TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01807 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6MS

N° de Minute : 25/00049

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 31 Mars 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE AMERICA I représenté par son syndic de copropriété LA SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATIONS DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC)

C/

[T] [C]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 31 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE AMERICA I [Adresse 4] représenté par son syndic de copropriété LA SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATIONS DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION (SERGIC), dont le siège social est sis [Adresse 5], elle-même représentée par SERGIC INVEST

représenté par M^e Jeanne FAYEULLE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Février 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 31 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1807/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

M. [T] [C] est propriétaire du lot 64, situé dans l’ensemble immobilier [Adresse 9].

Par jugements du 3 mai 2022 et du 18 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a condamné M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] 1, représenté par son syndic la SAS Sergic, notamment, les sommes suivantes :

—  3 226,39 euros au titre des charges de copropriété dues du 13 novembre 2019 au 23 février 2022 suivant décompte arrêté au 23 février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

—  2 185,35 euros au titre des charges, provisions sur charges, appelées du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, provisions sur charges du dernier trimestre 2023 inclus, créance arrêtée au 12 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Faisant valoir que de nouvelles charges sont impayées, le [Adresse 10] [Adresse 7] I (ci-après désigné le syndicat des copropriétaires), pris en la personne de son syndic la SAS Sergic, a mis en demeure M. [C] de régler la somme de 2 000,26 euros au titre des charges de copropriété dues par lettre recommandée avec avis de réception signé le 23 juillet 2024.

Par exploit du 14 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé M. [C] devant le Tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

2 514,48 euros au titre des charges de copropriété impayées appelées du 13 octobre 2023 au 14 octobre 2024, avec intérêts judiciaires à compter du 22 juillet 2024,192 euros correspondant à l’ensemble des frais nécessaires exposés par lui pour le recouvrement de la créance,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 février 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a réitéré ses demandes initiales.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

RG 1807/24 – Page – MA

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

les jugements du tribunal judiciaire de Lille du 3 mai 2022 et du 18 décembre 2023,un constat de carence du conciliateur de justice en date du 31 octobre 2024,des extraits de compte du 1er mars 2018 au 18 février 2025,les procès-verbaux des assemblées générales du 09/02/2023 et du 14/03/2024,un extrait de compte du 1er mars 2018 au 18 février 2025,un décompte du 14 octobre 2024 expurgé des sommes pour lesquelles le jugement du 18 décembre 2023 constitue un titre,un décompte du 19 février 2025 expurgé des sommes pour lesquelles le jugement du 18 décembre 2023 constitue un titre,une facture de Sergic de constitution de dossier avocat en date du 8 juillet 2024,une facture de la société Stael en date du 21 juin 2023 portant sur une intervention dans les parties communes de la Résidence pour un traitement contre des mouches/moucherons,une lettre recommandée de mise en demeure réceptionnée le 23 juillet 2024,le contrat de syndic du 9 février 2023.

Il résulte de ces pièces que s’agissant des charges, provisions sur charges et cotisations au fonds travaux du 1er décembre 2023 au 1er octobre 2024, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée à hauteur de 2 706,48 euros en principal, incluant les provisions sur charges pour le dernier trimestre 2024 ainsi que les frais justifiés de « constitution de dossier pour avocat » mais hors frais d’assignation, inclus dans les dépens, et hors frais de « lettre comminatoire avocat » lesquels sont inclus dans l’indemnité de procédure, puisque non tarifé dans le contrat de syndic applicable en juillet 2022. Cette somme est calculée après imputation au crédit du copropriétaire des sommes de

534,43 euros et de 45,17 euros le 1er mai 2024 au titre de la régularisation des charges et d’un réajustement des charges du 1er octobre 2023 au 30 juin 2024, les deux paiements de 1 200 euros et de 400 euros respectivement intervenus les 9 avril 2024 et 14 mai 2024 ayant été imputés sur la dette la plus ancienne de 2185,35 euros (jugement du 18 décembre 2023).

Il convient, en conséquence, de condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 2 706,48 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er décembre 2023 au 1er octobre 2024 inclus et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date de réception de la mise en demeure.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, M. [C] sera condamné aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice.

Il y a également lieu de condamner M. [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Central Fac la somme de 720 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant les frais liés à la « lettre comminatoire avocat ».

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance rendue par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] 1, représenté par son syndic la SAS Sergic, la somme provisionnelle de 2 706,48 euros au titre des charges de copropriété échues et des provisions pour la période du 1er décembre 2023 au 1er octobre 2024, provisions sur charges du dernier trimestre 2023 inclus, et des frais de recouvrement y afférents, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date de réception de la mise en demeure ;

Condamne M. [T] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] 1, représenté par son syndic la SAS Sergic, la somme de 720 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [T] [C] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation en justice ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 31 mars 2025.

Le Greffier La Juge