TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/11861 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X5BB

N° de Minute : 24/00334

JUGEMENT

DU : 05 Novembre 2024

[R] [U]

C/

[E] [A] épouse [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 05 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [U] demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEUR

Madame [E] [A] épouse [X], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Septembre 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG n°11861/23 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2020, à effet au 4 mai 2020, Madame [E] [A], épouse [X], a donné à bail à Monsieur [O] [K] et Monsieur [R] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 860 euros, 90 euros de provisions sur charges, outre 860 euros de dépôt de garantie.

Par procès – verbal du 21 avril 2023, Me [C] [J], huissier de justice, a dressé un état des lieux de sortie.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 juin 2023, Madame [E] [A], épouse [X], a mis en demeure Monsieur [R] [U] de lui payer la somme de 327,95 euros en réparation des dégradations locatives, soit la somme de 1.315,95 euros de travaux de remise en état moins le montant du dépôt de garantie (860 euros) ainsi que le trop – perçu du loyer d’avril (127 euros, soit 792 euros payés pour un loyer de 665 euros au prorata des 21 jours d’occupation).

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 juillet 2023, Monsieur [R] [U] a mis en demeure la bailleresse de lui restituer le montant du dépôt de garantie, outre les 127 euros de trop perçu pour le loyer d’avril.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juillet 2023, Madame [E] [A], épouse [X], a réitéré les termes de sa mise en demeure et l’a invité à régler le solde restant dû au plus tard le 4 août 2023.

Par procès – verbal du 14 septembre 2023, Monsieur [P] [D], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation.

Par requête déposée au greffe le 21 décembre 2023, Monsieur [R] [U] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE afin de voir condamner Madame [E] [A], épouse [X] aux fins de restitution de son dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 septembre 2024.

A cette audience, Monsieur [R] [U] a comparu en personne.

Il demande la condamnation de la bailleresse à lui payer les sommes de 860 euros en restitution du dépôt de garantie, de 127 euros en restitution du trop-perçu du loyer d’avril 2023 et de 85,48 euros en restitution d’un paiement réalisé en octobre 2023.

Madame [E] [A], épouse [X], a comparu en personne.

A titre principal, elle sollicite le rejet des prétentions adverses et, à titre subsidiaire, la condamnation de Monsieur [R] [U] à lui payer la somme de 243,47 euros en réparation des dégradations locatives.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie :

En application de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

L’article 22 précité institue une compensation entre le montant du dépôt de garantie et les sommes restant dues au bailleur en application de l’article 7, a) et c) et d) de la même loi (loyers, charges et réparations locatives) ou les sommes dont il pourrait être tenu en ses lieu et place.

L’article 7, c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, d’une part, que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et, d’autre part, qu’il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit la réalisation d’un état des lieux à la remise et à la restitution des lieux.

Cette disposition n’est pas d’ordre public et les parties peuvent en modifier la portée contractuellement. D’ailleurs, si les parties ne réalisent pas d’état des lieux d’entrée, les dispositions de l’article 1731 du code civil trouvent à s’appliquer. Elles prévoient que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 22 précité instaure également, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, une majoration de plein droit qui court quel que soit le montant de la partie de dépôt de garantie indûment retenue par le bailleur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 30 avril 2020 prévoit le paiement d’un dépôt de garantie de 860 euros, équivalent à un mois de loyer hors charges.

Les clés ont été restitués à la bailleresse le 21 avril 2023.

Le bail prévoit une clause intitulée « autre clause » au sein des « autres conditions particulières » aux termes de laquelle « compte tenu que l’entrée dans les lieux par les locataires se fera en période de confinement du fait de la pandémie Covid 19, il est convenu que l’état des lieux d’entrée sera celui réalisé lors de l’entrée dans les lieux des locataires précédents réalisé par Maître [I], huissier à [Localité 6], le 10 mai 2019 ».

Un état des lieux d’entrée du 10 mai 2019 réalisé par Me [P] [I] en présence de la bailleresse et de Madame [B] en personne et représentante de Madame [H] [W], colocataire, est versé aux débats.

Les parties ont contractuellement prévu que les lieux ont été remis à Monsieur [O] [K] et Monsieur [R] [U] le 4 mai 2020 dans l’état dans lequel ils étaient à la date du 10 mai 2019.

Les locataires n’en restent pas moins admissibles à prouver que les dégradations locatives qu’on leur impute ont pour cause la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Un état des lieux de sortie du 21 avril 2023 réalisé par Me [C] [J] en présence de la bailleresse et des deux colocataires est également versé aux débats.

Madame [E] [A], épouse [X], soutient que les locataires ont commis des dégradations locatives dont le coût de reprise s’élève aux sommes suivantes :

118,20 euros pour la reprise de la peinture des murs des deux chambres,32,80 euros pour la reprise de la peinture du plafond de la salle de bain en raison des traces d’humidité et de moisissures, 19,30 euros pour la reprise du mur au niveau du portant métallique dans la salle de bain, 7,90 euros pour la reprise du papier peint au niveau du couloir et du portant métallique dans la salle de bain,59,40 euros pour la reprise de la peinture des portes,100 euros pour le remplacement du micro – ondes,319 euros pour le nettoyage de l’appartement,658,35 euros pour la réparation de l’antenne télévision.

La bailleresse chiffre le coût des travaux de reprise sur la base des devis et facture produits à l’audience en annexe 4 à 7.

Il ressort de l’état des lieux de sortie que la prise du câble antenne est hors service, que le nettoyage de la salle de bains et de la cuisine est à parfaire en de multiples endroits, que les portes de la salle de bains, des deux chambres et des WC supportent des traces et des éclats, que le plafond de la salle de bain supporte des traces de moisissures et que le portant métallique dans la salle de bains est à refixer en raison des dégradations au niveau des points de fixation. En outre, il n’y a plus de micro – onde à la sortie des lieux. D’ailleurs, Monsieur [R] [U] n’en disconvient pas.

Ces dégradations et manque d’entretien n’étaient pas observés par Me [P] [I] le 10 mai 2019.

Monsieur [R] [U] conteste principalement la retenue, d’une part, des frais de nettoyage en ce que la société de nettoyage ne serait pas intervenue sur les lieux, et, d’autre part, la réparation de l’antenne TV en ce que le raccordement était déjà hors service à leur entrée dans les lieux.

S’agissant du nettoyage, le manque d’entretien de la salle de bains et de la cuisine est établi par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. La circonstance selon laquelle la S.A.S Accès SAP n’est pas intervenue est indifférente. En effet, il n’est pas nécessaire que les frais de nettoyage aient été engagés par la bailleresse pour qu’elle soit indemnisée de son préjudice, le devis étant uniquement destiné à en évaluer le montant. Le manquement des locataires à leur obligation d’entretien a causé à la bailleresse un préjudice qu’il convient d’évaluer à hauteur du devis produit.

S’agissant de la prise TV, Me [C] [J] a observé qu’elle était hors service le 21 avril 2023 alors que Me [P] [I] n’avait pas constaté de dysfonctionnement le 10 mai 2019. Monsieur [R] [U] ne démontre pas que sa dégradation résulte de la force majeure, du fait de la bailleresse ou d’un tiers. Les locataires sont donc responsables de la dégradation de la prise TV.

Celle – ci a causé un préjudice à la bailleresse qu’il convient d’évaluer à hauteur du devis produit.

Il s’ensuit que l’ensemble des sommes retenues par la bailleresse sont justifiées.

En outre, le trop – perçu du loyer d’avril avait été déduit des sommes restant dues.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de restitution de Monsieur [R] [U].

Dans la mesure où les demandes initiales ont été rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de la bailleresse en paiement du solde des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [R] [U], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, rendue en dernier ressort,

DEBOUTE Monsieur [R] [U] de ses demandes en restitution du dépôt de garantie, du trop-perçu du loyer d’avril 2023 et de la somme de 85,48 euros ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 5 novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE