1 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

COPIE DE PERPIGNAN

MINUTE N° 34

DU 21 Janvier 2014

Chambre 1 section 1

AFFAIRE N° : 09/04222

[…]

Jugement Rendu le 21 Janvier 2014

ENTRE:

Madame P Q R Z-L née le […] à […], demeurant […] représentée avocat au barreaupar M^e Patrick DAHAN, PYRENEES-ORIENTALES de

ET:

Madame M N O A épouse X née le […] à […], demeurant […],représentée par PYRENEES-ORIENTALES ^avocat ^au barreau de
Monsieur F B (Décédé le 26/05/2007 à […] né le […] à […]
Madame G H (Décédée le […]) née le […] à […]
Monsieur I B, ès-qualité d’héritier unique de ses parents décédés (Mr. F B et M^me G H), demeurant […] représenté par M^e Dominique FALANDRY, PYRENEES-ORIENTALES avocat au barreau de

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats ayant délibéré :

Président J K

Assesseur: Catherine SIROL

Assesseur: Emmanuelle DEBILY

Greffier Céline ROMOLI

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DEBATS:

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Juin 2013 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Novembre 2013 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Janvier 2014.

J K, Premier Vice-Président, Juge désigné par le Président de Ch^ambre, a ^fait rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries des avocats. conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

Vu l’avis informant les parties de la date de PROROGATION DU DELIBERE au

21 Janvier 2014.

JUGEMENT :

Jugement rendu publiquement par mise à disposition au Greffe Contradictoire

Premier ressort

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2003, il a été convenu de la vente à M^me Z-L:

- par M^me A-X, d’une parcelle cadastrée commune de PIA.

^AZ de 9 ares 39ca, au prix de 51.300€, commission de l’agence BOMPAS IMMOBILIER en sus pour une somme de 3.500€, par M. I B ainsi que M. F B et M^me G B-H, d’un 1/3 non délimité de la parcelle […], anciennement D

1030,

Et ce sous diverses conditions suspensives, à savoir :

- l’obtention d’un financement pour l’acquéreur ;

- l’autorisation du juge des tutelles pour l’une des coindivisaires (M^me Y) d’une partie de la parcelle AZ 5,

-- la cession par le département des Pyrénées Orientales, de sa partie de parcelle AZ 5 (1/3 non délimité de la parcelle)

- pas d’inscription pour un prix supérieur au prix de vente,

- obtention par M^me Z d’un permis de construire une habitation.

M^me A a fait défaut lors du rendez-vous fixé pour la signature de l’acte authentique, prévu le 31 mai 2005, celle-ci s’estimant déliée de son engagement, en raison de ce que l’acquéreur n’aurait pas obtenu le prêt spécifié dans le compromis de vente et n’aurait obtenu le permis de construire que le 24 mai 2004, soit après le terme fixé au 30 avril 2004 pour la réalisation des conditions suspensives.

M^me Z a ensuite acquis du département des PO, la partie de parcelle AZ 5 qui appartenait à celui-ci, par acte régularisé devant notaire le 25 octobre 2007.

Par actes d’huissier des 28 et 31 août 2009, M^me Z a fait assigner les époux B et leur fils I B, ainsi que M^me A. afin de faire :

- prononcer la résolution de la vente par application de l’article 1184 du code civil, aux torts de ceux-ci, en soutenant que ceux-ci ne pouvaient se prévaloir du défaut ou du retard de réalisation de conditions suspensives qui avaient été posées dans son seul intérêt, pour refuser la vente, alors qu’elle a dû pallier la carence des consorts D pour obtenir la réalisation de la condition de vente par le département d’une

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partie de la parcelle AZ 5, et que le retard leur est entièrement imputable, condamner solidairement ceux-ci à lui rembourser son dépôt de garantie, d’un montant de 7.000€, et à lui payer une somme de 62.700€ à titre de dommages et intérêts, outre une somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux B étant décédés, laissant pour seul héritier M. I B, M^me Z a repris la procédure à l’égard de celui-ci, ^lui ^faisant délivrer une assignation en sa qualité de seul héritier. par acte d’huissier du 15 décembre 2011.

Dans ses dernières conclusions, M^me Z explique qu’elle a dû attendre d’avoir « quelques certitudes » sur la réalisation de la vente des consorts B pour pouvoir présenter un projet complet au banquier et qu’aussitôt le permis de construire obtenu, la banque populaire du Sud a formalisé son offre de prêt ; elle précise avoir ainsi obtenu une offre de prêt le 11 juin 2004 et le permis de construire le 24 mai 2004 ; elle ajoute qu’elle a dû pallier la carence de M. B concernant la cession de la partie de parcelle AZ 5, par le conseil général. Elle soutient qu’elle a fait les diligences qui lui incombaient dans les meilleurs délais et que s’agissant de conditions suspensives posées dans son seul intérêt, M^me A ne pouvait se prévaloir du retard de réalisation des conditions suspensives, pour refuser de régulariser la vente et se dédire de ses engagements. alors qu’il était stipulé que la date fixée pour la régularisation par acte authentique n’était pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait exiger l’exécution par l’autre des engagements. Elle souligne que les défendeurs, s’estimant toujours liés par leurs engagements, lui ont proposé de renoncer au bénéfice de l’acte sous seing, moyennant une indemnité. Elle prétend ainsi que M^me A, en refusant de régulariser la vente, que M. B, en ne faisant pas les diligences qui lui incombaient pour la réalisation de la cession de partie de parcelle par le conseil général, ont manqué à leurs obligations, ce qui justifie de prononcer la résolution de la vente à leurs torts et leur condamnation à lui payer l’indemnité de 62.700€ qu’ils lui avaient proposée. à titre de dommages et intérêts. A titre subsidiaire, elle fait valoir que ses vendeurs ont entretenu une confusion préjudiciable, en se comportant comme si la vente était acquise. ainsi que cela résulterait des différents protocoles qu’ils ont signés et lui ont soumis. Elle prétend que les protocoles qu’ils ont signés. emportent reconnaissance expresse de leur responsabilité dans le préjudice qu’elle a subi et qui tient au temps et à l’énergie qu’elle a consacré à ce projet, ainsi qu’aux frais et dépenses qu’elle a exposés en pure perte.

M^me A réplique que la vente s’est trouvée résiliée en l’absence de levée des conditions suspensives prévues, à la date butoir fixée au 30 avril 2004. Elle soutient que dans ces conditions, elle n’avait pas à déférer à la sommation de comparaître devant le notaire qui lui a été signifiée le 23 mai 2005. Elle souligne que M. TARINAS. mandataire de M^me Z a d’ailleurs indiqué en 2006, que seul le remboursement de son dépôt de garantie était sollicité par M^me Z.

Elle conteste par ailleurs que les différentes moutures du protocole transactionnel qui ont été rédigées par le conseil de M^me Z, puissent valoir reconnaissance de responsabilité de sa part, alors même qu’il n’est fait état que du défaut de diligence de M. B à obtenir la cession de partie de parcelle AZ5, du conseil général. et que l’une des moutures prévoyait d’ailleurs que l’indemnité serait payée par M. B seul.

Elle conclut ainsi au rejet des demandes présentées par M^me Z et à la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 2.500€ pour procédure injustifiée ou abusive, ainsi qu’une somme de 2.500€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

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M. I B soutient également que M^me Z, qui n’avait pas renoncé au bénéfice des conditions suspensives, stipulées pour certaines dans son intérêt et pour d’autres dans l’intérêt de toutes les parties. avant la date fixée pour leur réalisation, ne pouvait plus exiger la réitération de la promesse de vente, dès lors que celle-ci était devenue caduque. Il ajoute que comme M^me A, il ne s’est jamais opposé à la restitution

à M^me Z de son dépôt de garantie et que sa la demande de ce chef, est sans objet. Il souligne par ailleurs que ses parents et lui-même ont toujours souhaité régulariser la vente et que le défaut de diligence dans l’obtention de la cession de partie de parcelle, par le conseil général, n’a eu aucune incidence préjudiciable puisque M^me Z a pu obtenir cette cession. Il ajoute que M^me Z ne saurait se prévaloir d’un protocole qu’elle a refusé de signer.

Il conclut ainsi au rejet des demandes présentées par M^me Z et à la condamnation de celle-ci à lui payer une somme de 15.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice tenant à l’immobilisation de l’immeuble pendant près de 10 ans, par application des articles 1134 et 1226 du code civil, outre une somme de 3.000€ par application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2013. dans cet état de la procédure.

MOTIFS :

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2003, il a été convenu de la vente à M^me Z-L :

- par M^me A-X, d’une parcelle cadastrée commune de PIA, […], de 9 ares 39ca, au prix de 51.300€, commission de l’agence BOMPAS IMMOBILIER en sus pour une somme de 3.500€,

- par M. I B ainsi que M. F B et M^me G B-H, d’un 1/3 non délimité de la parcelle […]. anciennement D 1030.

Et ce sous diverses conditions suspensives, à savoir :

- l’obtention d’un financement pour l’acquéreur ;

- l’autorisation du juge des tutelles pour l’une des coindivisaires (M^me Y) d’une partie de la parcelle AZ 5,

- la cession par le département des Pyrénées Orientales, de sa partie de parcelle AZ 5 (1/3 non délimité de la parcelle)

- pas d’inscription pour un prix supérieur au prix de vente.

- obtention par M^me Z d’un permis de construire une habitation.

Aux termes de cet acte, il a été prévu, qu’à défaut pour l’acheteuse, d’avoir reçu d’offres de prêts couvrant l’intégralité du crédit nécessaire, à la date du 30 avril 2004, la condition suspensive ne sera pas réalisée et le dépôt de garantie

< sera » restitué à l’acquéreur, sauf application de la clause pénale si la non obtention du prêt a pour cause la faute ou la négligence de l’acquéreur.

En outre, toujours aux termes de cet acte, pour les autres conditions suspensives, à savoir l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles, la cession à M. B d’une partie de terrain, par le conseil général, l’absence d’inscription pour un montant supérieur au prix de vente ou de commandement de saisie immobilière publié, l’obtention par M^me Z d’un permis de construire une maison d’habitation, et la purge des droits de préemption. il a été stipulé que celles-ci

< devront être réalisées au plus tard le 30 avril 2004 et qu’à défaut de réalisation de l’une des conditions suspensives, les présentes seront résiliées sans indemnité de part

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et d’autre et le versement du dépôt de garantie restitué à l’acquéreur. »

Il n’est pas contesté que plusieurs des conditions suspensives, et en particulier celles relatives à l’obtention d’un prêt de financement et d’un permis de construire une maison d’habitation, dont l’accomplissement incombait à M^me Z, n’étaient pas réalisées et n’avaient pas donné lieu à une renonciation de M^me Z à leur bénéfice, que ce soit à la date du 30 avril 2004 fixée pour la réalisation des conditions suspensives, ni même à la date du 15 mai 2004, fixée pour la régularisation de l’acte authentique, le permis de construire n’ayant été obtenu que le 24 mai 2004 et l’offre de prêt émise en juin 2004.

Si la date fixée au 15 mai 2004, pour la régularisation de la vente par acte authentique, était stipulée, comme non extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pouvait obliger l’autre à exécuter ses engagements comme indiqué dans la clause relative au versement du dépôt de garantie et à la clause pénale, cette stipulation ne concernait que la réitération, sans remise en cause du terme impératif fixé pour la réalisation des conditions suspensives, à peine de

< résiliation sans indemnité de part et d’autre », étant entendu que la fixation de ce terme à été fixé d’un commun accord entre les parties afin notamment de permettre de limiter le temps d’immobilisation des biens faisant l’objet de la vente.

Ainsi il convient de constater que par suite de la non réalisation de plusieurs des conditions suspensives à la date fixée pour leur réalisation et même à la date fixée pour la réitération de la vente, et en l’absence de renonciation de M^me Z au bénéfice des conditions posées en sa faveur, avant ce terme, la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque.

M^me Z ne saurait donc faire grief aux parties à l’acte sous seing privé, d’avoir refusé de régulariser la vente lorsque les conditions posées ont été remplies, alors que la promesse de vente était devenue caduque.

M^me Z ne saurait pas davantage se prévaloir de la signature par ses vendeurs, de simples projets de protocoles transactionnels, qu’elle n’a pas acceptés, et qui avaient pour finalité de mettre fin au présent litige, moyennant le versement d’une indemnité à son profit mais également une rétro-cession de la partie de parcelle non délimitée qu’elle a achetée en 2007, au conseil général. Ces propositions transactionnelles formant un tout indivisible et comportant des concessions réciproques, ne peuvent en effet constituer comme le prétend M^me Z, une renonciation non équivoque des défendeurs à se prévaloir dans le cadre de la présente instance, de la caducité de leurs engagements par l’effet de non réalisation des conditions suspensives au terme fixé, ou encore une reconnaissance non équivoque de leur responsabilité à son égard.

Etant constaté que les défendeurs ne s’opposent pas à la restitution à M^me Z, de son dépôt de garantie, il convient de la déclarer fondée à obtenir la restitution de celui-ci de la part du mandataire-séquestre. et de la débouter du surplus de ses demandes.

Si M^me Z est ainsi déboutée de ses prétentions, la présente action ne saurait être qualifiée d’abusive et donner lieu à dommages et intérêts au profit des défendeurs.

Les dépens seront laissés à la charge de M^me Z qui sera également condamnée à payer une somme de 1.800€ à chacun des défendeurs par application de l’article 700 du code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS, le tribunal, statuant publiquement. par décision contradictoire et en premier ressort :

Constate la caducité des engagements des parties à l’acte signé le 04 novembre 2003, par suite de la non réalisation des conditions suspensives avant le terme fixé pour leur réalisation,

- Déclare M^me Z-L fondée à obtenir la restitution de son dépôt de garantie par le mandataire-séquestre, La déboute de toutes ses autres demandes,

- Déboute les défendeurs de leurs demandes de dommages et intérêts,

- Condamne M^me Z-L à payer à M^me A et à M. I B, une somme de 1.800€ à chacun, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

- Laisse les dépens à la charge de M^me Z-L et autorise la SCP d’avocats RAYNAUD et associés à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LA GREFFIERE

C b

Copie à*: M^e Jessica BAUCHET, M^e Patrick DAHAN, M^e Dominique FALANDRY

* la transmission aux avocats plaidants se fait par les avocats postulants