TRIBUNAL ADMINISTRATIF
DE VERSAILLES


N° 2004620 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE ___________


SCI CAPUCINE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

M^me X Y
Le tribunal administratif de Versailles, Rapporteure
(5ème chambre)
M^me Mathilde Cerf Rapporteure publique ___________
Audience du 10 mai 2022 Décision du 24 mai 2022
19-06-02 19-06-02-01 19-06-02-01-01 C

Vu la procédure suivante :
Par une requête et trois mémoires, enregistrés les 23 juillet 2020, 7 janvier 2021, 7 septembre 2021 et 18 février 2022, la SCI Z, représentée par M^e Blanc et M^e Dillemann, demande au tribunal :
1°) de prononcer la décharge des rappels de TVA mis à sa charge pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2016 et des pénalités correspondantes ;
2°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 2 500 € au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu’elle n’est pas assujettie à la TVA dès lors qu’elle exerce une activité par nature civile, la location de locaux nus à usage d’habitation ; à titre subsidiaire, si le tribunal venait à considérer que la société doit être imposée à la TVA au titre de la livraison à soi-même de la maison qu’elle a fait construire, il conviendra de prendre en compte, pour le calcul de la TVA due, l’intégralité de la TVA ayant grevé les travaux de construction.
Par trois mémoires en défense, enregistrés les 25 novembre 2020, 6 août 2021 et 16 décembre 2021, le directeur départemental des finances publiques des Yvelines conclut au rejet de la requête en faisant valoir que les moyens soulevés par la société requérante sont infondés.

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Par une ordonnance du 24 mars 2022, la clôture de l’instruction a été fixée au 25 avril 2022.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.
Ont été entendus au cours de l’audience publique :
- le rapport de M^me Y,
- les conclusions de M^me Cerf, rapporteure publique.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI Belise et la SCI Z, créées toutes deux le 28 décembre 2010, qui ont pour activité la location de terrains et d’autres biens immobiliers, ont acquis le 28 juillet 2011, les lots 1 et 2 d’un bien immobilier à usage d’habitation situé … . Après démolition de l’immeuble existant, les SCI ont procédé à l’édification d’un nouvel immeuble dont les travaux ont été achevés le 22 novembre 2014. A l’issue d’un contrôle sur pièces, constatant que l’immeuble construit n’avait pas été vendu dans le délai de deux ans suivant l’achèvement des travaux, l’administration fiscale leur a notifié, par deux propositions de rectification du 30 novembre 2018, un rappel de TVA portant sur la livraison à soi-même d’un immeuble neuf au titre de l’année 2016 selon la procédure de rectification contradictoire en application du a du 1° du 3 du I de l’article 257 du code général des impôts. Par la présente requête, la SCI Z demande la décharge des rappels de TVA mis à sa charge en soutenant qu’elle n’est pas assujettie à la TVA et à titre subsidiaire, demande de diminuer ces rappels de la TVA ayant grevé les dépenses de construction.
Sur la qualité d’assujetti de la société Z :
Sur le terrain de la loi :
2. D’une part, aux termes de l’article 261 D du code général des impôts : « Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : (…) 2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ; (…) »
3. D’autre part, aux termes de l’article 257 du code général des impôts, dans sa version en vigueur à la date d’achèvement des travaux de construction : « I. – Les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent. (…) 3. Sont également soumises à la taxe sur la valeur ajoutée : / 1° Lorsqu’elles sont réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A : / a) Sans

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préjudice des dispositions du II, les livraisons à soi-même d’immeubles neufs lorsque ceux-ci ne sont pas vendus dans les deux ans qui suivent leur achèvement ; (…) » Aux termes de l’article 1594-0 G du code général des impôts, dans sa version applicable la date d’acquisition de l’immeuble litigieux : « Sous réserve de l’article 691 bis, sont exonérés de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement : / A. I.-Les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. (…) »
4. Aux termes de l’article 256 A du même code : « Sont assujetties à la taxe sur la valeur ajoutée les personnes qui effectuent de manière indépendante une des activités économiques mentionnées au cinquième alinéa, quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention. (…) Les activités économiques visées au premier alinéa se définissent comme toutes les activités de producteur, de commerçant ou de prestataire de services, y compris les activités extractives, agricoles et celles des professions libérales ou assimilées. Est notamment considérée comme activité économique une opération comportant l’exploitation d’un bien meuble corporel ou incorporel en vue d’en retirer des recettes ayant un caractère de permanence. »
5. S’il est constant que le simple exercice du droit de propriété par son titulaire ne saurait, en lui-même, être considéré comme constituant une activité économique, il résulte des dispositions de l’article 261 D du code général des impôts que l’activité de location de locaux nus à usage d’habitation de la SCI requérante est exonérée de TVA par une disposition expresse de la loi. La société Z doit par suite être regardée comme assujettie à la TVA au titre de son activité déclarée de location de terrains et d’autres biens immobiliers bien qu’elle n’en soit pas redevable du fait de l’exonération prévue par la loi.
6. Par ailleurs, en l’espèce, l’administration fiscale a relevé que les sociétés Belise et Z avaient déclaré être assujetties à la TVA dans l’acte d’acquisition du bien situé au … et ont pris l’engagement de construire aux conditions prévues par l’article 1594-0 G A du code général des impôts, ce qui leur a permis d’être exemptées des droits d’enregistrement. Si la société Z fait valoir que cette mention ne correspond pas à la réalité, il est constant que les sociétés Belise et Z ont réalisé les travaux de construction d’un immeuble neuf conformément à leur engagement dans le délai de quatre ans prévu à l’article 1594-0 G du code général des impôts et n’ont pas versé de droits d’enregistrement. Les sociétés doivent par suite être regardées comme ayant entendu elles-mêmes placer cette opération et la livraison à soi- même qui s’en suit dans une logique économique et se prévaloir de leur qualité d’assujetties pour obtenir une exonération des droits d’enregistrement. Il résulte en outre de l’instruction que M^me X et M^me Y, gérante des SCI Belise et SCI Z, sont également dirigeantes de neuf autres SCI et ne pouvaient ignorer les conséquences de leurs déclarations en matière de droits de mutation. Dans ces conditions, la société Z doit être regardée comme étant assujettie à la TVA au sens de l’article 256 A du code général des impôts ayant agi en tant que telle pour l’application des dispositions de l’article 257.
Sur le terrain de la doctrine :
7. La doctrine administrative exprimée aux paragraphes n^os 40 et 50 du bulletin officiel référencé BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 mentionne que : « 40. Au regard de l’éclairage qu’il est permis de tirer des décisions communautaire et nationale, les précisions suivantes peuvent être apportées relativement aux placements immobiliers que

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sont amenées à réaliser des personnes qui ne sont pas assujetties par ailleurs, qu’il s’agisse de la qualification des revenus qu’elles en tirent ou de celle des investissements et des cessions qu’elles effectuent.
A cet égard, la Cour de justice ne manque jamais de rappeler que, bien que l’article 9 de la directive assigne un champ d’application très large à la TVA, visant à cet effet toute activité ayant un caractère économique définie en ce qu’elle comporte « l’exploitation d’un bien en vue d’en tirer des recettes ayant un caractère de permanence », il ressort d’une jurisprudence constante que les paiements « qui résultent de la simple propriété du bien » ne constituent pas la contrepartie d’une opération ou d’une activité économique et n’entrent dès lors pas dans le champ de la taxe (cf. en ce sens, les points 47 à 49 de l’arrêt CJCE EDM du 29 avril 2004, aff.
C-77/01, qui renvoie, lui-même, à diverses citations tirées d’arrêts antérieurs : CJCE 22 juin 1993, Sofitam, aff. C-333/91, CJCE 11 juillet 1996, Régie dauphinoise, aff. C-306/94, ou CJCE
14 novembre 2000, Floridienne et Berginvest, aff. C-142/99). Une distinction majeure est ainsi opérée entre l’activité d’un investisseur agissant à titre privé, qu’il soit individuel ou organisé en société civile, et qui tient au simple exercice du droit de propriété (qui demeure en dehors du champ de la directive), et celle d’un investisseur professionnel dont les opérations constituent une activité économique en ce qu’elles sont effectuées « dans le cadre d’un objectif d’entreprise ou dans un but commercial ».
50. La Cour de Justice n’a jusqu’ici que peu été amenée à appliquer ces principes aux investisseurs immobiliers (cf. néanmoins l’arrêt du 4 décembre 1990, Van Tiem, aff. C-186/89).
Toutefois, la même analyse transposée aux opérations immobilières conduit à admettre :
- d’une part, que l’administration ne saurait faire obstacle à ce qu’un investisseur immobilier qui entend placer ses opérations dans une logique économique ne puisse en tirer les conséquences au regard de la TVA, et notamment se voir enregistrer comme assujetti et exercer le droit à déduction de la taxe d’amont, ainsi que se prévaloir de sa qualité pour l’application des régimes de faveur en matière de droits de mutation ;
- mais que, d’autre part, pas plus que la perception d’intérêts ou de dividendes, l’encaissement de loyers ne suffit à caractériser une opération économique par nature imposable à la TVA. Ainsi, la présomption selon laquelle un investisseur qui loue un immeuble dont il est propriétaire n’agit qu’à ce titre demeure : en conséquence, il n’y a pas lieu d’assujettir d’office cet investisseur à raison de ces opérations alors même qu’il en tire des revenus à caractère permanent. »
8. Il résulte de cette doctrine que l’administration a posé une présomption de non- assujettissement à la TVA des investisseurs privés (non assujettis par ailleurs à la TVA), personnes physiques ou sociétés civiles, qui louent des immeubles et ne font en cela qu’exercer leur seul droit de propriété, même s’ils en tirent des revenus à caractère permanent. Cette présomption tombe toutefois lorsque l’investisseur place ses opérations dans une logique économique. Or il résulte de ce qui a été dit précédemment que si les SCI requérantes n’exercent pas d’activité de marchand de biens ou promoteur immobilier, elles ont entendu elles-mêmes placer leur opération d’achat et la livraison à soi-même qui s’en est suivie dans une logique économique. Par conséquent, la SCI Z n’est pas fondée à soutenir qu’elle ne serait pas redevable de la TVA en application de la doctrine administrative.
Sur les possibilités de déduction de la TVA ayant grevé les travaux :
9. Aux termes de l’article 271 : « I. 1. La taxe sur la valeur ajoutée qui a grevé les éléments du prix d’une opération imposable est déductible de la taxe sur la valeur ajoutée applicable à cette opération. / 2. Le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez le redevable. (…) » Aux termes du I de l’article 208 de l’annexe II du code général des impôts : « Le montant de la taxe déductible doit être mentionné sur les déclarations déposées pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, à condition qu’elle fasse l’objet

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d’une inscription distincte, la taxe dont la déduction a été omise sur cette déclaration peut figurer sur les déclarations ultérieures déposées avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’omission. Les régularisations prévues à l’article 207 doivent également être mentionnées distinctement sur ces déclarations. »
10. Contrairement à ce que soutient l’administration fiscale en défense, la SCI Z est fondée à demander la déduction de la TVA ayant grevé les dépenses affectées à la construction de l’immeuble situé … sur la TVA due au titre de la livraison à soi-même de l’immeuble en cause, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que l’imprimé spécial d’achèvement d’un immeuble prévu à l’article 244 de l’annexe II du code général des impôts dès lors que la date d’achèvement des travaux, ainsi qu’il a été dit précédemment, a pu être fixée au 14 novembre 2014.

D E C I D E :
Article 1er : La SCI Z est déchargée des rappels de taxe sur la valeur ajoutée mis à leur charge au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2016 au titre de la livraison à soi- même du bien immobilier à usage d’habitation sis … à raison de la déduction de la TVA qui a grevé les dépenses de construction de cet immeuble, ainsi que des pénalités correspondantes.
Article 2 : Le surplus des conclusions de la SCI Z est rejeté.
Article 3: Le présent jugement sera notifié à la SCI Z et au directeur départemental des finances publiques des Yvelines.
Délibéré après l’audience du 10 mai 2022, à laquelle siégeaient :
- M. Delage, président,
- M^me Y, première conseillère ;
- M. Thivolle, conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 24 mai 2022.
La rapporteure, Le président,
Signé Signé
J. Y AA. Delage
La greffière, Signé
V. Retby
La République mande et ordonne au ministre de l’économie, des finances et de la relance en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.