Grosse + copie délivrées le à
COUR D’APPEL DE MONTPELLIER
3e chambre civile
ARRET DU 25 MARS 2021
Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/02195 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MROV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 FEVRIER 2016 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 14/06839
APPELANT :
Monsieur X Y né le […] à […] de nationalité Française […] Représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Sabine SUSPLUGAS, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
Madame Z Y épouse AA née le […] à […] (92) de nationalité Française 198 Boulevard X PEREIRE 75017 PARIS 17 Représentée par M^e Jean X BERTHOMIEU de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Thierry GAUTHIER-DELMAS de la SELAS GAUTHIER DELMAS, avocat au barreau de PARIS
ORDONNANCE DE CLOTURE DU 05 JANVIER 2021

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COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 1er décembre 2020, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, tenue en formation double rapporteur devant M. Thierry CARLIER, Conseiller et M. AB AC, Conseiller, chargé du rapport.
M. AB AC a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de : M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché M. AB AC, Conseiller M^me ALClaude SIMON, Vice-président placée qui en ont délibéré.
Greffier, lors de la mise à disposition : M^me Camille MOLINA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;
- signé M. Thierry CARLIER, Conseiller faisant fonction de président de chambre en l’absence du président empêché, et par M^me Camille MOLINA, Greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
AD AE est décédé à son domicile à […] le […].
De son union avec AF AG sont issus deux enfants :
- M. X AE ;
- M^me Z AE épouse AH.

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Aux termes de deux testaments olographes en date des 26 décembre 1996 et 20 octobre 1998, AD AE a exhérédé son épouse survivante et institué ses deux enfants X et Z légataires universels.
Par acte d’huissier du 10 novembre 2014, M^me AH a fait assigner son frère M. AE devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir ordonner la liquidation-partage de l’indivision existant entre eux ainsi que de la succession de leur père AD AE.
Par jugement contradictoire du 2 février 2016, le tribunal de grande instance de Montpellier a :
– ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture rendue le 19 novembre 2015 par le juge de la mise en état ;
– prononcé la clôture de l’instruction à la date de l’audience de plaidoiries ;
– constaté que les pièces dont le retrait était demandé ne figurent pas au dossier soumis au tribunal et qu’aucune mention de leur contenu ne figure aux écritures des parties ;
– ordonné le partage et la liquidation de :
- l’indivision existant entre les parties sur la propriété « Villa […] » […] […] […] (34) et cadastrée […], 60 et 73 ;
- la succession de AD AI AE né à […] (34) le […] et décédé dans cette ville le […] ;
– désigné le président de la chambre des notaires de l’Hérault, ou son délégataire, pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de cette indivision et de cette succession, étant précisé que le notaire commis ne pourra être l’un des membres de la SCP AU-Poujol-Siguié-Spinelli-Morer ni de la SCP Têtu-Dutheil-Audran-Tost, toutes deux titulaires d’un office notarial à […] ;
– commis le juge de la mise en état de la section 3 du pôle civil (2 B) du tribunal pour surveiller les opérations et faire rapport^ème en cas de difficultés ;
– dit que le notaire commis devra aviser sans délai le juge commis de l’acceptation de sa mission ;
– dit qu’il devra établir la con[…]tance de l’actif et du passif de ladite indivision et de la dite succession et qu’il est autorisé à cet effet à interroger les parties, comme tout tiers ou organisme susceptible de l’éclairer ;
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– rappelé que le notaire désigné dispose d’une année à compter de sa saisine pour dresser l’état liquidatif, conformément à l’article 1368 du code de procédure civile, sauf application éventuelle des articles 1369 ou 1370 du même code ;
– rappelé que le juge commis peut, à la demande d’une partie ou du notaire, adresser des injonctions aux parties ou prononcer des astreintes, comme le prévoit l’article 1371 du code de procédure civile ;
– dit qu’il appartiendra au notaire, dans le cadre des opérations de compte de l’indivision relative à la « Villa […] », d’établir le compte de l’indivision comprenant les dépenses faites par chacun des indivisaires, en tenant compte, le cas échéant et selon les conclusions de l’expert ci-après désigné, des dépens d’amélioration et de conservation éventuellement exposées par l’une ou l’autre des parties ;
– dit que M^me AH ne doit pas d’indemnité d’occupation pour ce bien ;
– dit que M. AE doit à l’indivision une indemnité d’occupation au titre de son occupation privative de l’annexe et du garage attenant, pour la période du 10 novembre 2009 au 30 juin 2011 ;
– dit que cette indemnité sera égale à la valeur locative de cet immeuble pendant la période délimitée par ces deux dates ;
– dit que les donations des 29 et 30 décembre 1998, du 12 novembre 1999, du 21 juin 2005, des 27 juillet et 8 août 2005 et du 21 octobre 2005 sont rapportables à la succession et devront être imputées en priorité sur la part de réserve de chacune des parties et pour le surplus sur la quotité disponible ;
– dit que la donation relative aux parcelles […] […] (divisée en […] […] et […]) et […] […] doit être rapportée pour le prix de 1.283.240 euros reçu par chacune des parties, sous réserve de révélation d’un éventuel remploi, non établi en l’état des pièces du dossier ;
– dit que le rapport de la parcelle AT […] donnée à M. AE aura lieu pour sa valeur à la date du partage selon son état à la date de la donation ;
– dit que sa valeur intrinsèque des parts de SCI ayant fait l’objet d’une donation rapportable en faveur de madame Z AE épouse AH sera minorée de 20% pour tenir compte du fait que la donataire est associée minoritaire non gérante ;
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– dit qu’il appartiendra au notaire commis, plus généralement, de faire toutes opérations de compte entre les parties aux fins de parvenir au partage de l’indivision et de la succession, de dresser les actes correspondants et de procéder aux formations subséquentes ;
– ordonné une expertise ;
– commis pour y procéder M. AJ AK, expert près de la cour d’appel de Montpellier, qui a été ensuite remplacé par M^me AL AM AN par ordonnance du 17 février 2016, avec pour mission de :
1) Réunir les parties et recueillir leurs dire ;
2) Se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission en quelques mains qu’elles se trouvent et en dresser un bordereau numéroté, en veillant à ce que les pièces qui lui sont remises soient également communiquées à chacune des parties ;
3) Visiter et décrire sommairement l’ensemble immobilier en indivision entre les parties dénommé « Villa […] », situé […] […] (Hérault) et cadastré section […], 60 et 73 ;
4) Procéder à son évaluation à la date de l’expertise, dire s’il est partageable en nature, en précisant notamment si la parcelle […] peut en être détachée seule sans qu’il en résulte pour le surplus une moins-value supérieure à la valeur vénale de cette parcelle seule, proposer une mise à prix pour ce bien, parcelle […] incluse ou exclue, en vue d’une éventuelle licitation ;
5) Déterminer si des travaux ont été réalisés sur cet ensemble immobilier par l’un ou l’autre des indivisaires entre 2002 et la date de l’expertise, et, dans l’affirmative, dire si à son avis, ces travaux ont amélioré le bien, ou ont seulement concouru à sa conservation ; en cas de travaux d’amélioration, déterminer les plus-value éventuellement imputable à ces travaux à la date de l’expertise ;
6) Déterminer la valeur locative de l’annexe occupée entre 2006 et 2011 par M. X AE et des dépendances correspondantes, et ce pour la période courant du 10 novembre 2009 au 30 juin 2011 ;
7) Vérifier si les immeubles situés […] à […] ([…]), et à […] ([…]) ont été vendus, et, dans la négative, les visiter et décrire sommairement, puis déterminer leur valeur vénale à la date de l’expertise dans leur état à la date de la donation, soit le 21 juin 2005 ;
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8) Visiter et décrire sommairement la parcelle bâtie cadastrée section AT […], […], d’une superficie de 3.639 m², et déterminer sa valeur vénale à la date de l’expertise dans son état à la date de la donation, soit le 21juin 2005 ;
9) Visiter et décrire sommairement la parcelle de terrain supportant un bâtiment cadastrée à […] section AT […] […] […], pour une superficie de 3.591 m² et déterminer sa valeur vénale à la date de l’expertise dans son état à la date de la donation, soit le 21 octobre 2005, en précisant si elle est effectivement grevée par la servitude de passage résultant de l’acte de donation ;
10) Visiter et décrire sommairement l’ensemble des biens propriété de la SCI des Villas Saint-Léon d’une part, et de la SCI des immeubles AE d’autre part, en déterminer la valeur à la date de l’expertise, déduire de cette valeur, celle de l’ensemble des parts de chacune des SCI, à partir des comptes sociaux les plus proches de la date du partage, tous autres postes de l’actif et du passif demeurant inchangés ;
11) Visiter et décrire sommairement l’immeuble bâti […] 70 rue Jean-Vilar à […], cadastré section AT […] d’une contenance de 3.756 m², et déterminer sa valeur vénale à la date du décès de M. AD AE, le […], et à celle de l’expertise ;
12) Faire de même, en tant que de besoin, pour tout autre immeuble dépendant de ladite succession, et au sujet duquel les parties n’auraient formé aucune demande devant le tribunal ;
13) Plus généralement, faire toute observation utile à la solution du litige ;
– dit que conformément à l’article 278 du code de procédure civile, l’expert pourra recueillir l’avis d’un technicien dans une spécialité distincte de la sienne, après en avoir avisé les parties, et notamment celui d’un expert comptable, s’agissant de l’évaluation des parts de la SCI ;
– dit qu’à la fin de ses opérations, l’expert organisera une réunion de clôture au cours de laquelle il informera les parties du résultats de ses investigations et recueillera leurs ultimes observation le tout devant être consigné dans son rapport, que l’expert pourra substituer à cette réunion l’envoi d’un pré rapport en donnant un délai aux parties qui ne soit pas inférieur à un mois pour faire valoir leurs observations ;
– fixé à 4.000 euros le montant de la consignation ;
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– dit que ce montant devra être versé, à concurrence de moitié par chacune des parties, dans le mois de la présente décision, à peine de caducité de l’expertise ;
– dit que de ses opérations, l’expert commis dressera un rapport qui sera déposé en double exemplaire, sous forme dématérialisée, au greffe du tribunal de grande instance de Montpellier au plus tard six mois après l’acceptation de sa mission ;
– dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête ;
– commis pour suivre les opérations d’expertise le juge de la mise en état de la section 3 du pôle civil ;
– dit qu’à défaut d’accord des parties sur l’attribution des biens et la constitution des lots qui pourrait leur être proposées par le notaire, il y aura lieu à licitation du ou des biens indivis, sauf accord des parties sur le principe et les conditions d’une vente amiable de tout ou partie des biens immeubles ;
– dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
– passé les dépens, en ce compris les frais de l’expertise ordonnée ci-dessus lorsqu’ils auront été définitivement taxés, et les frais éventuellement exposés par le ou les notaires précédemment sai[…] dans le cadre des opérations amiables, en frais privilégiés du partage.
M. AE a relevé formé appel de ce jugement par déclaration au greffe du 14 mars 2016.
Vu les dernières conclusions de M. AE remises au greffe le 4 janvier 2021 ;
Vu les dernières conclusions de M^me AH remises au greffe le 21 décembre 2020 ;
L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 janvier 2021.
MOTIFS
I – Sur la demande en partage judiciaire
M. AE et M^me AH concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a ordonné le partage judiciaire de l’indivision existant entre eux ainsi que la liquidation-partage de la succession de AD AE.
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Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions relatives à l’ouverture du partage et aux modalités de désignation et d’intervention d’un notaire liquidateur conformément à l’article 1364 du code de procédure civile.
La désignation de M^me ALAM AN en qualité d’expert judiciaire sera également confirmée, sauf à modifier l’étendue de sa mission pour tenir compte des points qui ne sont plus en litige entre les parties ainsi que des chefs de jugement infirmés.
II – Sur le rapport des donations
Toutes les donations faites à ses deux enfants par AD AE les 29 et 30 décembre 1998, le 12 novembre 1999, le 21 juin 2005, les 27 juillet et 8 août 2005 et le 21 octobre 2005 sont des donations en avancement de part successorale soumises au rapport. Ce point n’est pas contesté par les parties.
L’article 860 du code civil dispose : « Le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. Si le bien a été aliéné avant le partage, on tient compte de la valeur qu’il avait à l’époque de l’aliénation. Si un nouveau bien a été subrogé au bien aliéné, on tient compte de la valeur de ce nouveau bien à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de l’acquisition. Toutefois, si la dépréciation de ce nouveau bien était, en raison de sa nature, inéluctable au jour de son acquisition, il n’est pas tenu compte de la subrogation ».
Aucune des libéralités précitées ne stipule de clause dérogatoire au mode de calcul du rapport supplétivement prévu par l’article 860 précité.
1/ La donation du 12 novembre 1999
M. AE et M^me AH ont reçu le 12 novembre 1999 en avancement d’hoirie de leur père AD AE donation de :
- la nue-propriété respectivement de 1501 parts et 1499 parts de la SCI AE ;
- la nue-propriété de droits indivis au sein de la SCI Saint Léon ;
- la nue-propriété de droits indivis sur plusieurs immeubles situés à […] : […] ([…]), […] (« Villa […] » : parcelles […], 60 et 73) et le château de […].
Tous ces actifs ont été vendus à l’exception des parts de la SCI AE. Le produit de ces ventes a été partagé entre les deux héritiers, mettant ainsi un terme à une partie des points en litige discutés en première instance.
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La donation des parts de la SCI des Villas Saint Léon : Aux termes d’un protocole transactionnel signé par les parties les 16 et 18 février 2018, M. AE a racheté la part indivise de la nue-propriété des parts sociales de la SCI Saint Léon. M^me AH renonce corrélativement à toute demande relative à la SCI Saint Léon.
La donation des parts de la SCI AE : M. AE demande à la cour de faire évaluer la valeur des parts par un expert qui serait désigné conformément à l’article 1843-1 du code civil et d’infirmer le jugement en ce qu’il a appliqué une décote de minorité de 20 % à l’évaluation des parts de la SCI AE détenues par M^me AH.
L’article 860 du code civil ne renvoie pas à l’article 1843-1 du code civil. Ce dernier article n’est donc pas applicable pour déterminer la valeur de rapport des parts sociales en matière de rapport successoral. Cette évaluation doit donc se faire selon la valeur de ces parts à l’époque du partage et sans recours obligatoire à dire d’expert.
Le 12 novembre 1999, AD AE a donné la nue-propriété de 1501 parts de la SCI AE à son fils M. AE et de 1499 parts à sa fille M^me AH. Suite à donation le 1 juin 2001 par^er leur tante AP AQ AE de la nue-propriété de 3 000 parts de la SCI AE pour moitié à sa nièce et à son neveu, puis de l’extinction de l’usufruit au décès de la donatrice, M. AE détient désormais 4501 parts et M^me AH 4499 parts de la SCI AE en pleine propriété.
Ainsi que l’a exactement relevé le premier juge, il ressort de cette répartition des parts ainsi que des dispositions statutaires de la SCI AE que M. AE jouit d’une très large latitude pour prendre les décisions de gestion de cette SCI
La seule limite au pouvoir du gérant concerne les décisions de cession des immeubles de la SCI qui doivent recueillir une majorité des trois quarts du capital social. A l’exception de ces décisions liées à la vente d’immeubles sociaux, l’examen des pièces versées aux débats démontre amplement que M^me AH est dans l’incapacité de participer à la gestion de la SCI et qu’elle subit les décisions de son frère associé gérant depuis le décès de AD AE.
Cette situation de contrôle de la SCI par M. X AE a vocation à durer puisqu’il dispose de la majorité absolue des parts et qu’il est donc gérant inamovible de fait. En outre, en application des statuts, M^me AH ne peut pas céder ses parts à un tiers sans l’accord de l’associé majoritaire.
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En raison de son incapacité juridique à orienter ni à peser sur les décisions de gestion de la SCI AE, M^me AH est fondée à demander un abattement sur la valeur de ses parts. Cet abattement de minorité, couramment retenu pour les SCI familiales à hauteur de 10%, peut être porté à 20% en l’espèce, compte tenu du pouvoir très limité de l’associée minoritaire dans la prise des décisions de gestion.
