TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00916 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X66F

N° de Minute : 24/00716

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

Syndicat de copropriétaires de LA RESIDENCE [T] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice SASU FONCIA SAINT ANDRE.

C/

[X] [K]

[O] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat de copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice SASU FONCIA SAINT ANDRE., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [X] [K], demeurant [Adresse 9]

Mme [O] [M], demeurant [Adresse 9]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSE DU LITIGEMonsieur [X] [K] et Madame [O] [M] sont propriétaires des lots n° 1013 et 1343 de l’ensemble immobilier de la résidence [Adresse 10] sis [Adresse 4] ([Adresse 7]).

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la S.A.S.U. FONCIA SAINT-ANDRE, a fait assigner Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 :

2900,43 €, au besoin à actualiser à l’audience, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2022 ;

2500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout avec condamnation aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024. Le syndicat de copropriétaires de la Résidence [11] sise [Adresse 3], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, actualisant la dette à la somme de 5548,17 euros, selon décompte arrêté au 31 octobre 2024 et envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception aux défendeurs le 4 novembre 2024.

Régulièrement cités à l’étude d’huissier de justice, Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M], assignés à l’étude de l’huissier, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

Par application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il appartient donc au syndic de produire le procès-verbal de l’assemblée générale concernée mais également les régularisations annuelles de charges, les appels de fonds de charges et travaux ainsi que le compte du propriétaire depuis l’origine ou, à défaut, depuis le premier impayé.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

le relevé cadastral de propriété ;

le règlement de copropriété ;

les appels de charges et travaux et relevés individuels de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2023 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date des 28 janvier 2020 et 26 octobre 2023 portant approbation des comptes des exercices du 1er avril 2019 au 31 mars 2022, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux ;

les bilans annuels des charges pour les périodes du 1er avril 2020 au 31 mars 2021 et du 1er avril 2021 au 31 mars 2022 ;

le décompte de la créance pour la période du 31 mars 2021 au 31 octobre 2024 ;

le commandement de payer du 11 janvier 2022 pour la somme de 910,61 euros ;

la mise en demeure en date du 3 février 2023 ;

les contrats de syndic de 2018, 2021 et 2023.

Il ressort des éléments précédents que Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] restent devoir la somme de 3654,79 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 31 octobre 2024, appel du 4ème trimestre inclus, déduction faite de la somme créditée de 137,98 € et des intérêts de retard d’un montant total de 6,73 €.

Néanmoins, aucune pièce objective produite ne venant justifier le montant des sommes réclamées à compter du 1er avril 2024, les débiteurs ne seront pas condamnés à ces sommes, qui seront déduites du montant réclamé à hauteur de 305,46 euros.

Dès lors, Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] seront condamnés à payer la somme de 3349,33 euros au syndicat de copropriété.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 910,61 euros, à compter du 3 janvier 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 1989,82 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aucun courrier ni accusé de réception n’étant produit au soutien des mises en demeure des 4 novembre 2021 et 3 novembre 2022 dont le remboursement est sollicité, ces frais ne seront pas retenus.

Il a été toutefois produit la mise en demeure du 3 février 2023 de la S.A.S.U. FONCIA SAINT-ANDRE et son accusé de réception, ainsi que les courriers de relance des 24 novembre 2021, 18 novembre 2022 et 23 février 2023.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité. La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, est par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, pour la somme totale de 145 euros pour les 4 courriers dont il est justifié.

Concernant les frais de « constitution de dossier avocat / huissier » ou « suivi du dossier transmis / de la procédure de recouvrement », il résulte du contrat de syndic que la constitution et le suivi du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et à l’avocat sont respectivement tarifés à hauteur de 350 euros TTC et au temps passé, et ce uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, en l’espèce, le syndic ne justifie pas de la réalisation de telles diligences exceptionnelles, les honoraires pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure faisant partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic. Ces frais ne seront donc pas retenus.

Le syndicat impute enfin au débit du compte des frais d’huissier à hauteur de 80,65 euros qui relèvent des dépens et seront donc examinés et remboursés sur ce fondement.

Sur les dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d’une somme d’argent est indemnisé par l’allocation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, faute de justifier tant de la mauvaise foi des débiteurs que de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce notamment compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M], condamnés aux dépens, devront verser au syndicat de copropriétaires de la Résidence [11] sise [Adresse 3] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera ainsi rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]), pris en la personne de son syndic, la S.A.S.U. FONCIA SAINT-ANDRE, les sommes de :

—  3349,33 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 31 mars 2021 au 31 octobre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2022, date du commandement de payer, sur la somme de 910,61 euros, à compter du 3 janvier 2024, date de la délivrance de l’assignation, sur la somme de 1989,82 euros et à compter de la date du prononcé du présent jugement pour le surplus ;

—  145 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [K] et Madame [O] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5]) la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 13] par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 16 décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR