TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 21/07052 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VXTD

JUGEMENT DU 09 DECEMBRE 2025

DEMANDEURS :

M. [G] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

M. [I] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Olivier BERNE, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU NORD, dénommé commercialement PARTENORD HABITAT, O.P.H.L.M., prise en la personne de son président

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE

Société LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Véronique DUCLOY, avocat au barreau de LILLE, M^e Arnaud EHORA, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Sébastien LESAGE, Greffier lors des débats et Valérie DELEU, greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture de l’instruction en date du 13 Juin 2025 ;

A l’audience publique du 09 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 novembre 2025 puis prorogé pour être rendu le 09 décembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 09 décembre 2025, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Valérie DELEU, Greffier.

L’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat a entrepris, en qualité de maître de l’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier composé de 17 maisons individuelles et de 19 places de stationnement, situé [Adresse 2] à [Localité 8] et dénommé [Localité 7] des [Localité 9].

Suivant acte notarié en date du 30 avril 2013, l’Office Public de l’Habitat du Nord a vendu en l’état futur d’achèvement à M. [G] [P] et à M. [I] [N] le lot n°9 et le lot n°17 constitué d’une maison individuelle et d’une place de parking moyennant la somme de 194.660 € TTC.

La livraison du bien est intervenue le 26 novembre 2014 avec réserves. Au cours de l’année de parfait achèvement, les consorts [E] [H] ont dénoncé de nouveaux désordres.

Les acquéreurs se sont plaints que malgré plusieurs réclamations, l’Office Public de l’Habitat du Nord n’a pas levé l’intégralité des réserves. Ils ont fait dresser un procès-verbal de constat le 28 septembre 2015.

Par actes du 23 novembre 2015, M. [G] [P] et M. [I] [N] ont assigné l’Office Public de l’Habitat du Nord et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, devant le juge des référés. Par ordonnance en date du 9 février 2016, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a notamment ordonné une expertise et a désigné M. [J] en qualité d’expert.

Par actes d’huissier en date du 8 février 2017, M. [G] [P] et M. [I] [N] ont assigné l’Office Public de l’Habitat du Nord et la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et en sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par ordonnance en date du 24 novembre 2017, le juge de la mise en état a dit qu’il sera sursis à statuer sur les demandes de M. [G] [E] [F] et de M. [I] [N] dirigées contre l’Office Public de l’Habitat du Nord et la Mutuelle des Architectes Français, jusqu’au dépôt d’expertise.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 3 novembre 2020.

L’instance a été réinscrite le 23 novembre 2021.

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a rejeté la jonction de la présente instance avec l’instance en garantie introduite par la Mutuelle des Architectes Français à l’encontre la SAS Entreprise [L], la société Axa France Iard en qualité d’assureur de la société [L], la SAS Diagobat, la SA Axa France Iard en qualité d’assureur de la société Diagobat et de la société Projex, la SASU Projex, la SASU Qualiconsult, la compagnie d’assurance Axa France Iard en qualité d’assureur de la société Qualiconsult, la SAS [A] Construction, la société SMABTP en qualité d’assureur de la société [A] Construction.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, M. [G] [P] et de M. [I] [N] demandent au tribunal, au visa de l’article 378 du code de procédure civile, des articles 1134 (ancien), 1147 (ancien), 1603, 1604, 1615, 1642-1, 1643, 1646-1, 1648, 1792 et suivants du code civil, des articles L. 111-9 et L. 111-11 du code de la construction et de l’habitation, de :

— leur accorder le bénéfice de leurs assignations dénoncées le 8 février 2017,

— condamner solidairement ou in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat et la Mutuelle des Architectes Français Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et d’assureur couvrant la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, à leur payer :

— la somme de 11.000 € au titre du coût des travaux de remise en état de la toiture terrasse du 2ème étage affectée d’une non-conformité,

— la somme de 12.630 € au titre du coût des travaux d’isolation acoustique du logement,

— la somme de 5.000 € au titre de la perte de surface et de volume habitable de leur habitation,

— condamner solidairement ou in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, et la Mutuelle des Architectes Français Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et d’assureur couvrant la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, à leur payer la somme de 200 € par mois au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance liée à la persistance de non-conformité acoustiques pendant la durée de 64 mois, soit 12.800 € euros au total,

— condamner solidairement ou in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, et la Mutuelle des Architectes Français Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et d’assureur couvrant la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, à leur payer la somme de 800 € au titre de la gêne occasionnée par les travaux d’isolation acoustique puis de remise en peinture pendant une durée totale d’un mois,

— débouter la Mutuelle des Architectes Français Assurances et l’Office Public de l’Habitat du Nord dénommé commercialement Partenord Habitat de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement ou in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, et la Mutuelle des Architectes Français Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et d’assureur couvrant la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, à leur payer la somme de 8.400 € au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement ou in solidum l’Office Public de l’Habitat du Nord, dénommé commercialement Partenord Habitat, et la Mutuelle des Architectes Français Assurances en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, et d’assureur couvrant la responsabilité décennale du constructeur non-réalisateur, à payer les entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et les dépens de la procédure de référé expertise, et ceux de l’incident ayant abouti à l’ordonnance du 8 février 2024,

— dire que les dépens pourront être recouvrés directement par Maître Olivier Berne, Avocat au Barreau de Lille, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 6 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat demande au tribunal, de :

A titre principal, au visa des dispositions des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, de :

— débouter M. [G] [P] et de M. [I] [N] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont formulées à son encontre,

A titre infiniment subsidiaire :

— ramener à de plus justes proportions les demandes pécuniaires formulées par M. [G] [P] et de M. [I] [N],

Au visa des dispositions des articles L.112-2, R.112-1 et R.112-3 du code des assurances :

— écarter la fin de non-recevoir excipée par la Mutuelle des Architectes Français, tirée de l’acquisition de la prescription biennale, celle-ci lui étant inopposable,

Au visa des dispositions des articles L. 113-5 et L. 124-3 du code des assurances :

— condamner la Mutuelle des Architectes Français à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre sur le fondement de la garantie décennale,

En tout état de cause :

— condamner, in solidum ou les uns à défaut de l’autre, M. [G] [E] [F] et de M. [I] [N] et la Mutuelle des Architectes Français au paiement d’une somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes, dans les mêmes conditions, aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de référé et d’expertise, et d’autoriser Maître Thierry Lorthiois, Membre de l’Association Montesquieu Avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la Mutuelle des Architectes Français demande au tribunal, au visa des articles L. 111-4, L. 242-1, L. 243-8 et A. 243-1 du code des assurances, de :

— déclarer M. [G] [P] et de M. [I] [N] irrecevables en tout cas mal fondés en leur action en garantie décennale à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

— les en débouter,

— mettre purement et simplement hors de cause la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage,

Reconventionnellement :

— condamner M. [G] [P] et de M. [I] [N] à payer à la Mutuelle des Architectes Français une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens, de référé, d’expertise et d’instance, avec distraction au profit de Maître Véronique Ducloy, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

De la même manière, au visa des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil :

— déclarer non fondées les demandes de M. [G] [P] et de M. [I] [N],

— rejeter toutes prétentions à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français quelle que soit sa qualité, car n’ayant pas vocation à garantir les désordres, malfaçons ou non- conformités qui ne seraient pas de nature décennale,

— les en débouter,

Par ailleurs, au visa de l’article L. 114-1 du code des assurances :

— déclarer l’Office Public de l’Habitat du Nord non recevable à agir à son encontre en sa qualité d’assureur CNR comme étant prescrit,

— l’en débouter,

A tout le moins :

— déclarer l’Office Public de l’Habitat du Nord mal fondé à agir à son encontre dès lors que la garantie décennale n’est pas applicable,

— la mettre purement et simplement hors de cause en sa qualité d’assureur CNR du promoteur vendeur la société Partenord Habitat,

A titre subsidiaire :

— ramener à de plus justes proportions les demandes pécuniaires formulées par M. [G] [P] et de M. [I] [N],

Reconventionnellement :

— condamner M. [G] [P] et de M. [I] [N] in solidum et à défaut l’Office Public Habitat du Nord à lui payer en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage d’une part et en sa qualité d’assureur CNR d’autre part, une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les frais et dépens, de référé, d’expertise et d’instance, avec distraction au profit de la SELARL Rempart Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux prescriptions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I-Sur les fins de non-recevoir

A. Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non- recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que les demandeurs n’ont pas déclaré leur sinistre tel que prévu par les articles L. 242-1 et suivants du code des assurances, la voie judiciaire n’étant envisageable qu’une fois aboutie la procédure amiable mise en œuvre. Elle ajoute que le sinistre déclaré par lettre recommandée le 21 janvier 2016 est inopérant, l’assignation en référé expertise lui étant antérieure, ayant été délivrée le 23 novembre 2015. Elle fait enfin valoir qu’il n’est pas démontré que les désordres invoqués relèvent du champ d’application de la garantie décennale.

M. [P] et de M. [N] soutiennent avoir déclaré leur sinistre par lettre recommandée adressée à la Mutuelle des Architectes Français le 21 janvier 2016. Ils affirment, en conséquence, ne pouvoir être déclarés irrecevables. Ils rappellent que cette assurance a pour objet de garantir l’indemnisation des désordres ou défauts d’achèvement apparus avant réception, ou après celle-ci pendant l’année de parfait achèvement, dès lors que le constructeur ou l’entrepreneur a été mis en demeure de remédier aux désordres ou fautes constatés et que cette mise en demeure est restée sans effet. Ils font valoir qu’ils ont, à plusieurs reprises, dénoncé l’existence de désordres, malfaçons, et inachèvements divers par des lettres recommandées adressées à Partenord après la réception du 27 novembre 2014.

L’article L. 242-1 du code des assurances dispose notamment que l’assureur a un délai maximal de soixante jours, courant à compter de la réception de la déclaration du sinistre, pour notifier à l’assuré sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties prévues au contrat en matière d’assurance dommages-ouvrage

Il est constant que pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance dommages-ouvrage obligatoire, l’assuré est tenu de faire une déclaration de sinistre à l’assureur, les articles L.242-1 et A243-1 du code des assurances, d’ordre public, lui interdisant de saisir directement une juridiction aux fins de désignation d’un expert. La déclaration de sinistre constitue un préalable obligatoire pour mettre en jeu la garantie de l’assureur dommage-ouvrage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [P] et de M. [N] n’ont pas procédé à une déclaration de sinistre préalable auprès de l’assureur dommages-ouvrages. Ils produisent une déclaration de sinistre adressée le 21 janvier 2016 à la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, alors même qu’ils ont assigné l’Office Public de l’Habitat du Nord et la Mutuelle des Architectes Français devant le juge des référés par actes d’huissier en date du 23 novembre 2015, soit antérieurement.

En conséquence, il convient de déclarer M. [P] et de M. [N] irrecevables en leur action à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage, la Mutuelle des Architectes Français.

B. Sur la recevabilité de la demande de l’office Public de l’Habitat du Nord à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur

La Mutuelle des Architectes Français soutient qu’elle est fondée à opposer à l’Office Public de l’Habitat du Nord la prescription de l’article L. 114-1 du code des assurances, faisant valoir que si M. [P] et M. [N] ont pris l’initiative de saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire, le 23 novembre 2015, à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français et de l’Office Public de l’Habitat du Nord, ce dernier n’a jamais interrompu pour lui-même le délai de prescription de 2 ans.

L’Office Public de l’Habitat du Nord soutient qu’en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur, la Mutuelle des Architectes Français est tenue de le garantir lorsque sa responsabilité est susceptible d’être retenue au titre d’un désordre de nature décennale. Il fait valoir que la prescription soulevée par la Mutuelle des Architectes Français lui est inopposable, cette dernière ne lui ayant pas fourni une fiche d’information sur le prix et les garanties avant la conclusion du contrat et ne lui ayant pas rappelé les dispositions relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance.

L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. Par exception, les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier. ».

En matière d’assurance de responsabilité, le point de départ du délai est l’action du tiers lésé contre le constructeur devant une juridiction du fond ou en référé, ou la signification d’une demande reconventionnelle dans le cadre d’une instance en cours.

Au-delà du délai biennal, toute action engagée par l’assuré à l’encontre de l’assureur est irrecevable. Cependant la prescription est inopposable si l’assureur n’a pas respecté l’obligation d’information s’y rapportant imposée par l’article R. 112-1 du code des assurances, ce texte prévoit que la police d’assurance se doit de rappeler les dispositions de la loi concernant la prescription des actions dérivant du contrat d’assurance. L’inobservation de ces dispositions est sanctionnée par l’inopposabilité à l’assuré du délai de l’article L. 114-1 du code des assurances.

En l’espèce, la Mutuelle des Architectes Français produit les conditions générales du contrat d’assurance responsabilité décennale du constructeur non réalisateur qui dans son article 14 « Prescription » indique « Toute action dérivant du présent contrat est prescrite par 2 ans à compter de l’évènement qui y donne naissance, dans les conditions déterminées par les articles L. 114-1 et L.114-2 du code des assurances. ». Le contrat ne rappelle nullement les dispositions de la loi concernant la prescription des actions.

Dès lors, la Mutuelle des Architectes Français ne peut opposer la prescription à son assuré l’Office public de l’Habitat du Nord. Par conséquent, il convient de rejeter la demande de la Mutuelle des Architectes Français tendant à voir déclarer non recevable l’Office Public de l’Habitat du Nord à agir à son encontre comme étant prescrit.

II-Sur les demandes de M. [G] [E] [F] et de M. [I] [N]

Les consorts [E] [H] font valoir qu’en dépit des relances, certaines réserves et désordres n’ont pas été corrigés par le constructeur-vendeur. Ils exposent que l’existence et l’ampleur des défauts apparents relatifs à l’isolation phonique et aux retenues d’eau sur les terrasses ont pu être constatés par l’expert judiciaire. Ils font valoir que le constructeur vendeur est tenu à la garantie des vices et défauts de conformité apparents, à la garantie des vices cachés, à la garantie décennale, à la garantie biennale, à la garantie de parfait achèvement, de répondre des fautes commises dans l’exécution du contrat de vente dans les conditions de la responsabilité contractuelle de droit commun.

L’Office Public de l’Habitat du Nord ne conteste pas être redevable de la garantie des vices de construction et défaut de conformité apparents, les demandeurs devant démontrer que les vices ou non-conformités se sont révélés avant le plus tardif des deux événements que sont, la réception des travaux et l’expiration d’un délai d’un mois après leur prise de possession. Il expose que les demandeurs ne peuvent solliciter la mise en jeu de la garantie des vices cachés prévu à l’article 1643 du code civil, le vendeur d’immeuble à construire n’étant pas soumis à cette obligation. Ils font également valoir qu’il n’a commis aucune faute contractuelle concernant la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement à laquelle sont seuls tenus les entrepreneurs, ayant matériellement exécuté les travaux et que les demandeurs ne sont pas privés des recours à leur encontre. Il soutient qu’il appartient aux demandeurs d’établir la réunion des critères pour mettre en œuvre la garantie biennale et la garantie décennale, que concernant les vices et défauts de conformités apparents, seules les dispositions de l’article 1642-1 du code civil sont applicables et que les désordres cachés à la réception relèvent de la garantie du vendeur d’immeuble en cas de faute personnelle.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que les demandes formées à son encontre le sont dans les dernières écritures en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, aucune condamnation n’étant fondée sur sa qualité d’assureur CNR dans les écritures de reprise d’instance. De surcroit elle n’ajoute qu’aucun des désordres ne relève de la garantie décennale.

A. Sur les retenues d’eau sur les terrasses

Les consorts [E] [H] soutiennent que le défaut de conformité de la toiture du 2ème étage est consécutif à un non-respect des règles de l’art qui engage la responsabilité de droit commun du constructeur à raison des fautes commises dans l’exécution du contrat. Ils font également valoir qu’ils sont fondés à solliciter la mise en œuvre de la garantie des vices cachés du constructeur-vendeur, la stagnation d’eau sur les terrasses n’étant pas visible lors de la livraison de l’ouvrage. Ils exposent par ailleurs, que les retenues d’eau sur la terrasse n’ont pas été corrigées par l’Office Public de l’Habitat du Nord dans le délai de la garantie de parfait achèvement.

