TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01376 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YWG7

N° de Minute : 24/00201

ORDONNANCE DE REFERE

DESIGNANT UN EXPERT

DU : 15 Novembre 2024

[E] [H]

[T] [M] épouse [H]

C/

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [E] [H], demeurant [Adresse 2]

Mme [T] [M] épouse [H], demeurant [Adresse 2]

(bénéficiaires de l’AJ TOTALE)

représentés par M^e Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Société [Localité 9] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [P] [Z], juriste droit locatif, munie d’un pouvoir écrit.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 Octobre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDUREPar acte sous seing privé du 22 juillet 2014, l’établissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] un logement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 517,70 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] (ci-après « les époux [H] ») ont fait assigner en référé la société LILLE METROPOLE HABITAT (« LMH ») devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins principalement de voir ordonner une expertise judiciaire ainsi qu’une provision.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 octobre 2024. Les époux [H], représentés par leur conseil, ont développé oralement les demandes contenues dans leur acte d’assignation, aux termes duquel ils sollicitent de voir :

Désigner tel expert qu’il plaira au Juge des référés avec pour mission :

de convoquer toutes les parties à chaque réunion d’expertise et répondre à leurs dires,

se faire communiquer tous documents et pièces utiles,

visiter les lieux loués par Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H],

examiner les désordres allégués dans chaque pièce de l’immeuble loué et repris dans les constats du Service d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 9] des 10 octobre 2017 et 18 avril 2023,

en général, constater tous désordres et malfaçons dans l’immeuble loué,

indiquer l’origine de ces désordres,

décrire les gênes subies par les occupants,

donner l’ensemble des éléments nécessaires pour apprécier les préjudices subis,

décrire les travaux à réaliser d’urgence,

donner un avis sur la valeur locative des lieux,

faire toute remarque utile en lien avec le litige.

Dispenser Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] de consignation dans la mesure où ils bénéficient de l’aide juridictionnelle totale.

Condamner LMH à payer à Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] une provision à valoir sur son préjudice de 5000 euros.

Condamner LMH aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leur demande d’expertise, les époux [H] exposent que leur logement est affecté depuis des années par de nombreux désordres, qui ont été répertoriés par le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 9] à deux reprises, en 2017 et le 18 janvier 2023. Ils soutiennent que faute pour LMH de connaître l’origine des désordres et les moyens d’y remédier, l’ampleur des désordres commande la réalisation d’une expertise du logement avant d’enjoindre au bailleur d’effectuer les travaux nécessaires.

Soutenant que le bailleur a gravement manqué aux obligations imposées par l’article 1719 du code civil, l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, ils sollicitent en outre l’octroi d’une provision de 5000 euros à valoir sur leur préjudice dès lors que les désordres persistent depuis 7 ans sans que le propriétaire ne procède à des travaux, excepté une remise en peinture du logement.

L’établissement public LMH, représentée par Madame [Z] [P], régulièrement munie d’un pouvoir, émet les protestations et réserves d’usage sur la demande de désignation d’expert. Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, il sollicite le rejet de la demande de provision compte tenu de l’existence d’une contestation sérieuse du préjudice et, à titre subsidiaire, la réduction de la somme réclamée dans de très notables proportions. Enfin, il sollicite de voir réserver les frais et dépens.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire :

Par application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 modifié par le décret n°2017-312 du 9 mars 2017. Aux termes de l’article 2 de ce décret, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. »

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, à l’appui de leurs demandes, les époux [H] versent aux débats les pièces suivantes :

Un rapport du Service communal d’hygiène et de santé du 10 octobre 2017 ;

Un rapport du Service communal d’hygiène et de santé du 18 avril 2023 ;

Des photographies du logement.

Il résulte des deux rapports du Service communal d’hygiène et de santé, et notamment de celui en date du 18 avril 2023, que le logement présente actuellement les désordres suivants, constitutifs d’infractions au Règlement Sanitaire Départemental :

Absence de dispositif autonome avertisseur de fumée ;

WC :

VMC : tirage fragile,

Traces d’infiltrations au plafond et sur les murs et développement de moisissures,

Forte odeur d’humidité,

Cuisine : VMC – tirage fragile,

Salle de bains :

VMC : tirage faible,

Papier peint dégradé,

Traces d’infiltrations au plafond et sur les murs et développement de moisissures.

Chambre 1 (à gauche) :

Manifestation d’humidité sur le mur de façade/plafond : développement de moisissures (aucune humidité mesurée en profondeur),

Dégradation du mur de façade,

Prise de courant humide, située en bas à gauche du mur de façade.

Chambre 2 (à droite) : manifestation importante d’humidité sur le mur de gauche : 80% d’humidité mesurée en profondeur, développement de moisissures, traces d’infiltrations.

Cagibis : développement de moisissures sur le mur du fond.

Parties communes :

Manque d’entretien courant ;

Présence importante de déchets aux abords de l’immeuble.

Ces rapports sont corroborés par les photographies versées aux débats, qui font état de nombreuses manifestations d’humidité et de moisissures dans la chambre des enfants, dans la salle de bains, dans les toilettes, ainsi que dans la cuisine.

L’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation non sérieusement contestable, qui implique pour le propriétaire de procéder aux réparations nécessaires aux fins de maintenir le caractère décent du logement, indifféremment de l’état dans lequel a été loué le logement. Or, le bailleur, comparant, ne démontre pas avoir réalisé les travaux nécessaires pour y remédier, et ce en dépit de la mise en demeure des services municipaux d’y procéder dans un délai de deux mois à compter du 18 avril 2023.

Il y a donc lieu d’ordonner une expertise judiciaire selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement, aux fins d’obtenir un éclairage technique suffisant pour permettre de déterminer si l’un ou plusieurs de ces désordres sont de nature à rendre le logement indécent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret précité.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats qu’il existerait des désordres dans le logement, cela n’est pas suffisant pour permettre de considérer qu’ils justifieraient d’allouer d’ores et déjà une provision aux demandeurs.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés statue sur les dépens.

Ils seront donc provisoirement mis à la charge de l’établissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT.

Enfin, en application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une expertise et désignons M. [B] [J], [Adresse 5], [Courriel 8], en qualité d’expert,

Avec pour mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres ;

Se rendre sur les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 10] après y avoir convoqué les parties ;

Examiner les désordres allégués dans l’assignation des demandeurs ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que possible ;

Préciser si le logement répond aux caractéristiques de décence fixées par la loi du 6 juillet 1989 et ses annexes ;

Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DISONS que pour l’exercice de sa mission l’expert pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et entendre les parties ainsi que tous sachants ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport dans lequel il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement des opérations conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que la rémunération de l’expert sera avancée par le Trésor public conformément à l’article 40 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

DISPENSONS Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] de consignation conformément à l’article 116 du décret n°2020-1717 du 28 décembre 2020 ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport avant le 15 avril 2025, sauf prorogation de délai dûment sollicitée ;

REJETONS la demande de provision formulée par Monsieur [E] [H] et Madame [T] [M] épouse [H] ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS l’établissement public [Localité 9] METROPOLE HABITAT aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE

Sylvie DEHAUDT Capucine AKKOR