TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/00910 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTKB

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 09 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] A [Localité 9] pris en la personne de son syndic, la SAS VACHERAND IMMOBILIER FLANDRES-LYS

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e Clémence DELECROIX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [W] [B]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 01 Juillet 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 09 Septembre 2025 prorogé au 09 Septembre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [W] [B] est propriétaire des lots n°28, n°71 et n°110 au sein de la résidence [7] située aux n°19, n°23, n°[Adresse 1] et n°[Adresse 2] (Nord) et étant soumise au régime de la copropriété. Le syndic en exercice est la S.A.S. Vacherand Immobilier Flandres-Lys.

Par acte délivré à sa demande le 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de cette résidence, pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, a fait assigner M. [B] devant le président du tribunal judiciaire de Lille selon la procédure accélérée au fond aux fins notamment de :

— condamner M. [B] à lui régler 4 018,87 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 au titre des charges de copropriété échues, échéance du 2ème trimestre 2025 incluse,

— condamner M. [B] à lui régler 1 389,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 au titre des provisions pour charges de copropriété et fonds de travaux non encore échues,

— condamner M. [B] à lui régler 1 258,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 au titre des frais de recouvrement,

— condamner M. [B] à lui régler 1 000 euros au titre de sa résistance abusive,

— condamner M. [B] à lui régler 1 417 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] aux dépens.

Le défendeur n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été retenue à l’audience le 1er juillet 2025 où elle a été retenue.

Le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il est renvoyé à ces écritures pour plus de précisions sur les prétentions, moyens et arguments débattus au visa de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 2 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur les charges de copropriété

En vertu de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Suivant avis du 12 décembre 2024, la cour de cassation a précisé que “Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget” et que “La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande”.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 modifié précise ce dont le syndic peut exiger le versement. Son article 36 dispose que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le défendeur est copropriétaire.

Le demandeur produit notamment :

— les relevés individuels de charges (pièce n°10),

— le relevé de compte arrêté au 27 mai 2025 (pièce n°9),

— les procès-verbaux des assemblées générales des ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant des 29 février 2024 et 18 décembre 2024 (pièces n°12 et 13),

— le contrat de syndic (pièce n°2),

— la mise en demeure du 2 avril 2025 (pièce n°8).

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 4 018,87 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de M. [B], selon décompte arrêté au 27 mai 2025, provision pour charges du 2e trimestre 2025 inclus.

La mise en demeure du 2 avril 2025 comprend le détail des sommes réclamées, notamment mention du non règlement de provisions dues au titre de l’exercice en cours lors de sa délivrance.

M. [B] se trouve ainsi débiteur de la somme de 4 018,87 euros, au titre des charges de copropriété impayées, incluant les sommes dues au titre du deuxième trimestre 2025, au paiement de laquelle il sera condamné.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 avril 2025.

M. [B] se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 1 389,80 euros, qui sera assortie des intérêts légaux, comme la dette principale.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : “ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”. L’article précise que “Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

Au titre des frais, le syndicat de copropriétaires réclame le paiement des sommes suivantes :

—  36 euros x 2 au titre des frais de relance ;

—  154,75 au titre du commandement de payer ;

—  216 euros au titre de la constitution du dossier de l’huissier.

Sont prévues par le contrat de syndic :

—  36 euros pour la relance après mise demeure ;

—  216 euros pour la constitution du dossier transmis à l’huissier + coût de l’acte.

Ces frais relèvent des frais irrépétibles ou des dépens. En outre, la nature répétitive de ces frais leur ôte le caractère nécessaire. Par conséquent, le demandeur sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les manquements de M. [B] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens

Au vu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge du défendeur les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances propres à l’espèce, il convient de mettre à la charge du défendeur de payer au syndicat demandeur la somme de 1 153 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DECISION

Par ces motifs, sur délégation du président du tribunal judiciaire de Lille, par jugement réputé contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe en premier ressort,

Condamne M. [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [7] », pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 4018,87 euros (quatre mille dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre des charges de copropriété impayées, appel du 2e trimestre 2025 inclus ;

Condamne M. [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [7] », pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 1389,80 euros (mille trois cent quatre-vingt-neuf euros et quatre-vingt centimes) au titre des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles ;

Déboute M. [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [7] », pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, de ses demandes au titre des frais de recouvrement,

Dit que les sommes visées dans les condamnations figurant ci-dessus porteront intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2025 ;

Condamne M. [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [7] », pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 1 000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [W] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la « résidence [7] », pris en la personne de son représentant, la société Vacherand Immobilier Flandres-Lys, 1 153 euros (mille cent cinquante-trois euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [B] aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE