TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 17]

[Adresse 5]

[Adresse 12]

[Localité 9]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/1555

N° RG 24/01098 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IYZ7

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 04 septembre 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. [Adresse 18]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elisabeth STACKLER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 51

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [B]

né le 23 Décembre 1949 à [Localité 16] (MAROC)

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Mohamed MENDI de la SCP MENDI CAHN, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 49

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 68224-2023-004885 du 26/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 15])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Patricia HABER, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 04 septembre 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 juin 2025

EXPOSE DES FAITS

Par contrat de bail en date du 27 mai 1988 consenti par la SOMCO, société anonyme [Adresse 14] (ci-après la SOMCO), Monsieur [W] [B] et Madame [P] [G] ont pris en location un appartement, situé [Adresse 6] à [Localité 11].

Suite à un incendie survenu le 14 janvier 2023 dans l’immeuble et ayant notamment impacté cet appartement, la SOMCO a proposé à Monsieur [W] [B] et à sa fille d’être relogés provisoirement en attente de réalisation des travaux. Une convention de relogement a été signée entre les parties le 30 janvier 2023 portant sur un logement sis [Adresse 3] à [Localité 11].

Suite à l’intervention de la compagnie d’assurance de Monsieur [W] [B], un devis a été réalisé le 1er février 2023 évaluant les frais nécessaires à la remise en état du logement et prévoyant une prestation de mise à la benne du mobilier endommagé et non récupérable, de décontamination et de transfert du mobilier sauvegardé à son domicile provisoire.

Par courrier recommandé du 1er août 2023, la SOMCO a mis en demeure Monsieur [W] [B] de faire procéder à l’évacuation des meubles et à procéder au stockage de ses affaires avant le 31 août 2023 afin de faire réaliser les travaux.

Par courrier du 7 août 2023, le conseil de Monsieur [W] [B] a refusé indiquant notamment qu’il était dans l’attente d’une provision complémentaire de son assurance se rapportant au coût financier de son déménagement du mobilier et de son stockage.

Par courrier du 16 novembre 2023, la SOMCO a envoyé au conseil de Monsieur [W] [B] une sommation de procéder à l’évacuation complète du logement.

Le 12 janvier 2024, la SOMCO a remis à Monsieur [W] [B], en main propre, un courrier concernant la durée des travaux.

Estimant que l’absence d’évacuation du mobilier et d’autorisation de Monsieur [W] [B] d’entrer dans l’appartement sinistré l’empêchait de le remettre en état, par exploit de commissaire de justice du 26 avril 2024 la société SOMCO a fait assigner Monsieur [W] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Déclarer la SOMCO recevable et bien fondée en son action,

— Dire et juger que Monsieur [W] [B] a manqué gravement aux obligations locatives auxquels il est tenu,

A titre principal,

— Dire et juger que Monsieur [W] [B] adopte une attitude contraire aux dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 :

o En ne permettant pas l’accès à la société SOMCO à l’appartement situé à [Adresse 10] [Localité 15] [Adresse 1],

o Et en laissant entreposés son mobilier et ses affaires personnels dans le logement sinistré qui lui a été initialement loué, situé [Adresse 10] [Localité 15] [Adresse 1], ne permettant pas les travaux nécessaires dans ledit appartement,

— Ordonner à Monsieur [W] [B] de permettre la réalisation des travaux dans l’appartement situé [Adresse 8], à compter du seizième jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Ordonner en conséquence à Monsieur [W] [B] de procéder ou faire procéder à l’évacuation de ses meubles et affaires personnelles situés dans ledit appartement au plus tard dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— Ordonner à Monsieur [W] [B] de laisser la SOMCO accéder audit appartement à compter du seizième jour à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— Autoriser la SOMCO à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti à procéder elle-même ou par l’entreprise de son choix aux frais de Monsieur [W] [B] à l’enlèvement des biens meubles et affaires personnelles situés dans ledit appartement aux fins de les amener à la déchetterie, et ce si besoin avec le concours de la [Localité 13] publique ;

— Autoriser la SOMCO et/ou toute entreprise de son choix, à défaut d’exécution volontaire dans le délai imparti pour l’évacuation des meubles et affaires personnelles, de pouvoir accéder à l’appartement sinistré de Monsieur [W] [B], sans restriction et pendant toute la durée des travaux, avec l’assistance d’un commissaire de justice et de toute entreprise et/ou toute autre personne dont le concours s’avérerait nécessaire dès le seizième jour après la signification de la présente ordonnance ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [W] [B] aux frais et dépens de l’instance ainsi que les frais, émoluments et honoraires liés à l’éventuelle exécution de la décision ;

— Condamner Monsieur [W] [B] à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700.

Après plusieurs renvois pour permettre le dépôt des conclusions du conseil de Monsieur [W] [B], l’affaire a été plaidée à l’audience du 30 janvier 2025.

A cette audience, la SOMCO représentée par son conseil a repris les termes de son assignation.

Au visa de l’article 834 du code de procédure civile, elle fait valoir qu’il y a urgence à évacuer les affaires de Monsieur [W] [B] et à réaliser les travaux de remises en état afin de remettre en location son logement et l’appartement en-dessous.

Au soutien de l’ensemble de ses demandes, la SOMCO, se fondant sur les dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 835 du code de procédure civile, sollicite l’évacuation des affaires personnelles de Monsieur [W] [B] ; démarche préalable et nécessaire à la remise en état de l’appartement sinistré. Elle considère que Monsieur [W] [B] empêche la réalisation des travaux de remise en état de son appartement sinistré et n’entreprend aucune action quant à l’évacuation de son mobilier et de ses affaires personnelles. Elle estime que ce comportement constitutif d’un trouble manifestement illicite retarde la réalisation des travaux et lui cause un préjudice économique constitué par l’absence de perception des loyers dudit appartement et de celui situé en dessous. Enfin, elle ajoute que le comportement de Monsieur [W] [B] reste injustifié.

Monsieur [W] [B], représenté par son conseil, reprend ses conclusions datées du 22 janvier 2025 dans lesquelles il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes de la SOMCO ainsi que la condamnation de cette dernière aux frais et dépens et à lui payer la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes de la SOMCO, Monsieur [W] [B] estime que les travaux de remise en état de son appartement ne peuvent être assimilés aux travaux d’amélioration prévus par l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et, quand bien même cela serait le cas, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de la notification des travaux faite à Monsieur [W] [B] et de leurs modalités d’exécution. Il affirme que les conditions du trouble illicite ne sont pas remplies. Il estime que la SOMCO tente de mettre à sa charge l’avance des frais de déménagement et de stockage de ses meubles alors que cette obligation lui incombe.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025 puis avancée au 13 février 2025.

Par ordonnance de référé du 13 février 2025, le juge chargé des contentieux de la protection a enjoint les parties à rencontrer un conciliateur de justice.

Le 16 mai 2025, un procès-verbal de constat d’échec de tentative de conciliation déléguée a été établi par le conciliateur de justice.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 juin 2025.

A cette audience, la SOMCO a repris les termes de son assignation.

Monsieur [W] [B], représenté par son conseil a repris ses conclusions datées du 22 janvier 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation à laisser l’accès au logement loué pour réaliser des travaux de réparation

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Enfin, aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de location datées du 27 mai 1988 et signées de Monsieur [W] [B] rappellent que le locataire est tenu des obligations prévues à l’article 7 précité et notamment celle d’accepter tous travaux d’entretien, d’amélioration, grosses réparations, réhabilitation que le bailleur jugerait nécessaires dans l’immeuble ou les lieux loués.

Il résulte des pièces versées aux débats qu’un incendie est intervenu dans la nuit du 14 janvier 2023 dans l’immeuble situé au [Adresse 6] à [Localité 15] impactant notamment l’appartement loué à Monsieur [W] [B]. Il est démontré qu’en raison de l’état du logement de Monsieur [W] [B] suite à ce sinistre, un nouvel appartement lui a été proposé par la SOMCO dans le cadre d’une convention de relogement et d’occupation précaire signée entre les parties. Il ressort de ladite convention que " ce relogement ne constitue pas un relogement définitif et Monsieur [W] [B] devra réintégrer son logement d’origine – [Adresse 7] à l’issue des travaux ". Il n’est pas contesté que pour pouvoir procéder aux travaux, l’évacuation des meubles et encombrants du logement appartenant à Monsieur [W] [B] est indispensable.

Or, malgré des échanges de courriers entre les parties (1er août 2023, 25 octobre 2023, 16 novembre 2023, 4 décembre 2023 et 12 janvier 2024) et la tentative de conciliation, Monsieur [W] [B] n’a pas désencombrer son logement. Ainsi, son inaction ne permet pas au bailleur de faire réaliser les travaux nécessaires pour que son logement, objet du bail du 27 mai 1988 soit de nouveau habitable et qu’il dispose ainsi d’un logement décent. En effet, il s’évince que suite à l’incendie, la décontamination et la réfection du logement dans son intégralité est indispensable pour que ce logement retrouve son caractère de décence et que le bailleur respecte son obligation de délivrance d’un logement décent conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est démontré que le 12 janvier 2024, Monsieur [W] [B] a été destinataire du courrier daté du même jour émanant de la société POLYTECH se rapportant à la durée des travaux qui « pourront être achevées fin juin 2024, sous réserve de l’évacuation des meubles et encombrants du logement n°22 avant le 31 janvier 2024 ». De plus, Monsieur [W] [B] a eu connaissance d’une partie des travaux devant être réalisés puisqu’il a été destinataire du devis de la société RESILIANS daté du 1er février 2023. Les autres travaux devant être réalisés découlent de la nature du sinistre et donc de l’incendie. Ainsi, les dispositions de l’article 7e de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par la SOMCO. Enfin, il convient de relever que le sinistre date du 14 janvier 2023 et que cela fait plus de deux ans que les travaux auraient pu débuter et qu’il y a ainsi urgence à les faire réaliser. En effet, l’inaction du locataire entraine pour la SOMCO un préjudice financier, cette dernière ne pouvant procéder à la location du logement occupé actuellement par Monsieur [W] [B] ni à la location du logement situé en dessous du logement sinistré de Monsieur [W] [B] en raison des travaux se rapportant à la réfection des plafonds et des planchers. Cette inaction engendre également des conséquences financières pour Monsieur [W] [B] puisque ce dernier s’acquitte d’un loyer plus élevé que le précédent alors qu’il ressort de ses conclusions qu’il est dans une situation financière fragile.

Il est ainsi établi, avec l’évidence requise en référé, que Monsieur [W] [B] ne respecte pas ses obligations et que ce refus de laisser pénétrer son bailleur, en ne vidant pas son logement, pour effectuer des travaux nécessaires au maintien en état des lieux loués est constitutif d’un trouble manifestement illicite permettant d’ordonner en référé des mesures de remise en état pour le faire cesser.

La demande de la SOMCO est en conséquence bien fondée et il convient d’enjoindre à Monsieur [W] [B] de procéder d’une part à l’évacuation de ses meubles et de ses affaires personnelles et d’autre part de laisser le libre accès de l’appartement loué à la société SOMCO et aux entreprises mandatées par cette dernière afin qu’elles procèdent à la réalisation des travaux de réparation des conséquences de cet incendie.

A défaut pour Monsieur [W] [B] de déférer à cette injonction dans un délai de 20 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SOMCO et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer, en présence d’un commissaire de justice dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est. Par ailleurs, la SOMCO sera également autorisée à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement loué dans tout autre lieu qu’elle choisira aux frais et périls de Monsieur [W] [B].

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront partagés par moitié entre les parties. De plus, il n’y a pas lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade ou de rappeler les dispositions légales relatives à la majoration à défaut de paiement des sommes dues.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité impose de rejeter les demandes présentées par les parties sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

ENJOINT à Monsieur [W] [B] de procéder ou de faire procéder à ses frais à l’évacuation de ses meubles et affaires personnelles situé dans l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 11], objet du contrat de bail signé avec la SOMCO en date du 27 mai 1988, et ce, dans un délai de 20 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

ENJOINT à Monsieur [W] [B] de laisser l’accès au logement loué situé [Adresse 6] à [Localité 11] pour la réalisation des travaux se rapportant à l’incendie à la SOMCO ainsi qu’à toute entreprise mandatée par ses soins, et ce, dans un délai de 20 jours à compter de la signification de l’ordonnance ;

AUTORISE à défaut d’accès et passé ce délai de 20 jours, la SOMCO et toute société mandatée par elle à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [W] [B] avec l’assistance d’un commissaire de justice, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, pour la réalisation des travaux précités ;

AUTORISE la SOMCO à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans tout autre lieu qu’elle choisira, aux frais et périls de Monsieur [W] [B] ;

DIT que le jour de l’intervention l’étude d’un commissaire de justice assistera aux opérations de déplacement éventuel des éléments mobiliers, et dressera un procès-verbal des opérations et d’inventaire ;

DEBOUTE les parties du surplus de ses demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens liés à l’exécution forcée ;

DEBOUTE la SOMCO de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [W] [B] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Le Greffier, Le Président,