MINUTE N° : 25/317

JUGEMENT DU : 07 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 22/05362 – N° Portalis DBX4-W-B7G-ROON

NAC : 54C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 1

JUGEMENT DU 07 Avril 2025

PRESIDENT

Madame KINOO, Vice-Présidente

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH, Greffier

DEBATS

à l’audience publique du 03 Février 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S. OC RESIDENCES, RCS [Localité 4] 328 252 671, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jehan DE LA MARQUE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 243

DEFENDEUR

M. [P] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 259

EXPOSE DU LITIGE

Faits

M. [P] [M] est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 3].

Suivant contrat signé le 27 février 2016, il a confié à la Sas Oc Résidences la construction d’une maison individuelle sur ce terrain.

Un assurance dommages-ouvrage et décennale a été souscrite par la Sas Oc Résidences auprès de la société Aviva Assurances.

La réception de l’ouvrage est intervenue avec réserves suivant procès-verbal du 25 février 2019.

Le maître de l’ouvrage a retenu la somme de 13 648 euros TTC correspondant à la retenue de garantie correspondant à 5% du marché.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 04 août 2020, la Sas Oc Résidences a mis en demeure M. [M] de procéder au règlement de la somme de 13 648 euros TTC, lui indiquant que l’ensemble des réserves avaient été levées.

Pour s’opposer à cette mise en demeure, M. [M] a fait part à la Sas Oc Résidences, de l’existence de réserves non levées.

Procédure

M. [M] a fait assigner la Sas Oc Résidences et la société Aviva Assurances devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’expertise judiciaire. Le juge des référés a ordonné une expertise et M. [K] a été commis pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 21 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 16 décembre 2022, la Sas Oc Résidences a fait assigner M. [M] aux fins d’obtenir le paiement correspondant à la retenue de garantie assortie d’intérêts contractuels, outre des dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture de la mise en état, avec fixation de l’affaire à l’audience du 3 février 2025 tenue à juge unique, est intervenue le 20 juin 2024.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2023 et au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, la Sas Oc Résidences demande au tribunal de :

— condamner M. [M] à lui verser une somme de 5 459,20 euros correspondant aux intérêts contractuels sur la somme de 13 648 euros entre le 25 février 2020 et le 20 juin 2023 ;

— condamner M. [M] à lui verser une somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive ;

— condamner M. [M] à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

— rejeter toutes les demandes reconventionnelles formulées par M. [M].

La Sas Oc Résidences reconnaît avoir reçu du maître de l’ouvrage le paiement de la retenue de garantie en cours d’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que l’expert a relevé que des réserves portant sur la peinture et sur la VMC subsistaient lors de l’assignation mais que la levée de ces réserves avait été empêchée par le maître de l’ouvrage. Elle ajoute qu’il ressort du rapport que la réserve relative à la VMC n’était pas fondée, qu’aucun désordre ne subsiste après les opérations d’expertise et que M. [M] restait débiteur, au jour de l’introduction de l’instance, d’un montant de 13 648 euros à son égard.

Elle soutient que les griefs émis par M. [M] hors réserves à la réception, n’ont fait l’objet d’aucune déclaration auprès de l’assurance dommages-ouvrage. Elle indique être intervenue sur l’ensemble des griefs, tel que mentionné par l’expert judiciaire.

En outre, elle fait valoir que M. [M] n’a pas procédé à la consignation de la somme correspondant au montant de garantie conformément aux dispositions du contrat de construction de maison individuelle.

Elle avance que M. [M] aurait dû procéder au paiement de cette somme à la date du 25 février 2020, soit une année après la réception des travaux, quand bien même il considérait que les réserves n’étaient pas levées. Elle ajoute que cette somme devait être assortie des intérêts moratoires, prévus par le contrat et fixés à hauteur de 1% par mois.

Elle soutient que, bien qu’ayant procédé au règlement de la retenue de garantie en cours d’instance, M. [M] demeure débiteur des intérêts moratoires.

Elle invoque une résistance abusive de M. [M], l’ayant contrainte à intenter une action en justice, qu’il a empêché la levée de la seule réserve restante et qu’il a invoqué des griefs pour la première fois en référé en vue de ne pas payer le solde du prix.

En outre, la Sas Oc Résidences fait valoir que les frais d’expertise ne sauraient être mis à sa charge en ce que l’expertise sollicitée par M. [M] n’a pas permis la levée des réserves et était inutile.

En réponse aux demandes reconventionnelles formulées par M. [M], la Sas Oc Résidences soutient que l’expert judiciaire n’a retenu aucun préjudice subi par le maître de l’ouvrage. Elle ajoute qu’elle a repris tous les désordres invoqués par ce dernier au cours de l’expertise.

Elle considère que M. [M] n’établit pas l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, et que sa demande de dommages-intérêts n’est pas fondée dans son quantum.

S’agissant des frais bancaires que M. [M] allègue avoir eus à sa charge, la Sas Oc Résidences fait valoir que la retenue de garantie est exigible à compter d’un an suivant la réception et qu’il n’y a pas de préjudice à ce qu’elle soit payée au moment où elle est exigible.

Elle ajoute que cette retenue n’a eu lieu que du fait de M. [M].

En réponse, dans le dernier état de ses conclusions notifiées par voie électronique le 20 mars 2024 et au visa des articles 1103 et 1240 du code civil, M. [M] demande au tribunal de :

A titre principal,

— débouter la Sas Oc Résidences de l’ensemble de ses demandes infondées ;

A titre reconventionnel,

— condamner la Sas Oc Résidences à payer à M. [P] [M] la somme de 5 000 euros au titre de la réparation du préjudice subi en raison des inexécutions contractuelles de la Sas Oc Résidences ;

— condamner la Sas Oc Résidences à payer à M. [P] [M] la somme de 7 360,42 euros en raison du surcout des intérêts bancaires dues à la non-levée des réserves ;

En tout état de cause,

— condamner la Sas Oc Résidences à payer la somme de 6 000 euros à M. [P] [M] au titre l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la Sas Oc Résidences à payer les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] fait valoir que les désordres qu’il a dénoncés ne se limitaient pas à la peinture ou à la VMC et que certains d’entre eux présentaient un risque important pour la sécurité.

Il soutient que, contrairement à ce qu’allègue la Sas Oc Résidences, le rapport d’expertise confirme la réalité des réserves relevées par le maître de l’ouvrage et qu’il révèle que ces réserves n’avaient pas été levées par la demanderesse entre la réception de l’ouvrage et le début de l’expertise, dès lors que l’intervention de cette dernière et de ses sous-traitants a été nécessaire à la levée des réserves en cours d’expertise.

Il ajoute que certaines non-conformités constatées par l’expert n’étaient pas apparentes lors de la réception, que l’expert a constaté l’existence des non-conformités dénoncées dans l’assignation en référé et que dès lors, la mesure d’instruction apparaissait justifiée.

S’agissant des intérêts moratoires dont la Sas Oc Résidences sollicite paiement, M. [M] fait valoir que la retenue de garantie a été payée et que cette demande est sans objet.

En réponse à la demande de la Sas Oc Résidences sur le fondement de la résistance abusive, M. [M] considère que celle-ci ne justifie ni de la volonté de nuire, ni d’un dommage en lien avec la faute supposée. Il ajoute que l’expertise judiciaire a permis de constater que des désordres affectaient l’ouvrage et que des interventions de reprise étaient nécessaires.

A titre reconventionnel, M. [M] soutient que les manquements contractuels de la Sas Oc Résidences consistant en une série d’erreurs de mise en oeuvre et de suivi des travaux, lui ont causé un préjudice. Il précise que ces manquements sont relevés dans le rapport d’expertise.

Il se prévaut en outre, d’un préjudice résultant d’un surcoût d’un an d’intérêt sur l’emprunt, généré par l’absence de levée des réserves.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur les demandes de la Sas [Adresse 5]

1.1 Au titre de la retenue de 5 %

Au terme de l’article R. 231-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 29 novembre 1991 au 13 avril 2019 applicable au litige,

I.-Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L. 242-2, de la manière suivante :

15% à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25% à l’achèvement des fondations ;

40% à l’achèvement des murs ;

60% à la mise hors d’eau ;

75% à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95% à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.

II.-Le solde du prix est payable dans les conditions suivantes :

1. Lorsque le maître de l’ouvrage se fait assister, lors de la réception, par un professionnel mentionné à l’article L. 231-8, à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception ou, si aucune réserve n’a été formulée, à l’issue de la réception ;

2. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister par un professionnel pour la réception, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception, si aucune réserve n’a été formulée, ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.

Dans le cas où des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5% du prix convenu est, jusqu’à la levée des réserves, consignée entre les mains d’un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal de grande instance.

En application de ce texte, qui ne doit pas être confondu avec la retenue de garantie instituée pour les marchés de travaux par la loi n°71-584 du 16 juillet 1971, lorsque le maître de l’ouvrage émet des réserves lors de la réception, au cours de laquelle il ne se fait pas assister par un professionnel, le solde du prix n’est dû au constructeur qu’à la levée des réserves (3e Civ., 13 février 2020, pourvoi n° 18-26.194).

Au cas présent, le procès-verbal de réception du 25 février 2019 signé entre les parties mentionne dix réserves. Le maître de l’ouvrage a notifié des réserves supplémentaires le 4 mars 2019, soit dans les huit jours suivant la remise des clés consécutive à la réception.

Il résulte du quitus de levée de réserves objet de la pièce n°2 de la demanderesse que l’ensemble des réserves a été levé le 10 septembre 2020, à l’exception des suivantes :

— mise en peinture de la grille salle de bains,

— mise en place d’un quart de rond pour masquer des rainures des enfoncements et de bourrelets au niveau du mur et du plafond de la chambre avec dressing,

— VMC salle de bains mal placée,

— plusieurs problèmes de rainures et d’enfoncements sur les murs et plafonds (toutes pièces).

L’expert judiciaire a constaté que ces réserves n’étaient pas levées lors des réunions du 7 décembre 2021 et du 25 mars 2022.

Il a toutefois précisé à cette date que le positionnement de la VMC n’est certes pas judicieux mais qu’il répond à la demande réglementaire (page 34), ce dont il y a lieu de conclure que la réserve n’a pas lieu d’être.

S’agissant des autres réserves émises à la réception ou dans les huit jours suivant celle-ci, l’expert judiciaire précise lors de la dernière réunion du 27 juillet 2022 que leur levée dépend de l’intervention du peintre en fonction des propositions du maître de l’ouvrage de ses disponibilités, ajoutant qu’un choix de coloris demeure en attente. Il convient cependant d’observer que par lettre du 31 août 2020, la société [Adresse 5] a proposé au maître d’ouvrage une intervention du peintre courant septembre, regrettant la mauvaise foi de son interlocuteur lequel invoquait son télétravail et ses manques de disponibilité et l’interrogeant en ces termes ‘la question que je vous pose est comment de fait, puis-je lever les réserves si vous n’acceptez aucune proposition?'. Il ne peut, dans ces conditions, qu’être retenu que l’absence de levée des deux réserves émises à la réception et persistantes au jour des opérations d’expertise judiciaire est imputable au comportement du maître d’ouvrage qui n’en a pas permis la reprise. Ces réserves doivent donc être regardées comme levées au 30 septembre 2020.

Il résulte de ce qui précède que le versement de la somme de 5 % du prix convenu devait intervenir le 1er octobre 2020.

Le fait que M. [M] a allégué devant l’expert judiciaire l’existence de désordres supplémentaires est indifférent quant au sort du solde du prix, dont l’objet est limité au financement des travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception, et non pas à tous les chefs de préjudice procédant de la mauvaise exécution du contrat par l’entrepreneur.

Le versement de la somme de 5 % du prix convenu étant intervenu le 20 juin 2023, c’est à juste titre que la demanderesse sollicite l’application des intérêts moratoires au taux contractuel de 1% par mois, taux prévu par l’article 3-5 des conditions générales. Ces intérêts sont dus depuis le 1er octobre 2020.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [M] au paiement à la Sas Oc Résidence des intérêts au taux de 1% par mois sur la somme de 13 648 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 23 juin 2023.

1.2 Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il découle de ces dispositions que la partie qui recherche la responsabilité dite délictuelle ou extra-contractuelle d’un tiers est tenue de rapporter la preuve d’une part d’une ou plusieurs fautes, d’autre part d’un ou plusieurs préjudices à l’origine desquels cette ou ces fautes se trouvent de façon directe.

Au cas présent, il n’est pas démontré que M. [M] ait fait dégénérer en abus son droit de résister aux prétentions de son adversaire. La Sas [Adresse 5] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

2. Sur les demandes reconventionnelles de M. [M]

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

2.1 Sur la demande de dommages et intérêts en réparation des inexécutions contractuelles du constructeur

Il est invoqué par M. [M] un préjudice se traduisant par ‘l’impossibilité pour lui de jouir paisiblement de son bien sans subir l’incertitude d’une procédure judiciaire et l’inertie de son cocontractant dont il allègue qu’il a attendu l’expertise judiciaire pour prévoir l’intervention de ses sous-traitants'.

Il résulte toutefois de ce qui précède que les réserves à la réception doivent être regardées comme ayant été levées au plus tard le 30 septembres 2020.

L’existence de malfaçons et non-conformités distinctes de ceux pour lesquels des réserves ont été émises est établie par le rapport d’expertise non judiciaire non contradictoire réalisée par M. [N] le 29 janvier 2021, ainsi que par le rapport d’expertise judiciaire. La réparation du préjudice matériel relatif auxdites malfaçons ou non-conformités est toutefois intervenue par leur reprise au cours des opérations d’expertise. M. [M] ne démontre pas s’en être plaint auprès du constructeur avant la délivrance de l’assignation ayant donné lieu à la désignation de l’expert suivant ordonnance du 30 septembre 2021. En tout état de cause, M. [M], à qui incombe la charge de la preuve, ne précise ni ne démontre l’impossibilité ou la restriction de l’usage du bien.

En conséquence, la demande indemnitaire de M. [M] au titre en réparation des inexécutions contractuelles du constructeur ne peut qu’être rejetée.

2.2 Sur la demande en réparation des frais bancaires

M. [M] soutient avoir exposé un surcoût d’un an d’intérêt sur l’emprunt, soit 7 300 euros d’intérêts complémentaires, en raison de l’impossibilité de débloquer les fonds correspondant aux 5 % restant dus.

Il verse à cet effet une correspondance de la société Axa, auprès de laquelle il a souscrit un crédit immobilier d’un montant de 335 316 euros, dont il ressort que « le montant des intérêts cumulés entre le 25 février 2019 et la date du dernier déblocage de fonds au 19 juin 2020 s’élève à 7360,42 euros». Cette pièce est toutefois insuffisante à établir que lesdits intérêts correspondent à un surcoût.

Dès lors, M. [M] n’apportant pas la preuve qui lui incombe, sa demande en réparation des frais bancaires doit être rejetée.

3. Sur les frais du procès

M. [M], qui succombe, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la société [Adresse 5] la charge des frais irrépétibles engagés pour assurer sa défense. En conséquence, M. [M] sera condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande sur ce fondement sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [P] [M] à payer à la Sas OC Résidence les intérêts au taux de 1% par mois sur la somme de 13 648 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 23 juin 2023,

Déboute la Sas [Adresse 5] du surplus de sa demande à ce titre,

Déboute la Sas OC Résidence de sa demande au titre de la résistance abusive,

Déboute M. [M] de sa demande indemnitaire en réparation des inexécutions contractuelles de la Sas [Adresse 5],

Déboute M. [M] de sa demande tendant au remboursement des frais bancaires,

Condamne M. [M] aux dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [P] [M] à verser à la société OC Résidence la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande à ce titre de M. [M].

Le Greffier, La Présidente,