L’Office Public de l’Habitat du Nord soutient que la garantie de parfait achèvement et la garantie de conformité sont inapplicables, que les demandeurs n’invoquent pas la garantie décennale et qu’il n’existe aucune faute personnelle imputable au vendeur.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que seule la terrasse inaccessible présente un défaut de conformité aux règles de l’art mais que cependant la terrasse est étanche et répond à sa destination.

L’expert décrit une stagnation d’eau sur les terrasses accessibles et non accessibles. Il note que la cause de ces désordres est un défaut de planéité de l’ouvrage support (dalle béton).

Sur la terrasse accessible, il décrit un défaut dans la tolérance inférieure à 1cm et sur la terrasse non-accessible (toit principal) un défaut hors tolérance de + ou – 2,5 cm.

L’expert ne constate aucun désordre lié à ces défauts de planéité, constatant uniquement qu’ils n’ont pas été réalisés conformément aux règles de l’art au titre du support en maçonnerie de la toiture principale, mais qu’ils ne compromettent pas la solidité de l’immeuble ou ne le rendent pas impropre à sa destination, dans l’immédiat ou à terme des 10 ans.

En l’absence de désordre, de réserve à la réception des travaux ou encore à l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession, aucune responsabilité ne saurait être engagées. Il convient, en conséquence, de débouter les consorts [E] [H] de l’intégralité de leurs demandes relatives aux retenues d’eau sur les terrasses.

B. Sur les problèmes phoniques

Les consorts [E] [H] se plaignent d’un défaut important d’isolation phonique entre les différents immeubles, faisant valoir que les bruits de la vie courante sont parfaitement audibles d’un immeuble à l’autre. Ils soutiennent que le défaut d’isolement acoustique engage l’application de la garantie des vices apparents, ainsi que la responsabilité décennale des constructeurs et du constructeur vendeur, son importance rendant l’ouvrage impropre à sa destination. Ils soutiennent que le défaut d’isolation acoustique n’était pas visible lors de la livraison de l’ouvrage, qu’il s’agit de vices cachés et que l’Office Public de l’Habitat du Nord doit également une indemnisation sur le fondement de la garantie de parfait achèvement, mais également de la garantie contractuelle.

L’Office Public de l’Habitat du Nord souligne que le défaut d’isolation phonique peut uniquement et potentiellement rendre l’immeuble impropre à sa destination et que ce désordre ne saurait engager sa responsabilité de droit commun.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que l’expert n’est pas affirmatif sur la nature du défaut d’isolation phonique aux bruits aériens, la garantie décennale ne réparant que le désordre avéré.

L’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Cette garantie est exclusive de la responsabilité contractuelle, et ne nécessite dès lors aucune démonstration de faute, mais seulement de l’existence du vice. En outre, le vendeur d’immeuble en état futur d’achèvement est tenu de la garantie prévue à l’article 1642-1 du code civil sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer d’imputabilité dès lors que l’action à son encontre n’est pas fondée sur sa qualité de constructeur mais sur sa qualité de vendeur.

Concernant la preuve des désordres dénoncés, elle est suffisamment rapportée tant par le constat d’huissier de justice établi par M. [P] et à M. [N] le 28 septembre 2015, que par le rapport d’expertise judiciaire, qui notent un défaut d’isolation acoustique entre les immeubles dû à un défaut d’exécution des maçonneries et plus particulièrement du défaut de traitement de la jonction entre les murs de refend, séparant les logements et le mur de façade arrière. Les mesures réalisées par l’expert acousticien montrant une non-conformité importante d’isolement entre les pièces du côté jardin des trois logements au bruit aérien.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 décembre 2014, M. [P] et à M. [N], donc dans le délai d’un mois suivant la prise de possession le 24 novembre 2014 ont dénoncé l’ « Isolation phonique » , « Problème majeur d’isolation phonique : Conversations, bruit de meubles et de couverts ; etc. distinctement audibles. ».

Dès lors la responsabilité de l’Office Public de l’Habitat du Nord sera retenue sur le fondement des vices apparents dénoncés dans le délai de l’article 1642-1 du code civil, ce désordre étant de plus qualifié de décennal, puisque rendant l’ouvrage impropre à sa destination du fait des bruits quotidiens subis par les habitants du logement et ce conformément au concours de l’action en garantie décennale et celle en réparation des vices apparents.

Il résulte de l’article L. 124-3 du code des assurances que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Ainsi la Mutuelle des Architectes Français qui ne conteste pas être assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur de l’Office Public de l’Habitat du Nord et dont M. [P] et à M. [N] demandent expressément sa condamnation en sa qualité d’assureur constructeur non-réalisateur, sera tenu de garantir ce désordre.

L’expert note que les travaux visant la suppression des non-conformités à ce titre ont été réalisés au cours des opérations d’expertise. Il a retenu le coût de ces travaux comprenant les travaux, l’étude préalable, la maîtrise d’œuvre et la remise en état des embellissements à hauteur de la somme de 12.650 € TTC.

Il convient de constater que les travaux ont été réalisée pour la somme de 12.630 € TTC, somme qui est réclamée par les demandeurs. En conséquence, il convient de condamner solidairement l’Office Public d’Habitat du Nord et son assureur la Mutuelle des Architectes Français à verser cette somme à M. [P] et à M. [N].

C. Sur la perte de surface et de volume habitable

M. [P] et à M. [N] soutiennent que la réalisation des travaux d’isolation acoustique a engendré une perte de surface et de volume habitable à l’intérieur du logement. Ils sollicitent la somme de 5.000 € à ce titre.

L’Office Public de l’Habitat du Nord soutient qu’aux termes de l’acte de vente, les parties ont convenu que les différences de moins de cinq pour cent des surfaces et des côtes exprimées par les plans seraient tenues pour admissibles et ne pourraient fonder aucune réclamation, les surfaces étant calculées globalement et non pièce par pièce. Il fait valoir qu’une perte de 2 m2, inférieure à la tolérance contractuelle, ne peut donner lieu à réclamation.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que la perte évoquée étant inférieure à la tolérance contractuelle, aucune réclamation ne peut être formulée de ce chef.

Il résulte de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, en page 30 « Tolérances » qu’il est convenu que les différences de moins de 5% des surfaces et des cotes exprimées par les plans sont tenues pour admissibles et ne pourront fonder aucune réclamation. Force est de constater qu’il est établi que le logement comprend 93,33 m2, dès lors la diminution de surface inférieure à 5%, ne saurait donner lieu à indemnisation.

En conséquence, il convient de rejeter les demandes de M. [P] et de M. [N] relatives la perte de surface et de volume habitable.

D. Sur le préjudice de jouissance lié à la persistance de non-conformité acoustiques

M. [P] et à M. [N] sollicitent la somme de 12.800 €, soit 200 € sur 64 mois, au titre de l’indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à la persistance de non-conformités acoustiques pendant cette durée. Ils font valoir que les défauts acoustiques ont généré des nuisances importantes et qu’ils ont subi un trouble du fait de la persistance de réserves et de malfaçons pendant tout le temps de la procédure judiciaire.

L’Office Public de l’Habitat du Nord soutient que cette réclamation est excessive, les demandeurs n’étayant par leurs demandes.

La Mutuelle des Architectes Français soutient que la somme réclamée apparaît non-fondée et à tout le moins excessive.

L’expert judiciaire note que le montant de 200 € par mois, est un montant lui paraissant assez élevé concernant ce préjudice et propose de retenir un montant de 100 € par mois.

Il résulte définitivement du procès-verbal de constat du 28 septembre 2015 que dans le logement au n° 129 (logement des demandeurs) « Dans la cuisine, on entend distinctement les bruits en provenance de l’immeuble voisin, mobilier, ouverture du mobilier, bruit de hotte, allumage de table de cuisson et four à micro-onde. Dans le séjour, une résonnance, des bruits de pas, bruits de meubles déplacés, montée d’escalier. Dans la chambre arrière gauche, bruits de discussion, résonnances. Chambre arrière droite bruits de discussion. Salle de bain, résonnance nette, bruit de lavabo, de baignoire. ».

Ces bruits constants, les demandeurs les ont subis, dès la livraison de leur logement. Il ressort de l’expertise que les travaux d’isolation complémentaire ont été décidés lors de la réunion d’expertise du 2 avril 2019 et étaient réalisés à la date du 27 mars 2020 (date de la facture des travaux). Il convient donc de retenir cette date comme fin du préjudice lié à la persistance de non-conformités acoustiques. Ce préjudice de jouissance est donc caractérisé sur une durée de 40 mois.

En conséquence, il convient de condamner solidairement l’Office Public de l’habitat du Nord et son assureur la Mutuelle des Architectes Français à verser la somme de 4.000 € à M. [P] et à M. [N], au titre du préjudice de jouissance lié à la persistance de non-conformité acoustiques.

E. Sur le préjudice de jouissance durant les travaux de remise en état

M. [P] et à M. [N] soutiennent que les travaux de réalisation de doublage acoustique sur la façade arrière de l’habitation ont durée deux semaines et demie et que les travaux de remise en état des embellissements ont durée une quinzaine de jours, plus quelques jours d’inconfort lié aux odeurs. Ils sollicitent la somme de 800 € au titre de ce préjudice.

Il convient de constater que M. [P] et à M. [N] ne justifient nullement de la durée des travaux, cependant il est indéniable que l’exécution des travaux nécessaires ont créé une gêne compte tenu de leur ampleur, s’agissant de reprendre par l’intérieur de l’habitation, l’isolation acoustique du logement.

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement l’Office Public de l’Habitat du Nord et la Mutuelle des Architectes Français à payer M. [P] et à M. [N] la somme de 500 € au titre de ce préjudice de jouissance.

III- Sur le recours en garantie de l’Office Public de l’Habitat du Nord à l’encontre de son assureur la Mutuelle des Architectes Français

L’action de l’Office Public de l’Habitat du Nord à l’encontre de son assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur ayant été déclarée recevable.

Il convient de condamner la Mutuelle des Architectes Français à garantir l’Office Public de l’Habitat du Nord de toutes ses condamnations prononcées sur le fondement de la garantie décennale.

IV- Sur les demandes accessoires

A. Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Nord et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale, parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, de la procédure de référé et de la procédure d’incident du 8 février 2024.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat du Nord et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur de la responsabilité décennale, parties perdantes, seront condamnées in solidum à payer à M. [P] et à M. [N] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et seront déboutées de leur demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare M. [G] [P] et M. [I] [N] irrecevables en leur action à l’encontre de la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage de l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat ;

Rejette la demande de la Mutuelle des Architectes Français, en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur, tendant à voir déclarer non recevable l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat à agir à son encontre comme étant prescrit ;

Déboute M. [G] [P] et M. [I] [N] de l’intégralité de leurs demandes relatives aux retenues d’eau sur les terrasses ;

Condamne solidairement l’Office Public d’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur à verser la somme à M. [G] [P] et à M. [I] [N] la somme de 12.630 € TTC au titre de leurs demandes relatives aux problèmes phoniques ;

Rejette les demandes de M. [P] et de M. [N] relatives la perte de surface et de volume habitable ;

Condamne solidairement l’Office Public d’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur à verser la somme de 4.000 € à M. [G] [P] et à M. [I] [N], au titre du préjudice de jouissance lié à la persistance de non-conformité acoustiques ;

Condamne solidairement l’Office Public d’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur à payer M. [G] [P] et à M. [I] [N] la somme de 500€ au titre de ce préjudice de jouissance lié aux travaux de remise en état ;

Condamne la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur à garantir l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat de toutes les condamnations prononcées à son encontre sur le fondement de la garantie décennale.

Condamne l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur aux dépens en ce compris les frais de l’expertise judiciaire, de la procédure de référé et de la procédure d’incident du 8 février 2024 ;

Accorde le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre ;

Condamne l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur à payer à M. [G] [P] et à M. [I] [N] la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute l’Office Public de l’Habitat du Nord exerçant son activité sous la dénomination Partenord Habitat et son assureur la Mutuelle des Architectes Français en sa qualité d’assureur responsabilité décennale constructeur non réalisateur de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Valérie DELEU Claire MARCHALOT