TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08416 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTQP

N° de Minute : 25/00244

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

[F] [T]

[J] [P]

C/

[B] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 25 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [F] [T], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [W], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Fabien PANI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 Septembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°8416/24 – Page KB

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [W] a donné en location à Madame [F] [T] et Monsieur [J] [P] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 1.450 euros.

Le 31 août 2023, les parties ont dressé un état des lieux d’entrée amiable et contradictoire.

Par lettre datée du 1er mars 2024, les locataires ont notifié au bailleur leur congé.

Le 3 avril 2024, la police municipale de [Localité 7] a effectué une visite du logement.

Le 4 avril 2024, les parties ont dressé un état des lieux de sortie amiable et contradictoire.

Par lettre du 8 avril 2024, le bailleur a notifié aux locataires la retenue du dépôt de garantie et les a mis en demeure de lui payer la somme de 1.238 euros à titre de réparations locatives.

Par lettre du 3 mai 2024, le maire de [Localité 7] a mis en demeure le bailleur de faire procéder à des travaux de mise en conformité du logement.

Par procès-verbal du 3 juillet 2024, Monsieur [Z] [D], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation préalable.

Par requête reçue au greffe le 11 juillet 2024, Madame [F] [T] et Monsieur [J] [P] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [B] [W] à leur payer les sommes suivantes :

1.450 euros en restitution du dépôt de garantie, majorée de 10% du loyer courant par mois de retard à compter du 4 juin 2024, 1.500 euros de dommages et intérêts correspondant à la moitié des loyers de janvier, février et mars dans un logement non habitable, 1.450 euros de dommages et intérêts pour la gêne occasionnée.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 18 mars 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 mai 2025 et à l’audience du 9 septembre 2025, date à laquelle elle a été utilement évoquée.

A cette audience, Madame [F] [T] et Monsieur [J] [P] ont comparu en personne.

Ils ont réitéré leurs demandes introductives d’instance. En outre, ils ont demandé la condamnation du bailleur aux dépens.

Ils soutiennent que le logement donné à bail ne remplissait pas les critères de décence. Ils font notamment état d’humidité, de moisissures, d’infiltrations d’eau dans tout le logement. Ils déclarent que les dégradations mises à leur charge étaient déjà présentes à la prise de possession des lieux, qu’il s’agisse de la plaque à induction, du pommeau de douche ou du four, et que les traces et salissures évoquées sont dues aux problèmes affectant le logement.

S’agissant de la serrure, ils expliquent avoir sollicité le bailleur pour la remise d’un double des clés et, à défaut, pour faire procéder aux réparations. A défaut de réponse de sa part, ils ont fait procéder au remplacement de la serrure qui fonctionnait correctement.

Enfin, ils ajoutent que le bailleur a produit de fausses factures pour justifier de ses préjudices. En effet, ils indiquent l’entreprise Renobati n’a jamais été immatriculée au R.C.S.

Monsieur [B] [W] a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère, il demande le rejet des prétentions adverses et, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire des locataires au paiement des sommes suivantes :

267 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, 294 euros au titre du remplacement de la serrure, 1.238 euros au titre des travaux réalisés, 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. RG n°8416/24 – Page KB

En défense, il sollicite le rejet de la demande de restitution du dépôt de garantie au motif qu’ils n’ont pas payé l’échéance d’avril 2024 au prorata des jours d’occupation, soit 100 euros, qu’ils ont laissé des affaires dans le local à vélo de l’immeuble le 5 avril 2024, ce qui lui a occasionné un préjudice qu’il évalue à 25 euros, et qu’ils ont dégradé les lieux.

Il reconnait des infiltrations d’eau et de l’humidité dans la chambre, consécutives à des intempéries, mais indique avoir procédé aux réparations nécessaires après la mise en demeure de la commune de [Localité 7]. Il soutient qu’elles étaient localisées dans la chambre et que les autres traces sont imputables à un défaut d’entretien des locataires. Il estime donc ne pas avoir manqué à ses obligations.

