Expéditions le : Minute n° 26/00040

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00478 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F664

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. [F], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [J] [Y] selon pouvoir en date du 31 décembre 2025

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [E], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Céline DUCHATEAU, avocat au barreau D’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-001642 du 12/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 6 février 2020, la S.A. [F] a donné en location à M. [M] [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [M] [E] un commandement de payer la somme de 739,70 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la S.A. [F] a fait assigner M. [M] [E] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1], statuant en référé aux fins de :

— constater la résiliation au plus tard en date du 30 décembre 2024 du bail consenti par la S.A. [F] à M. [M] [E],

— déclarer M. [M] [E] occupant sans droit ni titre,

— ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par M. [M] [E] à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 3] Publique,

— condamner M. [M] [E] à lui verser la somme de 1 115,19 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 juin 2025 et demeurant impayés à la date de rédaction des présentes, en ce compris le coût du commandement de payer, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 739,70 euros à compter du 29 octobre 2024 date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner M. [M] [E] à lui verser à compter de la date de résiliation du bail une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, selon fiche de calcul annexée au présent acte, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,

— condamner M. [M] [E] à lui payer la somme de 100,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 novembre 2025 et renvoyée dans l’attente de la décision d’aide juridictionnelle.

A l’audience de renvoi du 7 janvier 2026, la S.A. [F], représentée par Mme [J] [Y], maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 448,16 euros au 31 décembre 2025.

Elle soutient que la nullité du commandement de payer soulevée par le défendeur est dépourvue de tout fondement juridique, le délai de deux mois indiqué sur le commandement de payer étant conforme au délai prévu par le contrat de bail. En outre, elle affirme que la présente procédure est urgente, la situation d’impayés perdurant depuis le mois de juillet 2024.

M. [M] [E], représenté par son conseil formule les demandes suivantes, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal :

— prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 29 octobre 2024 à M. [M] [E] par la ELAS EMMANUEL MAURIS ET [Z] [U] – HUISSIERS DE JUSTICE ASSOCIES, commissaires de justice ;

— constater l’incompétence du juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé pour ordonner le paiement d’une somme d’argent autre qu’une provision ;

— dire et juger que les demandes de la S.A. [F] sont irrecevables ou mal fondées ;

— débouter la S.A. [F] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la S.A. [F] à verser à Maître [X] [Q] la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 37 de la loi n°19-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

A titre subsidiaire :

— accorder à M. [M] [E] un délai de paiement de 36 mois pour régler sa dette locative ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période de règlement échelonné de la dette locative ;

— dire et juger qu’en cas de règlement intégral des mensualités de paiement de l’arriéré de la dette locative en sus du règlement du loyer et charges courant, la clause résolutoire est réputée n’avoir produit d’effets ;

— débouter la S.A. [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses demandes, il explique qu’il fonde sa demande de nullité du commandement de payer sur l’article 24-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que la difficulté est que le délai prévu par le commandement de payer est de 2 mois et non de 6 semaines. En outre, il affirme que le juge des référés ne serait pas compétent, puisque les demandes formulées dans l’assignation ne sont pas formulées à titre provisionnel. Il précise qu’il a retrouvé un emploi dont le contrat a débuté le 5 janvier 2026 et qu’il a réglé de petites sommes concernant son loyer lorsqu’il percevait le RSA, puis a repris le paiement total de son loyer avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

M. [M] [E] soutient que le juge des référés est incompétent, puisque les demandes formulées dans l’assignation ne sont pas explicitement réclamées à titre provisionnel.

En l’espèce, l’action est explicitement engagée devant le juge des référés, qui ne peut condamner une partie qu’au versement de provisions.

Dès lors, il ne peut y avoir de malentendu quant à la nature des demandes de condamnation en paiement, qui sont nécessairement à titre provisionnel lorsqu’elles sont formulées devant le juge des référés.

Ainsi, l’absence de précision en ce sens dans l’assignation, qui précise saisir le juge statuant en matière de référé et vise les articles du code de procédure civile relatifs au référé, ne compromet pas la compétence du juge des référés.

Par ailleurs, à l’audience, le conseil de M. [M] [E] explique que la situation d’impayés perdure depuis le mois de juillet 2024, ce qui caractérise l’urgence.

Par conséquent, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 29 août 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 juillet 2025 pour une première audience fixée au 5 novembre 2025,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Concernant la demande nullité du commandement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Selon l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il convient de rappeler que l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à 6 semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

M. [M] [E] soutient que le commandement de payer est nul, dans la mesure où le délai visé est de deux mois et non de six semaines.

La S.A. [F] affirme que cette prétention est dénuée de fondement juridique, puisque le délai de deux mois accordé par le commandement de payer est conforme à la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Il convient de rappeler que le bail a été conclu antérieurement à la loi du 27 juillet 2023. En outre, la clause résolutoire contenue dans le bail prévoit un délai de deux mois.

Le délai de deux mois, par ailleurs favorable au locataire, demeurait donc applicable.

Le commandement de payer est donc régulier.

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 29 octobre 2024 et le 30 décembre 2024, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 30 décembre 2024 et que M. [M] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, le locataire est redevable d’une somme totale de 3 448,16 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance de décembre. Il convient néanmoins de déduire de cette somme le paiement de 440,00 euros intervenu le 2 janvier 2026, qui ne figure pas au décompte.

En conséquence, M. [M] [E] sera condamné à payer à titre provisionnel à la S.A. [F] la somme de 3 008,16 euros (3 448,16 – 440,00) au titre des loyers et charges dus à la date du 2 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le justificatif de paiement fourni par le locataire démontre que M. [M] [E] a repris le paiement du loyer courant, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative. En outre, il justifie avoir retrouvé un emploi, qui lui donne les moyens d’apurer l’arriéré locatif.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [M] [E] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 83,00 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [M] [E] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [M] [E] sera également condamné à payer à la S.A. [F] une somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT que les demandes relèvent de la compétence du juge des référés,

DECLARE recevable la demande en constatation de résiliation de bail de la S.A. [F],

CONSTATE que le commandement de payer du 29 octobre 2024 est régulier,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2020 entre la S.A. [F] d’une part, et M. [M] [E] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 2], sont réunies à la date du 30 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [M] [E] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à titre provisionnel à la S.A. [F], la somme de 3 008,16 euros (trois mille huit euros et seize centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 2 janvier 2026, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [M] [E] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 35 échéances de 83,00 euros (quatre-vingt-trois euros) chacune et une 36e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [M] [E] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 3] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [M] [E] à payer à titre provisionnel à la S.A. [F], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture,

CONDAMNE M. [M] [E] à payer à la S.A. [F] la somme de 100,00 euros (cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE