RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 23/00099 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJGW

NAC : 30B

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 21 Mars 2024

DEMANDERESSE

Le Syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 4] représenté par son Syndic, la société CITYA SAINT-DENIS, immatriculée au RCS de SAINT DENIS, sous le n° 524 247 053, ayant son siège social au [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Thibaut BESSUDO de BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

S.A.S. GROUPE FRANCE

immatriculée au RCS de St Denis sous le n° 532 102 092

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Isabelle SIMON LEBON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 22 Février 2024

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 21 Mars 2024 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître BESSUDO délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître SIMON LEBON délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

La SAS GROUPE FRANCE est propriétaire des lots n° 19 et 60 de la résidence [Adresse 4] située au [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 6 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4], située, représenté par son syndic en exercice, la SARL CITYA SAINT-DENIS a fait assigner la SAS GROUPE FRANCE devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond afin notamment d’obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 7 340,37 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 19 janvier 2023.

Par jugement du 10 août 2023, la juridiction a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 28 septembre 2023 et invité le demandeur à produire un décompte détaillé de la créance réclamée, en tenant compte de la date de naissance de chacun des composants de cette créance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] demande de la juridiction de:

— CONDAMNER la société GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 8 461,52 euros correspondant aux charges de copropriété impayées à compter du 25 avril 2019 au 23 janvier 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, et ce outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2022 ;

— CONDAMNER la société GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 385,75 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au 23 janvier 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la société GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société GROUPE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER la société GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 4] une indemnité de 1 500 euros sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit sur le fondement de l’article 514 du CPC.

En réponse au moyen soulevé d’office par la juridiction, il fait valoir que les charges approuvées postérieurement au 5 septembre 2018 (date d’adoption du plan de continuation) l’ont été aux termes de l’assemblée générale ordinaire du 25 avril 2019 dont la convocation et le procès-verbal ont été produits aux débats. Il sollicite donc la condamnation de la société défenderesse au paiement des charges échues à compter du 25 avril 2019, représentant 8 461,52 euros (hors frais de contentieux) selon le nouveau décompte versé.

En défense, la société GROUPE FRANCE, aux terme de ses dernières conclusions du 20 novembre 2023, demande à la juridiction de:

— déclarer l’action du syndicat des copropriétaires irrecevable,

sur le fond,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes,

subsidairement,

— dire que la dette principale de la SAS GROUPE FRANCE s’élève à la somme de 4 178,20 euros au titre des charges de janvier 2019 à janvier 2023,

— dire que les intérêts au taux légal commenceront à courir à compter de l’assignation,

à titre reconventionnel,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens ainsi qu’à la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que, s’agissant des sommes dues sur la période postérieure à l’adoption du plan, le solde du décompte au 1er octobre 2018 est erroné, puisqu’il s’élève à 4 003,32€ et non à 6 172,34€, et que le solde débiteur au 19 janvier 2023 est de 8 181,52€ et non de 14 703,96€. Elle soutient que la créance alléguée est imprécise et le décompte erroné, notamment en ce qu’il intègre des condamnations à paiement anciennes, et en tire comme conséquence que le syndicat ne saurait se prévaloir de la mise en demeure.

A l’audience du 22 février 2024, les parties ont été informées que la décision était mise en délbéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mars 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée des articles L. 622-21 et L. 622-26 du code de commerce:

La SAS GROUPE FRANCE a été placée en redressement judiciaire, par jugement rendu le 15 novembre 2017 par le tribunal mixte de commerce de Saint-Denis. Un plan de continuation a ensuite été adopté pour une durée de dix années, par jugement du 5 septembre 2018.

Dès lors que le syndicat des copropriétaire n’a ni déclaré sa créance, ni sollicité de relevé de forclusion, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est irrecevable, à tout le moins du chef des « échéances avant l’ouverture de ladite procédure ».

Le syndicat des copropriétaires réplique à juste titre que, si les créances antérieures au jugement d’ouverture de la procédure collective et non déclarées, ainsi que les créances nées postérieurement audit jugement, pendant la procédure collective, sont en effet inopposables au débiteur, même pendant la durée du plan de continuation, il en est autrement des créances nées après l’adoption du plan, lesquelles relèvent du droit commun puisque l’entreprise est considérée comme in bonis, de sorte qu’aucune irrecevabilité n’est encourue en ce qui concerne les charges de copropriété postérieures à l’adoption du plan considéré.

Cependant, il convient de rappeler que la notion de naissance de la créance, visée notamment par l’article L. 622-7 du commerce, rend indifférente sa date d’exigibilité mais exige que soit recherché son fait générateur, et plus particulièrement, si son fait générateur est, en l’espèce, postérieur au jugement d’adoption du plan. S’agissant plus particulièrement de charges de copropriété, selon la jurisprudence, chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges à partir du moment où les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend liquide, certaine et exigible la créance du syndicat sur les copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, le syndic a versé aux débats en pièce 31 une situation de compte postérieure au 25 avril 2019 (correspondant à l’assemblée générale ordinaire ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, c’est-à-dire postérieurs au jugement adoptant le plan de continuation). Ainsi, seules sont recevables les demandes portant sur les sommes postérieures à cette date.