Reconventionnellement, il indique que les locataires n’ont pas payé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 et de 2024. Il explique que les locataires ont perdu leurs clés le 17 janvier 2024 et ont fait procéder au remplacement de la serrure sans en informer le bailleur. Or, il indique que la serrure n’est pas conforme au modèle antérieur. Il indique avoir retenu l’intégralité du dépôt de garantie et réclame la somme complémentaire de 1.238 euros en raison des dégradations suivantes :

Taches et salissures dans la pièce principale,Pommeau de douche cassé, Plaque à induction endommagée, Traces et dommages dans le four.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à la requête et aux conclusions en défense pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie et les sommes restant dues par les locataires :

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes, restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En application de l’article 7, a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit un dépôt de garantie de 1.450 euros.

Le versement du dépôt de garantie par les locataires n’est pas contesté.

Les locataires ont notifié leur congé le 1er mars 2024 qui a pris effet au 4 avril 2024, date de restitution des lieux.

Leur obligation de payer le loyer et les charges récupérables courait donc jusqu’à cette date.

Le bailleur est donc bien fondé à retenir la somme de 100 euros sur le dépôt de garantie au titre du loyer d’avril 2024 au prorata des jours d’occupation.

Le bailleur justifie de ses avis de taxes foncières pour les années 2023 et 2024. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable dont le bailleur obtient paiement par justification. Les sommes de 131 euros au titre de l’année 2023 et de 34 euros au titre de l’année 2024, au prorata des mois d’occupation, sont dues.

La retenue d’une somme de 25 euros de « frais de gardiennage » pour l’entrepôt d’affaires personnelles dans le local à vélo est mal fondée.

S’agissant de la serrure, l’état des lieux de sortie fait apparaître la mention « changement de serrure suite à perte de clés : un seul tour ». Cependant, l’état des lieux d’entrée ne précise pas la nature, le modèle et les qualités de la serrure (nombre de tours) en place à l’entrée dans les lieux. En outre, l’état des lieux de sortie n’indique pas que la serrure de remplacement dysfonctionne.

Le bailleur échoue donc à démontrer des réparations équivalentes à une dégradation de la serrure. Il est donc mal fondé à retenir la somme de 294 euros.

S’agissant des plaques de cuisson, le bailleur soutient que les plaques ont dysfonctionné « consécutivement à une infiltration d’eau attribuable à un défaut d’entretien des locataires », sans détailler par des moyens de fait le défaut allégué. Il ajoute avoir procédé à leur remplacement le 2 octobre 2023 pour un montant de 300 euros.

Les locataires indiquent que les plaques dysfonctionnaient déjà à l’entrée dans les lieux et présentait, en outre, un danger pour leur sécurité. Ils indiquent l’avoir signalé au bailleur qui les a remplacées lui-même.

L’état des lieux d’entrée fait état de coups sur le côté droit de la plaque. En revanche, il n’est fait aucune mention sur leur état de fonctionnement. Elles sont donc présumées avoir été reçues en bon état de fonctionnement.

L’état des lieux de sortie fait apparaître la mention « plaque [de cuisson] changé en cours d’année ».

Cependant, le bailleur échoue à démontrer un quelconque défaut d’entretien des locataires.

Au contraire, le rapport d’information de la police municipale de [Localité 7] en date du 3 avril 2024 montre que le logement présentait une forte odeur d’humidité et de nombreuses traces, taches et moisissures en raison d’infiltrations dans l’ensemble du logement.

Enfin, le bailleur ne justifie d’aucune pièce pour évaluer le coût du remplacement des plaques.

Le bailleur est donc mal fondé à retenir la somme 300 euros.

S’agissant du four, la lecture des états des lieux d’entrée et de sortie montre que le four était sale à la prise à bail et à la restitution des lieux. Néanmoins, l’état de saleté du four à la prise à bail ne dispensait pas les locataires de leur obligation d’entretien courant et, donc, de nettoyage du four. Quoiqu’il en soit, le bailleur ne produit aucune pièce pour justifier de son préjudice. Il est donc mal fondé à retenir la somme de 200 euros.

S’agissant du pommeau de douche, les locataires soutiennent que le pommeau était déjà cassé à la prise à bail. Cependant, l’état des lieux d’entrée ne le mentionne pas. En outre, l’état des lieux de sortie indique qu’il est cassé. La dégradation est donc survenue pendant la durée du bail. Le bailleur produit une facture de l’entreprise Renobati pour justifier de l’évaluation de son préjudice à 100 euros. Cependant, la facture ne satisfait pas aux mentions obligatoires prescrites par l’article L441-9 du code de commerce et l’article 242 nonies A du code général des impôts. En outre, les locataires justifient d’un certificat négatif du tribunal de commerce de Lille dans lequel le greffier atteste qu’aucune entreprise de ce nom n’y est immatriculée. Il en résulte que la pièce produite est dénuée de toute valeur probatoire. Le bailleur échoue à démontrer son préjudice. Il est donc mal fondé à retenir la somme de 100 euros.

Enfin, le bailleur allègue de diverses dégradations des murs, du plafond et des fenêtres du logement. L’état des lieux de sortie fait effectivement état des traces alléguées là où l’état des lieux d’entrée décrivait un logement en bon état. Ces dégradations sont survenues pendant la durée du contrat. Toutefois, les locataires prouvent suffisamment qu’elles ont lieu par la faute du bailleur, en l’occurrence un manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et à celle d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état des locaux loués.

En effet, le rapport d’information de la police municipale montre que le logement est affecté, dans son ensemble, d’infiltrations d’eau. Le bailleur reconnait d’ailleurs partiellement l’existence d’infiltrations en raison d’intempéries. En conséquence, le bailleur est mal fondé à retenir les sommes de 1.450 euros et 400 euros en réparation des murs, plafonds et fenêtres.

Le bailleur sera donc condamné à restituer aux locataires la somme de 1.185 euros au titre du solde du dépôt de garantie. Il sera également condamné à la majoration légale de plein droit égale à 10% du montant du loyer courant, soit 75 euros par mois de retard, à compter du 4 juin 2024 jusqu’à parfaite restitution, soit la somme de 1.350 euros arrêtée au 25 novembre 2025.

Compte tenu des développements précédents, les demandes reconventionnelles seront intégralement rejetées.

Sur les manquements du bailleur à ses obligations locatives :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

L’article 6, c) de la loi précitée prévoit que le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, les policiers municipaux ont constaté une forte odeur d’humidité dès l’entrée dans le logement, de très nombreuses traces d’infiltrations et de moisissures dans l’ensemble du logement ainsi que la présence de nombreux moucherons.

Le bailleur a donc manqué à ses obligations de délivrance d’un logement qui assure le clos et le couvert et de faire toute réparation nécessaire au maintien des lieux en l’état, en l’occurrence les réparations nécessaires après les intempéries.

Les locataires formulent deux demandes indemnitaires en réparation d’un même préjudice de jouissance.

Le rapport d’information de la police municipale atteste du préjudice subi par les locataires.

Celui-ci, étendu à l’ensemble du logement, sera exactement évalué à la somme de 1.500 euros.

Le bailleur sera condamné à leur payer cette somme.

En revanche, ils seront déboutés de leur demande en paiement de la somme de 1.450 euros, leur préjudice étant déjà intégralement réparé.

Sur les demandes accessoires

Le bailleur, qui succombe, sera condamné aux dépens.

Le bailleur sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [B] [W] à payer à Madame [F] [T] et Monsieur [J] [P] les sommes de :

1.185 euros, déduction faite du loyer d’avril 2024 au prorata et des taxes d’enlèvement des ordures ménagères de 2023 et 2024 au prorata, en restitution du dépôt de garantie, outre la majoration légale de plein droit, soit 75 euros par mois de retard à compter du 4 juin 2024 jusqu’à parfaite restitution, soit la somme de 1.350 euros arrêtée au 25 novembre 2025 ;1.500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

DEBOUTE Madame [F] [T] et Monsieur [J] [P] du surplus de leurs demandes ;

DEBOUTE Monsieur [B] [W] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles en ce compris la demande de frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président