TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE

DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION

STATUANT SUR DES CONTESTATIONS

ET ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 07 MARS 2025

N° RG 23/00176 – N° Portalis DB22-W-B7H-RYC2

Code NAC : 78A

ENTRE

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 2] (75013), agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT

Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

ET

Monsieur [B] [J] [Z], né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 11] (CONGO), de nationalité française, demeurant [Adresse 6] à [Localité 10].

PARTIE SAISIE

Non comparant, n’ayant pas constitué avocat.

Madame [E] [M] [K] épouse [Z], née le [Date naissance 5] 1972 à [Localité 12] (CONGO), de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 9].

Bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001633 du 18/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15].

PARTIE SAISIE

Représenté par Maître Mathias CASTERA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 185, substitué par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES.

TRESOR PUBLIC agissant par le Service des Impôts des Particuliers de [Localité 13], dont les bureaux sont situés [Adresse 4] ([Adresse 7]).

Venant aux droits du Service des Impôts des Particuliers de [Localité 14] suite à la fusion des services.

CREANCIER INSCRIT

Représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 98.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Elodie LANOË, Vice-Présidente

Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS

À l’audience du 15 janvier 2025, tenue en audience publique.

***

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 25 septembre 2023 par la S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE aux époux [Z] [K] en recouvrement de la somme de 222.653,96 euros arrêtée au 27 juillet 2023,

Vu la publication du commandement de payer le 16 novembre 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 15] 2 (volume 2023 S numéro 151),

Vu l’assignation délivrée aux débiteurs saisis le 11 décembre 2023 pour l’audience du 07 février 2024,

Vu l’acte de dépôt du cahier des conditions de vente le 13 décembre 2023 au greffe de la juridiction,

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises.

Par conclusions notifiées le 26 décembre 2024 par RPVA, Madame [E] [K] épouse [Z] sollicite que :

La procédure de saisie immobilière soit suspendue depuis le 10 juin 2024 pour une durée de deux ans ;À titre subsidiaire, que la clause de déchéance du terme soit réputée non écrite comme étant abusive et que la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE soit considérée comme ni certaine, ni liquide, ni exigible ;Soit déclaré nul le commandement de payer valant saisie immobilière du 25 septembre 2023 et la procédure de saisie immobilière ;Soit ordonnée la mainlevée de la saisie immobilière ;À titre infiniment subsidiaire, que soit ordonnée la vente amiable du bien ;Le CREDIT FONCIER DE FRANCE soit condamné à payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 07 janvier 2025 par RPVA, le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite que :

Madame [Z] soit déboutée de sa demande de suspension de saisie immobilière et de toutes ses demandes ;La créance soit fixée à la somme de 222.653,96 euros au 27 juillet 2023 et subsidiairement à la somme de 55.446,66 euros au 09 décembre 2024 ;Il soit ordonné la vente forcée ou la vente amiable du bien ;Madame [Z] soit condamnée à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 15 janvier 2025 et mise en délibéré au 07 mars 2025.

Ce jour, le présent jugement a été prononcé.

MOTIFS DE LA DECISION

La S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE poursuit la vente forcée des biens et droits immobiliers dans un immeuble situé sur la commune d'[Localité 8], dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3], conformément à la description plus amplement détaillée contenu dans le cahier des conditions de vente.

Sur la suspension de la procédure pour cause de surendettement

Aux termes de l’article L. 722-2 du Code de la consommation : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentée à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. »

Il ressort de l’article 1413 du Code civil que le paiement des dettes dont chaque époux est tenu, pour quelque cause que ce soit, pendant la communauté, peut toujours être poursuivi sur les biens communs, à moins qu’il n’y ait eu fraude de l’époux débiteur et mauvaise foi du créancier, sauf la récompense due à la communauté s’il y a lieu.

Madame [E] [K] épouse [Z] soutient qu’elle a fait l’objet d’une recevabilité de mesure de surendettement le 10 juin 2024 et que de ce fait, la procédure de saisie immobilière doit être suspendue à compter de cette date, quand bien même le bien saisi serait un bien commun avec Monsieur [B] [Z] qui ne bénéficie pas lui-même d’une procédure de surendettement.

Le créancier poursuivant indique qu’il est de jurisprudence constante que la procédure de saisie immobilière peut se poursuivre à l’égard du bien commun des époux dans la mesure où un seul d’entre eux seulement est recevable à une procédure de surendettement.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le bien saisi est un bien commun acheté solidairement par les deux époux. Il est également constant que seule Madame [E] [K] épouse [Z] fait l’objet d’une procédure de surendettement qui a entrainé la suspension de la procédure d’exécution diligentée à l’encontre de ses biens.

L’immeuble saisi étant un bien commun, appartenant à Madame et Monsieur [Z], pour lequel ils ont solidairement contracté la dette dont le recouvrement est poursuivi, étant observé qu’il n’est allégué aucune fraude de la part de Monsieur [B] [Z] susceptible de faire échapper ce bien commun au gage des créanciers, la procédure de surendettement de Madame [E] [K] épouse [Z] n’emporte pas suspension de la procédure de saisie immobilière envers Monsieur [B] [Z].

Dès lors, la demande de suspension de Madame [E] [K] épouse [Z] sera rejetée.

Sur le titre exécutoire

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il ressort de l’article L. 111-3 du Code des procédures civiles d’exécution que constitue un titre exécutoire un acte notarié revêtu de la formule exécutoire.

Madame [E] [K] épouse [Z] soutient que l’acte notarié ne contient pas le montant exact de la créance invoquée et qu’il perd de ce fait son caractère exécutoire, ne pouvant plus fonder une procédure de saisie immobilière.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE réplique que la créance invoquée à l’appui de l’exécution doit résulter de l’acte de prêt à déterminer une fois la déchéance du terme acquise et que le montant de la créance due ne peut être connue au moment de la signature de l’acte car elle résulte de la défaillance de l’emprunteur.

En l’espèce, le créancier poursuivant se prévaut de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu le 31 mai 2011, par Maître [L], notaire associé, par lequel la société CREDIT FONCIER DE FRANCE a consenti à Madame et Monsieur [Z] trois prêts, pour un montant total de 219.048 euros. Il ressort de cet acte notarié que les trois prêts, ainsi que les montants de ses prêts, outre le prix d’achat et l’apport réalisé par les époux [Z], sont clairement indiqués, si bien que le montant exact de la créance et donc des prêts à rembourser, était parfaitement connu des époux [Z].

Dès lors, l’acte notarié du 31 mai 2011, constitue bien un titre exécutoire.

Sur la nullité du commandement de payer

L’article 114 du Code de procédure civile prévoit qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

L’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le commandement de payer valant saisie comporte, à peine de nullité le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires. Il précise toutefois que la nullité n’est pas encourue au motif que les sommes réclamées sont supérieures à celles qui sont dues au créancier.

Madame [E] [K] épouse [Z] soutient que le CREDIT FONCIER DE FRANCE a indiqué deux sommes dans le commandement de payer, sans aucun détail, ce qui a causé un grief aux emprunteurs qui n’ont pas pu apprécier l’exactitude et la pertinence de la somme globale réclamée par la banque, causant ainsi la nullité du commandement de payer.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE n’a pas répliqué sur ce point.

Toutefois, il ressort du commandement de payer du 25 septembre 2023 que les créances des trois prêts sont détaillées par le créancier, que les trois créances exigibles au 05 juillet 2023 ainsi que leur composition et notamment les intérêts et les pénalités sont clairement exposées.