Les demandes portant sur des créances nées avant le 25 avril 2019 seront déclarées irrecevables.

— sur le fond des demandes en paiement au titre des arriérés de charges et de provisions non encore échues:

Le syndicat des copropriétaires entend mettre en oeuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

L’article 14-2-1 de la même loi concerne les sommes afférentes aux dépenses de travaux.

En application de ces textes, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en l’absence de modalités différentes fixées par l’assemblée générale.

Faute de paiement d’une provision à sa date d’exigibilité, le syndicat de copropriété peut mettre en oeuvre la procédure de l’article 19-2 de la même loi qui prévoit qu’ “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.”

Au regard des procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats, à savoir :

— celui de l’AG du 25 avril 2019, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018,

— celui de l’AG du 2 juillet 2020, ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019 et autorisé le syndic à procéder à la saisie immobilière des lots de M. [N] [S],

— celui de l’AG du 6 avril 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020,

— celui de l’AG du 15 juin 2022 ayant apprvoué les comptes de l’exercie 2021, maintenu le budget prévisionnel 2022 et approuvé le budget prévisionnel 2023

et au regard également du relevé de compte produit en pièce 31, qui démontre que la mise en demeure délivrée le 19 octobre 2022 est restée infructueuse dans un délai de trente jours, la demande est fondée en ce qui concerne la somme de 5 916,06 euros d’arriérés de charges impayées pour la période postérieure au 25 avril 2019 et de provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour l’année 2023.

Les échanges de mails versés par la défenderesse en pièce n°1 ne permettent pas de démontrer que la mise en demeure aurait été suivie d’effet, en l’absence de toute preuve d’un quelconque paiement versé par la société GROUPE FRANCE dans le délai de trente jours.

A été déduite du décompte la somme totale de 2 931,21€, qui ne correspond nullement à des charges impayées, mais à diverses sommes relevant soit des dépens soit de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit de l’article 700 du code de procédure civile (sommes libellées frais d’assignation huissier, contentieux, honoraires avocat, assignation, frais copie assignation, hypothèque, demande de relevé de propriété, etc.)

Ont également été déduites les sommes de 150 euros apparaissant deux fois dans le décompte, le 15 avril 2023, sous le libellé appel de fonds exceptionnel 1/2 et 2/2, qui ne sont nullement justifiées au regard des procès-verbal d’assemblée générale versés aux débats et au regard des écritures du demandeur.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la société défenderesse à payer 5 916,06 € au titre des arriérés de charges impayées postérieurs au 25 avril 2019, cette somme produisant intérêts au taux légal, à compter du 19 octobre 2022 pour 5 550,06 € (somme due à la date de la mise en demeure) et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande au titre de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 :

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il sera rappelé que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement amiable de charges communes seront imputables au seul copropriétaire défaillant.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat pour suivi du dossier contentieux, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui font l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Il convient de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure.

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’ensemble des sommes antérieures à la mise en demeure du 7 octobre 2022, ainsi que la somme de 108 euros demandée au titre des frais de contentieux, en l’absence de la justification de diligences exceptionnelles du syndic pour constituer le dossier.

Au final, les seuls frais pouvant être mis à la charge du défendeur s’élèvent à la somme de 45,60 euros correspondant au coût d’une mise en demeure par LRAR (celle du 7 octobre 2022).

Sur la demande de dommages et intérêts

Toute faute dans l’exercice des voies de droit, même dépourvue d’intention de nuire, est de nature à engager la responsabilité de son auteur. Il incombe au demandeur d’en apporter la preuve.

Il sera toutefois constaté que le demandeur ne justifie pas des troubles et préjudices financiers allégués, de sorte qu’il conviendra de rejeter sa demande.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, la défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à verser une somme de 1 500 euros au demandeur de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

DECLARE irrecevables les demandes portant sur les sommes antérieures au 25 avril 2019,

CONDAMNE la SAS GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 5 916,06 € (cinq mille neuf cent seize euros et six centimes) d’arriérés de charges impayées pour la période du 25 avril 2019 au 31 décembre 2022 et les provisions sur charges et de cotisations au fonds de travaux non encore échues pour l’année 2023,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, soit le 19 octobre 2022, pour 5 550,06 € (cinq mille cinq cent cinquante euros et six centimes) et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 45,60 € (quarante cinq euros et soixante centimes) au titre de l’article 10-1 de la loi loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS GROUPE FRANCE aux entiers dépens de l’instance;

CONDAMNE la SAS GROUPE FRANCE à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] la somme de 1 500 (mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

LA GREFFIERELA PRESIDENTE