Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 4]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 25/02833 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOZE

Minute n°

copie le 23 septembre 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 23 septembre

2025 à :

— M^e Isabelle HUET-DURANTON

— M. [B] [H]

— Mme [F] [N]

pièces retournées

le 23 septembre 2025

M^e Isabelle HUET-DURANTON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [S] [J]

née le 12 Février 1967 à [Localité 8] (ETATS UNIS)

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Isabelle HUET-DURANTON, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [H]

né le 28 Septembre 1991 à [Localité 6] (ALBANIE)

demeurant [Adresse 2]

non comparant et non représenté

Madame [F] [N]

née le 13 Août 1996 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 2]

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 09 Septembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 29 mai 2020, Mme [S] [J] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [H] et Mme [F] [N] sur des locaux avec cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3 729,02 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [H] et Mme [F] [N] le 23 janvier 2025.

Par assignations du 16 avril 2025, Mme [S] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [H] et Mme [F] [N] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4 968,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice respectivement délivrés à domicile et selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [B] [H] et Mme [F] [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 09 septembre 2025, Mme [S] [J] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Mme [S] [J] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [S] [J] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [B] [H] a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, signifié à domicile, le 16 avril 2025.

Malgré cette remise, M. [B] [H] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Mme [F] [N] a été assignée devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, signifié en application de l’article 659 du code de procédure civile, le 16 avril 2025.

Le commissaire de Justice a effectué les recherches suivantes :

— Sur place, le frère de M. [B] [H] me déclare que la destinataire n’habite plus à cette adresse depuis plus d’un an. Il déclare ne pas connaître sa nouvelle adresse et que M. [B] [H] n’a plus aucun contact avec elle.

— Dans l’annuaire électronique (Pages Blanches), la destinataire est inconnue sur [Localité 5] et dans tous le Bas-Rhin.

— Les services postaux et fiscaux m’opposent le secret professionnel

— La requérante n’a pas connaissance d’une autre adresse concernant le destinataire de l’acte.

Les recherches apparaissent suffisantes.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [S] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 23 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 729,02 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [S] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [S] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 mars 2025, M. [B] [H] et Mme [F] [N] lui devaient la somme de 4 968,11euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [B] [H] et Mme [F] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 698,76 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [S] [J] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [H] et Mme [F] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de Mme [S] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 mai 2020 entre Mme [S] [J], d’une part, et M. [B] [H] et Mme [F] [N], d’autre part, concernant les locaux avec cave situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 25 mars 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [H] et Mme [F] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à M. [B] [H] et Mme [F] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 698,76 euros (six cent quatre-vingt-dix-huit euros et soixante-seize centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [F] [N] à payer à Mme [S] [J] la somme de 4 968,11 euros (quatre mille neuf cent soixante-huit euros et onze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 mars 2025, loyer de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [F] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 23 janvier 2025 et celui des assignations du 16 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [H] et Mme [F] [N] à payer à Mme [S] [J] la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le greffier Le juge