TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/02869 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEOK

N° de Minute : 24/00623

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

[S] [Z]

C/

Etablissement public LMH – [Localité 8] METROPOLE HABITAT

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [S] [Z], demeurant [Adresse 5]

Aide juridictionnelle totale

représentée par M^e Solène VANDERMERSCH, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public LMH – [Localité 8] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [R] [O], munie d’un pouvoir écrit

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 2869/24 – Page – MAEXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2015 avec effet au 4 janvier 2016, l’office public de l’habitat [Localité 8] Métropole Habitat (LMH) a donné en location à Mme [S] [Z], pour une durée initiale d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement à usage d’habitation n°22 situé au 2ème étage du [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 311,20 euros, outre une provision sur charges de 75,15 euros.

Le 1er mars 2022, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a visité le logement et établi un compte rendu le 24 mars 2022.

Le 16 novembre 2022, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a de nouveau visité le logement et établi un compte rendu le 1er décembre 2022.

Le 18 juillet 2023, le conciliateur de justice a dressé un constat d’échec de la tentative de conciliation entre les parties.

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2023 avec effet au 31 octobre 2023, l’office public de l’habitat [Localité 8] Métropole Habitat a donné en location à Mme [Z], pour une durée initiale de 3 mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement à usage d’habitation, porte n°1G2 située au premier étage de la [Adresse 10] [Localité 1], moyennant un loyer initial de 655,10 euros, provision sur charges comprise.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, Mme [Z] a fait assigner LMH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir condamner celle-ci à l’indemniser du préjudice subi et faire réaliser des travaux pour remédier aux désordres affectant le logement situé [Adresse 11] à Lille.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 avril 2024 et renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 2 septembre 2024.

Mme [Z], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 1719 et 1720 du code civil, 329 et suivants du code de procédure civile,

condamner LMH à lui payer la somme de 7 000 euros au titre du préjudice subi,condamner LMH à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,condamner LMH aux entiers frais et dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement à venir.

Au soutien, elle fait valoir que le logement qu’elle occupait [Adresse 11] à [Localité 8] était indécent ; qu’en 2021, un dégât des eaux provenant de l’étage supérieur a dégradé les murs et les plafonds dans les différentes pièces du logement ; que c’est dans ce contexte qu’elle a sollicité la visite du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] à deux reprises ; que des proches attestent de la présence d’humidité et de désordres dans le logement et qu’elle produit également des photographies.

Elle souligne que LMH n’a jamais répondu à ses appels et à ses courriels, raison pour laquelle elle a sollicité le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] ainsi que la Confédération Nationale du Logement qui a adressé une mise en demeure à LMH ; que celle-ci ne peut se réfugier derrière le comportement de M. [L] pour justifier son inertie ; que LMH ne peut se prévaloir d’une quelconque force majeure.

Elle fait valoir que la présence des moisissures et de fuites constantes en cas de pluie l’ont empêché de jouir pleinement du logement et ce pendant plusieurs années jusqu’à son relogement ; que cela lui a généré du stress au quotidien et jusque dans sa vie professionnelle.

Elle précise enfin qu’elle se désiste de sa demande tendant à voir réaliser des travaux dans la mesure où elle a quitté le logement le 31 octobre 2023.

LMH, représenté par Mme [R] [O], munie d’un pouvoir, s’en est également rapporté à ses dernières écritures aux termes desquelles il sollicite de voir :

constater qu’il accepte le désistement de Mme [Z] en ce qui concerne la réalisation des travaux dans le logement de sorte qu’il est parfait,A titre principal,

rejeter la demande d’indemnisation présentée par Mme [Z],A titre infiniment subsidiaire,

réduire dans de très notables mesures la somme allouée en réparation,En tout état de cause,

rejeter l’ensemble des demandes de M^me OuahabA titre reconventionnel,

condamner Mme [Z] aux entiers frais et dépens.

Au soutien, il fait valoir que Mme [Z] n’est plus locataire du logement situé [Adresse 11] depuis le 31 octobre 2023.

Il ajoute qu’il s’est heurté à un cas de force majeure exonératoire concernant la réalisation des travaux destinés à mettre fin aux infiltrations, à savoir un refus d’accès au logement du voisin du [Adresse 9], M. [L] par la société Qualicorde qui devait réaliser les travaux malgré les sommations délivrées en ce sens.

Il souligne qu’il a activement travaillé le dossier de mutation de Mme [Z] qui a été placée en rang 1 par la commission d’attribution des logements.

Il estime qu’il a tout mis en œuvre pour respecter ses obligations et rappelle que le bailleur peut s’exonérer de son obligation de délivrance d’un logement décent à condition d’apporter la preuve d’une cause étrangère ayant les caractéristiques de la force majeure.

A titre subsidiaire, il fait valoir que ni sa faute ni un quelconque préjudice consécutif à celle-ci n’est démontré ; que la présence d’infiltrations n’est pas suffisante à permettre de caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance ; que Mme [Z] ne produit aucun élément médical en ce sens.

A titre infiniment subsidiaire, il souligne que l’indécence n’existait pas lors de la prise à bail et que lorsque le logement devient indécent en cours de bail, le locataire doit informer le bailleur des désordres avant de demander une indemnisation ; que la durée du préjudice n’est pas déterminée ; que la surface impactée l’est tout autant et que le logement n’a jamais été inhabitable.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement de la demande relative à la réalisation de travaux

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Aux termes de l’article 395 du même code, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

En l’espèce, Mme [Z] indique qu’elle se désiste de sa demande tendant à voir réaliser des travaux dans le logement dans la mesure où elle a quitté celui-ci le 31 octobre 2023.

LMH accepte ce désistement.

Il convient donc de le constater.

Sur la demande d’indemnisation pour manquement du bailler à l’obligation de délivrer un logement décent

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer un logement décent.

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat et le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité que par la démonstration d’un cas de force majeure.

Par ailleurs, cette obligation n’est pas conditionnée à une mise en demeure préalable du bailleur.

Enfin, il est constant que dans la mesure où le bailleur doit répondre de ses locataires et des troubles qu’ils occasionnent, le comportement de l’un d’eux ne peut être constitutif d’un cas de force majeure l’exonérant de sa responsabilité à l’égard d’un autre locataire.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1.Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

En l’espèce, aux termes de son rapport du 24 mars 2022, le service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] a relevé, en ce qui concerne l’état du logement :

dans la salle de bains et la cuisine, la dégradation du mur et du plafond avec une trace d’infiltration,dans le séjour, une infiltration au plafond, un décollement et la dégradation du revêtement du plafond, une trace de liquide s’infiltrant par le sol.

Aux termes de son rapport du 1er décembre 2022, ce même service a relevé :

dans la salle de bains, une dégradation importante du mur et du plafond avec une trace d’infiltration,dans la cuisine, une dégradation importante du mur et du plafond avec une trace d’infiltration, de l’humidité (20%) au plafond,dans le séjour, une infiltration au plafond, des moisissures en partie haute du mur et au plafond, un décollement et une dégradation importante du revêtement du plafond, de l’humidité au sol (40%)

Les attestations établies par les proches et les photographies produites permettent de corroborer l’existence de ces désordres.

Pour sa part, LMH justifie avoir fait intervenir, le 6 juin 2023, soit plus d’un an plus tard, la société Qualicorde pour effectuer une recherche d’infiltration provenant du logement du dessus.

Cette société a considéré que l’infiltration du logement n°22 provenait du logement n°32 et qu’il était nécessaire d’intervenir à partir du balcon de ce dernier logement.

Elle a fait délivrer une sommation au locataire du logement n°32 d’être présent le 4 juillet 2023 pour permettre la réalisation de travaux par les sociétés Qualicorde et Logista.

Il n’a pas été donné suite à cette demande et Mme [Z] a finalement quitté le logement le 31 octobre 2023.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la preuve de désordres d’humidité et d’infiltration affectant le logement est rapportée pour la période comprise entre le 1er mars 2022, date de la première visite du service d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 8] et le départ de Mme [Z] du logement le 31 octobre 2023, ce qui représente une période de 20 mois.

La présence d’humidité expose le locataire a des risques pour sa santé et les photographies produites permettent de mesurer l’ampleur des désordres subis.

Ainsi, au regard du nombre de pièces affectées, à savoir le séjour, la cuisine et la salle de bains et de la durée de la persistance des désordres pendant 20 mois, LHM sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 2 500 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, LMH qui succombe essentiellement à l’instance sera condamné aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant à l’issue de débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que Mme [S] [Z] se désiste de sa demande tendant à obtenir de l’office public de [Localité 8] Métropole Habitat qu’il effectue des travaux pour remédier aux désordres affectant le logement n°22 situé au 2ème étage du [Adresse 4] à [Localité 8] et que l’office public de [Localité 8] Métropole Habitat l’accepte ;

CONDAMNE l’office public de [Localité 8] Métropole Habitat à payer à Mme [S] [Z] la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice de jouissance subi dans le logement n°22 situé au 2ème étage du [Adresse 4] à [Localité 8] entre le 1er mars 2022 et le 31 octobre 2023 ;

REJETTE la demande présentée au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE l’office public de [Localité 8] Métropole Habitat aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 8], le 18 Novembre 2024

LE GREFFIER LE JUGE