TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 13]

[Localité 9]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00277 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZIPJ

N° de Minute : 25/00072

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 12 Mai 2025

[E] [S]

C/

[H] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [E] [S], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 7 avril 2022 et prenant effet le 8 avril 2022, M. [E] [S] a donné à bail à M. [H] [G] un logement situé [Adresse 6], à [Localité 12] comprenant un cellier, ainsi qu’un garage privé n°8 (4ème place) situé au 47 de la même avenue, moyennant un loyer mensuel révisable de 980 euros et une provision pour charges de 90 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, M. [E] [S] a fait délivrer à son locataire un commandement de payer rappelant la clause résolutoire, pour un montant principal de 3 464,28 euros au titre des loyers et charges dus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception en date du 16 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2025, M. [E] [S] a fait assigner M. [H] [G] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail intervenue le 13 novembre 2024 à minuit,

En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement situé [Adresse 5], à [Localité 12] ainsi qu’un cellier n°22 et un garage privé n°8 (4ème place) situé à la même adresse ;

Condamner M. [G] à lui payer les sommes :

à titre de provision, 5 934,32 euros représentant l’arriéré de loyer arrêté fin novembre 2024 ;

une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale à 1 139,76 euros, susceptible de révision annuelle dans les conditions du bail et avec avec revalorisation de la part correspondant aux charges, due à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à complète libération des lieux ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 16 janvier 2025.

À l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le requérant, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur du défendeur et souligne l’absence de reprise de paiement du loyer courant.

Régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à l’étude, M. [H] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [G], assigné par acte délivré en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’acte introductif d’instance

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 16 janvier 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

L’action de M. [S] est donc recevable.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [G] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 7 avril 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en l’article VIII de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 septembre 2024, pour la somme en principal de 3 464,28 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n’étant intervenu dans le délai imparti.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 novembre 2024.

L’expulsion de M. [G] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Sur le décompte des sommes dues

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice de la bailleresse résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer de la résiliation à la libération des lieux.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte joint au commandement de payer ainsi que du décompte arrêté au 1er novembre 2024 que M. [G] reste devoir la somme de 5 054,34 euros après déduction des montants réclamés au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui ne sont justifiés par aucune pièce et de la somme réclamée au titre de l’entretien de la chaudière, cette dépense n’étant, là encore, justifiée par aucun élément.

M. [G] sera condamné à payer à M. [S], à titre de provision, la somme de 5 054,34 euros, créance arrêtée au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré de la provision pour charges, soit la somme de 1 139,76 euros, pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour M. [S] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

M. [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer. Il sera également condamné à verser à M. [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de M. [E] [S] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 avril 2022 entre, d’une part, M. [E] [S] et, d’autre part, M. [H] [G], concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6], à [Adresse 11] [Localité 14], comprenant un cellier n°22, et le garage n°8 (4ème place) situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 14 novembre 2024 ;

ORDONNONS à défaut pour M. [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés (logement, cellier et garage) et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [H] [G] à payer à M. [E] [S] la somme provisionnelle de 5054,34 euros, créance arrêtée au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [H] [G] à payer à M. [E] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 1 139,76 euros, soit une somme égale au montant du loyer de 1 049,76 euros majoré de la provision sur charges de 90 euros, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DISONS que la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée en fonction des régularisations de charges à échoir ;

RAPPELONS à M. [H] [G] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [H] [G] à payer à M. [E] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [E] [S] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [H] [G] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLONS que la décision est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge