TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILCJ
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
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Expropriations N° RG 19/00034 – N° Portalis DBZS-W-B7D-T7R7
JUGEMENT DU 15 JANVIER 20[…]
DEMANDERESSE:
La COMMUNE DE VACJNCIENNES, prise en la personne de son maire domicilié en cette qualité au siège sis […], Place d’Armes, 59300 VACJNCIENNES représentée par M^me X Y, munie d’un pouvoir régulier
DÉFENDEURS :
Les héritiers de M^me Z AA – AB, à savoir:
* Monsieur AC AD AB demeurant […] – PRÉSENT
* Monsieur AE AF demeurant […]
* Madame AG AH épouse AF demeurant 188 avenue du Général Leclerc,
Bât B, 78220 VIROFLAY
* Madame AI AF demeurant 188 avenue du Général Leclerc, Bât A, 78220 VIROFLAY
*Madame AJ AF épouse AK demeurant […]
* Madame AL AM veuve AF demeurant […] 7, Résidence Auguste François, […]
* Monsieur AN AO demeurant […]
* Monsieur AP AQ demeurant […]
* Monsieur AR AQ demeurant Stang ar Goulinet, Route de Tréméoc29720
PLONEOUR-LANVERN
* Madame AS AQ épouse AT demeurant […] assisté/représentés par M^e Anne AU AV, avocat au barreau de Paris
*Madame AW AX épouse AY demeurant 1011 Allée de Sénéjac 33290 CJ PIAN-
MEDOC
* Madame AZ BA demeurant L’Ecurie Gibon 14130 FIERVILCJ-CJS-PARCS
* Monsieur BB AX demeurant […] PLAISIR
* Monsieur BC BD demeurant […]
* Madame BE BF demeurant […]
* Monsieur BG BD demeurant […]
* Madame BH BI demeurant […]
Madame BJ BK demeurant […]
* Madame BL BM demeurant […]
* Monsieur BN BM demeurant […]
* Monsieur BO BM demeurant […]
* Monsieur BG BM demeurant […]
* Monsieur BP BQ demeurant 24 rue du Bel Air d’Harcourt 78570 ANDRESY

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* Madame BR BS demeurant L’Hôpital 22550 MATIGNON L HOPITAL
* Madame BT BU demeurant […]
* Monsieur BV BU demeurant 9 avenue CX AR 29480 CJ RECJCO-KERHUON
* Monsieur BW BU demeurant […] demeurant […]
* Madame BX BY demeurant […]
* Monsieur BZ AX demeurant […]
* Monsieur CA BD demeurant […]
* Madame CB CC demeurant […]
* Madame CD BD demeurant […]
* Monsieur CE BU demeurant […]
* Madame CF BU demeurant […]
* Madame CAette CH demeurant […]
* Monsieur CI CJ CK demeurant 26 avenue du Maréchal Lyautey 72000 CJ MANS
* Madame CL CM – CN CO demeurant 20 rue Lucien Bossoutrot 95150
TAVERNY
* Monsieur CP CN CO demeurant 1 rue de Savoie, […] 5, 80000 AMIENS
* Monsieur CQ CN CO demeurant 4 rue d’Hangest 80270 AIRAINES
* Madame CR CS CN CO demeurant 18 rue de Sains 80680
RUMIGNY
* Madame CT CN CO demeurant 3 rue de l’Eglise, Lotissement VICTORIC 80680 SAINT FUSCIEN
* Madame BL FOREST-BD demeurant […]
* Madame CV CC-BD demeurant […]
* Monsieur CX AQ demeurant […]
* Monsieur CY AQ demeurant 91 rue Kerguelen 2[…]90 SAINT LAURENT DE LA
MER
* Madame CZ BU-BOIXIERE domicilié à l’EHPAD Emeraude, 67 Boulevard de la Côte d’Emeraude 22380 SAINT CAST CJ GUILDO
* Monsieur AN BU demeurant […]
* Monsieur DB BU demeurant […]
* Monsieur DC BD demeurant 5bis Impasse Maraise, L’Oie 85140 ESSARTS EN BOCAGE
* Madame DD BQ-CUISINTINO demeurant 24 rue du Bel Air 78570
ANDRESY
* Monsieur DF BQ demeurant […]
* Madame Marie-CY BQ demeurant […]
* Madame BL BQ demeurant […]
* Madame DH CARRE-BQ demeurant […]
* Madame DJ BARIGNY-CJ CK demeurant 11 allée Georges Benezet
44400 REZE
*Madame DL CHAUVEL-CJCK demeurant 24 rue Bouteiller 95380
LOUVRES
* Monsieur DN CJ CK demeurant 19 rue Gaston Guillemet 85200
FONTENAY CJ COMTE
* Madame DO CANIVEZ-CJ CK demeurant 3 impasse de Groix 35890 LAILCJ
* Madame AZ CHRISTMANN-CJ CK demeurant […] TREMEHEUC
Madame DR PETIT-CJ CK demeurant […]
* Monsieur DT BD demeurant […]
* Madame BL FOREST-BD demeurant […] non comparants
et tous autres héritiers
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En présence de Madame DU AOONI, faisant fonction de commissaire du gouvernement par délégation du directeur des services fiscaux du Nord
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marianne JAMET, Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de
l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2020, en conformité des dispositions des articles L. […]. […]1-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 13 Novembre 2020, après avoir entendu :
M^me Y
M^e AV
M^me Bononi
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 15 Janvier 20[…].
JUGEMENT: réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 15
Janvier 20[…]
EXPOSE DU LITIGE
Le conseil municipal de la commune de VACJNCIENNES a par délibérations des 20 décembre 2012 et 3 octobre 2013, décidé de la mise en place de la procédure
d’état d’abandon manifeste des immeubles suivants :
-[…], […],
- 76, rue Delsaux,
- 42, rue Derrière les murs de Bavay.
Par cette même délibération en date du 20 décembre 2012, le conseil municipal de
VACJNCIENNES a sollicité l’ouverture d’une enquête préalable à la déclaration d’utilité publique du projet.
L’enquête parcellaire s’est déroulée du 14 mars 2016 au 10 avril 2016.
Par arrêté en date du 5 juillet 2016, le Préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet d’acquisition de ces immeubles en état d’abandon manifeste et les a dits cessibles immédiatement au profit de la commune de VACJNCIENNES.
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Par ordonnance en date du 31 août 2016, le juge de l’expropriation du Nord a déclaré expropriées les parcelles litigieuses.
Par mémoire parvenu au greffe du juge de l’expropriation le 1er octobre 2019, la
Commune de VACJNCIENNES a saisi le juge de l’expropriation et a proposé de voir fixer la valeur de la parcelle située […], […], cadastrée […] pour une contenance de 66 m², ayant appartenu à M^me Z AA AB, à 20 000 euros, assortie d’une indemnité de remploi de 3 200 euros.
Par conclusions du 26 novembre 2019, parvenues au greffe le 2 décembre 2019, Mme le commissaire du gouvernement a indiqué que l’offre de la Commune de
VACJNCIENNES devait être déclarée satisfactoire.
La visite des lieux s’est déroulée le 3 décembre 2019, en la seule présence de l’autorité expropriante, le Maire de VACJNCIENNES ayant procédé à la notification de
l’ordonnance de transport à Maître BOCA notaire en charge de la succession de Mme
Z AA AB.
La commune de VACJNCIENNES a été invitée à l’audience du 20 décembre 2019 à notifier son offre aux héritiers identifiés, l’étude KERCJVEO de généalogie ayant fait savoir qu’il existait plus de soixante héritiers dont certains étaient parfaitement connus du notaire.
Par courrier parvenu le 22 octobre 2020, M^me CL CN CO-CM fait valoir qu’elle considère le prix de 307 €/m² proposé par la ville de VACJNCIENNES inférieur au prix du marché et produit des annonces immobilières pour des biens qu’elle estime similaires.
Elle considère que l’indemnité doit être fixée à hauteur de 71 000 euros sur la base de
1 100 €/m² pour 65 m².
Par courriers parvenus les 13 & 18 novembre 2020, M^me AW AX conteste
l’offre de l’autorité expropriante; Elle sollicite que l’indemnité soit fixée à 70 000 euros, en précisant que l’état du bien ne justifie pas sa destruction.
Dans ses dernières conclusions, Maître DX, représentant certains héritiers, demande au juge de l’expropriation:
- d’acter l’intervention volontaire de M. AB à l’instance,
- de dire et juger recevables et bien fondés les expropriés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions; en conséquence, de condamner la commune de VACJNCIENNES à payer aux expropriés la somme de 36 923.04 euros au titre de l’indemnité principale
d’expropriation et 5 692.3 euros au titre de l’indemnité de remploi.