Dès lors, dans la mesure où le commandement de payer du 25 septembre 2023 respecte les dispositions de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution, l’exception de procédure tirée de la nullité du commandement de payer par Madame [E] [K] épouse [Z] sera rejetée.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme et la fixation de la créance

L’article L. 241-1 du Code de la consommation dispose que les clauses abusives sont réputées non écrites et que le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

L’article R. 121-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution interdit au juge de l’exécution de modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites ou d’en suspendre l’exécution. Le juge de l’exécution ne peut, dès lors, ni annuler un titre, ni le modifier. Il ne peut pas non plus délivrer de titre exécutoire hors les cas prévus par la loi.

Dès lors, il en résulte, que le juge de l’exécution, qui répute non écrite une clause abusive, ne peut ni annuler le titre exécutoire, ni le modifier. Il ne peut pas non plus statuer sur une demande en paiement, hors les cas prévus par la loi. Le titre exécutoire étant privé d’effet en tant qu’il applique la clause abusive réputée non écrite, le juge de l’exécution est tenu de calculer à nouveau le montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée dont il est saisi. Le juge de l’exécution tire toutes les conséquences de l’évaluation de cette créance sur les contestations des mesures d’exécution dont il est saisi. Lorsqu’il constate que le débiteur ne doit plus aucune somme, il doit ordonner la mainlevée de la mesure.

Enfin, il est établi par la jurisprudence que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. En outre, il importe peu que la déchéance du terme n’ait été effectivement prononcée que dans un délai supérieur, car le fait que le professionnel n’ait pas appliqué une clause n’exempte pas le juge national de son obligation de tirer toutes les conséquences du caractère abusif de cette clause.

En l’espèce, le créancier poursuivant produit trois lettres recommandées envoyées avec accusé de réception du 02 février 2023 à Madame et Monsieur [Z] réceptionnées le 07 février 2023, valant mise en demeure de payer les échéances impayées de ces trois contrats de prêt dans un délai de 15 jours sous peine de déchéance du terme.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 27 juillet 2023 réceptionnée le 31 juillet 2023 par les époux [Z], l’établissement bancaire a prononcé la déchéance du terme à la date du 05 juillet 2023, mettant en demeure les débiteurs de régler les sommes de 187.037,71 euros, 30.281,74 euros et 5.334,51 euros.

La clause de déchéance du terme contenu dans l’acte notarié indique que : « à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées, en principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception» notamment en cas de « défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur »

Madame [E] [K] épouse [Z] soulève que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié est abusive en ce qu’elle ne prévoit pas de délai entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme ce qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur et doit donc être déclarée abusive. Il considère que le caractère abusif de cette clause entraine l’absence d’exigibilité de la créance.

Le créancier poursuivant indique que la déchéance du terme a été prononcée plus de 150 jours après la mise en demeure des débiteurs ce qui fait qu’il n’y a pas eu de déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Il précise que si la clause devait être considérée comme abusive, le juge de l’exécution devrait fixer la créance aux échéances mensuelles échues impayées à la date de l’audience d’orientation.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié qui sert de titre exécutoire, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des débiteurs qui ont été exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause ne prévoyant pas un préavis d’une durée raisonnable, à savoir aucun délai, peu important qu’un délai de 150 jours ait eu lieu entre la mise en demeure et le prononcé de la déchéance du terme.

Cette clause qui apparaît abusive sera donc réputée non écrite.

Par conséquent, seules les échéances impayées constituent la créance des époux [Z] ainsi que les intérêts s’y afférant, cette somme étant évaluée par le créancier à la somme de 6.488,22 euros au titre du prêt 4897951, à la somme de 722,97 euros au titre du prêt 4897952 et à la somme de 48.235,47 euros au titre du prêt 4897953 au 09 décembre 2024.

À cet égard, Madame [E] [K] épouse [Z] soulève des incohérences dans le décompte réalisé par le créancier.

Le créancier poursuivant précise que les écarts sont notamment dus aux pénalités de retard qui ont été retirées au vue de la non prise en compte de la déchéance du terme et que les régulations sont consécutives au report lié à la procédure de surendettement.

En l’occurrence, le CREDIT FONCIER DE FRANCE rapporte à la procédure des relevés d’écriture pour les trois prêts distincts et a ainsi calculé les échéances impayées avec les intérêts de retard dues au 09 décembre 2024, soit sa créance actualisée. Si la débitrice invoque des incohérences et imprécisions, force est de constater que les relevés fournis par le créancier pourraient lui permettre de recalculer chacune des créances, et qu’elle ne soulève aucune erreur de calcul qui aurait été commise par le créancier.

Dès lors, la créance sera fixée à la somme de 55.446,66 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 09 décembre 2024, telle que calculée par le créancier poursuivant.

Sur l’orientation de la procédure

Il ressort de l’article R. 322-17 et R. 322-20 que le débiteur peut former devant le juge de l’exécution une demande de vente amiable. Toutefois, la demande de vente amiable d’un bien commun ne peut être formée que par les deux époux.

Madame [E] [K] épouse [Z] sollicite que soit ordonnée la vente amiable du bien saisi pour un prix plancher de 210.000 euros et produit une estimation du bien du 30 octobre 2024 de 230.000 à 250.000 euros.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE rétorque que Madame [E] [K] épouse [Z] a déjà refusé un amateur pour la vente du bien immobilier en juin 2024 avec une offre à 233.000 euros et sollicite que cette demande soit rejetée.

En l’occurrence, il est constant que le bien saisi est un bien commun des époux et que seule Madame [E] [K] épouse [Z] est représentée à l’audience d’orientation, Monsieur [B] [Z] ne se présentant pas.

Dès lors, en l’absence de demande de vente amiable formée par les deux débiteurs, cette demande formée par Madame [E] [K] épouse [Z] est irrecevable.

Par conséquent, il convient d’ordonner la vente forcée des biens saisies situés dans le ressort du tribunal judiciaire de Versailles.

En application de l’article R. 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient également d’autoriser le créancier poursuivant, d’une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l’autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, en cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l’article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères.

Sur les frais irrépétibles

Madame [E] [K] épouse [Z] sollicite que le créancier poursuivant soit condamné à lui verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE sollicite que Madame [E] [K] épouse [Z] soit condamnée à lui verser la somme de 1.500 euros du même chef.

Au titre de l’équité, et Madame [E] [K] épouse [Z] succombant, il conviendra de rejeter ces demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement en matière d’exécution immobilière, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Vu les articles L. 111-2 et suivants, L. 311-1 et suivants, R. 311-1 et suivants et R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suspension de la procédure ;

REJETTE l’exception de nullité du commandement de payer ;

RÉPUTE non écrite la clause de déchéance du terme (article 11- cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme) contenue dans l’acte notarié du 31 mai 2011 ;

VALIDE la procédure de saisie immobilière pour la somme fixée à 55.446,66 euros arrêtée au 09 décembre 2024 ;

CONSTATE qu’un cahier des conditions de la vente a été déposé ;

DÉCLARE irrecevable la demande de vente amiable formée par Madame [E] [K] épouse [Z] ;

ORDONNE la vente forcée des biens saisis et visés au commandement ;

FIXE la date d’adjudication au MERCREDI 25 JUIN 2025 à 09h30 sur la mise à prix fixée ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures maximum chacune, entre 9h et 18h, par tel commissaire de justice de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d’établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

DIT que le commissaire de justice devra, quinze jours avant la première date retenue, adresser au débiteur une lettre recommandée avec avis de réception contenant toutes précisions concernant les dates et heures prévues ;

DIT qu’à défaut pour le débiteur de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice pourra procéder à l’ouverture des portes dans les conditions visées aux articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, après l’orientation en vente forcée, et ce jusqu’à l’ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Fait et mis à disposition à [Localité 15], le 07 Mars 2025.

Le Greffier Le Président

Sarah TAKENINT Elodie LANOË