Le fait que M^me AH n’ai pas exigé l’application d’une décote de minorité lors de la signature du protocole transactionnel relatif à la SCI Saint Léon ne constitue pas un « aveu extrajudiciaire » ainsi que le soutient à tort M. AE. Comme tout règlement transactionnel, cet accord des 16 et 18 février 2018 obéit à sa logique propre et impose des concessions réciproques à chaque partie. Les dispositions particulières d’une transaction n’entraînent donc aucune conséquence juridique sur les autres litiges opposant les mêmes parties.
Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a retenu un abattement de minorité de 20% sur la valeur des parts de la SCI AE à rapporter à la succession par M^me AH.
2 / La donation du 21 juin 2005
Le 21 juin 2005, AD AE a donné en avancement de part successorale à son fils X les biens suivants :
- une parcelle de terrain cadastrée […] […], […] […] ;
- un terrain supportant une maisonnette cadastré AT […] au 463chemin de la Mogeire à […].
Cet acte notarié du 21 juin 2005 constituait une servitude de passage à la charge de la parcelle […] […] au profit de la parcelle […] […].
M^me AH fait valoir que la parcelle […] […] a été divisée en deux parcelles […] […] et […] qui ont été vendues par M. AE respectivement le 24 mars 2010 pour un prix de 484.400 euros et le 13 janvier 2012 pour un prix de 798.840 euros. L’intimée soutient que le produit de ces deux ventes de 1.283.240 euros aurait été remployé par M. AE pour la construction d’une villa de 300 m² lui servant de résidence principale sur la parcelle AT […].
M^me AH, sur qui repose la charge de cette preuve, allègue que son frère aurait employé le produit issu de la vente des parcelles […] […] et […] pour construire une villa et rénover la maisonnette sur son terrain cadastré AT […]. Elle fonde ses
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allégations sur une chronologie du projet immobilier de M. AE qu’il conteste en produisant un tableau d’amortissement de prêt Primo Ecureuil et d’une reconnaissance de dette de son épouse.
Les simples allégations de M^me AH sur ce remploi ne sont étayées par aucun élément de preuve.
En outre, l’emploi de fonds issus de l’aliénation d’un bien donné pour financer une construction sur une parcelle propriété du gratifié ne constitue pas une acquisition ni une subrogation au sens de l’article 860 alinéa 2 du code civil.
En conséquence, la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle n’a pas retenu le remploi de cette somme par M. AE. La demande de M^me AH sera donc rejetée et le rapport par M. AE de la donation de la parcelle […] […] ordonné pour la somme de 1.283.240 euros.
La question du rapport à la succession de la donation de la parcelle AT […] sera examinée en lien avec la donation du 21 octobre 2005.
3 / La donation des 27 juillet et 8 août 2005
Aux termes de cet acte notarié, AD AE a fait donation à M^me AH de la parcelle cadastrée à […] section […] […] d’une superficie de 45a 83ca issue de la division de la parcelle […] n°64, ainsi que la parcelle […] […] de même superficie donnée le 21 juin 2005 à M. AE.
Cet acte rappelait l’existence de la servitude de passage établie le 21 juin 2005 à la charge de la parcelle […] […] au profit de la parcelle […] […]. Toutefois, cette servitude n’entraîne aucune conséquence sur la valorisation du rapport de ces deux parcelles vendues par les donataires à un prix identique.
M^me AH a vendu cette parcelle […] […] le 24 février 2010 au centre hospitalier intercommunal du Bassin de Thau pour un prix de 1 283 240 euros, prix identique à celui obtenu par son frère M. AE lors de la vente des deux parcelles […] et […] issues de la parcelle […] […].
Il revient à M. AE qui s’en prévaut d’apporter la preuve d’un éventuel remploi de ce prix par M^me AH pour l’acquisition d’un nouveau bien. M^me AH n’est pas soumise à une quelconque obligation de justifier de l’emploi du produit de cette vente immobilière.
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La décision du premier juge sera donc confirmée en ce qu’elle a considéré que la preuve d’un remploi de ce fonds n’était pas apportée.
En application de l’article 860 alinéa 2 du code civil, le rapport en valeur dû par M^me AH au titre de cette donation est égal à la valeur vénale du bien à la date d’aliénation.
C’est donc à bon droit que le jugement entrepris a ordonné le rapport à la succession de cette donation de la parcelle […] […] par M^me AH à hauteur de 1 283 240 euros, montant identique à celui dû par M. AE au titre du rapport de la donation de la parcelle […] […] qu’il a également vendue à ce prix.
4 / La donation du 21 octobre 2005
AD AE a fait donation le 21 octobre 2005 à M^me AH d’une parcelle de terrain supportant un bâtiment cadastrée section AT […] à […] au […]. Cette parcelle est issue de la division de la parcelle AT […], la seconde parcelle-fille AT […] étant resté entre les mains du donateur.
L’acte de donation de la parcelle AT […] à M. X AE du 21 juin 2005 ainsi que l’acte de donation du 21 octobre 2005 mentionnent l’existence d’une servitude de passage et de canalisation grevant la parcelle AT […] (devenue AT […] et […]) au profit de parcelle AT […].
Par acte notarié du 22 février 2017, M. AE et M^me AH, propriétaires indivis de cette parcelle, ont institué une servitude de passage et de canalisation sur la parcelle AT […] au profit de la parcelle AT […] propriété de M^me AH. L’assiette de ce passage sur la parcelle AT […] est une bande de terrain de six mètres de large situé en bordure ouest de cette parcelle le long de la limite avec la parcelle AT […] jusqu’à la […].
Cette convention de servitude était soumise à la conditions résolutoire du refus de M^me AH de signer l’acte authentique d’un seul des avant-contrats sous seing privé de vente à la société RB Group de la « Villa Sainte Marie » pour un prix de 1 150 000 euros et des parcelles cadastrées […], 60 et 73 pour un prix de 391 000 euros. Cette servitude était constituée moyennant paiement par M^me AH d’une indemnité de constitution de servitude de 20 000 euros.
Ainsi, entre le 21 octobre 2005 et le 22 février 2017, la parcelle AT […] donnée à M^me AH était enclavée. Cette parcelle AT […] était par ailleurs grevée d’une servitude de passage au profit de la parcelle AT […].
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Après avoir désenclavé cette parcelle AT […] le 22 février 2017 et l’avoir lotie le 11 juillet 2017 par division en trois parcelles filles cadastrées AT n°393, 394 et 395, M^me AH a vendu le 8 juin 2018 ces trois parcelles à M. AR et à M^me AS pour un prix total de 890 206 euros.
Il convient de préciser que la parcelle AT […], en indivision successorale depuis le décès de AD AE, a été vendue le 30 avril 2018 par les héritiers qui en ont partagé le prix. Ce terrain n’est donc plus concerné par le présent litige et la demande de M. AE de fixation de valeur de ce terrain dans le cadre de l’expertise est devenue sans objet.
Afin de déterminer le montant de la valeur à rapporter au titre de ces parcelles par M. AE et par M^me AH conformément aux dispositions de l’article 860 du code civil, l’expert aura pour mission d’évaluer :
- la valeur vénale de la parcelle AT […] à la date de l’expertise et dans son état à l’époque de la donation du 21 juin 2005 avec le bénéfice d’une servitude de passage sur la parcelle AT […], parcelle ultérieurement divisée en parcelles […] et […] ;
- la valeur vénale de la parcelle AT […] à la date de la vente intervenue le 8 juin 2018 et dans son état à la date de donation du 27 juillet 2005, c’est-à-dire en état d’enclavement, grevée de la servitude de passage au profit de la parcelle AT […] et sous forme de terrain non aménagé (dans son état antérieur à l’opération de lotissement réalisée par M^me AH).
Les dispositions de l’article 860 du code civil imposent de rejeter les trois demandes spécialement formées par M^me AH :
- d’appliquer une majoration forfaitaire de 25 % à la valeur de la parcelle AT […] par rapport à la valeur de la parcelle AT […];
- d’appliquer une décote de 10% sur le prix de vente de la parcelle AT […] en raison de la présence d’une servitude de passage ;
- de tenir compte de l’indemnité de 20.000 euros versée le 22 février 2017 pour désenclaver la parcelle. En effet, ces trois demandes ne respectent pas les dispositions de l’article 860 qui impose de retenir la valeur vénale de ces parcelles selon le marché immobilier à la date de cession ou de l’expertise et dans leur état à la date de la donation, à l’exclusion de tout autre crière.
La décision du premier juge sera donc infirmée en ce qu’elle a décidé d’une minoration forfaitaire de 10% du prix de vente de la parcelle AT […] sans s’attacher à rechercher quelle est la valeur vénale du bien.
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L’expert désigné procédera à une évaluation de la valeur vénale des parcelles AT […] et […], à la date de l’expertise et dans leur état à la date de donation, en tenant compte de l’ensemble des paramètres positifs et négatifs qui affectent cette valeur vénale.
La mission de l’expert sera par conséquence modifiée aux fins d’une stricte prise en compte des critères d’évaluation imposés par l’article 860 du code civil.
III – Sur les comptes de l’indivision relative à la Villa Sainte Marie
Lors du décès de X AE le […], la « Villa Sainte Marie » est devenue indivise entre M. AE et M^me AH à hauteur de la moitié chacun en pleine propriété.
L’acquisition de cette propriété indivise s’est faite successivement:
- 4/9ème en pleine propriété reçus par succession de leur tante AP AT AE décédée le […] ;
- 1/9ème en nue-propriété reçue par donation de leur père du 12 novembre 1999 ;
- 4/9ème en nue-propriété reçue par donation de leur tante AP AQ AE le 1 juin 2001.^er
La « Villa Sainte Marie » a fait l’objet le 30 mars 2017 d’une vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision au profit de M^me AH pour un prix de 437 000 euros basé sur un prix du bien de 874 000 euros.
Les seuls points en litige relatifs à ce bien immobilier concernent désormais les demandes formées par les parties de versement d’indemnités d’occupation et de remboursement de dépenses d’entretien et d’amélioration du bien indivis.
1/ Les demandes de versement d’indemnité d’occupation
L’article 815-9 du code civil dispose : “L’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”.
La jouissance privative résulte de l’impossibilité de droit ou de fait pour les coïndivisaires d’user de la chose. Cette jouissance privative est établie lorsqu’un coïndivisaire dispose d’une jouissance libre et exclusive et porte ainsi atteinte aux droits égaux et concurrents d’un autre indivisaire.
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Sur la demande d’indemnité d’occupation formée contre M. AE
M^me AH a fait assigner M. AE par acte délivré le 10 novembre 2014. Ainsi que l’a exactement décidé le premier juge, la prescription quinquennale de l’article 815-10 du code civil s’oppose donc à l’action en paiement de l’indemnité d’occupation pour la période antérieure au 10 novembre 2009.
M. AE affirme, en page 58 de ses conclusions récapitulatives n°5, avoir occupé à partir de 2006 la seule maison annexe à l’exclusion de la « Villa Sainte Marie » elle-même. Il précise que la clé de la maison annexe était accrochée dans l’entrée de la villa, ainsi que toutes les clés de la maison et que M^me AH avait toute latitude pour accéder à l’ensemble de la propriété.
Ces déclarations de M. AE sont corroborées par l’attestation de M. AD AU qui confirme que M. AE s’est installé dans l’annexe à partir de 2006 pour s’occuper de son père centenaire, et ce jusqu’à la survenue de son décès le […].
L’installation de M. AE dans la maison annexe ne traduit pas un usage individuel du bien indivis, mais plutôt un usage collectif et familial, étroitement lié aux soins à apporter à AD AE qui ne souhaitait plus vivre seul. Cet usage familial non exclusif est confirmé par le séjour régulier de l’autre coïndivisaire M^me AH dans la « Villa Sainte Marie ». Chacun des deux coïndivisaires disposait alors des clés du bâtiment, partageait les parties communes telles que le parc et bénéficiait du personnel de service et de gardiennage.
Le fait que M. AE se soit installé préférentiellement dans la maison annexe n’a pas modifié le caractère collectif de l’usage qu’il faisait de ce bien immobilier. Cette usage n’était pas contraire à la destination des lieux et n’a pas porté atteinte aux droits égaux et concurrents de M^me AH.
M^me AH, qui séjournait aussi occasionnellement dans une partie de la maison principale, n’apporte pas la preuve d’une limitation ou d’un refus qui lui aurait été fait de jouir de cette annexe principalement occupée par son frère. Ainsi, l’occupation de la maison annexe par M. AE et de la maison principale par M^me AH a constitué une modalité de jouissance partagée du bien immobilier instituée par les coïndivisaires.
C’est donc par une appréciation erronée des faits du dossier que le premier juge a retenu l’existence d’une jouissance privative et exclusive d’une partie du bien immobilier par M. AE. En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé de ce chef et la demande de M^me AH rejetée.
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Sur la demande d’indemnité d’occupation formée contre M^me AH
M. AE demande à la cour d’infirmer le jugement et de déclarer M^me AH redevable envers l’indivision d’une indemnité d’occupation pour la jouissance privative de la « Villa Sainte Marie » à compter du mois de juin 2011 et jusqu’à la date de licitation intervenue à son profit par acte authentique du 30 mars 2017.
M. AE s’appuie sur un premier constat d’huissier du 28 septembre 2012 attestant de la présence à 8h30 des époux AH se levant pour prendre le petit déjeuner préparé par leur aide ménagère. Il faisait à nouveau constater par huissier le 11 septembre 2014 que le parc de la « Villa Sainte Marie » était correctement entretenu et que le congélateur contenait de la nourriture. Il faisait relever la présence d’une revue féminine du 29 juin 2014, d’un téléviseur écran plat récent, d’une literie neuve dans la chambre occupée par les époux AH, de produits de toilette, d’une revue automobile américaine adressée au frère de M. AH, de plantes vertes en parfaite santé et un intérieur est propre et rangé. Le 2 juillet 2015 et le 8 septembre 2016, des constatations similaires par huissier étaient faites sur l’usage de la « Villa Sainte Marie » par les époux AH.
M^me AH ne conteste pas avoir parfois séjourné dans la maison avec son mari. Mais ainsi qu’elle le soutient et comme l’a exactement constaté le premier juge, M^me AH ne bénéficiait pas d’une occupation exclusive du bien indivis. M. AE disposait des clés et codes d’entrée de la « Villa Sainte Marie » et pouvait librement accéder à l’immeuble.
M. AE n’apporte aucun élément de preuve de ce que son droit de jouissance de copropriétaire indivisaire aurait été limité ou entravé par M^me AH.
L’occupation de la maison principale par M^me AH a constitué une forme de contrepartie à l’occupation de la maison annexe par M. AE. Les deux coïndivisaires se partageaient ainsi implicitement le bien immobilier dont ils avaient en quelques sorte tacitement organisé la jouissance commune.
L’occupation privative du bien par M^me AH n’étant pas établie par M. AE, sa demande d’indemnité d’occupation sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef.
2/ Les demandes de remboursement de dépenses assumées par les coïndivisaires
L’article 815-13 du code civil dispose :
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“Lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservations desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés”.
Le tribunal a renvoyé les parties devant le notaire pour procéder, après expertise, à l’apurement des comptes, y compris pour les diverses dépenses dont M. AE et M^me AH demande remboursement. Il a corréltivement confié mission à l’expert d’analyser les dépenses d’amélioration et de conservation faites par les coïndivisaires.
Le jugement entrepris sera infirmé en ces dernières dispositions. En effet, il appartient au seul juge, lorsque les parties ne parviennent pas à s’entendre, d’apprécier l’existence et la nature des dépenses assumées par les indivisaires pour en tenir compte conformément aux dispositions de l’article 815-13 précité.
La cour a donc examiné la totalité des pièces versées aux débats par M^me AH et M. AE en excluant les dépenses de simple entretien ou liées à l’usage du bien et en distinguant entre dépenses de conservation et dépenses d’amélioration, eu égard à la dépense faite ou à l’importance de la plus-value prise par ce bien au jour du partage.
Evaluation de la créance de M^me AH sur l’indivision
M^me AH demande à la cour de la reconnaître créancière de l’indivision, sur le fondement de l’article 815-13 du code civil, à hauteur de 146 790,10 euros au titre des dépenses indivises exposées pour la « Villa Sainte Marie » pour la période d’avril 2011 à mars 2017.
Parmi les dépenses supportées par M^me AH, celles ayant le caractère de dépenses courantes liées à l’usage du bien indivis seront écartées du compte d’indivision : il s’agit notamment des frais liés à la consommation d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone, d’abonnement de journaux et d’entretien courant de l’immeuble.
M^me AH sollicite le remboursement des factures de l’entreprise VégéThau. Ces factures concernent l’entretien du parc de la « Villa Sainte Marie ». En raison de la nature
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de ce parc et de son étendue, cet entretien s’analyse en une dépense de conservation. A défaut d’entretien, l’état de ce parc se serait rapidement dégradé, créant des risques pour les personnes et les biens et dévalorisant fortement la propriété dans son ensemble.
Les dépenses de redevances de télésurveillance et de gardiennage ont aussi contribué à la conservation du bien indivis. La surveillance de cette vaste propriété occupée occasionnellement était nécessaire pour sauvegarder le bien et éviter toute intrusion ou dégradation. Enfin, les frais d’assurance de l’immeuble constituent également des dépenses de conservation.
Ces dépenses seront donc remboursées à M^me AH à hauteur des factures établies à son propre nom et accompagnées d’un justificatif de paiement :
Année 2011 : 8 263,21 euros
- factures VégéThau : 2 121 euros (285 € + 612 € + 612 €
+ 612 €) ;
- facture du 5/12/2011 de matériel d’alarme STA Protection : 109,72 euros ;
- facture de matériel de système d’alarme Milhau du 17/05/2011 : 6 032,49 euros ; Les factures de serrurerie Milhau et STA alarme au nom de M. AE ne peuvent pas être remboursées au titre des dépenses de M^me AH.
Année 2012 : 3.953,84 euros
- factures Végéthau : 3 474 euros (459 € + 320 € + 775 € + 640 € + 640 € + 640 €) ;
- factures de télésurveillance Télés 2012 : 479,84 euros (191,36€+288,48€).
Année 2013 : 5.504,68 euros
- f a c t u r e s V é g é T h a u : 4 . 4 7 2 e u r o s (640€+640€+756€+830€+326€+ 640€+640€)
- factures de télésurveillance Télés pour l’année 2013 : 576,96 euros (288,48€+288,48€)
- assurance Allianz : 455,72 euros Les autres factures AV AW, Euro Serrurerie, AX AY, SARL Cabanonge ne sont pas prises en compte car non rattachées à la propriété indivise ou relevant de l’entretien courant de l’immeuble.
Année 2014 : 6.012,12 euros
- f a c t u r e s V é g é T h a u : 5 . 2 6 6 e u r o s (756€+640€+670€+640€+640€+640€+640€+640€)
- taxe d’habitation 2014 du logement du gardien : 450 euros
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- facture de vérification alarme STA du 16/10/2014 : 296,12 euros La facture de recherche de fuite EURL Fun de 609,90 euros et la facture de AZ ramonage sont des dépenses de simple entretien courant qui n’ont pas à être remboursées à M^me AH.
Année 2015 : 4.510 euros
- f a c t u r e s V é g é T h a u : 4 . 5 1 0 e u r o s (640€+640€+670€+640€+640€+640€+640€)
Année 2016 : 4.384,30 euros
- f a c t u r e s V é g é T h a u : 3 . 3 2 5 e u r o s (682€+723€+640€+640€+640€)
- taxe d’habitation 2016 du logement du gardien : 481 euros
- factures de télésurveillance Télés 2016 : 578,30 euros (289,15€+289,15€)
Année 2017 : 2.624 euros
- f a c t u r e s V é g é T h a u : 2 . 6 2 4 e u r o s (676€+640€+640€+668€)
Concernant la rénovation de la marquise, l’attestation établie par la SARL Lubrano Frères le 26 septembre 2016 à la demande de M. AE mentionne que les montants métalliques étaient solides mais ajoute qu’ils sont anciens et rouillés et présentent un risque de casse du vitrage. Cet état de rouille ressortait également du constat d’huissier établi le 4 avril 2016. Il s’agit donc d’une dépense de conservation qui était nécessaire et doit donc être remboursée à M^me AH pour le montant de 4 […] euros facturé le 26 octobre 2016.
Les dépenses liées à la procédure devant le tribunal administratif concernant la modification du PLU avait pour but de protéger l’intégrité de la propriété de la « Villa Sainte Marie ». Cette dépense s’analyse donc en une dépense de conservation qui doit être remboursée à M^me AH à hauteur de 3 086 euros.
La créance totale de M^me AH sur l’indivision s’élève donc à 42 651,15 euros.
Evaluation de la créance de M. AE sur l’indivision
M. AE fait valoir qu’il a assumé seul des dépenses indivises et des travaux conservatoires concernant l’ensemble immobilier de la « Villa Sainte Marie » s’élevant à la somme de 5 414,51€.
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Les remboursement au titre des impenses engagées par les copropriétaires indivis ne sont pas soumises à la prescription quinquennale.
M. AE est fondé à solliciter le remboursement des dépense suivantes qui sont justifiées par la conservation de l’immeuble indivis :
- frais d’assurance Allianz de l’immeuble du 4/04/2011 : 500,64 euros ;
- frais d’entretien du parc Végéthau 8/12/2014 : 300 euros.
Les factures de matériel de bricolage dont l’objet n’est pas établi ne peuvent donner lieu à remboursement, d’autant que les articles achetées relèvent du simple entretien courant et non de frais de conservation de l’immeuble. Les dépenses de gaz, d’eau et d’électricité ne peuvent pas davantage être prises en charge.
Dans ses conclusions, M^me AH reconnaît le bien- fondé de la créance de M. AE à hauteur de 1 374,79 euros.
La créance totale de M. AE sur l’indivision sera donc retenue pour 1 374,79 euros.
IV – Sur les autres demandes formées par les parties
Il ressort des pièces versées au dossier une très mauvaise entente entre M. AE et M^me AH.
Pour autant, M^me AH n’apporte pas la preuve d’une faute particulière commise par M. AE qui justifierait l’octroi de dommages-intérêts. Sa demande de dommages- intérêts sera rejetée et la décision du tribunal confirmée de ce chef.
La demande formée par M. AE sur le même fondement sera également rejetée en l’absence de faute caractérisée démontrée à l’encontre de M^me AH.
S’agissant d’un contentieux lié à un partage, les dépens seront pris en compte comme frais du partage. Les parties succombant chacune partiellement à l’instance d’appel, il ne sera pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
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Confirme la décision déférée à l’exception des dispositions par lesquelles elle a :
- confié à l’expert mission de vérifier l’existence d’une servitude grevant la parcelle AT […] et si tel est le cas de retenir pour cette parcelle une valeur minorée de 10% par rapport à celle du fonds dominant (parcelle AT […]) ;
- fixé le montant du rapport de la donation de la parcelle […] […] et […] […] pour leprix de 1 283 240 euros sous réserve d’un éventuel remploi ;
- mis à la charge de M. AE une indemnité pour l’occupation de la « Villa Sainte Marie » ;
- confié au notaire le soin de statuer sur les demandes de remboursement formées par M. AE et M^me AH, d’établir le compte d’indivision comprenant les dépenses faites par chacun de indivisaires en tenant compte des conclusions de l’expert désigné ;
Et statuant à nouveau sur les chefs infirmés,
Dit que le montant du rapport dû par M^me AH au titre de la donation du 21 octobre 2005 sera fixé à hauteur de la valeur vénale de la parcelle AT […] à la date de la vente intervenue le 8 juin 2018 et dans son état à la date de donation du 27 juillet 2005, c’est-à-dire en état d’enclavement, grevée de la servitude de passage au profit de la parcelle AT […] et sous forme de parcelle unique non aménagée ;
Constate l’absence de remploi du produit de la cession des parcelles […] […] et […] […] par les donataires et fixe en conséquence le montant du rapport de ces deux donations à hauteur de 1 283 240 euros à la charge de M. AE pour la parcelle […] […] et 1 283 240 euros à la charge de M^me AH pour la parcelle […] […] ;
Déboute M^me AH de sa demande visant à mettre une indemnité d’occupation à la charge de M. AE ;
Fixe la créance de M^me AH sur l’indivision à la somme de 42 651,15 euros ;
Fixe la créance de M. AE sur l’indivision à la somme de 1 374,79 euros ;
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Dit que la mission de l’expert M^me ALAM AN, désignée en dernier lieu par ordonnance du 17 février 2016, sera modifiée conformément aux chefs infirmés ainsi qu’il suit :
Mission de l’expert :
1) Réunir les parties et recueillir leurs dires ;
2) Se faire remettre tout document utile à l’accomplissement de sa mission en quelques mains qu’elles se trouvent et en dresser un bordereau numéroté, en veillant à ce que les pièces qui lui sont remises soient également communiquées à chacune des parties ;
3) Visiter et décrire sommairement la parcelle bâtie cadastrée section AT […] au […] d’une superficie de 3.639 m² et déterminer la valeur vénale de cette parcelle AT […] à la date de l’expertise et dans son état à l’époque de la donation du 21 octobre 2005 avec le bénéfice d’une servitude de passage sur la parcelle AT […] (parcelle ultérieurement divisée en parcelles […] et […]) ;
4) Visiter et décrire sommairement la parcelle de terrain supportant un bâtiment cadastrée à […] section AT […]3 […] […] pour une superficie de 3.591 m² et déterminer la valeur vénale de cette parcelle AT […] à la date de la vente intervenue le 8 juin 2018 et dans son état à la date de donation du 21 octobre 2005 c’est-à-dire grevé d’une servitude au profit de la parcelle AT […] et bénéficiant d’une servitude de passage sur la parcelle AT […] et avant l’opération de lotissement réalisée par M^me AH ;
5) Visiter et décrire sommairement l’ensemble des biens propriété de la SCI AE, en déterminer la valeur à la date de l’expertise, déduire de cette valeur celle de l’ensemble des parts à partir des comptes sociaux les plus proches de la date du partage, tous autres postes de l’actif et du passif demeurant inchangés ;
6) Faire de même, en tant que de besoin, pour tout autre immeuble dépendant de ladite succession, et au sujet duquel les parties n’auraient formé aucune demande devant le tribunal ;
7) Plus généralement, faire toute observation utile à la solution du litige ;
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Dit que les dépens d’appel seront pris en charge comme frais privilégiés du partage ;
Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.
LA GREFFIÈRE L E C O N S E I L L E R FA ISA N T FO NC TIO N D E P R E S ID E N T D E CHAMBRE
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