TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01016 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFXX

N° de Minute : 25/00520

JUGEMENT

DU : 08 Septembre 2025

S.D.C. LE CASTANEA représenté par son syndic la SAS LAMY, pris en son agence LAMY LA MADELEINE

C/

[K] [U]

[R] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.D.C. LE CASTANEA représenté par son syndic la SAS LAMY, pris en son agence LAMY LA MADELEINE, dont le siège social est sis Sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [K] [U], demeurant [Adresse 2]

M. [R] [N], demeurant [Adresse 6]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Juin 2025

Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Anne FEYDEAU-THIEFFRY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1016/25 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Mme [K] [U] et M. [R] [N] sont propriétaires du lot n°1, de l’ensemble immobilier [Adresse 9], sis [Adresse 3] à [Localité 10].

Compte-tenu de l’existence d’impayés de charges de copropriétés, par acte de commissaire de justice en date des 27 et 31 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea, sis [Adresse 3] à Lille, représenté par son syndic, la société SAS Lamy, a assigné Mme [K] [U] et M. [R] [N] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’obtenir notamment un titre exécutoire à leur encontre.

À l’audience du 2 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea sollicite sur le fondement des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 36 et 55 du décret du 17 mars 1967, de :

condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [R] [N] à lui payer une somme de 3 391,08 euros au titre des charges courantes et frais impayés ( échéance du 4ème trimestre 2024 incluses),

ordonner la capitalisation des intérêts,

condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [R] [N] à lui payer une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée,

condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [R] [N] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses intérêts, il expose que Mme [K] [U] et M. [R] [N], malgré de nombreuses relances, un commandement de payer signifié en date du 29 janvier 2024, ne payent plus leurs charges de copropriétés depuis de nombreux mois. Il fait valoir que ces charges sont certaines, liquides et exigibles puisque résultant des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes et fixé le montant du budget prévisionnel et des appels de provisions des exercices écoulés. Il souligne que le comportement des défendeurs est répétitif et injustifié et que leur résistance abusive a entraîné un préjudice financier direct et distinct de celui compensé par les intérêts moratoires pour la copropriété, qui a été privée des fonds nécessaires à une gestion normale et à l’entretien de l’immeuble. Il met également en exergue que ce comportement des défendeurs l’a contraint à faire l’avance de la somme due ce qui justifie l’octroi d’une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Assignés respectivement par actes remis à domicile et remis à étude, Mme [K] [U] et M. [R] [N] n’ont pas comparu à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

DISCUSSION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande en paiement :

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de la même loi ajoute que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Mme [K] [U] et M. [R] [N] sont bien propriétaires du lot n°1 de l’ensemble immobilier [Adresse 8], sis [Adresse 3] à [Localité 10] et que ces derniers n’ont pas régulièrement payé leurs charges de copropriété et ce, depuis plusieurs années.

Ces derniers ont fait l’objet de plusieurs mises en demeure, la première le 16 novembre 2022, la dernière le 13 décembre 2023, suivies d’un commandement de payer délivré le 29 janvier 2024.

Le dernier relevé de comptes fait état d’un solde dû de 3 391,08 euros.

Figurent dans ce relevé les frais d’assignation et une facture de suivi de dossier contentieux (respectivement d’un montant de 110,95 euros et 117,80 euros), qui correspondent aux dépens et qui doivent donc être déduits.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [K] [U] et M. [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 162,33 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 21 mai 2025.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, alinéas 1 et 2, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

La mise en demeure du 13 décembre 2023 ayant été retournée à l’expéditeur pour « défaut d’accès ou d’adressage », la somme auquel sont condamnés les défendeurs produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 29 janvier 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il conviendra d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il résulte de l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea ne caractérise pas la mauvaise foi des défendeurs de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4. Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Compte tenu de la solution du litige, Mme [K] [U] et M. [R] [N] seront condamnés in solidum aux dépens.

5. Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [K] [U] et M. [R] [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Mme [K] [U] et M. [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea, sis [Adresse 5] [Localité 10], la somme de 3 162,33 euros au titre des arriérés de charges de copropriété arrêtés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE la demande de dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea sis [Adresse 5] [Localité 10],

CONDAMNE in solidum Mme [K] [U] et M. [R] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier SDC Le Castanea sis [Adresse 3] à [Localité 10], la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [K] [U] et M. [R] [N] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

La greffière La présidente