TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00149 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFGX

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 06 MAI 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CEETRUS EXTENSION [Localité 10] 2

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Sandie THEOLAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Morgan JAMET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BOSTAND

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Mathieu MASSE, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Avril 2025

ORDONNANCE du 06 Mai 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 07 février 2013 et avenant 20 septembre 2017, la société [Localité 10] 2, aux droits de laquelle vient la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 a consenti à la SAS Bostand venant aux droits de M.[D] [R], un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 9] d’Ascq[Adresse 2], pour une durée de dix années à compter du 09 septembre 2013, moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 30.000 euros HT et HC, soumis à indexation annuelle, et un loyer variable additionnel assis sur un pourcentage du chiffre d’affaires, payable par trimestres et d’avance, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 8970 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 a fait signifier le 04 octore 2024 à la SAS Bostand un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 24 janvier 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025 et reportée sucessivement à la demande des parties pour y être plaidée à l’audience du 1er avril 2025 .

A cette audience, la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, aux fins de :

Vu les dispositions de l’article 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le contrat de bail en date du 7 février 2013,

Vu les pièces versées aux débats,

— Débouter la société Bostand de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail conclu le 7 février 2013 entre la société Ceetrus Extension [Localité 10] 2, venant aux droits de la société [Localité 10] 2, et la société Bostand, venant aux droits de Monsieur [D] [R] au titre d’un local commercial portant le numéro K123 d’une superficie d’environ 25 m² situé au sein de la galerie marchande du centre commercial « [Localité 10] 2 » situé [Adresse 5] à [Localité 12], est acquise depuis le 4 novembre 2024 ;

En conséquence,

— Constater la résiliation dudit contrat de bail à compter de cette date ;

— Ordonner l’expulsion de la société Bostand et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

— Condamner la société Bostand au paiement d’une d’indemnité d’occupation d’un montant forfaitaire de 179,36 euros par jour à compter du 5 novembre 2024, « établie forfaitairement sur la base du loyer annuel exigible majoré de 50% », outre les charges et indexation telles que prévues au bail due jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés à la société Ceetrus Extension [Localité 10] 2 ;

— Condamner la société Bostand, à titre provisionnel, à payer à la société Ceetrus Extension [Localité 10] 2, la somme en principal d’un montant de 96.492,26 euros, selon le décompte locatif établi la date du 27 mars 2025, à parfaire ;

— Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard au bailleur seront, sans préjudice de ce qui précède, également forfaitairement majorée à hauteur de 10% à compter du 6 octobre 2024 et jusqu’à parfait paiement ;

— Dire que le dépôt de garantie actualisé sera réputé acquis à la société Ceetrus Extension [Localité 10] 2 en sa qualité de bailleur ;

En tout état de cause :

— Condamner la société Bostand à payer à la société Ceetrus Extension [Localité 10] 2 la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement, de signification et d’expulsion ;

— Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.

La SAS Bostand représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

1. A titre principal

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 al. 2 du code de procédure civile,

Vu les articles L145-40-2 du code de procédure civile,

Vu l’article R 145-36 du code de commerce,

— Se déclarer incompétent pour connaître des demandes de la société CEETRUS compte tenu des contestations sérieuses relatives à l’état récapitulatif de charge ;

— Débouter la société CEETRUS de l’ensemble de ses demandes ;

— Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond.

2. A titre subsidiaire

Vu l’article L 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 1343-5 du code civil,

— Octroyer à la société BOSTAND les délais les plus larges pour s’acquitter de sa dette locative,

En conséquence,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire.

3.En tout état de cause

Vu l’article 834 du code de procédure civile,

Vu l’article 835 al. 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

— Débouter la société CEETRUS de ses demandes tendant à la condamnation de la société BOSTAND aux sanctions prévues à l’article 26.2.1. du bail commercial compte tenu du caractère excessif des sanctions et de la nécessité de laisser au Juge du fond, la compétence pour statuer sur les demandes de modération des clauses pénales.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société CEETRUS à payer à la société BOSTAND la somme de 2.000 euros

au titre des frais irrépétibles.

Vu les articles 695 et suivants du code de procédure civile,

— Condamner la société CEETRUS aux entiers dépens d’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce.

La SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur la contestation de la SAS Bostand

La SAS Bostand soulève une contestation qu’elle estime sérieuse tenant au non-respect des dispositions de l’article L145-40-2 et R145-36 du code de commerce, du fait de l’absence de régularisation de charges rendant sans cause les appels trimestriels de provision, que le preneur serait en droit de solliciter leur remboursement.

Outre que le bailleur produit un décompte de charges, les dispositions invoquées sont issues de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, entrée en vigueur le 20 juin 2014, et ne sont pas applicables au bail liant les parties conclu en février 2013.

La contestation n’est donc pas sérieuse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 26 page 17 du contrat- pièce Ceetrus n°1).

Le commandement de payer la somme en principal de 81.180 euros, délivré le 04 octobre 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 04 novembre 2024, ce qu’il convient de constater.

Le juge ne peut prendre en compte, au titre de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, les circonstances invoquées par le preneur (période sanitaire, difficultés entre associés…).

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Bostand après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Bostand au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 05 novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

La SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte au 27 mars 2025, que le locataire a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 96452,26 euros, au paiement de laquelle la SAS Bostand sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SAS Bostand sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans, ce sur quoi la société Ceetrus s’oppose, reconnaissant toutefois une amélioration notable de la situation financière.

Compte tenu de la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la SAS Bostand étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La SAS Bostand qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

Constatons l’acquisition à effet du 04 novembre 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 07 février 2013, portant sur les locaux situés à [Localité 11], [Adresse 4],

Condamnons la SAS Bostand à payer à SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 la somme provisionnelle de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 96452,26 euros (quatre-vingt-seize mille quatre cent cinquante-deux euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 27 mars 2025,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS Bostand se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 4000 euros (quatre mille euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 juin 2025, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SAS Bostand et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Adresse 9] [Localité 8][Adresse 1],,

— la SAS Bostand devra payer mensuellement à la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SAS Bostand à payer à la SCI Ceetrus Extension Villeneuve 2 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Bostand aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 04 octobre 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET