse pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé ;

INDIQUE que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur ;

RAPPELLE que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : « Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. À défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées » ;

DONNE délégation au magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DEMANDE à l’expert de vérifier le contenu de sa mission et la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer éventuellement la mise en cause d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra ;

AUTORISE l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité ;

RAPPELLE que l’expert n’autorise aucun travail de reprise, sauf urgence et après débats éventuels devant le juge des référés ou de la mise en état selon le cas, saisi par la partie la plus diligente ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I] et M. [B] [E] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente ordonnance a été signée par Laëtitia DAUTEL, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Laëtitia DAUTEL