Elle expose à titre liminaire que la plupart des héritiers n’ont pas eu connaissance de la procédure d’expropriation avant la phase amiable et ont donc été omis de la phase judiciaire ; qu’elle précise d’ailleurs à ce titre que seul le cabinet généalogiste mandaté par le notaire a permis de retrouver les héritiers ; que cela a considérablement augmenté les délais pour prendre position sur la procédure en cours; qu’elle considère ainsi que la commune de VACJNCIENNES n’a pas notifié son mémoire valant offre aux
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héritiers concernés ; elle ajoute que M. AB, ayant donné pouvoir au cabinet de généalogie KERCJVEO de prendre tous actes de disposition dans la succession de
M^me AA, la commune de VACJNCIENNES aurait du notifier son offre de prix audit cabinet et non à M. AB;
S’agissant du montant de l’indemnisation, elle précise que le Préfet avait proposé en 2016 une indemnité totale de 36 950 euros; que le délai de quatre ans qui s’est écoulé
n’est pas le fait des expropriés ; que les termes de comparaison proposés par Mme le commissaire du gouvernement ne sont pas pertinents dès lors qu’ils sont situés dans des quartiers éloignés du bien litigieux. Elle propose des immeubles situés dans la même rue et qui donnent une moyenne de 559.44 €/m².
Dans son mémoire parvenu le 26 octobre 2020, la ville de VACJNCIENNES maintient son offre à hauteur de 23 200 euros (dont 3 200 euros d’indemnité de remploi).
Elle réfute toute mauvaise foi dans la conduite de la procédure et en réplique notamment aux allégations des consorts AF, souligne que sans la procédure
d’expropriation et la notification de leur offre à l’ensemble des héritiers, ceux-ci seraient toujours dans l’ignorance, voire le désintérêt de leur patrimoine successoral.
La commune de VACJNCIENNES rappelle la chronologie de la procédure d’abandon manifeste et des interventions récurrentes de ses services depuis au moins 2008 pour pallier l’absence de réponse de la succession de M^me AA, les voisins et riverains de l’immeuble se plaignant régulièrement de l’absence d’entretien de la maison : végétation à l’arrière, état du chéneau en façade, occupation illicite de la maison qui est en double mitoyenneté.
Elle s’interroge sur l’intérêt à agir des consorts AF au regard de leurs droits dans la succession et des frais engagés dans ladite procédure.
Enfin, elle maintient que son offre d’indemnité est conforme à l’état du bien, compte tenu des travaux à effectuer en vue de sa réhabilitation.
A l’audience du 13 novembre 2020, les parties ont plaidé et ont été autorisées à produire une note en délibéré dès lors que Mme le commissaire du gouvernement a critiqué les termes de comparaison produits par la défense en s’appuyant sur les actes de vente qui n’ont pas été produits au débat.
Mme le commissaire du gouvernement a en effet indiqué que les références apportées par Maître DX concernaient, un immeuble de rapport, une maison d’habitation en bon état et un garage, sans similitude donc avec le bien examiné.
Maître DX a entendu répliquer que les prix auxquels ont été vendus tant
l’immeuble de rapport que le garage démontrent à tout le moins que la […] bénéficie d’une réelle valeur immobilière.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Il convient de préciser à titre liminaire que les objections de Maître DX, si elles sont justifiées pour certaines en fait, dans la mesure où la commune de VACJNCIENNES
n’a pas notifié son mémoire valant offre à l’ensemble des héritiers ayant des droits sur la maison concernée, d’une part elle n’en tire aucune conséquence en l’état de cette procédure et d’autre part, l’ensemble des héritiers connus de M^me Z AA
AB sont aujourd’hui au fait de la procédure judiciaire en fixation d’indemnité.
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La consistance du bien
Il ressort de l’article L 322-1 du Code de l’expropriation et L[…]3-4 du code de
l’urbanisme que :
- les indemnités allouées par la juridiction de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation,
- la consistance du bien s’apprécie à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété,
- l’estimation du bien s’effectue à la date de la décision de première instance, sauf à prendre en considération l’usage effectif du bien, les critères de qualification et les possibilités de construction à la date de référence.
Au cas d’espèce, il s’agit d’une maison d’habitation située […], […] à
VACJNCIENNES, cadastrée […] pour 66 m².
La construction de 1900, érigée sur deux niveaux droits, est en briques recouvertes de crépi de ciment en façade avec toiture tuiles. Les huisseries sont en bois simple vitrage avec volet roulant au rez-de-chaussée, en PVC double vitrage à l’étage.
L’immeuble comprend :
- au rez-de-chaussée : couloir, salon, salle à manger, cuisine dans une extension, wc extérieur, sol carrelé,
- à l’étage : deux chambres, sol plancher, plafonds en mauvais état,
- grenier non isolé et non aménagé.
L’ensemble est en très mauvais état.
D’après les données cadastrales, la maison comprend une salle à manger, une cuisine, une chambre.
Il n’existe aucun élément de confort.
SH: 60 m², cave: 10 m², grenier: 15 m², soit une SUP de 65 m² (grenier et cave pondérés à 0,2).
L’immeuble est situé en zone UC au PLU modifié le 23/06/2017 et libre d’occupation.
L’évaluation du bien
Les termes de comparaison de maisons en mauvais état produits par la Commune de
VACJNCIENNES et Mme le commissaire du gouvernement sont les suivants :
n°1-vente du 06/02/2017, 8, rue Gilis, cadastrée section VV […] pour 165 m², SUP 65
m², prix 25 000 € soit 384.61 €/m²,
n°2-vente du 03/11/2016, 6, rue du Saudeur, cadastrée section AL […] pour 61 m², prix 15 000 € soit 203.81 €/m² SUP,
n°3-vente du […]/07/2015, 22, rue du Profond Sens, cadastré section AS […] pour 34
m², SUP: 46.4 m², prix 25 000 € soit 538.79 €/m² SUP.
Les termes de comparaison font ainsi apparaître un prix moyen de 372 €/m² SUP. Ils sont cependant relativement anciens.
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Les offres de vente immobilières proposées par M^me CN doivent être écartées comme ne pouvant par définition pas caractériser un prix définitif de vente.
Les biens présentés ne semblent au surplus absolument pas comparables avec l’état de la maison litigieuse.
Maître DX, s’en rapportant aux objections de Mme le commissaire du gouvernement, maintient cependant que les mutations intervenues […] permettent de mettre en évidence un intérêt pour le secteur considéré :
Vente du 17/06/2015 immeuble cadastré […], situé 35, […], surface cadastrale: 55 m², prix 30 000 euros, soit 545.45 €/m², il s’agit d’un garage
- Vente du 11/01/2019, immeuble cadastré P 1[…], situé 43, […], surface cadastrale 88 m², prix 50 000 euros, soit 568.18 €/m², il s’agit d’une maison d’habitation en bon état, d’une surface habitable de 83 m², avec une cave de 17 m² et un grenier de
30 m². La surface utile pondérée est de 98 m² après pondération de la cave et du grenier à 0.3, soit 510 €/m².
- Vente du 15/01/2019, immeuble de 2 logements collectifs, situé 15, […], surface cadastrale, 50 m², surface habitable 79 m², vendu 127 000 euros; selon le commissaire du gouvernement il existe trois appartements loués, pour un loyer mensuel perçu de 1 050 €.
Il n’est pas contesté que la maison en cause est à l’état d’abandon et a subi de nombreuses dégradations.
M^me AA est décédée en […] et le notaire chargé de la succession a dû mandater un généalogiste afin de retrouver les ayants-droits de la propriétaire.
A ce jour, ils sont au nombre de 61, lesquels ont pour la plupart découvert leurs droits
à l’occasion de cette procédure.
Il ne saurait donc être reproché à l’une ou l’autre des parties les délais s’étant écoulés depuis le décès de M^me AA en 2003, l’abandon de cette maison et sa dégradation subséquente.
Les références produites par certains héritiers ne semblent pas en corrélation avec cette maison qui s’est profondément abîmée au cours du temps; elle n’a pas été entretenue et a été occupée de façon illicite, si bien qu’elle nécessite à ce jour
d’importants travaux de rénovation.
Il n’est pas contestable non plus qu’elle semble représenter une incongruité au sein de la […] comme l’indique l’un des voisins, qui avait tenté de s’en porter acquéreur en 2018 au prix de 15 000 euros.
Le prix de 20 000 euros proposé par la commune de VACJNCIENNES pour le bien litigieux revient à 307 €/m².
Néanmoins, pour tenir compte du caractère relativement central du quartier dans lequel se situe la maison, il convient de le valoriser à 350 €/m².
En conséquence, il convient de fixer l’indemnité principale à 22 750 euros et l’indemnité de remploi à : 25 % x 8 000 + 10 % x (22 750 – 8 000) = 3 475 euros.
2/ Sur les autres demandes
Les dépens resteront à la charge de l’expropriant.
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L’équité commande de condamner par ailleurs la commune de VACJNCIENNES à payer aux héritiers représentés par Maître DX la somme de 200 euros chacun, soit 2 000 euros au total, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’expropriation, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe
Fixe l’indemnité de dépossession revenant aux héritiers de Madame Z AA
AB et pour le compte de qui il appartiendra, pour la parcelle située […] […] à VACJNCIENNES cadastrée section […] à 26 225 euros (VINGT-SIX MILCJ
DEUX CENT VINGT-CINQ euros) se décomposant ainsi : Indemnité principale: 22 750 euros
Indemnité de remploi : 3 475 euros
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Laisse les dépens à la charge de l’expropriant,
Condamne la commune de VACJNCIENNES à payer à chacun des défendeurs représentés par Maître DX la somme de 200 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Et la minute du présent jugement a été signée par le juge de l’expropriation et le greffier.
Le Greffier Le Juge de l’expropriation
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