JUGEMENT DU

10 JUILLET 2025

DOSSIER N° RG 24/00157 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DIAB

Minute n°

AFFAIRE :

[B], [I], [Z] [U], [C] [D] épouse [U]

C/

S.A.R.L. CM BINGOL, [L] [T], S.A.R.L. R. [R] IMMOBILIER

Nature 50D

copie exécutoire délivrée

le 10 juillet 2025

à M^e BOYE-PONSAN

M^e LAPLAGNE

copie certifiée conforme

délivrée le 10 juillet 2025

à M^e BOYE-PONSAN

M^e LAPLAGNE

M^e HADJERAS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Valérie BOURZAI

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Réputée contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 28 Mai 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 30 Janvier 2024

DEMANDEURS :

M. [B], [I], [Z] [U]

né le 09 Mars 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Mme [C] [D] épouse [U]

née le 11 Décembre 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Florence BOYE-PONSAN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 22

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CM BINGOL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

défaillant

Mme [L] [T], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 726

S.A.R.L. R. [R] IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Lydie HADJERAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 1136

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un acte authentique en date du 6 janvier 2020, [L] [T] a vendu à [B] [U] et son épouse [C] [D] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 2]) moyennant le prix de 120.000 €.

Se plaignant de la persistance d’un dégât des eaux apparu entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte authentique ainsi que de remontées d’eaux usées par la salle de bain, les époux [U], après avoir fait intervenir la société AFD pour la recherche de fuite au niveau de la toiture et la société LA GOUTTE D’EAU pour un diagnostic du réseau, ont, par acte en date du 29 novembre 2022 notamment assigné Mme [T], la SARL CM BINGOL (une entreprise ayant réalisé des travaux d’étanchéité au niveau de la toiture avant la vente) et la SARL R. [R] IMMOBILIER (le propriétaire précédent du bien litigieux) devant le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’obtenir l’organisation d’une expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 20 avril 2023.

L’expert [N] [W] a établi son rapport définitif le 26 octobre 2023.

En l’absence de solution amiable, les époux [U] ont, par acte des 20 au 30 janvier 2024, assigné au fond Mme [T], la SARL CM BINGOL et la SARL R. [R] IMMOBILIER devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE afin d’être indemnisés des préjudices qui seraient en lien avec des fautes commises par les trois défendeurs.

Vu les dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2024 par les époux [U] demandant au Tribunal, en application des articles 1231 et suivants et 1240 et suivants du Code Civil, de :

déclarer leurs demandes recevables et bien fondées ;

constater que Mme [T] a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle pour les travaux de toiture ;

constater que la SARL CM BINGOL a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour les travaux de toiture ;

constater que la SARL R. [R] IMMOBILIER a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle pour les travaux d’assainissement ;

condamner solidairement Mme [T] et la SARL CM BINGOL à payer aux époux [U] les sommes suivantes :

—  17.736,51 € au titre des travaux réparatoires ;

—  2.000 € au titre de leur préjudice ;

condamner la SARL R. [R] IMMOBILIER à payer aux époux [U] les sommes suivantes :

—  6.966,20 € au titre des travaux réparatoires ;

—  3.000 € au titre de leur préjudice ;

condamner solidairement Mme [T], la SARL CM BINGOL et la SARL R. [R] IMMOBILIER à payer aux époux [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens y compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de leurs demandes, les époux [U] font valoir que l’existence des désordres identifiés au niveau de la toiture et du réseau d’assainissement par les sociétés AFD et LA GOUTTE D’EAU a été confirmée par l’expert judiciaire.

S’agissant de l’étanchéité de la toiture, ils estiment que la responsabilité contractuelle de Mme [T] est engagée car elle avait connaissance de ce désordre, qu’il était convenu dans l’acte authentique de vente que les époux [U] devaient uniquement prendre en charge la reprise du plafond du dressing endommagé par le dégât des eaux, que Mme [T] devait de son côté assumer les travaux de reprise de la toiture, qu’elle a certes fait intervenir l’entreprise qui était intervenue initialement (la SARL CM BINGOL) mais que le problème n’a pas pour autant été réglé. Les époux [U] reprochent également à la SARL CM BINGOL d’avoir commis des malfaçons. Ils entendent par conséquent que la toiture soit réparée en précisant que les dégâts se sont étendus dans la maison. Ils réclament également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance pour avoir dû faire face aux réclamations justifiées de leurs locataires successifs qui souhaitaient que le logement soit en bon état.

S’agissant de l’assainissement, les époux [U] indiquent que cet ouvrage a été mal réalisé par la SARL R. [R] IMMOBILIER de sorte que le précédent propriétaire doit supporter les frais de remise en état ainsi que les indemniser pour les désagréments causés.

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 février 2025 par Mme [T] demandant au Tribunal de :

débouter les époux [U] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Mme [T] ;

mettre hors de cause Mme [T] ;

condamner in solidum les époux [U] à payer à Mme [T] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de M^e LAPLAGNE ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Mme [T] prétend qu’elle n’a pas manqué à ses engagements qui se limitaient à financer les travaux réalisés par la SARL CM BINGOL pour remédier au dégât des eaux, que seule cette société est responsable des malfaçons, non façons et désordres affectant les ouvrages qu’elle a exécutés et que l’acte authentique contient en outre une clause d’exclusion de garantie à ce sujet. Elle ajoute que sa responsabilité n’est pas recherchée par ses acquéreurs au titre du problème d’assainissement.

Elle demande en conséquence une indemnité concernant les frais qu’elle a dû engagés pour se défendre et que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée au motif qu’elle ne dispose d’aucune information relative à la solvabilité des époux [U] et que ces derniers se fondent sur des pièces non contradictoires à son égard.

Vu les dernières conclusions notifiées le 9 septembre 2024 par la SARL R. [R] IMMOBILIER demandant au Tribunal de :

rejeter l’intégralité des demandes formulées par les époux [U] à l’encontre de la SARL R. [R] IMMOBILIER ;

condamner les époux [U] à payer à la SARL R. [R] IMMOBILIER la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

La SARL R. [R] IMMOBILIER conteste les conclusions de l’expert judiciaire. Elle estime qu’il n’est pas démontré que le réseau n’est pas conforme aux règles de l’art mais qu’au contraire ce réseau a été jugé conforme par le SPANC après achèvement des travaux en 2015.

A titre subsidiaire, cette défenderesse critique les travaux de reprise validés par M. [W] concernant trois maisons. En outre, elle estime que rien ne démontre la réalité du trouble de jouissance allégué.

La SARL CM BINGOL n’a pas comparu à l’audience d’orientation ni constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 mai 2025 et la décision mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la régularité et la recevabilité de la procédure ne posent aucune difficulté. La SARL CM BINGOL a été correctement assignée (l’acte ayant été remis à l’étude du commissaire de justice après vérifications de l’adresse auprès des services postaux et du RCS ). Le défendeur a en outre disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Seule la motivation au fond sera en conséquence développée.

1°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE MME [T]

La SARL CM BINGOL a été chargée par Mme [T] de réaliser des travaux d’étanchéité de la toiture de l’immeuble litigieux. Ces travaux ont été réalisés au début de l’année 2019 (la facture étant datée du 12 avril 2019).

Suite au dégât des eaux apparu entre la date du compromis de vente et la signature de l’acte authentique, Mme [T] a fait le nécessaire pour que la SARL CM BINGOL reprenne son ouvrage.

Après cette intervention, Mme [T] et les époux [U] ont spécialement convenu dans l’acte notarié (pages 17 et 18) reçu le 6 janvier 2020 par Me [E] [G], Notaire à [Localité 7], l’arrangement suivant :

“Le vendeur déclare que depuis la signature du compromis de vente, il a subi un dégât des eaux qui a endommagé le plafond du dressing. L’acquéreur déclare avoir pu le constater et en apprécier les conséquences par ses investigations personnelles.

Les parties se sont rapprochées et conviennent que le vendeur verse à titre forfaitaire une somme de 300 €. L’acquéreur fera son affaire des réparations et remises en état, quel que soit le montant et les diligences à réaliser à cet effet et décharge le vendeur de toute obligation à ce titre”.

Il ressort de ces éléments que Mme [T] n’a pas manqué à ses obligations contractuelles à l’égard des époux [U] puisqu’elle fait rapidement intervenir la SARL CM BINGOL pour remédier à cette situation. Même si cette intervention a été défaillante, les acquéreurs ont en tout état de cause accepté dans l’acte authentique que la venderesse soit déchargée de toute obligation à ce sujet en contrepartie d’une indemnisation forfaitaire.

La responsabilité contractuelle de Mme [T] n’étant pas engagée, les époux [U] seront déboutés de toutes leurs demandes indemnitaires à l’encontre de l’ancienne propriétaire des lieux. Seule la SARL CM BINGOL doit assumer les conséquences du problème persistant d’étanchéité.

Mme [T] ne sera pas pour autant “mise hors de cause” étant donné que cette demande n’a aucun sens juridique (le fait de demander que les époux [U] soient déboutés de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Mme [T] suffisait pour qu’elle ne fasse l’objet d’aucune condamnation pécuniaire).

2°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SARL BINGOL

Force est de constater que les travaux réalisés par cette entreprise en 2019 ne sont pas satisfaisants.

En effet, il ressort du rapport de recherche de fuite de la société AFD comme du rapport d’expertise judiciaire que le toit terrasse présente un défaut d’étanchéité caractérisé par une auréole dans la chambre en dépit de l’intervention de la SARL CM BINGOL pour tenter de solutionner ce problème entre la conclusion du compromis de vente et la signature de l’acte authentique (une réparation ponctuelle sur 1 m² a été réalisée).

Cette entreprise ayant failli à son obligation de résultat, sa responsabilité contractuelle est engagée à l’égard de Mme [T]. Par voie de conséquence, les époux [U], en qualité d’acquéreur de l’immeuble et dans leurs rapports avec la SARL CM BINGOL, peuvent se prévaloir dans leurs rapports avec la SARL CM BINGOL de ce manquement sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle (nouvelle appellation de la responsabilité délictuelle depuis la réforme du droit des contrats entrée en vigueur le 1er octobre 2016).

L’étanchéité de la toiture n’étant toujours pas assurée, il est nécessaire de la reprendre en appliquant une membrane complète. D’après les devis validés par M. [W], les travaux en résultant coûteront la somme globale de 16.269,51 € TTC (15.658,01 € TTC pour le devis de la société TOIT PLAT D’AQUITAINE en date du 31 janvier 2023 concernant la réfection de la toiture et 611,50 € pour le devis de la société BÂTIMENT 33 en date du 20 septembre 2023 pour les reprises des dégâts causés à l’intérieur de l’habitation) .

Les époux [U] entendent toutefois obtenir une indemnité de ce chef à hauteur de 17.736,51 € au motif que les désordres se seraient étendus dans la maison à la suite d’intempéries survenues au mois d’octobre 2023. Il ne pourra toutefois être fait droit à cette demande étant donné que les nouveaux désordres allégués ne sont pas caractérisés (aucune photographie versée aux débats) et qu’aucun devis complémentaire n’a été communiqué. En application de l’article 1240 du Code Civil, la condamnation de la SARL CM BINGOL sera donc limitée à hauteur de 16.269,51 € au titre des travaux de reprise de l’étanchéité conformément à l’évaluation de l’expert judiciaire.

Concernant le préjudice de jouissance en rapport avec ces désordres, il est très mal justifié (pas de bail produit ni de réclamations des prétendus locataires). Il n’en demeure pas moins que les époux [U] ont à tout le moins subi des désagréments liés à la gestion de ce sinistre (intervention d’une société spécialisée pour constater les désordres, réunion d’expertise, rendez-vous avec leur avocat) et qu’ils en subiront encore pendant les travaux de reprise. Une indemnité de 1.000 € leur sera donc allouée en réparation de ce préjudice.

3°) SUR LA RESPONSABILITÉ DE LA SARL R. [R] IMMOBILIER

Selon l’attestation d’immatriculation au registre national des entreprises, cette société exerce depuis le 20 mai 2005 une activité de “marchand de biens immobiliers” comprenant la “rénovation et mise en location de biens rénovés, tous travaux du bâtiment, électricité, plomberie, chauffage, charpente, couverture et zinguerie et les activités de constructeur”.

Conformément à son objet social, c’est elle qui a réalisé les travaux d’assainissement des 5 maisons qu’elle a fait construire avant de les revendre séparément (dont la maison acquise par Mme [T] le 15 juillet 2015).

Il s’avère qu’un rapport de contrôle du service public d’assainissement collectif de la ville de [Localité 7] en date du 15 juin 2015 indique que les eaux usées sont correctement raccordées au réseau collectif d’eaux usées. Il convient cependant de relativiser la portée de ce document dans la mesure où l’enquêteur n’a pas réalisé des investigations aussi poussées que celles réalisées ultérieurement par la société LA GOUTTE D’EAU puis l’expert judiciaire (utilisation de caméras d’inspection et de colorants de traçage notamment). En effet, comme il est indiqué en page 3 de ce document, “ce rapport a été établi d’après les éléments visibles et les informations fournies par le propriétaire et/ou la personne présente le jour du contrôle”.

Or, les opérations réalisées par la société LA GOUTTE D’EAU et M. [W] ont mis en évidence que :

— les effluents arrivent après un délai assez long, non pas dans le tabouret aval de raccordement situé sous le trottoir mais dans le regard de visite amont situé sur la placette, ce qui confirme les dires de voisins (ils ont participé à l’expertise judiciaire) qui se plaignent de recevoir chez eux les effluents de la maison appartenant aujourd’hui aux époux [U] ;

— il existe plusieurs malfaçons à l’origine du problème d’écoulement des eaux usées : des contre-pentes et un tuyau en PVC enterré à une trop faible profondeur ;

— l’absence de regard de visite au niveau du raccordement en T sur le collecteur principal complique le nettoyage du réseau en cas d’accumulation trop importante de dépôts.

Les travaux réalisés n’étant pas conformes aux règles de l’art et causant des désagréments pour les utilisateurs de la maison comme les voisins, la responsabilité extra-contractuelle de la SARL R. [R] IMMOBILIER est engagée à l’égard des époux [U] nonobstant ses contestations.

Les travaux de reprise de l’assainissement coûteront 6.866,20 € TTC d’après l’expert judiciaire sur la base du devis établi le 30 juillet 2023 par la société ADS. Il n’y a pas lieu de remettre en cause cette estimation étant donné que les problèmes d’assainissement à résoudre concernent bien les trois maisons voisines et que la SARL R. [R] IMMOBILIER n’a proposé aucune autre solution technique ni devis alternatif permettant de mettre fin aux désordres qui lui sont imputables. La défenderesse sera donc condamnée à la somme de 6.866,20 € comme réclamé.

Elle sera en outre condamnée au paiement d’une indemnité de 1.000 € en réparation du préjudice de jouissance subi par les époux [U] en tenant compte des mêmes remarques que celles formulées au titre du préjudice de jouissance devant être indemnisé par la SARL CM BINGOL.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Aucune solidarité ne sera appliquée en l’absence de la moindre explication sur ce point.

Parties perdantes, la SARL CM BINGOL et la SARL R. [R] IMMOBILIER supporteront chacune la moitié des dépens, y compris ceux de référé et les frais d’expertise.

Conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile, les avocats de la cause seront autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

L’équité et la situation économique des parties commandent de condamner la SARL CM BINGOL et la SARL R. [R] IMMOBILIER (sans solidarité) à payer aux époux [U] une indemnité de 1.500 € chacune au titre des frais non compris dans les dépens que les demandeurs ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

Même si sa responsabilité contractuelle n’a pas été retenue, l’équité commande de rejeter la demande de Mme [T] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile étant donné que sa responsabilité était susceptible d’être retenue au titre de la garantie décennale instituée par les articles 1792 et suivants du Code Civil (sachant que ce fondement juridique n’a pas été invoqué par les époux [U] et n’a donc pas été appliqué par le Tribunal).

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En vertu des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe. L’exécution provisoire s’appliquera.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REJETTE l’intégralité des demandes de [B] [U] et [C] [D] épouse [U] à l’encontre de [L] [T],

DIT que la responsabilité extra-contractuelle de la SARL CM BINGOL est engagée à l’égard de [B] [U] et [C] [D] épouse [U] pour les travaux de toiture,

CONDAMNE en conséquence la seule SARL CM BINGOL à payer à [B] [U] et [C] [D] épouse [U] les sommes suivantes :

—  16.269,51 € au titre des travaux de reprise ;

—  1.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

DIT que la responsabilité délictuelle de la SARL R. [R] IMMOBILIER est engagée à l’égard de [B] [U] et [C] [D] épouse [U] pour les travaux d’assainissement,

CONDAMNE en conséquence la SARL R. [R] IMMOBILIER à payer à [B] [U] et [C] [D] épouse [U] les sommes suivantes :

—  6.866,20 € au titre des travaux de reprise ;

—  1.000 € au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SARL CM BINGOL à la moitié des dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire, sans solidarité avec une autre partie,

CONDAMNE la SARL R. [R] IMMOBILIER à l’autre moitié des dépens, y compris ceux de référé et d’expertise judiciaire, sans solidarité avec une autre partie,

AUTORISE les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE sans solidarité la SARL CM BINGOL à payer à [B] [U] et [C] [D] épouse [U] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE sans solidarité la SARL R. [R] IMMOBILIER à payer à [B] [U] et [C] [D] épouse [U] une autre somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 10 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Valérie BOURZAI