TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01078 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWTA

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Syndicat de copropriété LA RESIDENCE représenté par son administrateur judiciaire la SELARL Anne-Sophie OLIVER

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [X] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant

Mme [M] [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparante

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 02 Septembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 30 Septembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [X] [S] est propriétaire des lots n°27 et 64 et au sein de l’immeuble La Résidence situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord), immeuble soumis au régime de la copropriété.

En outre, M. [S] et Mme [M] [S] sont propriétaires des lots n°24 et 68 dans la même résidence.

Suivants ordonnances rendues par le président du tribunal judiciaire de Lille les 10 août 2021, 11 juillet 2022, 12 juillet 2023 et 10 juillet 2024, la S.E.L.A.R.L. Anne-Sophie Olivier a été désignée en qualité d’administrateur judiciaire de ladite copropriété.

Par actes délivré à sa demande le 10 juillet 2025, le syndicat de des copropriétaires de cette résidence, pris en la personne de son représentant, la S.E.L.A.R.L. Anne-Sophie Olivier, a fait assigner M. et Mme [S] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de :

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 6 144, 14 euros, compte arrêté au 30 juin 2025,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 4 316, 08 euros pour l’exigibilité anticipée du budget prévisionnel voté 2025/2026,

— prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 15 mai 2025,

— condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, en ce compris les frais de prise d’hypothèque légale, pour la somme de 80 euros,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 500 euros pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement,

— condamner le défendeur au paiement de la somme 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance,

L’affaire a été retenue à l’audience le 2 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné par procès-verbaux de recherches infructueuses établi le 10 juillet 2025 conformément aux dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [X] [S] et Mme [M] [S] n’ont pas constitué avocat.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, les défendeurs sont copropriétaires.

Le demandeur produit notamment :

— les relevés individuels de charges (pièces n°7 à 11),

— le relevé de compte arrêté au 28 avril 2025 (pièce n°6),

— les procès-verbaux de résolution des 8 mars 2023, 7 juillet 2023 et 27 juin 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020-2021, 2021-2022, 2022-2023 et un budget provisionnel 2025/2026 précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant (pièces n°16 à 18),

— la mise en demeure du 15 mai 2025 (pièce n°15).

La mise en demeure du 15 mai 2025, n’est adressé qu’à M. [X] [S] par lettre recommandée avec accusé de réception et ne reprend que les éléments suivants :

— « que vous êtes redevable au syndicat des copropriétaires, au titre de votre quote-part de charges de copropriété, de la somme de 6144, 14 euros, selon décompte ci-joint », qui n’est pas joint à la mise en demeure.

— « il ressort de ce décompte que les sommes dues se décomptes ainsi : les charges exigibles au titre des provisions courantes : 1096, 88 euros, les charges exigibles au titre des fonds de travaux 100,76 euros et les sommes dues au titre des régularisations de charges des années précédentes 4956, 50 euros »

— « qu’en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires sollicitera en outre votre condamnation à lui payer l’intégralité des provisions non échues pour l’exercice en cours », sans qu’aucun décompte détaillé ne soit fourni concernant le montant réclamé.

Or, il résulte des textes précités que, pour que le président du tribunal judiciaire puisse statuer selon la procédure accélérée au fond, en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents, il est nécessaire que le copropriétaire ait été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et que la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, précise la nature et le montant des provisions réclamées à peine d’irrecevabilité de la demande.

Le syndicat n’a pas envoyé de mise en demeure à Mme [M] [S] pour les sommes dont il réclame le paiement.

Le syndicat de copropriétaires n’est pas recevable dans le cadre d’une procédure accélérée au fond pour l’ensemble de ses demandes.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputée contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Vu les assignations délivrées le 10 juillet 2025 à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) ;

Déclare irrecevables les demandes formulées par le syndicat de copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) aux dépens ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Résidence situé au [Adresse 4] à [Localité 3] (Nord) de sa demande au titre des frais

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE