TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 22/08593 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WW5B

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

DEMANDERESSE:

S.A.S. ABRINOR,

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Catherine TROGNON-LERNON, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS:

Mme [R] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE

M. [Y] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

Mme [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,

Assesseur : Juliette BEUSCHAERT,

Assesseur : Nicolas VERMEULEN,

Greffierlors des débats : Stessy PERUFFEL,

Greffierlors du délibéré : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 16 Juillet 2024.

A l’audience publique du 1er Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 06 Juin 2025.

Vu l’article 804 du Code de procédure civile, Nicolas VERMEULEN, juge préalablement désigné par le Président, entendu en son rapport oral, et qui, ayant entendu la plaidoirie, en a rendu compte au Tribunal.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Juin 2025 par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier lors du délibéré.

Exposé du litige

Suivant mandat de vente en date du 4 août 2022, Mme [R] [D] a confié un mandat de vente sans exclusivité à la société Abrinor prévoyant un prix net vendeur de 410.000 euros outre une commission d’intermédiaire de 19.000 euros à charge de l’acquéreur sur le bien situé [Adresse 2].

Suivant courrier daté du 22 septembre 2022, Mme [R] [D] a renoncé à la vente de son bien malgré la présentation par la société Abrinor d’une offre conforme aux termes du mandat.

Se plaignant de non-paiement de sa commission par la faute du vendeur, par actes de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, la société Abrinor a fait assigner Mme [R] [D], M. [Y] [P] et Mme [I] [Z] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de ses honoraires.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 16 juillet 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 1er avril 2025.

Au terme de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 10 avril 2024, la société Abrinor demande de :

Dire le jugement opposable aux consorts [X] ;

Condamner Mme [R] [D] à lui payer à titre de dommages-intérêts la somme de 19.000 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

Condamner Mme [R] [D] à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 avril 2023, Mme [R] [D] demande de :

Débouter la SAS Abrinor de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, fixer la clause pénale à la somme d’un euro symbolique ;

En tout état de cause, condamner la SAS Abrinor à lui payer la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

La condamner aux dépens.

Bien que cité à personne, M. [Y] [P] n’a pas comparu.

Bien que citée par remise de l’acte à personne présente au domicile (M. [Y] [P]), Mme [I] [Z] n’a pas comparu.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

Motifs de la décision

Sur la faute du mandant.

1. La société Abrinor soutient, sur le fondement des articles 1142 et 1152 du code civil, que le mandat comporte une clause pénale et que celle-ci stipule que le non-respect des obligations contractuelles par le mandant emporte pour le mandataire le droit au paiement d’une somme de 19.000 euros à titre d’indemnité.

S’agissant de la faute alléguée, la requérante expose qu’une offre au prix lui a été présentée par l’agent immobilier ; que Mme [R] [D] s’est engagée, aux termes du mandat, à signer, tout compromis de vente assorti ou non d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur ayant signé une offre aux prix, charges et conditions convenues présentée par le mandataire ; que l’offre au prix du 8 septembre 2022 a été refusée sans motif légitime par Mme [R] [D]. La société Abrinor en déduit qu’elle est fondée à solliciter l’indemnité à titre de clause pénale.

En réponse aux moyens adverses, la société Abrinor prétend qu’ils sont sans objet dès lors que Mme [R] [D] s’est expressément engagée à signer un compromis en cas d’offre au prix et conditions convenues. Elle argue que le mandant a refusé de signer un compromis malgré plusieurs mises en demeure.

2. Mme [R] [D] se défend d’une quelconque faute et oppose principalement deux arguments.

En premier lieu, elle soutient, sur le fondement des articles 1117 et 1121 du code civil, que l’offre du 8 septembre 2022 stipule expressément qu’elle devient caduque à défaut d’acceptation dans un délai de 48 heures. Or, elle énonce que cette offre ne lui a pas été présentée dans ce délai de 48 heures. Elle en déduit qu’à défaut d’offre valable, le refus de signer le compromis de vente ne peut pas lui être imputé pour faite.

En second lieu, elle prétend, sur le fondement de la loi du 20 juillet 1972, que le contrat litigieux est un contrat d’entremise ; qu’un tel contrat ne permet pas au mandataire de s’engager à vendre pour le compte du mandat. Elle expose que, dans le cadre d’un mandat d’entremise, le mandant peut toujours refuser de vendre, quoique l’offre portée par le mandataire est conforme aux prix, charges et conditions convenues. Elle estime que le mandat litigieux ne peut être considéré comme une offre ferme de vendre et qu’en l’espèce elle n’a jamais indiqué qu’elle acceptait l’offre d’achat.

Elle énonce qu’un précédent jurisprudentiel (Cour de cassation 12 juin 2022) rappelle que la seule constatation que la vente n’a pas été conclue exclut le droit à rémunération du mandataire en dépit de la clause selon laquelle le mandant s’engage à signer au prix initialement convenu. Elle en déduit qu’aucune faute ne lui est imputable.

Sur ce,

3. Le mandat selon lequel une personne qui se livre d’une manière habituelle aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’achat, la vente ou la recherche d’immeubles bâtis est soumis aux dispositions impératives de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972.

4. Il est rappelé qu’aucun compromis de vente n’a été régularisé par Mme [R] [D] et les consorts [Z] et [P], de sorte que les conditions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, aux termes duquel « aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû » avant qu’un compromis ait été effectivement conclu et constaté dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties, ne sont pas réunies.

5. La société Abrinor prétend toutefois qu’en ne régularisant pas l’offre du 8 septembre 2022 émise par les consorts [Z] et [P], Mme [R] [D] a violé les stipulations contractuelles ainsi rédigée :

« CLAUSE PENALE – de convention expresse et à titre de condition essentielle, sans laquelle le mandataire n’aurait pas accepté la présente mission, le mandant a) s’engage à désigner au prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente ou tout compris de vente, assorti ou non d’une demande de prêt immobilier avec tout acquéreur présenté le mandataire ».

6. Toutefois, le tribunal observe avec la défenderesse que l’offre du 8 septembre 2022 prévoit expressément que « cette offre est valable 48 heures à compter de ce jour, l’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre être portée par le vendeur sur le présent acte et elle sera notifiée au promettant par lettre recommandée avec avis de réception ».

7. Or, d’une part, la société Abrinor ne justifie pas avoir présenté cette offre avant l’expiration de celle-ci, soit le 10 septembre 2022 ; d’autre part, Mme [R] [D] n’a porté aucune mention d’acceptation sur l’offre du 8 septembre 2022.

8. En conséquence, il n’est pas démontré par la société Abrinor qu’une offre non frappée de caducité, au sens de l’article 1117 du code civil, ait été présentée à Mme [R] [D], de sorte que les conditions de la clause pénale ne sont pas réunies.

9. Au surplus, le mandat litigieux prévoit diverses obligations à la charge du mandataire telle la présentation du bien, la visite du bien ou la rédaction du compromis de vente afin de recueillir la signature de l’acquéreur.

10. Le tribunal rappelle que, selon les dispositions des alinéas 3 et 4 de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972, « Le mandat précise son objet (…). Lorsqu’il comporte l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention. »

11. Ainsi, le mandat du 4 août 2022 s’analyse en un mandat d’entremise, ce qui n’est au demeurant pas contesté par la société Abrinor.

12. Or, il est de jurisprudence constante que, en présence d’un contrat d’entremise, l’agent immobilier ne dispose pas du pouvoir d’engager son client, de sorte que celui-ci est libre de conclure ou non l’opération, et son seul refus, ne peut, par nature, être constitutif de la faute susceptible d’engager sa responsabilité à l’égard de son mandataire (Civ., 3è, 7 juillet 2022, n° 21-25661) ; y compris si une clause pénale a été stipulée (Civ., 3è, 12 décembre 2018 n° 17-10417).

13. Dès lors, la clause pénale stipulée au mandat du 4 août 2022 ne saurait exonérer la société Abrinor de la démonstration d’une faute de Mme [R] [D], précision faite que son seul refus de conclure la vente ne peut pas caractériser une telle faute.

14. Dans le cas présent, la société Abrinor n’allègue aucun autre grief à l’encontre de Mme [R] [D] que celui de ne pas avoir accepté l’offre du 8 septembre 2022.

15. Dans ces conditions, la société Abrinor ne rapporte pas la preuve d’une faute de Mme [R] [D] susceptible d’engager sa responsabilité civile.

Sur les demandes accessoires.

16. La société Abrinor, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

17. Elle sera également condamnée au paiement d’une somme de 2.000 euros au titre de ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, et par mise à disposition au greffe

DEBOUTE la société Abrinor de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Abrinor à payer à Mme [R] [D] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société Abrinor aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER