TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/06226 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YN43

N° de Minute : 25/00283

JUGEMENT

DU : 02 Juin 2025

S.D.C. DE LA [Adresse 17] représenté par son syndic, la SERGIC SAS

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Localité 10] représenté par son syndic, la SERGIC SAS

C/

[H] [O]

[L] [E] épouse [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

[Adresse 23] dont le siège social est sis [Adresse 8]

agissant poursuites et diligences de son syndic, la SERGIC SAS, [Adresse 3]

SYNDICAT DES COPROPIRETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 10] dont le siège social est sis [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic, la SERGIC SAS, [Adresse 4]

représentés par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [O], demeurant [Adresse 11]

comparant en personne

Mme [L] [E] épouse [O], demeurant [Adresse 11]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Mars 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 6226/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] sont propriétaires des lots n°1511 (appartement) et 1753 (cave) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence [Localité 10], située [Adresse 5] à [Localité 13] et du lot n°2119 (garage) d’un immeuble dépendant de la copropriété de la Résidence Parc [Localité 19], située [Adresse 7] à [Localité 13].

La S.A.S Sergic est le syndic du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] et de la Résidence Parc [Localité 19].

Se prévalant de charges impayées pour les lots dépendant des deux résidences, la S.A.S Sergic les a mis en demeure, par lettres recommandées des 27 janvier et 3 février 2023, de régler les sommes dues dans un délai de trente jours.

Par procès – verbal du 15 juin 2023, Monsieur [S] [B] a constaté l’accord des parties sur les sommes dues – 2.494,99 euros pour la Résidence [Localité 10], 11.532,60 euros pour la Résidence Parc [Localité 19] et 337,04 euros pour le garage [Localité 19], outre 480 euros de frais irrépétibles, soit la somme totale de 14.844,63 euros arrêtée au 12 juin 2023 – et les modalités d’apurement de la dette (9 mensualités de 297 euros pour la Résidence [Localité 10], 9 mensualités de 1.150 euros pour la Résidence Parc [Localité 19] et 1 mensualité de 337,04 euros pour le Garage [Localité 19] à compter du 5 mai 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 décembre 2023, la S.A.S Sergic a notifié la caducité de l’accord en raison d’impayés.

Par ordonnance du 4 mars 2024, le Tribunal judiciaire de Lille a donné force exécutoire au constat d’accord de conciliation.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2024, la S.A.S Sergic a mis en demeure les copropriétaires de régler les charges de copropriété postérieures à celles contenues dans l’accord du 15 juin 2023.

Par acte d’huissier délivré le 6 juin 2024, le [Adresse 21] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence Parc [Adresse 18] Maur, pris en la personne de son Syndic, la S.A.S Sergic, a fait assigner Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à l’audience du 9 décembre 2024 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil, de les condamner solidairement à payer :

au syndicat de la résidence [Localité 10] la somme de 1.491,90 euros pour les charges impayés du 12 juin 2023 au 27 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024,

au syndicat de la résidence [Adresse 15] la somme de 5.250,18 euros pour les charges impayés du 12 juin 2023 au 27 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024,

1.000 euros de dommages et intérêts,

1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 24 mars 2025 pour finaliser une vente afin de régler les charges avec le prix.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] et celui de la Résidence Parc [Localité 19], pris en la personne de leur syndic, ont comparu représentés par leur conseil et se sont référés à leur assignation pour réitérer ses demandes initiales, sauf à actualiser les sommes à 1.828,93 euros pour la Résidence [Localité 10] et 6.431,24 euros pour la Résidence Parc [Localité 19].

Les syndicats s’opposent à tout délai de paiement.

Monsieur [H] [O] a comparu en personne. Il a sollicité un renvoi pour le même motif qu’à la première audience. En l’absence de toute pièce ou élément tangible sur la vente alléguée, le renvoi lui a été refusé.

Il ne conteste pas le principe et le montant des sommes réclamées. Il indique avoir été dans l’incapacité de payer ses charges de copropriété en raison de la dette professionnelle de sa femme qui s’élevait à 2.400 euros par mois. Il indique percevoir 4.600 euros de retraite et sa femme 600 euros. Il déclare rester dans l’attente de la vente de son patrimoine en Grèce pour apurer sa dette.

En revanche, il sollicite un report de la dette de deux ans pour la vente de son patrimoine immobilier. Sur question, Monsieur [H] [O] précise ne pas solliciter d’échelonnement, à défaut d’obtenir un report.

Madame [L] [E], épouse [O], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. En effet, Monsieur [H] [O] n’a pas adressé en cours de délibéré de pouvoir de représentation comme le magistrat l’y avait autorisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 de cette même loi prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée général ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

un relevé de propriété ;

les contrats de syndic ;

les procès – verbaux d’assemblées générales ordinaires et les appels de fonds correspondant aux charges réclamées pour chacune des résidences ;

les historiques de compte pour chacune des résidences,

le constat d’accord, son homologation et les mises en demeure.

Il résulte de l’historique de compte, pièce demandeur n°8, que Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] restent à devoir la somme de 1.828,93 euros au titre des charges de copropriété de la Résidence [Localité 10] pour la période du 10 juillet 2023 au 5 novembre 2024.

Il résulte de l’historique de compte, pièce demandeur n°13, que Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] restent à devoir la somme de 6.239,34 euros au titre des charges de copropriété de la Résidence [Localité 10] pour la période du 10 juillet 2023 au 5 novembre 2024, déduction faite de la somme de 192 euros de frais de constitution du dossier avocat. En effet, le demandeur ne justifie ni de diligences exceptionnelles au sens de la clause 9.1 du contrat de syndic ni du temps passé au sens de la clause 7.2.1.

Les co – propriétaires seront solidairement condamnés à payer ces sommes selon les modalités fixées au présent dispositif.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les co – propriétaires ne paient pas leurs charges de copropriété à terme depuis plusieurs années. En effet, ils ont déjà bénéficié d’un accord amiable pour apurer leur précédente dette mais ne l’ont qu’imparfaitement exécuté. Ils ont donc contraint les demandeurs à obtenir son homologation judiciaire pour recevoir exécution. En dépit de ces procédures, ils n’ont pas payé les charges postérieures alors qu’ils disposent, selon leurs propres déclarations, de revenus particulièrement confortables que l’existence d’une dette professionnelle, non prouvée, ne vient que partiellement grevé.

Ils ont donc fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de leur obligation de copropriétaires et causé aux syndicats un préjudice indépendant du retard résultant de la désorganisation des finances des deux copropriétés.

En conséquence, il convient de les condamner in solidum à payer 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [H] [O], qui a obtenu un renvoi pour achever une vente immobilière, sollicite un report de deux ans sans fournir le moindre justificatif sur l’existence de son patrimoine immobilier ou sur les démarches pour le vendre.

Sa demande de report sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] seront condamnés in solidum aux dépens.

Il y a lieu de condamner in solidum Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, conformément à la facture produite.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, rien ne justifiant d’en disposer autrement.

.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à payer au [Adresse 21], pris en la personne de son syndic, la S.A.S Sergic, la somme de 1.828,93 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 10 juillet 2023 au 5 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à payer au [Adresse 22] [Adresse 18] Maur, pris en la personne de son syndic, la S.A.S Sergic, la somme de 6.239,34 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 10 juillet 2023 au 5 novembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 10] et de la Résidence Parc [Localité 19], pris en la personne de leur syndic, la S.A.S Sergic, la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE Monsieur [H] [O] de sa demande de report de la dette de deux ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] à payer au [Adresse 20] [Adresse 9] et de la [Adresse 16] [Adresse 14] [Adresse 18] Maur, pris en la personne de leur syndic, la S.A.S Sergic, la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [E], épouse [O], et Monsieur [H] [O] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 juin 2025.

La Greffière Le Juge